חיים אטקין-שמאות רכוש ומקרקעין - ענף הנדל"ן למגורים – סיכום רבעון רביעי 2013- משרד האוצר, 26.3.2014


עברית  |  English  |  Русский  |  français  |  عربي  |  
הרשם כמנוי חינם על "סקירה שבועית" וקבל מתנה !  |  מתקשרים איתי בפשטות ובמהירות דרך ה - WhatsApp ומקבלים מענה מהיר || צור עימי קשר בווטס אפ 052-3728828 וקבל מענה מהיר בתוך לא יאוחר מ- 24 שעות ||  |  
תאריך ושעה
 


 

      
      
    
        
         

סקירה שבועית
הרשם לרשימת התפוצה

להרשמה לחץ כאן

לארכיון הסקירות

שתף Share
FacebookTwitter




iPhone Supported
 


  סרוק  ומייד נדבר
 

דף הבית >> ענף הנדל"ן למגורים – סיכום רבעון רביעי 2013- משרד האוצר, 26.3.2014
 
סיכום רבעון רביעי של שנת 2013- נתוני משרד האוצר
 
עיקרי הממצאים:
 
·         ברבעון הרביעי של 2013 נרכשו 32,200 אלפי דירות, הרמה הרבעונית הגבוהה ביותר של עסקאות מאז תחילת העשור הקודם.[1] בהשוואה לרבעון הקודם נרשם גידול של 29%, לאחר ירידה חדה של 20% שנרשמה ברבעון השלישי.

·         אזור המרכז הוביל את הגידול במספר העסקאות, במידה רבה על רקע שיווק פרויקט רחב היקף בראש העין. מנגד, בולט אזור ירושלים עם עליה מתונה של 7% במספר העסקאות, בין היתר על רקע סיומו של מבצע "מענק ירושלים".

·         רכישות הזוגות הצעירים ברבעון האחרון של 2013 רשמו גידול של 27% לעומת הרבעון הקודם. סיומו של מבצע "מענק ירושלים" לרוכשי דירה ראשונה בעיר מצא ביטוי בירידה של 22% ברכישות הזוגות הצעירים בעיר, האזור היחיד בו נרשמה ירידה בסגמנט זה של השוק. בניכוי אזור ירושלים הגיע משקל הזוגות הצעירים בסך העסקאות ל-40%, השיעור הגבוה ביותר בשנה האחרונה.

·         הגידול ברכישות הזוגות הצעירים התרכז בדירות יד שניה. כך, הרכישות בפלח שוק זה של אוכלוסייה זו רשמו גידול של 29%, לעומת גידול של 14% בלבד ברכישת דירות חדשות. ניתן להניח כי מגבלות בנק ישראל תרמו לגידול בחלקו היחסי של פלח השוק של דירות יד שניה ברכישות הזוגות הצעירים. הדבר בולט במיוחד באזור השפלה, אזור אשר הושפע יותר מכל אזור אחר ממגבלות בנק ישראל: גידול של 66% ברכישת דירות יד שניה, לעומת גידול של 7% ברכישת דירות חדשות.

·         מי שהובילו את הגידול במספר העסקאות ברבעון האחרון היו המשקיעים, עם גידול של 40%. שיעורם מסך העסקאות עלה בשתי נקודות אחוז, ל-24%. בפילוח גיאוגרפי בולט אזור ירושלים עם גידול של 60% ברכישות המשקיעים.

·         הגידול החד בפעילות המשקיעים בירושלים בולט במיוחד לנוכח רמות השכר הנמוכות יחסית המאפיינים משקיעים אלו, בפרט לאור רמות המחירים הגבוהות בעסקאות אלו. יתכן ובטחון תעסוקתי גבוה (שני שליש מהמשקיעים השכירים באזור מועסקים במגזר הציבורי) מאפשר למשקיעים אלו נטילת מינוף גבוה יותר במימון הרכישה.

·         מכירות המשקיעים ברבעון האחרון של 2013 הגיעו לרמתן הגבוהה ביותר בשנים האחרונות, טרם כניסתו לתוקף של ביטול הפטור ממס שבח החל מינואר 2014. בולט משקלם הגבוה יחסית של המשקיעים "הכבדים" בסך המכירות.
 
ברבעון הרביעי של 2013 נרכשו כ-32,000 דירות, הרמה הרבעונית הגבוהה ביותר מאז תחילת העשור הקודם וגידול של 29% בהשוואה לרמת השפל שנרשמה ברבעון הקודם.
 
