חיים אטקין-שמאות רכוש ומקרקעין - ענף הנדל"ן למגורים – סיכום רבעון שלישי 2013- משרד האוצר | 2.12.2013


עברית  |  English  |  Русский  |  français  |  عربي  |  
הרשם כמנוי חינם על "סקירה שבועית" וקבל מתנה !  |  מתקשרים איתי בפשטות ובמהירות דרך ה - WhatsApp ומקבלים מענה מהיר || צור עימי קשר בווטס אפ 052-3728828 וקבל מענה מהיר בתוך לא יאוחר מ- 24 שעות ||  |  
תאריך ושעה
 


 

      
      
    
        
         

סקירה שבועית
הרשם לרשימת התפוצה

להרשמה לחץ כאן

לארכיון הסקירות

שתף Share
FacebookTwitter




iPhone Supported
 


  סרוק  ומייד נדבר
 

דף הבית >> ענף הנדל"ן למגורים – סיכום רבעון שלישי 2013- משרד האוצר | 2.12.2013
 
 
 
ענף הנדל"ן למגורים – סיכום רבעון שלישי 2013
 
עיקרי הממצאים
 
·         ברבעון השלישי של 2013 נרשמה ירידה של 18% במספר העסקאות בהשוואה לרמת השיא שנרשמה ברבעון הקודם. זהו שיעור הירידה הרבעוני החד ביותר מאז הרבעון האחרון של 2008 אשר עמד בצל פרוץ המשבר העולמי. בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד נרשמה ירידה מתונה יותר, של 5%.
·        הירידה החדה במכירות הקיפה את כל האזורים, למעט ירושלים וחיפה, בהן נרשמה ירידה מתונה יחסית, על רקע גידול ברכישות זוגות צעירים בירושלים וגידול במכירת דירות חדשות בחיפה, בפרט ע"י משקיעים.
·         הירידה במספר העסקאות היתה בשיעורים דומים בסגמנטים השונים של השוק (משקיעים, רוכשי דירה ראשונה ומשפרי דיור). כמו-כן נמצאו שיעורי ירידה דומים בדירות חדשות ובדירות יד שניה.
·        את הירידה ברכישות הזוגות הצעירים הוביל אזור רחובות. מאז הוחמרו תנאי המימון למשכנתאות ברבעון האחרון של 2012 ירדו רכישות הזוגות הצעירים באזור זה ב-42%. בת"א נרשמה ירידה של 7% בלבד באותה התקופה. פערים אלו עשויים להיות מוסברים ברמת מינוף גבוהה יותר של הרוכשים באזור רחובות, כאשר כוללים את הכנסות ההורים כאומד למינוף.

  • רמת המינוף של הזוגות הצעירים המבוססים אשר רכשו דירה בת"א ברבעון השלישי של השנה, אינה שונה מהותית מרמת המינוף של האוכלוסייה המקבילה לה ב-2009. גידול משמעותי ברמת המינוף נמצא בקרב הזוגות הצעירים הפחות מבוססים אשר רכשו דירה בת"א, זאת במידה רבה בשל עליה חדה במחירי הדירות שרוכשת אוכלוסייה זו, אשר לפחות בחלקה מוסברת בשינוי בתמהיל הדירות.
  • את הירידה ברכישות המשקיעים ברבעון השלישי הוביל אזור ת"א, עם ירידה של 30% בהשוואה לרבעון הקודם. השכר הממוצע למשק בית אשר רכש דירה בת"א ברבעון השלישי עמד על 57 אלפי ₪, גבוה פי 2.2 בהשוואה לרבעון הקודם. שינוי זה עשוי להסביר את העלייה החדה במחירי הדירות הנרכשות.
  • מכירת דירות ע"י משקיעים רשמה ירידה של 27% ברבעון השלישי, לאחר עליה חדה של 32% ברבעון הקודם. גידול משמעותי במשקל הדירות הנרכשות ע"י זוגות צעירים בסך הדירות שמכרו משקיעים ברבעון השלישי.
 
