חיים אטקין-שמאות רכוש ומקרקעין - סקירת מחירי דירות ברבעון הרביעי של שנת 2012 || 19.2.2013


עברית  |  English  |  Русский  |  français  |  عربي  |  
הרשם כמנוי חינם על "סקירה שבועית" וקבל מתנה !  |  מתקשרים איתי בפשטות ובמהירות דרך ה - WhatsApp ומקבלים מענה מהיר || צור עימי קשר בווטס אפ 052-3728828 וקבל מענה מהיר בתוך לא יאוחר מ- 24 שעות ||  |  
תאריך ושעה
 


 

      
      
    
        
         

סקירה שבועית
הרשם לרשימת התפוצה

להרשמה לחץ כאן

לארכיון הסקירות

שתף Share
FacebookTwitter




iPhone Supported
 


  סרוק  ומייד נדבר
 

דף הבית >> סקירת מחירי דירות ברבעון הרביעי של שנת 2012 || 19.2.2013
 
מתעדכנים על המחירים תמיד ב - Delay  
" המחיר נכון לאתמול "

ברבעון הרביעי של שנת 2012 ניכרת עליה במחיר הממוצע של הדירות
 


כללי

ברבעון הרביעי של שנת 2012 ניכרת עליה במחיר הממוצע של הדירות שנסקרו, לצד עליה במספר העסקאות שבוצעו בדירות מגורים לעומת הרבעון הקודם.
מודגש כי במהלך התקופה הנסקרת פורטו הנחיות חדשות של בנק ישראל בדבר צמצום שיעור המימון לדיור. השפעת הוראות אלה, ככל שהיתה, לא באה לידי ביטוי בסקירה זו.
 
רקע ועקרונות הסקירה

במטרה לזהות ולבודד את שיעורי השתנות המחירים בתקופת הסקירה ביחס לרבעון הקודם, ולנוכח ריבוי המשתנים המשפיעים על מחירי דירות, ורמת ההטרוגניות  הרבה במאפייניהן, נבחרו מתוך כלל העסקאות ברבעונים הרלוונטים דירות בעלות מאפיינים הומוגניים ככל שניתן, שכמות העסקאות בהן גבוהה יחסית.
לפיכך, לא נסקרו דירות בנות חמישה חדרים ומעלה, הן בשל ריבוי שטחי הצמדה כגון גגות וחצרות והן בשל השוֹנוּת ברמת הבניה של דירות אלה, שחלקן בנויות ברמת גמר גבוהה מאד. ניתוח מגמות התפתחות מחירים בדירות אלה עלול להקטין את רמת המובהקות של התוצאה או להטות אותה.
גם דירות קטנות בנות שלושה חדרים ומטה לא נסקרו, שכן קיים בהן מיעוט יחסי של עסקאות במרבית הערים וקיימת שונות רבה במאפייניהן (שונות בנתון "שטח ממוצע לחדר" וכן גורמי שוליות משמעותיים), אשר מביאה לסטיית תקן רחבה במחירן.
נמצא, כי דירות בנות ארבעה חדרים בבניה רוויה הן המוצר השכיח ביותר בשוק הדירות העירוני הכללי, לגביו קיימת שונות נמוכה יחסית, וסקירת מאות עסקאות מאפשרת זיהוי מספק של ההשתנות במחיר. לפיכך, דירות אלה נבחרו לשמש כאינדיקטור לרמת ההשתנות הכללית בשוק הדירות.
 
בניתוח המחירים שנסקרו לא נעשה שימוש ב"מודל המחירים ההדוניים" וזאת לנוכח המידע החלקי הקיים ורמת מהימנותו לגבי חלק מנתוני הדירות במערכת ה"כרמ"ן" של רשות המיסים.
לצורך שימוש במודל המחירים ההדוני, המתחשב במאפיינים בעלי זיקה הדדית יידרש מסד נתונים בעל רמת פירוט ומהימנות גבוהה יותר מזו הקיימת במערכת ה"כרמ"ן".
 
לצד היתרון שבמובהקות התוצאה המתקבלת בסקירת המוצר השכיח והומוגני יחסית (דירות בנות 4 חדרים), קיים חסרון מסויים הנובע מכך, שייתכנו שיעורי השתנות שונים בדירות גדולות או קטנות מ-4 חדרים. אולם, לנוכח ההערכה כי קיים מתאם גבוה בשיעורי ההשתנות של סוגי הדירות השונים, נראה כי יתרון המובהקות של המודל גובר על חסרון זה.
 