אזור המרכז הוביל את הגידול בעסקאות, כאשר גידול זה בולט במיוחד בפלח השוק של הדירות החדשות. רמות המחירים של הדירות החדשות שרכשו המשקיעים והזוגות הצעירים באזור זה דומות, עדות לכך שהם "מתחרים" על אותן הדירות.

 
ברבעון הרביעי של 2013 נרכשו כ-32,000 דירות, הרמה הגבוהה ביותר של עסקאות מאז תחילת העשור הקודם.[2] יש לציין כי במהלך הרבעון השני של השנה נרשם השיא הקודם במספר העסקאות, אשר היה נמוך מהרמה הנוכחית בכ-3%. באופן כללי, כפי שניתן לראות מתרשים 1, שנת 2013 מתאפיינת בתנודתיות גבוהה בכמות העסקאות ברמה הרבעונית.

  
בפילוח גיאוגרפי בולטים אזורי ת"א, המרכז ואזור באר שבע בגידול במספר העסקאות. יחד עם זאת, באזור תל אביב ובאזור באר-שבע לא מדובר ברמת שיא בסך העסקאות. בהיבט זה בולט רק אזור המרכז, עם 5300 דירות שנרכשו במהלך הרבעון, גבוה ב-17% מהרמה הגבוהה ביותר שנרשמה באזור זה קודם לכן (ברבעון הרביעי של 2007). רמת העסקאות הגבוהה באזור זה נרשמה בין היתר על רקע שיווק של פרויקט רחב היקף בראש העין, אשר תרם לגידול של קרוב ל‑70% בסך מכירת דירות חדשות באזור המרכז ועליה של 94% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. יש לציין כי בדירות יד שניה שיעור הגידול במספר העסקאות באזור זה היה דומה לממוצע הארצי.
 
ניתוח הממצאים מלמד כי המשקיעים הם אלו אשר הובילו את הגידול בסך העסקאות באזור המרכז, בפרט בפלח השוק של הדירות החדשות. כך, שליש מהדירות שרכשו המשקיעים באזור המרכז ברבעון האחרון של 2013 היו דירות חדשות, לעומת משקל של פחות מרבע ברבעון הקודם. גידול זה חל במקביל לירידה ברמת המחירים של הדירות החדשות שרכשו המשקיעים, באופן שהביא לצמצום משמעותי בין רמות המחירים של הדירות החדשות הנרכשות על ידם לבין הדירות החדשות שנרכשו ע"י הזוגות הצעירים באזור (פער של 6.6% בלבד במחיר החציוני, מחצית מגובה הפער בשלושת הרבעונים הקודמים). יש בכך כדי להעיד כי הזוגות הצעירים והמשקיעים התחרו ביניהם על אותן הדירות החדשות אשר נמכרו במהלך הרבעון, כאשר הדבר בולט במיוחד בדירות ארבעה חדרים (פערי המחיר הנמוכים ביותר בין דירות שרכשו זוגות צעירים לבין משקיעים).
 
על רקע פערי המחיר הנמוכים בין הדירות שרכשו הזוגות הצעירים לבין אלו שרכשו המשקיעים באזור המרכז ברבעון הרביעי יש לציין כי פערי השכר ביניהם גבוהים. כך, השכר החציוני למשק בית של המשקיעים שרכשו דירה חדשה באזור זה ברבעון הרביעי עמד על 36,000 ₪ (ברוטו, חודשי), לעומת שכר חציוני של 14,000 ש"ח לזוג צעיר שרכש דירה חדשה באותו הרבעון באזור זה.

 
שיעור הגידול הנמוך ביותר בסך העסקאות נרשם באזור ירושלים (גידול של 7%), זאת בעיקר על רקע ירידה חדה של 22% ברכישת דירות ע"י זוגות צעירים. ניתן להניח כי תרמה לכך בין היתר העובדה כי במהלך הרבעון הקודם הגיע לסיומו התוקף של מבצע מתן "מענק ירושלים" לרכישת דירות יד שניה עבור מי שעבורם זו דירתם הראשונה. אמנם, מתן המענק לרכישת דירות חדשות (לרוכשי דירה ראשונה) היה עדיין בתוקף עד תום חודש אוקטובר, אולם עיקר ההשפעה של המבצע באה לידי ביטוי בפלח השוק של דירות יד שניה. יש לציין כי הגידול שנרשם בסך העסקאות באזור זה, חרף הירידה החדה ברכישות הזוגות הצעירים, הושג בעיקר על רקע גידול חד ברכישות המשקיעים באזור זה.
 