ברבעון השלישי של 2013 נרשמה ירידה של 18% במספר העסקאות בהשוואה לרמת השיא שנרשמה ברבעון הקודם.
הירידה החדה במכירות הקיפה את כל האזורים, למעט ירושלים וחיפה. באזורים אלו נרשמה ירידה מתונה יחסית, על רקע גידול ברכישות זוגות צעירים בירושלים וגידול במכירת דירות חדשות בחיפה, בפרט ע"י משקיעים.
 
ברבעון השלישי של 2013 נרכשו כ-26 אלפי דירות, ירידה של 18% בהשוואה לרמת השיא במספר העסקאות אשר נרשמה ברבעון השני. שיעור ירידה זה הינו שיעור הירידה הרבעוני הגבוה ביותר מאז הרבעון האחרון של 2008 אשר עמד בצל פרוץ המשבר העולמי. בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד נרשמה ירידה מתונה יותר, של 5%. אולם, יש לציין כי הרמה הגבוהה יחסית של עסקאות ברבעון השלישי אשתקד חלה לאחר ארבעה רבעונים רצופים של רמת מכירות נמוכה, על רקע המחאה החברתית שפרצה בקיץ 2011 (רמת המכירות במחצית הראשונה של 2012 היתה הנמוכה ביותר מאז המחצית הראשונה של 2006).
 


 
הירידה החדה במספר העסקאות הקיפה את כל האזורים, למעט אזור ירושלים ואזור חיפה, בהם נרשמה ירידה מתונה יחסית של 8%. ניתוח הממצאים מלמד כי מי שמיתנו את הירידה במספר העסקאות באזור ירושלים היו הזוגות הצעירים, עם גידול של 11%, בהמשך לעליה חדה של 40% ברבעון השני (זאת במידה רבה על רקע מתן "מענק ירושלים" לרוכשי דירה ראשונה בעיר). מנגד, רכישות המשקיעים ומשפרי הדיור באזור זה רשמו שיעורי ירדה הגבוהים אף מאלו שנרשמו ברמה הארצית. באזור חיפה, הירידה המתונה בסך העסקאות נרשמה על רקע גידול חד ברכישת דירות חדשות, בפרט ע"י משקיעים (משקל המשקיעים ברכישת דירות חדשות באזור זה עמד על 27%, לעומת 16% בשני הרבעונים הקודמים).
 
מנגד, באזור ת"א הירידה במספר העסקאות ברבעון השלישי היתה מעבר לשיעור הירידה הממוצע ברמה הארצית (26% לעומת 18%). מי שהובילו את הירידה החדה באזור זה היו המשקיעים ומשפרי הדיור (ירידה של 30% בכל אחד מסגמנטים אלו), בעוד שבקרב רוכשי דירה ראשונה נרשמה ירידה מתונה יותר, של 18%.
 
 


לוח 1 – סה"כ רכישת דירות – רבעון שלישי 2013
משרדי מיסוי מקרקעין מספר דירות שנמכרו שינוי לעומת רבעון שלישי 2012
 ב-%
שינוי לעומת רבעון שני 2013,
ב-%
אזור המרכז¹ 3,785 1.8- 12.4-
אזור ירושלים 3,231 17.9 8.2-
אזור חיפה 3,962 3.9 8.9-
אזור ת"א 2,324 11.0- 25.9-
אזור חדרה 1,170 9.7- 36.2-
אזור טבריה 647 20.9- 14.6-
אזור נצרת 698 4.0- 36.8-
אזור נתניה³ 2,518 7.4- 16.6-
אזור רחובות² 4,120 14.6- 16.1-
אזור ב"ש 3,264 12.8- 26.7-
ארצי 25,718 5.2- 18.1-
מקור: שע"מ; עיבודי אגף הכלכלן הראשי, משרד האוצר.
הערות:
¹ אזור המרכז כולל בין היתר את הערים: פתח-תקוה, חולון, רמת-גן, גבעתיים, בני-ברק ויהוד.
²אזור רחובות כולל את שפלת החוף. נכללות בו בין היתר הערים: ראשל"צ, מודיעין, רמלה, לוד ויבנה.
³אזור נתניה כולל בין היתר את הערים: רעננה, כפר-סבא, הרצליה ורמת השרון.
 
