חיים אטקין-שמאות רכוש ומקרקעין - ירידה חדה של 20% ברכישת דירות ע"י משקיעים | 29.7.2013


עברית  |  English  |  Русский  |  français  |  عربي  |  
הרשם כמנוי חינם על "סקירה שבועית" וקבל מתנה !  |  מתקשרים איתי בפשטות ובמהירות דרך ה - WhatsApp ומקבלים מענה מהיר || צור עימי קשר בווטס אפ 052-3728828 וקבל מענה מהיר בתוך לא יאוחר מ- 24 שעות ||  |  
תאריך ושעה
 


 

      
      
    
        
         

סקירה שבועית
הרשם לרשימת התפוצה

להרשמה לחץ כאן

לארכיון הסקירות

שתף Share
FacebookTwitter




iPhone Supported
 


  סרוק  ומייד נדבר
 

דף הבית >> ירידה חדה של 20% ברכישת דירות ע"י משקיעים | 29.7.2013
 

 
ירידה חדה של 20% ברכישת דירות ע"י משקיעים
 
ענף הנדל"ן למגורים – סיכום רבעון ראשון 2013
 
עיקרי הממצאים שמפרסם משרד האוצר:
 

מספר העסקאות ברבעון הראשון של 2013 ירד ב-11% בהשוואה לרבעון הקודם, לאחר ארבעה רבעונים רצופים של עליות. שיעורי ירידה מתונים בהשוואה לממוצע נרשמו באזור המרכז וירושלים.

במהלך ארבעת הרבעונים האחרונים נרשמה עליה של 12% במספר העסקאות.

רכישת דירות ע"י זוגות צעירים רשמה ירידה של 7% ברבעון הראשון, בהמשך לירידה של 2% ברבעון הקודם. לראשונה מאז הרבעון הרביעי של 2011 נרשמה ירידה ברכישת דירות ע"י משפרי דיור.

ברבעון הראשון נרשמה ירידה חדה של 20% ברכישת דירות ע"י משקיעים, לאחר עליה רצופה של ארבעה רבעונים. משקל המשקיעים בעסקאות ירד לרמתו הנמוכה ביותר מאז 2002.

מספר הדירות שמכרו משקיעים ברבעון הראשון ירד ב-13% בהשוואה לרבעון הקודם, לאחר עליה רצופה של 41% בארבעת הרבעונים הקודמים. אזור ת"א הינו האזור היחיד בו נרשם גידול במכירות המשקיעים. משקל המשקיעים במכירת דירות יד שניה באזור זה הגיע לרמתו הגבוהה ביותר בשנים האחרונות.

רכישת דירות יד שניה ברבעון הראשון של 2013 ירדה ב-11% בהשוואה לרבעון הקודם. את הירידה בעסקאות אלו הובילו המשקיעים, עם ירידה של 21%.

 רכישת דירות חדשות ירדה ב-6% ברבעון הראשון בהשוואה לרבעון הקודם. אזור ת"א בולט עם עליה חדה במספר העסקאות בדירות חדשות בשני הרבעונים האחרונים. קרוב למחצית הדירות החדשות בת"א נרכשו ע"י משקיעים. כ-18% נרכשו ע"י תושבי חוץ.
 
ברבעון הראשון של 2013 נרשמה ירידה של 11% במספר העסקאות בהשוואה לרבעון הקודם, לאחר ארבעה רבעונים רצופים של עליות.
בארבעת הרבעונים האחרונים נרשמה עליה של 12% במספר העסקאות.

 
ברבעון הראשון של 2013 נרכשו 25.5 אלפי דירות, ירידה של 11% בהשוואה לרבעון הקודם.[1] ירידה זו חלה לאחר ארבעה רבעונים רצופים של עליה במספר העסקאות, כאשר ברבעון הרביעי של 2012 כבר ניכרה התמתנות בקצב העלייה (בהשוואה לשלושת הרבעונים לפניו). בהשוואה לרבעון הראשון ב-2012, אשר עמד עדיין בצילה של המחאה החברתית, נרשם גידול של 13% במספר העסקאות.