 

לוח 1 – סה"כ רכישת דירות – רבעון רביעי 2013
משרדי מיסוי מקרקעין מספר דירות שנמכרו שינוי לעומת רבעון רביעי 2012
 ב-%
שינוי לעומת רבעון שלישי 2013,
ב-%
אזור המרכז¹ 5,304 33.0 44.9
אזור ירושלים 3,433 14.5 7.1
אזור חיפה 4,789 7.0 24.4
אזור ת"א 3,133 17.4 37.4
אזור חדרה 1,458 2.5 27.6
אזור טבריה 717 24.1- 17.9
אזור נצרת 810 1.5 18.1
אזור נתניה³ 3,097 16.2 24.6
אזור רחובות² 5,102 1.8 27.9
אזור ב"ש 4,377 18.3 39.5
ארצי 32,220 12.3 28.7
מקור: שע"מ; עיבודי אגף הכלכלן הראשי, משרד האוצר.
הערות:
¹ אזור המרכז כולל בין היתר את הערים: פתח-תקוה, חולון, רמת-גן, גבעתיים, בני-ברק ויהוד.
²אזור רחובות כולל את שפלת החוף. נכללות בו בין היתר הערים: ראשל"צ, מודיעין, רמלה, לוד ויבנה.
³אזור נתניה כולל בין היתר את הערים: רעננה, כפר-סבא, הרצליה ורמת השרון.
 
 
 
גידול של 27% ברכישות הזוגות הצעירים ברבעון האחרון של 2013. ירידה מתונה במשקל הזוגות הצעירים בסך העסקאות, על רקע תום מבצע "מענק ירושלים". בניכוי אזור ירושלים הגיע משקל הזוגות הצעירים בסך העסקאות לרמתו הגבוהה ביותר בשנה האחרונה. בולטת התאוששות משמעותית ברכישות הזוגות הצעירים באזור השפלה, המתרכז בפלח השוק של דירות יד שניה.
 
ברבעון האחרון של 2013 נרכשו כ-12,700 דירות על ידי מי שהייתה להם זו דירתם הראשונה (מרביתם זוגות צעירים). בהשוואה לרבעון הקודם זהו גידול של 27%, נמוך במעט משיעור הגידול בסך העסקאות, אולם גבוה במעט מהגידול ברכישות משפרי הדיור (24%). מי שהיטו כלפי מטה את הגידול ברכישות הזוגות הצעירים היו רוכשי הדירות הצעירים בירושלים, על רקע סיומו של המבצע למתן "מענק ירושלים" לרוכשי דירה חדשה בעיר,[3] אשר מצא ביטוי בין היתר בירידה חדה של 22% ברכישות הזוגות הצעירים באזור זה. בניכוי אזור ירושלים, נרשם גידול של 37% ברכישות הזוגות הצעירים, כאשר משקלם בסך העסקאות הגיע ל-39.5% , השיעור הגבוה ביותר בשנה האחרונה.
 
הגידול ברכישות הזוגות הצעירים התרכז במיוחד בפלח השוק של דירות יד שניה. כך, בעוד שרכישת דירות יד שניה ע"י זוגות צעירים עלתה בשיעור של 29% ברבעון הרביעי (בהשוואה לקודמו), עלה סך הרכישות של דירות חדשות שנרכשו ע"י אוכלוסייה זו בשיעור של 14% בלבד. יש לציין כי בפלח השוק של הדירות החדשות, רשם סגמנט זה של השוק את שיעור עליה המתון ביותר. ניתן להניח כי מגבלות בנק ישראל שנכנסו לתוקף ברבעון האחרון, במסגרתן הוגבל בין היתר גובה ההחזר החודשי ביחס להכנסה החודשית של משק הבית, היו בין הגורמים שהביאו לגידול הבולט במשקל דירות יד שניה ברכישות הזוגות הצעירים.
 