 
 
ירידה של 19% ברכישת דירות ע"י זוגות צעירים ברבעון השלישי. רמת שפל ברכישות הזוגות הצעירים באזור רחובות.
מאז הוחמרו תנאי המימון למשכנתאות ברבעון האחרון של 2012 ירדו רכישות הזוגות הצעירים באזור רחובות ב-42%. בת"א נרשמה ירידה של 7% בלבד באותה התקופה. פערים אלו עשויים להיות מוסברים ברמת מינוף גבוהה יותר של הרוכשים באזור רחובות, כאשר כוללים את הכנסות ההורים כאומד למינוף.
 
ברבעון השלישי של 2013 נרכשו כעשרת אלפי דירות ע"י מי שזו היתה להם דירתם הראשונה (חלק הארי שלהם הינו זוגות צעירים), ירידה של 19% לאחר עליה חדה של 31% ברבעון הקודם. באזור ירושלים אשר רשם גידול של 40% ברכישות הזוגות הצעירים ברבעון השני, הוסיפו רכישות הזוגות הצעירים לעלות גם ברבעון השלישי, אם כי בשיעור מתון יותר (11%), ככל הנראה על רקע העובדה שבסוף חודש יולי הגיע לסיומו המבצע של מתן "מענק ירושלים" לרוכשי דירה ראשונה בעיר, הרוכשים דירה יד שניה. אמנם, המבצע לגבי מי שרוכשים דירה חדשה עדיין בתוקף עד לסוף אוקטובר, אבל ניתוח הממצאים מלמד כי עיקר הגידול ברכישות הזוגות הצעירים בירושלים מאז נכנס מבצע זה לתוקף התמקד בפלח השוק של דירות יד שניה.
 


 
 
ירידה חדה של 36% ברכישות הזוגות הצעירים נרשמה באזור רחובות, זאת כאשר ברבעון הקודם היה הגידול ברכישות הזוגות הצעירים באזור זה מתון משמעותית בהשוואה לרמה הארצית (רק שני אזורים רשמו שיעורי גידול מתונים יותר באותו הרבעון). סך הדירות שרכשו זוגות צעירים באזור זה ברבעון השלישי עמד על 1.2 אלפי דירות, הרמה הנמוכה ביותר מאז הרבעון האחרון של 2011, אשר עמד בצילה של המחאה החברתית. בתקופה זו נרשם באזור רחובות קצב הגידול הנמוך ביותר ברכישת דירות ע"י זוגות צעירים, בהשוואה ארצית.
 
כאשר בוחנים את התפתחות הרכישות של הזוגות הצעירים באזור רחובות ניכרת הירידה החדה ברכישות החל מהרבעון האחרון של 2012, לאחר רמת השיא שנקבעה ברבעון השלישי באותה שנה. סך הרכישות באזור רחובות ירד מאז הרבעון השלישי אשתקד ועד הרבעון השלישי השנה ב‑42%, לעומת ירידה של 6% ברכישות הזוגות הצעירים ברמה הארצית.
 
יתכן ואחד ההסברים לירידה חדה זו באזור רחובות נעוצה בהחמרת תנאי המימון למשכנתאות ע"י בנק ישראל במהלך תקופה זו. כך, החל מתחילת נובמבר 2012 נכנסו לתוקף ההוראות המגבילות את שיעור המימון (LTV) ל-75% לרוכשי דירה ראשונה. החל מה-1.9.2013 נכנסו לתוקף הנחיות נוספות המגבילות את שיעור ההחזר מסך ההכנסה החודשית של הלווה, את משקל רכיב הריבית המשתנה בסך המשכנתא ואת משך תקופת המשכנתא.
 
 
בכדי לאשש את ההשערה לעיל ניתן לאמוד את רמת המינוף של הרוכשים כיחס בין מחיר הדירה שרכשו לבין השכר למשק בית של זוגות אלו. נמצא כי באזור רחובות עמד היחס הממוצע על 83 חודשי עבודה והיחס החציוני עמד על 104. ערכים אלו אינם שונים משמעותית מהערכים המקבילים ברמה הארצית. בהשוואה לאזור ת"א, ערכים אלו אף נמוכים, בפרט ברמת החציון. לכאורה, ממצאים אלו אינם תומכים בהשערה בדבר השפעת מגבלות בנק ישראל על הרכישות באזור רחובות, בפרט לנוכח העובדה לפיה הירידה ברכישות הזוגות הצעירים בת"א ברבעון השלישי של 2013 עמדה על מחצית משיעור הירידה באזור רחובות. בנוסף, בעוד שבאזור רחובות רמת הרכישות של הזוגות הצעירים ברבעון השלישי של 2013 גבוהה ב-5% בלבד מרמת השפל שנרשמה ברבעון האחרון של 2011, בת"א עומד פער זה על 27%.
 