 
בפילוח גיאוגרפי בולטים אזורי הפריפריה עם שיעורי ירידה הגבוהים משמעותית בהשוואה לירידה במספר העסקאות באזורי המרכז וירושלים. מי שמיתנו את הירידה בעסקאות באזורים אלו היו משפרי הדיור, אשר שמרו על יציבות.
 

  
 
 

לוח 1 – סה"כ רכישת דירות – רבעון ראשון 2013
משרדי מיסוי מקרקעין מספר דירות שנמכרו שינוי לעומת רבעון ראשון 2012
 ב-%
שינוי לעומת רבעון רביעי 2012,
ב-%
אזור המרכז¹ 3,726 23.0 6.6-
אזור ירושלים 2,812 20.0 6.2-
אזור חיפה 3,911 14.3 12.6-
אזור ת"א 2,488 12.4 6.8-
אזור חדרה 1,334 14.7 6.3-
אזור טבריה 711 21.7- 24.8-
אזור נצרת 673 3.7- 15.7-
אזור נתניה³ 2,337 6.6 12.3-
אזור רחובות² 4,318 13.3 13.9-
אזור ב"ש 3,188 17.6 13.8-
ארצי 25,498 13.3 11.1-
מקור: שע"מ; עיבודי מינהל הכנסות המדינה.
הערות:
¹ אזור המרכז כולל בין היתר את הערים: פתח-תקוה, חולון, רמת-גן, גבעתיים, בני-ברק ויהוד.
²אזור רחובות כולל את שפלת החוף. נכללות בו בין היתר הערים: ראשל"צ, מודיעין, רמלה, לוד ויבנה.
³אזור נתניה כולל בין היתר את הערים: רעננה, כפר-סבא, הרצליה ורמת השרון.
 
 
 
 
 
 
ברבעון הראשון של 2013 התעצמה הירידה ברכישת דירות ע"י זוגות צעירים. במקביל, לראשונה מאז הרבעון הרביעי של 2011 נרשמה ירידה ברכישות משפרי הדיור.
 
ברבעון הראשון של 2013 נרכשו 10.1 אלפי דירות ע"י זוגות צעירים, ירידה של 7% בהשוואה לרבעון הקודם, בהמשך לירידה של 1.6% ברבעון הרביעי של 2012, אשר חלה לאחר ארבעה רבעונים רצופים של עליות. ניתן להניח כי התעצמות הירידה ברכישות הזוגות הצעירים נובעת בין היתר מהקשחת תנאי המימון למשכנתאות ע"י בנק ישראל באוקטובר האחרון. יש לציין כי יישום ההנחיות של בנק ישראל לא חל על משכנתאות שהטיפול בהן החל קודם לפרסום ההנחיות, לפיכך ההשפעה המלאה של צעדי בנק ישראל על מספר העסקאות לא היתה מידית.
 
מספר הדירות שרכשו משפרי דיור[2] ברבעון הראשון של 2013 עמד על 9.9 אלפי דירות, ירידה של 9% בהשוואה לרבעון הקודם, זאת לאחר ארבעה רבעונים רצופים של עליות. יש לציין כי גם לגבי אוכלוסיה זו הוחמרו תנאי המימון למשכנתאות ע"י בנק ישראל באוקטובר האחרון. בפילוח גיאוגרפי בולטות ירידות חדות, מעבר לממוצע הארצי, ברכישות משפרי הדיור באזור רחובות ובאזור ב"ש. מנגד, נרשמה יציבות באזור המרכז ובאזור ירושלים וירידה מתונה יחסית באזור השרון.

 

  
 
ברבעון הראשון של 2013 נרשמה ירידה חדה של 20% ברכישת דירות להשקעה, לאחר עליה רצופה של ארבעה רבעונים. משקל המשקיעים בשוק ירד ל-21.5%, השיעור הנמוך ביותר מאז 2002.
 
