חיים אטקין-שמאות רכוש ומקרקעין - סקירת השמאי הממשלתי הראשי לשיעורי תשואה בנכסים מניבים במחצית השנייה של שנת 2013 | 25.6.2014


עברית  |  English  |  Русский  |  français  |  عربي  |  
הרשם כמנוי חינם על "סקירה שבועית" וקבל מתנה !  |  מתקשרים איתי בפשטות ובמהירות דרך ה - WhatsApp ומקבלים מענה מהיר || צור עימי קשר בווטס אפ 052-3728828 וקבל מענה מהיר בתוך לא יאוחר מ- 24 שעות ||  |  
תאריך ושעה
 


 

      
      
    
        
         

סקירה שבועית
הרשם לרשימת התפוצה

להרשמה לחץ כאן

לארכיון הסקירות

שתף Share
FacebookTwitter




iPhone Supported
 


  סרוק  ומייד נדבר
 

דף הבית >> סקירת השמאי הממשלתי הראשי לשיעורי תשואה בנכסים מניבים במחצית השנייה של שנת 2013 | 25.6.2014
 
 
סקירת שיעורי תשואה בנכסים מניבים – מחצית שניה של שנת 2013
 

הקדמה

שיעור התשואה הוא היחס שבין ההכנסה השנתית אשר נצמחת מהשכרת נכס לבין שוויו, המבוטא באחוזים.
שיעור התשואה יכול להימדד תוך התחשבות ביחס אי תפוסה או להימדד בהנחת תפוסה מלאה ("שיעור תשואה פוטנציאלי").
"שיעור התשואה הפוטנציאלי" מכונה גם "שיעור היוון כולל[1]" והוא משמש, בין היתר, לעריכת שומות לנכסי מקרקעין בגישת היוון ההכנסות.
גובה דמי השכירות וכן שווי הנכס מבטאים מפגש בין רצונות של צדדים לעסקה (שוכרים ומשכירים, קונים ומוכרים) ולכן שיעור התשואה (או "שיעור ההיוון הכולל") הוא ערך תוצאתי של כוחות הביקוש וההיצע בכל שוק נכסים, בנקודת זמן נתונה.
שיעור התשואה מנכס מקרקעין, בדומה לנכסי השקעה אחרים, מגלם מרכיבים שונים (ריבית חסרת סיכון, פרמיית סיכון, פרמיה בגין רמת נזילות נמוכה, פחת, פיצוי בגין תקופות אי תפוסה, פיצוי בגין הוצאות למשכיר ועוד). חישוב שיעור ההיוון על ידי סכימת המרכיבים הללו אינו ישֹים, לנוכח הקושי שבהערכת חלק מהם. לפיכך, לצורך קביעת שיעור ההיוון הכולל הראוי, יש לאסוף ולנתח נתוני תשואה בשוק הנכסים הרלוונטי.

 
סקירת שיעורי התשואה הנהוגים בשוק

לנוכח הקושי הרב הקיים באיסוף נתוני תשואה בנכסים מניבים לצורך בחירת שיעור היוון כולל בשומה ספציפית אחת, בוצעה באגף שומת מקרקעין סקירה מדגמית של שיעורי תשואה, אשר עשויה לסייע לשמאי בקביעת שיעור ההיוון הכולל.
בעבודה נסקרו נתוני התשואה בפועל בנכסים שבהם בוצעה עסקת שכירות ועסקת מכר במועדים סמוכים, וכן נבדקו שיעורי תשואה, שהוערכו בנכסים אשר נשומו לצורך הכללתם בדו"חות כספיים[2] של פירמות לפי תקני החשבונאות.
בתקופה הנסקרת (המחצית השניה של שנת 2013), המשיך המשק הישראלי להיות חשוף למגמות  כלכליות בעולם. במקביל, נמשכה מגמת התמתנות בביקושים לשכירות בענף המשרדים, עם צפי לגידול ברמת ההיצע .
שיעורי הריבית במשק נותרו נמוכים ואף ירדו.  ריבית בנק ישראל ירדה בתקופה זו מרמה של  1.25% עד 1.00%. הריבית הריאלית (הצמודה) למשכנתאות נעה בטווח שבין 2.42% לבין 2.67% (כאשר האינפלציה בפועל בין  1.3% לבין 2.2%  והאינפלציה הצפויה כ- 1.7% - 1.9%)[3].
בתקופה האמורה חלה גם ירידה בשיעור התשואה לפדיון של אגרות חוב ממשלתיות[4]. נתונים אלה גורמים לניתוב לאפיקי השפעה חלופיים לרבות בשוק הנדל"ן המניב.      
בתקופה הנסקרת אותרו, נדגמו ונותחו נתונים של כ-  66 נכסים מניבים: משרדים, מסחר, מבני תעשיה ולוגיסטיקה וכיו"ב. רובם מתייחסים לשיעור ההיוון הכולל בשומות שנערכו לצורך הצגתן בדו"חות כספיים של חברות, ומבוססים על יחס בין נתון שוק  דמ"ש ידועים, לבין ערך שומתי בנכסי השוואה או בנכס הנשום.
יצויין, כי בחלק קטן מהנכסים קיימת הכנסה נוספת לבעלים (שהיא בדרך כלל אינה משמעותית ביחס להכנסה מדמי השכירות) מהשכרת חלק מהמבנה (גג או קיר חיצוני) למטרת הצבה של אנטנה סלולרית או מתקנים לייצור חשמל, רווח בגין אחזקת המבנה, דמי ניהול  וכו'. הכנסות אלה אינן נכללות בשיעור התשואה של הנכסים שנכללים בסקירה וזאת במטרה לבטא את שיעורי התשואה לסוגי הנכסים הנסקרים ללא השפעת גורמים אקראיים. 