 
 
יחד עם זאת, בהנחה לפיה לרמת ההכנסה של הורי הזוגות הצעירים ישנה השפעה על רמת המינוף של אותן זוגות, חושב היחס בין מחיר הדירה שרכשו הזוגות הצעירים לבין השכר למשק הבית בתוספת הכנסות משכר[1] של ההורים.[2] נמצא כי היחס בין מחיר הדירה לשכר זה, זהה בין ת"א לרחובות. ניתן להניח, בהתבסס על העובדה לפיה אי השוויון בהכנסות מהון גבוה מאי השוויון בשכר, כי לו היינו אומדים את רמת המינוף של הזוגות הצעירים בהתבסס על ההכנסה הכוללת של ההורים, היתה מתקבלת רמת מינוף נמוכה יותר בת"א בהשוואה לרחובות.
 


 
כאשר בוחנים באיזו מידה, אם בכלל, הזוגות הצעירים שרכשו דירה בת"א ברבעון השלישי של 2013, הינם בעלי רמת מינוף[3] גבוהה יותר בהשוואה לזוגות הצעירים שרכשו דירה בת"א לפני ארבע שנים, נמצא כי ברמות השכר הבינוניות ומטה (השכר החציוני למשק בית שרכש דירה בת"א ברבעון השלישי של 2013 עמד על 11.4 אלפי ₪) חלה עליה משמעותית ברמות המינוף בהשוואה ל‑2009 ואילו ברמות השכר הגבוהות יותר (שכר ממוצע למשק בית עמד על 30 אלף ₪) נרשמה עליה מתונה בלבד. כך, בעוד שבשנת 2009 עמד היחס בין מחיר דירה לרמת השכר של הזוגות המבוססים (כולל השכר של ההורה של ראש משק הבית), על 31, עלה יחס זה ל-34 בלבד ב-2013. מנגד, בקרב בעלי רמות השכר הבינוני נרשמה באותה התקופה עליה ביחס זה מ-31 ל-55. הגידול החד ברמת המינוף ברמות השכר הבינוניות נובע מעליה נומינלית של 100% במחיר הדירה שרכשה אוכלוסייה זו, בעוד שהשכר של רוכשים אלו ב-2013, כולל שכר ההורה של ראש משק הבית, היה גבוה בשיעור נומינלי של 15% בלבד בהשוואה לאוכלוסייה המקבילה ב-2009. חשוב לציין כי העליה החדה במחירי הדירות שרכשו בעלי רמות השכר הבינוניות בת"א, בין 2013 ל-2009, אינה בניכוי "איכות" הדירה.[4] דהיינו, יתכן ועליה זו נובעת לפחות בחלקה מרכישה של דירות "איכותיות" יותר בהשוואה לאלו שרכשה האוכלוסייה המקבילה ב-2009. חיזוק להשערה זו ניתן למצוא בגידול שחל בשכיחות היחסית של דירות חדשות בסך הרכישות של אוכלוסייה זו שרכשה דירה ברבעון השלישי של 2013 בהשוואה לאוכלוסייה המקבילה לה ב-2009 (משיעור של 10% מסך הרכישות ב-2009, עלה שיעור זה ל-17% ב-2013). כמו-כן יש לציין כי מחירה הממוצע של דירה שרכשו הזוגות המבוססים בת"א ברבעון השלישי של 2013 היה גבוה ב-54% ממחירה של דירה שרכשה האוכלוסייה המקבילה ב-2009. אמנם, יתכן וקיים פער בהתייקרות מחירי הדירות, בין דירות "עממיות" לבין דירות "איכותיות" יותר, הנרכשות ע"י אוכלוסייה מבוססת, אולם סביר להניח שלא היה זה הגורם היחידי שהביא לצמצום כה משמעותי בין מחירה הממוצע של דירה שנרכשה ע"י בעלי רמות שכר בינוני לבין מחירה הממוצע של דירה שנרכשה ע"י אוכלוסייה מבוססת.