ברבעון הראשון של 2013 נרשמה ירידה חדה של 20% ברכישת דירות להשקעה, לאחר עליה רצופה בשיעור מצטבר של 46% מאז רמות השפל שנרשמו ברבעון הרביעי של 2011. ניתן להניח כי אחד הגורמים המרכזיים לירידה החדה ברכישות המשקיעים ברבעון הראשון היה החמרת תנאי המימון למשכנתאות הנלקחות ע"י משקיעים, עפ"י הנחיית בנק ישראל שנכנסה לתוקף באוקטובר האחרון. מאחר והחמרת תנאי המימון לא חלה על משכנתאות שהטיפול בהן החל קודם פרסום ההנחיה, השפעת צעד זה על היקף הפעילות של המשקיעים לא באה לידי ביטוי מלא כבר ברבעון האחרון של 2012 (אף כי כבר אז חלה התמתנות בשיעור הגידול ברכישות המשקיעים בהשוואה לרבעונים הקודמים). הירידה החדה בפעילות המשקיעים חלה חרף המשך הירידה בריבית הריאלית.
 

 
 
ביטוי נוסף להשפעת הצעדים של בנק ישראל ניתן למצוא בעליה ברמות השכר של המשקיעים ברבעון הראשון, בהשוואה לרמות השכר של המשקיעים ברבעונים הקודמים. כך למשל, השכר הממוצע למשק בית של משקיעים ברבעון הראשון של השנה עמד על 22.5 אלף ₪, גבוה בכ-13% משכר המשקיעים ברבעון הקודם.
 
באזור ת"א נרשמה ירידה של 13% במספר הדירות שרכשו משקיעים ברבעון הראשון של 2013, בהמשך לירידה של 9% שנרשמה ברבעון הקודם (לעומת עליה של 5% ברכישות המשקיעים ברמה הארצית). סגמנט זה של השוק בת"א, אשר היה הדומיננטי ביותר באזור זה בשנים האחרונות הולך ויורד בחדות מאז הוכבד לראשונה נטל המס על משקיעים בינואר 2011. משקלו בסך הרכישות באזור הולך ומתקרב לזה של משפרי הדיור, בעל נתח השוק הקטן ביותר באזור זה.

 
 
על רקע הירידה החדה ברכישות המשקיעים באזור ת"א, יש לציין כי זהו האזור היחידי בו נרשם גידול במכירת דירות ע"י משקיעים, בהשוואה לרבעון הקודם. כתוצאה מכך, סך הדירות נטו (רכישות בניכוי מכירות) שרכשו משקיעים ברבעון הראשון של 2013 באזור ת"א ירד ב- 30% בהשוואה לרבעון הקודם. סך הגידול נטו (רכישות בניכוי מכירות משקיעים) בדירות שנרכשו להשקעה בת"א ברבעון הראשון של 2013 עמד על 319 דירות, הרמה הנמוכה ביותר באזור זה בשנים האחרונות. יצוין כי זהו האזור היחידי בו מספר הדירות נטו שרכשו משקיעים ברבעון הראשון נמצא ברמתו הנמוכה ביותר בשנים האחרונות, למעט אזור ב"ש.
 
אזור חיפה, אשר היה בין האזורים הבודדים שרשמו האצה בשיעור הגידול ברכישות משקיעים ברבעון האחרון של 2012, רשם ירידה של 21% ברכישות המשקיעים ברבעון הראשון, בדומה לירידה ברמה הארצית. משקל המשקיעים באזור זה מסך העסקאות ירד ל-25% לאחר שבשיאו, ברבעון הרביעי של 2010, היוו המשקיעים 35% מסך הרכישות באזור.