להלן שיעורי התשואה (שיעור ההיוון הכולל) הממוצעים למחצית השניה של שנת 2013:
בנכסי משרדים  –                                     8.2%
בנכסים מסחריים  –                                  7.9%
בנכסי תעשיה ולוגיסטיקה –                        8.3%




סיכום
מהסקירה עולות המסקנות הכלליות הבאות:

  1. נשמרה מגמת יציבות בשיעורי התשואה מנכסים מניבים במחצית השניה של שנת 2013 לעומת השיעורים שנצפו במחצית שקדמה לה (מחצית ראשונה של 2013) . אלה נמצאו בטווח שכיח שבין 7.5% לבין 8.5%.
  1. בשיעור התשואה למשרדים חלה עליה מינורית ביחס לחציון הקודם : מרמה של 8.15% (חציון 1 שנת 2013) לרמה של 8.2% בתקופה שנסקרה.
העליה נובעת, בין היתר,  מעליה צפויה בהיצע של שטחי משרדים.  עליה זו צפויה מכמה סיבות:
*  הקפי בניה גבוהים בעיקר באזור תל אביב והמרכז.
*  העדר אלטרנטיבה להשקעות אחרות (ריבית בנק ישראל נמוכה, תשואה על אג"ח יורדת). שיעור רוכשי המשרדים עולה. ושיעורם בשוק השוכרים יורד בהתאמה.

  1. בשוק הנכסים המסחריים – נצפתה יציבות בשיעורי התשואה המעידה על המשך יציבות הענף.
    יצויין כי בנכסים מסחריים גדולים ניתן לזהות שונות בשיעורי התשואה באותו הנכס, כאשר לשוכרים בטוחים יותר מיוחס שיעור תשואה נמוך יותר ולהפך.                             


     
  2. בשוק התעשיה והלוגיסטיקה נצפתה יציבות בשיעורי התשואה המשקפת את היציבות ברמת המחירים ושיעורי התפוסה הגבוהים.
  3. נמצא קשר מובהק בין רמת הקרבה של הנכס למרכז הארץ או למרכז הישוב לבין שיעור התשואה ממנו. בנכסים שמיקומם מרכזי נצפה שיעור תשואה נמוך ואילו בנכסים פריפריאליים נצפה שיעור תשואה גבוה. הקשר נובע ככל הנראה ממרכיב סיכון גבוה יותר בפריפריה (לגבי מרכיבים כגון: איתנות פיננסית של השוכרים, יחס אי תפוסה, סיכונים לבעלים שבהשתנות הסביבה וכו').


[1] מכונה גם "שיעור היוון לצמיתות" או בקיצור "שיעור היוון". ערך זה למעשה אינו שיעור היוון במשמעותו הכלכלית הרגילה אלא מעין "מכפיל" המשמש למציאת שווי בהינתן דמי שכירות או לחלופין למציאת דמי שכירות בהינתן שווי.
[2] כפי שמופיעות במערכת מגנ"א באתר הרשות לניירות ערך – http://www.magna.isa.gov.il
[3] נתוני ריבית ואינפלציה לקוחים מדיווחי בנק ישראל – http://bankisrael.gov.il
[4] לפי נתוני בנק ישראל




הצטרף לרשימת התפוצה שלנו והיה מנוי על "סקירה שבועית" וקבל חינם את כל המידע והעדכונים 

אימייל
שם
 












 
 
+ הוסף תגובה חדשה
תגובות:
Loading בטעינה...
+ שלח משוב
   משרד ראשי - תל אביב והמרכז, רחוב נירים 3 ת"א,  טל': 03-7542873   || מוקד:  24/7 : 03-7542873     פקס: 03-7622513  :FAX                    
 
סניף חיפה והצפון:  טל:  04-8715370     פקס: 04-8715763  :FAX ||    סניף ירושליים:  02-5660085        ||     סניף באר שבע והדרום:   08-6450007     
 נייד:    052-3728828    : Mobile   ||   דוא"ל משרד:   office@etkin.co.il    ||  דוא"ל חיים: haim@etkin.co.il 

    
 כל הזכויות שמורות לחיים אטקין - שמאות סקרים ומידע    © All Rights Reserved To Haim Etkin - Appraiser      ©   1985 -2017 
למעלה מ- 32 שנות מצויינות בשמאות אמינה, נכונה ומדוייקת

 
לייבסיטי - בניית אתרים