 
האזור אשר רשם את שיעור הגידול הגבוה ביותר ברכישות הזוגות הצעירים ברבעון האחרון היה אזור רחובות (הכולל את יישובי שפלת החוף). זאת, לאחר שמאז הרבעון השלישי של 2012 ועד לרבעון השלישי אשתקד נרשמה ירידה בשיעור מצטבר של 37% ברכישות הזוגות הצעירים באזור זה, שיעור ירידה הגבוה פי שלושה בהשוואה לרמה הארצית. אחד ההסברים לירידה זו הייתה רמת המינוף הגבוהה של הזוגות הצעירים באזור רחובות ומגבלות בנק ישראל על מימון המשכנתאות, בכלל זה על רמת המינוף. ניתוח הממצאים מלמד כי ההתאוששות המשמעותית ברכישות הזוגות הצעירים באזור זה ברבעון הרביעי התרכזה בפלח השוק של דירות יד שניה, עם גידול של 66% ברכישות (בהשוואה לרבעון הקודם), לעומת גידול מתון של 7% ברכישת דירות חדשות. מחירה הממוצע של דירה יד שניה שנרכשה ע"י זוגות צעירים באזור רחובות ברבעון האחרון עמד על 1.04 מיליון ₪, נמוך ב-23% בהשוואה למחירה הממוצע של דירה חדשה שנמכרה באזור זה. בהקשר זה יש לציין כי בפלח השוק של הדירות החדשות, רמת מחירי הדירות באזור רחובות הינה מהגבוהות ברמה הארצית (רק באזור ת"א ובאזור נתניה רמות המחירים גבוהות יותר). מנגד, בפלח השוק של דירות יד שניה, רמת מחירי הדירות באזור רחובות הינה מהנמוכות ביותר.
 
  
 
אזור נוסף אשר נרשם בו גידול חד (42%) ברכישות הזוגות הצעירים ברבעון האחרון של 2013 הינו אזור המרכז, אשר הביא את סך הרכישות של הזוגות הצעירים באזור זה לרמתו הגבוהה ביותר בשנים האחרונות (2200 אלפי דירות). בניגוד לאזור רחובות, פלח השוק של הדירות החדשות הוא זה אשר הוביל את רכישות הזוגות הצעירים באזור המרכז (גידול של 70%, כפליים משיעור הגידול ברכישת דירות יד שניה באזור). הגידול החד ברכישת דירות חדשות באזור זה הושג במידה רבה על רקע שיווק פרויקט רחב היקף בראש העין. יחד עם זאת יש לציין כי פרויקט זה תרם במידה רבה יותר לגידול ברכישות המשקיעים באזור (גידול של למעלה מ-100%), כאשר רמות המחירים בדירות החדשות שנרכשו ע"י משקיעים היו דומות לאלו שרכשו הזוגות הצעירים.
 
גידול משמעותי בפעילות המשקיעים ברבעון האחרון של 2013, הן במונחים כמותיים והן במשקלם בסך העסקאות.
רמת שיא של רכישות משקיעים בירושלים. רמות השכר של משקיעים אלו נמוכות בהשוואה למשקיעים באזור ת"א, בעוד שמחירי הדירות הנרכשות בשני אזורים אלו דומים. יתכן וביטחון תעסוקתי גבוה יותר (שיעור גבוה של עובדי מגזר ציבורי) מאפשר להם לממן את ההשקעה במינוף גבוה יותר.
 
ברבעון הרביעי של 2013 נרכשו כ-7800[4] דירות ע"י משקיעים ("דירה נוספת"). זוהי הרמה הרבעונית הגבוהה ביותר שנרשמה בסגמנט זה של השוק מאז רמת השיא שנרשמה ברבעון האחרון של 2010 (על רקע הקדמת רכישות של משקיעים לפני העלאת שיעורי המס על רכישת דירות ע"י משקיעים). כשיעור מסך העסקאות הגיע משקל המשקיעים ל-24%, לאחר שנע סביב 22% בשלושת הרבעונים הקודמים.[5]
 
הגידול ברכישות המשקיעים ברבעון האחרון חל בין היתר על רקע ירידה בריבית הריאלית של בנק ישראל.

 

 
האוכלוסייה המוגדרת על ידנו כמשקיעים היא מי שרכשו "דירה נוספת". לפיכך, גם מי שמכר את דירת המגורים שלו וקנה תחתיה דירה אחרת למגורים ייחשב כ"משקיע", כל עוד בבעלותו לפחות דירה אחת נוספת (אותה למשל הוא משכיר). ניתוח הממצאים מלמד כי בממוצע, ברמה הארצית, כ-80% ממי שמוגדרים על ידנו כמשקיעים, בהסתברות גבוהה אכן קנו דירה להשקעה ולא דירה למגורים.[6] עוד עולה מניתוח זה, כי לא רק ששיעור רוכשי "דירה נוספת" ברבעון האחרון של 2013 גבוה מזה שברבעונים הקודמים, אלא ששיעורם של "משפרי הדיור" מבין רוכשי "דירה נוספת", נמוך בהשוואה למחצית הראשונה של השנה. יש בכך כדי להעצים את הגידול במשקל המשקיעים בשוק ברבעון האחרון של 2013. יש לציין כי זו תופעה זו קיימת לא רק ברבעון האחרון של 2013 אלא בניתוח
 