הניתוח אינו כולל התייחסות תחשיבית לשדה "שטח הדירה" מאחר ובחלק מהעסקאות המדווחות מופיע שטח דירה שונה, שאינו תואם  את ההגדרה המקובלת לשטח דירה כפי שנקבע בחוק המכר (דירות) תשל"ג – 1973 ובתקן שמאות מספר 9.0. לפיכך תחשיב של שווי למ"ר דירה בהתבסס על נתוני הכרמ"ן בלבד, אינו מהימן.
מהמדגם נופו עסקאות מכר של חלקים מדירה (שבהן ככל הנראה נעשתה עסקה בין קרובים או עסקה מיוחדת אחרת), עסקאות שלא אושרו על ידי רשויות המס, וכן נופו עסקאות חריגות ככל שניתן היה לזהותן, כגון נכסים בקומת קרקע, או שכוללים הצמדות ותוספות מיוחדות.
בסך הכל, לאחר ניפוי וטיוב נותרו במדגם (בחינת שני רבעונים) כ- 5,500 עסקאות לניתוח ב – 16 ערים גדולות, שאינן מייצגות בהכרח את כלל הישובים במדינה. כמות העסקאות הרלוונטיות עלתה ביחס לרבעון הקודם.
 
ניתוח נתוני העסקאות כלל בין היתר:
בדיקת מחיר ממוצע בישובים הנבחרים ובדיקת ההשתנות ברבעון הרביעי של שנת 2012 ביחס לרבעון הקודם, וכן ביחס לרבעון המקביל אשתקד.
בדיקת שיעור סטיית התקן ביחס לשווי הממוצע בכל ישוב (נתון זה מעיד על רמת השונות/הטרוגניות של מחיר הדירות בתוך הישוב עצמו).
 
  
ממצאי הסקירה

תוצאות הסקירה מעידות כי ברבעון הרביעי של שנת 2012 נצפתה במרבית הערים עליה במחיר הממוצע ביחס לרבעון הקודם. בחלק מהערים לא חל שינוי במחיר הממוצע ובשלוש ערים נצפתה ירידה במחיר הממוצע.

להלן טבלת ריכוז של המחיר הממוצע לדירות בנות ארבעה חדרים ומגמות ההשתנות ברבעון הרביעי לשנת 2012 לפי ערים :
 
 

הישוב מחיר ממוצע מעוגל לדירת 4 חדרים Q4/2012 השינוי באחוזים מהרבעון הקודם (Q3/2012) השינוי באחוזים מהרבעון המקביל אשתקד (Q4/2011) סטיית תקן באחוזים Q4/2012
א ב ג ד ה
אילת 895,000 -1% 4% 18%
אשדוד 1,170,000 3% 3% 16%
אשקלון 819,000 -1% -1% 22%
באר שבע 778,000 2% 9% 25%
הרצליה 1,858,000 4% 7% 18%
חולון 1,479,000 3% 6% 15%
חיפה 1,221,000 3% 7% 31%
ירושלים 1,740,000 1% 3% 35%
כפר סבא 1,612,000 3% 6% 11%
מודיעין 1,466,000 3% 6% 13%
נתניה 1,298,000 0% 4% 19%
פתח תקוה 1,358,000 0% 1% 13%
ראשל"צ 1,432,000 4% 5% 18%
רחובות 1,323,000 4% 7% 11%
רמלה 1,060,000 1% 2% 16%
תל אביב 2,498,000 -1% 9% 31%
ממוצע     1.6% 5% 20%
 
  
 
מלבד המגמות של השתנות המחירים בערים השונות נצפתה רמת שונות מחירים אופיינית בכל עיר שמבטאת את ההבדלים הקיימים ברמות הביקוש באזורים השונים שבעיר ואת רמת ההבדלים במאפיינים הפיזיים בין הדירות בעיר. לעניין זה בולט במיוחד נתון השונות של מחירי הדירות בערים הגדולות : תל אביב, חיפה וירושלים שבהן רמת שונות גבוהה, אשר מצביעה על הפער  שבין אזורי יוקרה לבין אזורים נחותים באותה העיר. שונות נמוכה יחסית נצפתה בכפר סבא, ומודיעין ורחובות, שנובעת ככל הנראה ממאפיינים הומוגניים יחסית של האוכלוסיה בערים אלה.
 