 
לוח 2 – רכישת דירות להשקעה – רבעון ראשון 2013
משרדי מיסוי מקרקעין מספר דירות שנרכשו
 
שינוי לעומת רבעון ראשון 2012
 ב-%
שינוי לעומת רבעון רביעי 2012,
ב-%
המרכז 693 0.7- 21.0-
ירושלים 508 1.2- 20.6-
חיפה 957 16.8 20.7-
ת"א 799 1.8- 12.7-
חדרה 236 3.4- 17.5-
טבריה 176 8.2- 26.3-
נצרת 143 8.4- 31.3-
נתניה 438 8.1- 20.9-
רחובות 749 3.5 22.9-
ב"ש 789 23.5 17.8-
ארצי 5,487 3.9 19.5-
מקור: שע"מ; עיבודי מינהל הכנסות המדינה.
 
 
 
 
 
מספר הדירות שמכרו משקיעים ברבעון הראשון של 2013 ירד ב-13% בהשוואה לרבעון הקודם, לאחר עליה מצטברת של 41% בארבעת הרבעונים האחרונים.
שיעורי הירידה במכירות המשקיעים באזורי הפריפריה גבוהים בהשוואה למרכז. באזור ת"א נרשמה עליה במכירות המשקיעים. משקלם מסך מהעסקאות בדירות יד שניה הגיע ל-24%, השיעור הגבוה ביותר בשנים האחרונות.
 
ברבעון הראשון של 2013 נמכרו כ-3.8 אלפי דירות ע"י משקיעים,[3] ירידה של 13% בהשוואה לרבעון הקודם, לאחר ארבעה רבעונים רצופים של עליה בשיעור מצטבר של 41%. הירידה במכירות המשקיעים חלה חרף הארכת תוקף הוראת השעה המרחיבה את הפטור ממס שבח למי שבבעלותו "דירה נוספת" (הוראת השעה פגה בתחילת מאי 2013).[4] לכאורה ניתן היה לצפות לגידול במכירות המשקיעים לקראת תום תוקף הוראת השעה אולם שני גורמים עשויים להסביר את העובדה שלא רק שלא נרשם גידול במכירות, אלא ששיעור הירידה הרבעוני היה החד ביותר מאז נכנסה לתוקף הוראת השעה (בתחילת 2011): ראשית, ביולי 2012 התקבלה החלטה לפיה עם תום הוראת השעה לא יידרש ממי שבבעלותו "דירה נוספת" להמתין 8 שנים בין מכירה למכירה בכדי לקבל פטור ממס שבח, אלא תקופת ההמתנה תתקצר ל-4 שנים, כפי שהיה קודם לכניסת הוראת השעה לתוקף.[5] בהקשר זה יצוין כי כבר ברבעון האחרון אשתקד חלה התמתנות בגידול במכירות המשקיעים בהשוואה לרבעון השלישי. שנית, בשל חוק פיזור הכנסת שררה אי בהירות, לפחות בהתבסס על המידע הנגיש לציבור בתקשורת, לגבי תחולת הוראת השעה (דהיינו, האם הרחבת הפטור ממס שבח למוכרי דירות להשקעה עדיין בתוקף).
 
בפילוח גיאוגרפי ניכרים שיעורי ירידה גבוהים יותר במכירות המשקיעים באזורי הפריפריה, בפרט באזור טבריה (ירידה של 44%). אזורים אלו מאופיינים בשיעור גבוה יחסית של משקיעים שמכרו לפחות דירה אחת בארבע השנים האחרונות. דהיינו, עבור משקיעים אלו העובדה לפיה לא יידרשו להמתין 8 שנים בין מכירה למכירה על מנת לזכות בפטור ממס שבח, מקטינה במידה רבה יותר את התמריץ להקדים ולמכור את הדירות שבבעלותם לפני תום הוראת השעה, בהשוואה למשקיעים באזור המרכז.
 
אזור ת"א הינו האזור היחיד בו נרשם גידול במכירות המשקיעים ברבעון הראשון של השנה. בנוסף, משקל המשקיעים מסך מוכרי דירות יד שניה באזור זה הגיע ל-24%, השיעור הגבוה ביותר באזור זה בשנים האחרונות. לשם השוואה, ברמה הארצית משקל המשקיעים מסך מכירות דירות יד שניה לא רשם שינוי משמעותי בשנים האחרונות (עומד על 19.4% ברבעון הראשון של 2013).