בפילוח גיאוגרפי בולט אזור ירושלים עם גידול חד בפעילות המשקיעים, הן במונחים כמותיים והן כשיעור מסך העסקאות. בנוסף, בהמשך לאמור בפסקה לעיל יש לציין כי שיעור "משפרי הדיור" מבין רוכשי "דירה נוספת" במהלך הרבעון האחרון נמוך משמעותית באזור זה, בהשוואה לרבעונים הקודמים (פער של 4 נקודות אחוז לעומת הרבעון השלישי ופער של 10 נקודות אחוז בהשוואה לרבעון השני. ברמה הארצית עומדים ערכים אלו על 0.1 נקודת אחוז ו-6.9 נקודות אחוז). דהיינו, הגידול בפעילות המשקיעים גדול אף יותר מזה הנאמד על פי שיעור רוכשי "דירה נוספת".
 
סך הדירות שרכשו משקיעים באזור ירושלים במהלך הרבעון הגיע ל-850, גידול של 60% בהשוואה לרבעון הקודם.[7] משקל המשקיעים באזור הגיע לרבע מסך העסקאות, לעומת שיעור של פחות מ-17% ברבעון הקודם, ונמוך בכ-2 נקודות אחוז בלבד מהשיעור שנרשם ברבעון האחרון של 2010 (ברמה הארצית עומד פער זה על 7.4 נקודות אחוז).[8]

 
 
 

 
בניתוח המאפיינים של רוכשי הדירות להשקעה בירושלים ברבעון האחרון של 2013 בולטת רמת השכר הנמוכה יחסית של משקיעים אלו, בפרט בהשוואה לאזורים בעלי רמות מחירים דומות. כך למשל, השכר החציוני של המשקיעים אשר רכשו דירה באזור ירושלים ברבעון הרביעי עמד על 16,400 ₪ (ברוטו לחודש, למשק בית). שכר זה נמוך ב-17% בהשוואה לשכר החציוני של המשקיעים שרכשו דירה באזור ת"א באותו הרבעון. זאת כאשר מחירה החציוני של הדירה אותה רכשו משקיעים אלו בירושלים עמד על 1.4 מיליון ₪, גבוה ב-2.5% בהשוואה לאלו שרכשו דירה באזור ת"א. בהנחה שהשכר למשק בית מהווה אומד להון העצמי, המשמעות היא שרמת המינוף של המשקיעים בירושלים גבוהה יותר מזו שבת"א.
 
על רקע הממצאים לעיל יש לציין כי אחד המאפיינים הבולטים של המשקיעים באזור ירושלים הינו השיעור הגבוה של מי שמועסקים במגזר הציבורי הרחב (כולל חברות ממשלתיות). כך, בקרב 66% ממשקי הבית השכירים[9] אשר רכשו דירה להשקעה באזור ירושלים ברבעון האחרון של 2013, לפחות אחד מראשי משק הבית הועסק במגזר הציבורי. באזור ת"א עומד שיעור זה על 42%. כאשר בוחנים מקרב אוכלוסייה זו את שיעור משקי הבית בהם גם המפרנס השני (אם ישנו כזה) מועסק במגזר הציבורי מגיע שיעורם ל-25% בירושלים לעומת פחות מ-10% בת"א.[10] יתכן והביטחון התעסוקתי הגבוה הקיים במגזר הציבורי מאפשר למי שנמנים על מגזר זה ליטול סיכון גבוה יותר (הבא לידי ביטוי ברמת מינוף גבוהה יותר) ביחס למשקיעים שבהווה נהנים מרמות שכר גבוהות יותר אבל עם רמת ביטחון תעסוקתי נמוכה יותר.[11]

 

 
ממצא נוסף הראוי לציון לגבי רוכשי הדירות להשקעה בירושלים ברבעון האחרון של 2013 הינו השיעור הגבוה (30%) של רוכשים שאין להם כל הכנסה מדווחת (לא כשכיר, לא כמקבל פנסיה ולא כעצמאי). שיעור זה הינו גבוה לא רק בהשוואה לאזור ת"א (13%) אלא גם בהשוואה לשיעור זה באזור ירושלים עצמו ברבעונים קודמים. יודגש כי שיעור זה אינו כולל כמובן תושבי חוץ (לגביהם כלל אין נתוני הכנסות) ולא מדובר בקטינים. לאור מגבלות בנק ישראל על שיעור ההחזר מתוך ההכנסה החודשית, אשר כבר היו בתוקף במהלך הרבעון האחרון של 2013, יתכן ורוכשים אלו כלל אינם נזקקים למשכנתא. לחילופין, יתכן ויש להם הכנסות שאינן מדווחות לרשויות המס.
 