  
הסבר למגמות בשינוי המחירים שנצפו

מחירי הדירות מושפעים ממשתנים רבים. רמת ההשפעה של כל אחד מהמשתנים לבדו קשה למדידה ולניתוח.

הסקירה מתייחסת לתקופה בה התפרסמו והוטלו המגבלות האחרונות של בנק ישראל בעניין הקשחת תנאי ההלוואות לדיור, בעיקר למשקיעים.

ההשפעה, ככל שהיתה לצעדים אלה, טרם באה לידי ביטוי במחירי הדירות ברבעון זה, לא אובחן צמצום בהיקף העסקאות או ירידה במחירי הדירות שנסקרו ברבעון החולף.
עקב ירידה בקצב התחלות הבנייה ועליה ברמת הביקושים הגבוהה , מלאי הדירות המוצעות למכירה הצטמצם במחצית שנת 2012, אולם ברבעון זה  מסתמן כי אין שינוי במלאי של דירות חדשות בלתי מכורות, שעומד - נכון לסוף אוקטובר 2012 - על כ- 20,215 יח"ד .

במקביל מדווח מהבנקים על היקף גבוה של נטילת משכנתאות, שהגיע בחודש 12/2012 ל כ- 4.6 מליארד ש"ח.

הדי המחאה החברתית שקמה בקיץ 2011 שכחו וגוועו, והשפעתה על מחירי הדיור לא באה לידי ביטוי ברבעון הנסקר. עם זאת, חוסר וודאות ואי יציבות בכלכלה העולמית ובעיקר באירופה, בד בבד עם ההצהרות וההוראות שננקטו על ידי בנק ישראל, וכן חוסר הוודאות לגבי מגמות, יעדים וצעדים כלכליים שינקטו ע"י הממשלה שתקום מלווים את ענף הנדל"ן בכלל והדיור למגורים בפרט, ומשפיעים על התנהלתו לאורך הרבעון הנסקר, כמו גם במשך השנה האחרונה. 
קיימים משתנים נוספים בעלי השפעות מנוגדות: ציפיות לשינויים בשער הריבית הריאלי, (ברבעון הנסקר ירד שער ריבית בנק ישראל  ), ציפיות להאטה בצמיחה, זמינות (ואמון הציבור) לאפיקי השקעה אחרים, וציפיות לפעולות הממשלה החדשה ובנק ישראל להורדת מחירי הדירות.
קיימים משתנים נוספים שהשפעתם מועטה יחסית, כגון: שינוי איטי בסטנדרט הבניה, שינויים בשווי נכסי הציבור האחרים ועוד.
 
לסיכום

ברוב הערים שבהן נותחו מחירי העסקאות, נצפתה עליה קלה בשיעור ממוצע נומינלי שקלי של כ- 1.6%, ברבעון הרביעי של שנת 2012 בהשוואה לרבעון שלפניו.
בתקופה זו ירד אינדקס המחירים הכללי (ללא דיור) בשיעור של כ-   0.4%.
בשנה החולפת, מאז הרבעון הרביעי של שנת 2011   נצפתה עליה (שקלית נומינלית) בערים שנסקרו בשיעור מצטבר של 5%.



 
 
הצטרף לרשימת התפוצה שלנו והיה מנוי על "סקירה שבועית" וקבל חינם את כל המידע והעדכונים ישירות לתיבת המייל שלך




אימייל
שם
 








 
 





 
 
 
+ הוסף תגובה חדשה
תגובות:
Loading בטעינה...
+ שלח משוב
   משרד ראשי - תל אביב והמרכז, רחוב נירים 3 ת"א,  טל': 03-7542873   || מוקד:  24/7 : 03-7542873     פקס: 03-7622513  :FAX                    
 
סניף חיפה והצפון:  טל:  04-8715370     פקס: 04-8715763  :FAX ||    סניף ירושליים:  02-5660085        ||     סניף באר שבע והדרום:   08-6450007     
 נייד:    052-3728828    : Mobile   ||   דוא"ל משרד:   office@etkin.co.il    ||  דוא"ל חיים: haim@etkin.co.il 

    
 כל הזכויות שמורות לחיים אטקין - שמאות סקרים ומידע    © All Rights Reserved To Haim Etkin - Appraiser      ©   1985 -2017 
למעלה מ- 32 שנות מצויינות בשמאות אמינה, נכונה ומדוייקת

 
לייבסיטי - בניית אתרים