 

 
 
34% מהדירות שמכרו משקיעים ברבעון הראשון של 2013 נרכשו ע"י זוגות צעירים. 36% מהדירות נמכרו למשקיעים אחרים. באזור ת"א מהוות מכירות המשקיעים לזוגות הצעירים 28% בלבד מהמכירות, כאשר חלק הארי (43%) ממכירות המשקיעים באזור זה הינו למשקיעים אחרים.
 
 
ברבעון הראשון של 2013 נרשמה ירידה של 12% ברכישת דירות יד שניה, לאחר ארבעה רבעונים רצופים של עליה בשיעור מצטבר של 30% מאז רמות השפל של הרבעון האחרון ב-2011.
את הירידה במספר העסקאות הובילו המשקיעים, עם ירידה של 21% במספר העסקאות.
 
 
ברבעון הראשון של 2013 נרכשו 19.5 אלפי דירות יד שניה, ירידה של 12% בהשוואה לרבעון הקודם, לאחר ארבעה רבעונים רצופים של עליות. את הירידה במספר העסקאות הובילו המשקיעים. סך דירות יד שניה שרכשו משקיעים ברבעון הראשון של 2013 עמד על 4.3 אלפי דירות, ירידה של 21% בהשוואה לרבעון הקודם.
 
בפילוח בין משפרי דיור לבין הזוגות הצעירים נמצא כי ברמה הארצית שיעורי השינוי בכל אחד מסגמנטים אלו של השוק היו דומים (ירידה של 10% ו-9%, בהתאמה). יחד עם זאת, בניתוח גיאוגרפי נמצאו פערים משמעותיים בין האזורים, המתרכזים בקרב משפרי הדיור. כך, בעוד שבקרב הזוגות הצעירים הירידה במספר העסקאות בדירות יד שניה נעה בטווח צר יחסית בין האזורים השונים, בקרב משפרי הדיור השונות גבוהה. בולטים במיוחד אזור המרכז ואזור ירושלים בהם אף נרשמה עליה מתונה במספר דירות יד שניה שנרכשו ע"י משפרי דיור.
 
 
 
 
לוח 3 – רכישת דירות יד שניה – רבעון ראשון 2013
משרדי מיסוי מקרקעין מספר דירות שנמכרו,
באלפים
שינוי לעומת רבעון ראשון 2012, ב-% שינוי לעומת רבעון רביעי 2012, ב-%
המרכז 2,792 17.9 11.1-
ירושלים 2,087 14.2 5.1-
חיפה 3,145 9.4 12.6-
ת"א 2,013 5.1 10.7-
חדרה 939 13.5 16.6-
טבריה 577 32.9- 29.9-
נצרת 586 6.7- 10.7-
נתניה 1,721 9.1 9.6-
רחובות 3,114 21.4 8.7-
ב"ש 2,523 18.2 18.8-
ארצי 19,497 10.9 12.2-
מקור: שע"מ; עיבודי מינהל הכנסות המדינה.
 
 
ברבעון הראשון של 2013 נרשמה ירידה של 6% ברכישת דירות חדשות בהשוואה לרבעון הקודם. עליה משמעותית במכירות נרשמה באזורי ת"א והמרכז. ירידה חדה במכירות באזור השפלה.
 
ברבעון הרביעי של 2013 נרכשו 6 אלפי דירות חדשות, ירידה של 6% בהשוואה לרבעון הקודם. ירידה זו חלה לאחר שכבר ברבעון הרביעי של 2012 נרשמה התמתנות משמעותית בגידול במספר העסקאות בדירות חדשות בהשוואה לשני הרבעונים הקודמים.
 