 
 
 
לוח 2 – רכישת דירות להשקעה – רבעון רביעי 2013
משרדי מיסוי מקרקעין מספר דירות שנרכשו
 
שינוי לעומת רבעון רביעי 2012
 ב-%
שינוי לעומת רבעון שלישי 2013,
ב-%
המרכז 1,151 31.9 52.4
ירושלים 847 32.9 59.6
חיפה 1,068 10.8- 10.5
ת"א 1,195 31.8 50.5
חדרה 291 2.3 29.7
טבריה 204 14.1- 28.8
נצרת 165 20.7- 14.4
נתניה 738 34.1 37.0
רחובות 953 1.8- 30.0
ב"ש 1,121 17.4 60.5
ארצי 7,733 13.4 39.5
מקור: שע"מ; עיבודי אגף הכלכלן הראשי, משרד האוצר.
 
 
 
 
רמת שיא במכירות המשקיעים ברבעון האחרון של 2013, טרם כניסתו לתוקף של ביטול הפטור ממס שבח החל מינואר 2014.
 
ברבעון האחרון של 2013 נמכרו 4700 דירות ע"י משקיעים,[12] הרמה הרבעונית הגבוהה ביותר של ערך זה בשנים האחרונות. בהשוואה לרבעון השלישי נרשם גידול של 45%, שיעור גידול הגבוה מזה שנרשם בסך מכירת דירות יד שניה (32%). ניתן להניח כי הגידול החד במכירות המשקיעים חל במידה רבה על רקע העובדה שהחל מינואר 2014 מבוטל הפטור ממס שבח למשקיעים (אף כי החבות במס הינה לינארית ביחס לתקופת ההחזקה בנכס).
 
כשיעור מסך העסקאות בדירות יד שניה הגיע משקל מכירות המשקיעים ל-19% ברבעון האחרון, גידול של שתי נקודות האחוז בהשוואה לרבעון הקודם. בפילוח גיאוגרפי בולט אזור ב"ש עם משקל של 30% במכירות המשקיעים בסך מכירת דירות יד שניה ברבעון האחרון.
 

  
 
ניתוח הממצאים מלמד כי שיעור גבוה יחסית של משקיעים אשר רכשו יותר מדירה אחת נוספת במהלך העשור האחרון, היו בין מי שמכרו דירה להשקעה ברבעון האחרון של 2013. כך למשל, ברמה הארצית, כ-34% מהמשקיעים שמכרו לפחות דירה אחת ברבעון האחרון, רכשו יותר מדירה אחת להשקעה במהלך העשור האחרון. זאת כאשר משקלם של המשקיעים אשר רכשו יותר מדירה אחת במהלך העשור האחרון עומד על 22% בלבד. בולט בניתוח זה אזור ירושלים בו כשליש מי שמכרו דירה להשקעה ברבעון האחרון רכשו יותר מדירה אחת נוספת במהלך העשור האחרון. שיעור זה גבוה ב-15 נקודות אחוז מסך משקל המשקיעים שרכשו יותר מדירה אחת נוספת באזור זה בעשור האחרון.
 
על רקע ממצאים לעיל יש לציין כי כאמור החל מינואר 2014 תחול חבות במס שבח בעת מכירת דירה ע"י משקיע, כאשר על שתי דירות בלבד יוכל המשקיע לנצל את חישוב המס בשיטה הלינארית (המבטאת הטבת מס). לפיכך עבור משקיעים המחזיקים במספר דירות קיים תמריץ לנצל את הוראת השעה שאפשרה הרחבת הפטור ממס שבח בשנים 2013-2012, טרם כניסתו לתוקף של ביטול הפטור ממס שבח החל מינואר השנה.
 
 
גידול חד של 32% ברכישת דירות יד שניה ברבעון האחרון של 2013
הגידול בעסקאות הושפע בין היתר מהגידול במכירות המשקיעים, מגידול חד ברכישות הזוגות הצעירים באזור רחובות וברכישות המשקיעים בת"א.
 
ברבעון האחרון של 2013 נרכשו קרוב ל-25,000 דירות יד שניה, הרמה הגבוהה ביותר של עסקאות בפלח שוק זה מאז תחילת העשור הקודם (בפלח השוק של הדירות החדשות עדיין נמוכה רמת העסקאות ברבעון הרביעי מרמתה הגבוהה ביותר שנרשמה ברבעון האחרון של 2010).