 
 

על רקע הירידה במספר העסקאות בולט אזור ת"א עם עליה של 17% במספר הדירות החדשות שנמכרו, זאת בהמשך לעליה חדה של 26% ברבעון הרביעי. מספר הדירות החדשות שנמכרו באזור ת"א ברבעון הראשון,475 דירות, הינו הגבוה ביותר שנרשם באזור מאז הרבעון האחרון של 2010. כ-48% מהדירות החדשות שנמכרו בת"א ברבעון הראשון נרכשו ע"י משקיעים, עליה של 5 נקודות אחוז בהשוואה לרבעון הקודם. כ-18% מהדירות נרכשו ע"י תושבי חוץ, גם כן עליה של 5 נקודות אחוז בהשוואה לרבעון הקודם. יחד עם זאת, שיעור זה עדיין נמוך משמעותית ממשקל תושבי החוץ ברכישת דירות חדשות ברבעון הראשון של 2012 – 28%.
 

 
לוח 4 – רכישת דירות חדשות – רבעון ראשון 2013
משרדי מיסוי מקרקעין מספר דירות שנמכרו שינוי לעומת רבעון ראשון 2012, ב-% שינוי לעומת רבעון רביעי 2012, ב-%
המרכז 934 41.1 12.4
ירושלים 725 39.7 4.5
חיפה 766 41.9 11.2-
ת"א 475 58.3 17.0
חדרה 395 17.6 15.8
טבריה 134 204.5 12.6
נצרת 87 24.3 25.6-
נתניה 616 0.3- 10.6-
רחובות 1,204 3.2- 24.9-
ב"ש 665 17.9 4.0-
ארצי 6,001 22.5 5.6-
מקור: שע"מ; עיבודי מינהל הכנסות המדינה.
 
 
 
 
 


[1] בנתונים לא נמצאה עונתיות מובהקת, לפיכך ניתן להשוות רבעון מול קודמו.
 
[2] הכוונה למי שבבעלותם דירה, מוכרים אותה וקונים אחרת תחתיה, לאו דווקא יקרה יותר.
[3] בשל מגבלות טכניות ניתוח זה מתייחס למכירות משקיעים שרכשו את הדירה לא לפני 2002.
 
[4] הוראת השעה אמורה היתה לפוג ב-31.12.20012. אולם בשל חוק פיזור הכנסת הוארכה עד -8.5.2013.
 
[5] יובהר כי עפ"י הנוסח המקורי של הוראת השעה, לאחר 31.12.2012, פרק הזמן (בין מכירה למכירה) המזכה בפטור ממס שבח למי שבבעלותו "דירה נוספת" עלה ל-8 שנים, לעומת פרק זמן של 4 שנים בלבד לפי הוראות החוק קודם לכן. כל זאת במטרה לעודד משקיעים למכור את דירתם במהלך השנים 2011‑2012.


 


הלמ"ס: בחצי שנה: עלייה של כ-20% במכירת דירות

הצטרף לרשימת התפוצה שלנו והיה מנוי על "סקירה שבועית" וקבל חינם את כל המידע והעדכונים 

אימייל
שם
 












 
 
+ הוסף תגובה חדשה
תגובות:
Loading בטעינה...
+ שלח משוב
   משרד ראשי - תל אביב והמרכז,  טל': 03-7542873   || מוקד הודעות:  24/7 : 03-7542873     פקס: 03-7622513  :FAX                    
 
סניף חיפה והצפון:  טל:  04-8715370     פקס: 04-8715763  :FAX ||    סניף ירושליים:  02-5660085        ||     סניף באר שבע והדרום:   08-6450007     
 נייד:    052-3728828    : Mobile   ||   דוא"ל משרד:   office@etkin.co.il    ||  דוא"ל חיים: haim@etkin.co.il 

    
 כל הזכויות שמורות לחיים אטקין - שמאות סקרים ומידע    © All Rights Reserved To Haim Etkin - Appraiser      ©   1985 -2017 
למעלה מ- 32 שנות מצויינות בשמאות אמינה, נכונה ומדוייקת

 
לייבסיטי - בניית אתרים