 
הגידול החד שמספר העסקאות בדירות יד שניה מוסבר בין היתר בגידול במכירות המשקיעים, טרם כניסתו לתוקף של ביטול הפטור ממס שבח. כמו-כן, כפי שצוין, נרשם גידול חד ברכישת דירות יד שניה ע"י זוגות צעירים באזור רחובות, על רקע רמות המחירים נמוכות יותר המאפיינות דירות אלו ומגבלות בנק ישראל למימון משכנתאות שנמצאו אפקטיביות יותר באזור זה בהשוואה לאזורים אחרים. בנוסף, נרשם גידול חד ברכישת דירות יד שניה ע"י משקיעים באזור ת"א (גידול של 60%, לעומת גידול של 8% בלבד ברכישת דירות חדשות ע"י משקיעים באזור זה). שני אזורים אלו, ת"א ורחובות גם הובילו את הגידול בסך רכישת דירות יד שניה ברבעון האחרון.
 
 

לוח 3– רכישת דירות יד שניה – רבעון רביעי 2013
משרדי מיסוי מקרקעין מספר דירות שנרכשו
 
שינוי לעומת רבעון רביעי 2012
 ב-%
שינוי לעומת רבעון שלישי 2013,
ב-%
המרכז 3,645 16.3 36.5
ירושלים 2,594 11.9 6.1
חיפה 3,809 5.7 35.3
ת"א 2,746 21.9 46.0
חדרה 996 7.9- 31.6
טבריה 674 18.3- 17.8
נצרת 659 3.2- 9.5
נתניה 2,331 18.3 30.9
רחובות 3,929 15.1 36.7
ב"ש 3,473 15.8 40.7
ארצי 24,856 11.6 31.7
מקור: שע"מ; עיבודי אגף הכלכלן הראשי, משרד האוצר.
 
 
 
גידול של 19% ברכישת דירות חדשות ברבעון האחרון של 2013, לאחר ירידה בשיעורה דומה ברבעון השלישי.
הגידול בעסקאות הושפע משיווק פרויקט רחב היקף באזור המרכז. בניכוי אזור זה מצטמצם הגידול ברכישת דירות חדשות ל-10% בהשוואה לרבעון הקודם ולגידול של 3% בלבד בהשוואה לרבעון המקביל ב-2012.
 
ברבעון האחרון של 2013 נרכשו 7400 אלפי דירות חדשות, עליה של 19% בהשוואה לרבעון השלישי, זאת לאחר ירידה בשיעור דומה שנרשמה ברבעון השלישי (לעומת קודמו). הגידול במספר העסקאות הושפע משיווק פרויקט רחב היקף באזור המרכז, אשר הביא את סך הדירות החדשות שנרכשו באזור זה ל-1700 אלפי דירות, הרמה הרבעונית הגבוהה ביותר של רכישת דירות חדשות שנרשמה באזור המרכז בעשור האחרון (הנתונים המוקדמים ביותר המצויים ברשותנו).
 
אזור באר-שבע רשם אף הוא גידול ניכר, של 35%, ברכישת דירות חדשות ברבעון האחרון, אשר הושפע מגידול של 100% ברכישת דירות חדשות ע"י משקיעים באזור זה וגידול של 31% ברכישת הזוגות הצעירים (רכישת דירות חדשות ע"י משפרי דיור באזור זה עלתה בשיעור מתון יחסית של 14%).
 
אזור ת"א בולט בירידה במספר העסקאות בדירות חדשות, בשיעור של 3%, לאחר ירידה חדה של 31% ברבעון השלישי. מי שהובילו את הירידה ברכישות באזור זה היו הזוגות הצעירים, עם ירידה של 19% ברבעון הרביעי לאחר ירידה של 46% ברבעון השלישי. על רקע ממצאים אלו בולטת עליה של 43% ברכישות דירות יד שניה ע"י זוגות צעירים באזור זה ברבעון האחרון. בהקשר זה יש לציין כי פערי המחיר בין דירות חדשות לבין דירות יד שניה באזור ת"א הינם הגבוהים ביותר בהשוואה ארצית. ניתן להניח כי עובדה זו ומגבלות בנק ישראל על מימון המשכנתאות, תרמו לירידה החדה ברכישת דירות חדשות ע"י הזוגות הצעירים באזור זה.

 
  
 
 
 
לוח  4- רכישת דירות חדשות – רבעון רביעי 2013
משרדי מיסוי מקרקעין מספר דירות שנרכשו
 
שינוי לעומת רבעון רביעי 2012
 ב-%
שינוי לעומת רבעון שלישי 2013,
ב-%
המרכז 1,659 94.0 67.6
ירושלים 839 23.4 10.4
חיפה 980 12.1 5.1-
ת"א 387 7.2- 3.0-
חדרה 462 35.1 19.7
טבריה 43 64.2- 19.4
נצרת 151 29.1 79.8
נתניה 766 10.1 8.8
רחובות 1,173 26.6- 5.2
ב"ש 904 29.0 35.1
ארצי 7,364 15.0 19.2
מקור: שע"מ; עיבודי אגף הכלכלן הראשי, משרד האוצר.
 
  
 


[1] הנתונים המוקדמים ביותר המצויים ברשותנו.
[2] הנתונים המוקדמים ביותר המצויים ברשותנו.
[3] מבצע זה הגיע לסיומו בסוף חודש אוקטובר, לגבי מי שרוכשים דירה חדשה. לגבי רכישת דירות יד שניה הסתיים המבצע בסוף חודש יולי.
[4] מספר זה מוטה כלפי מעלה בכ-5%, בשל סיבה טכנית – בעקבות שינוי החקיקה לגבי מיסוי תושבי חוץ, החייבים בשיעורי מס של "דירה נוספת", גם כאשר מדובר בדירתם היחידה, החלו לסווג ברשות המסים את מרבית הדירות שנרכשות ע"י תושבי החוץ כ"דירה נוספת". גם בנטרול גורם זה, מדובר ברמת העסקאות הגבוהה ביותר של משקיעים בשלוש השנים האחרונות.
 
[5] בנטרול תושבי החוץ עומד משקל המשקיעים ברבעון האחרון על 22.5%, גידול של 1 נקודת אחוז לעומת הרבעון השלישי, ובדומה למשקלו בשני הרבעונים הראשונים.
[6] אומדן זה מבוסס על פילוח רוכשי "דירה נוספת, האם מכרו דירה אחרת בסמוך לרכישה של "הדירה הנוספת", מתוך הנחה שבשל עלויות קניה ומכירה גבוהות, משקיע לא ימכור דירה להשקעה ויקנה תחתיה דירה אחרת להשקעה.
 
[7] גם בנטרול תושבי החוץ מדובר בגידול חד, של 47%, ברכישות המשקיעים באזור.
 
[8] גם בנטרול תושבי החוץ מדובר בגידול חד, של 5.5 נקודות אחוז במשקל המשקיעים בירושלים, בהשוואה לרבעון הקודם.
 
[9] לפחות אחד מראשי משק הבית הינו שכיר.
 
[10] נדגיש כי שיעור זה של שני מפרנסים המועסקים במגזר הציבורי, הינו ביחס לכלל אוכלוסיית המשקיעים, כולל רווקים ו/או גרושים. מקרב הזוגות הנשואים בלבד, אשר לפחות אחד מהם מועסק במגזר הציבורי, ב-44% מהמקרים בירושלים שני בני הזוג מועסקים במגזר זה. באזור ת"א עומד שיעור זה על 15% בלבד.
 
[11] יש לציין כי התפלגות הגילאים בין שתי האוכלוסיות דומה.
[12] בשל מגבלות טכניות ניתוח זה מתייחס למכירות משקיעים שרכשו את הדירה לא לפני 2002.
 
 
 




הצטרף לרשימת התפוצה שלנו והיה מנוי על "סקירה שבועית" וקבל חינם את כל המידע והעדכונים 

אימייל
שם
 












 
 
+ הוסף תגובה חדשה
תגובות:
Loading בטעינה...
+ שלח משוב
   משרד ראשי - תל אביב והמרכז,  טל': 03-7542873   || מוקד הודעות:  24/7 : 03-7542873     פקס: 03-7622513  :FAX                    
 
סניף חיפה והצפון:  טל:  04-8715370     פקס: 04-8715763  :FAX ||    סניף ירושליים:  02-5660085        ||     סניף באר שבע והדרום:   08-6450007     
 נייד:    052-3728828    : Mobile   ||   דוא"ל משרד:   office@etkin.co.il    ||  דוא"ל חיים: haim@etkin.co.il 

    
 כל הזכויות שמורות לחיים אטקין - שמאות סקרים ומידע    © All Rights Reserved To Haim Etkin - Appraiser      ©   1985 -2017 
למעלה מ- 32 שנות מצויינות בשמאות אמינה, נכונה ומדוייקת

 
לייבסיטי - בניית אתרים