 
 
רכישות משפרי הדיור ברבעון השלישי של 2013 ירדו בשיעור של 17%, נמוך במעט משיעור הירידה בקרב הזוגות הצעירים. באזור רחובות, אשר בלט בירידה חדה ברכישות הזוגות הצעירים, נרשמה ירידה מתונה ברכישות משפרי הדיור - ירידה של 2.9% בלבד, הירידה הנמוכה ביותר בהשוואה ארצית. בנוסף, שיעור גבוה יותר מבין משפרי הדיור באזור זה ברבעון השלישי, אכן שיפרו דיור, בהתבסס על מחיר הדירה אותה רכשו ביחס למחיר בו מכרו את דירתם הקודמת (שיעור זה עמד על 90%, לעומת 84% ברבעון הקודם). מנגד, באזור ת"א נרשם שיעור הירידה הגבוה ביותר בהשוואה ארצית במספר הדירות שרכשו משפרי הדיור ברבעון השלישי- ירידה של 30%.כ-72% מהם אכן שיפרו דיור, ירידה של 4 נקודות אחוז בהשוואה לרבעון הקודם.
 
 
רכישות המשקיעים ברבעון השלישי ירדו ב-18% בהשוואה לרבעון הקודם, לאחר עליה בשיעור דומה ברבעון השני. משקל המשקיעים בסך העסקאות נותר על רמתו הנמוכה מהרבעון הקודם.
ירידה חדה של 30% ברכישות המשקיעים באזור ת"א. ירידה זו חלה במקביל לעליה חדה ברמות השכר של המשקיעים באזור ברבעון השלישי (לעומת המשקיעים ברבעון השני) אשר השתקפה גם ברמות מחירים גבוהות משמעותית.
 
ברבעון השני של 2013 נרכשו 6.7 אלפי דירות ע"י משקיעים, ירידה של 18% בהשוואה לרבעון הקודם וירידה של 16% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. משקל המשקיעים בסך העסקאות עמד על 21.3%, בדומה לשיעורו ברבעון הקודם ונמוך ב-2.7 נקודות אחוז בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד.
 
 
 
יש לציין כי בשלושת הרבעונים האחרונים נרשמת תנודתיות ברכישות המשקיעים, לאחר ארבעה רבעונים רצופים של עליות בשנת 2012. כך, בעוד שברבעון הראשון של השנה נרשמה ירידה של 17% ברכישות המשקיעים, ברבעון שלאחריו נרשם גידול של 18%, וירידה מחודשת של 18% ברבעון השלישי. בין הגורמים אשר עשויים להסביר תנודתיות זו הינה חוסר הבהירות ששרר בתחילת השנה לגבי השינויים הצפויים במסגרת התקציב לגבי מיסוי המשקיעים, העלאת המע"מ ביוני אשר הביאה להקדמת רכישות ברבעון הקודם וגידול במכירות המשקיעים ברבעון הקודם, כאשר משקל המשקיעים ברכישת דירות שמוכרים משקיעים אחרים גבוה ביחס לדירות הנמכרות ע"י מי שעבורם זוהי דירתם היחידה. בהקשר זה יש לציין כי ברבעון השלישי נרשמה ירידה של 27% במכירות המשקיעים. יש לציין עוד כי בשני הרבעונים האחרונים נרשמה עליה בריבית הריאלית של בנק ישראל, לאחר ירידה רצופה מאז הרבעון השלישי של 2012.
 
 
   
בפילוח גיאוגרפי בולט אזור ת"א בירידה חדה של 30% במספר הדירות שרכשו משקיעים, זאת לאחר שברבעון הקודם נרשם גידול של 28% ברכישות המשקיעים באזור, גבוה משמעותית מהגידול הממוצע ברמה הארצית (18%). הירידה החדה ברכישות המשקיעים באזור זה ברבעון השלישי חלה במקביל לעליה חדה ברמות המחירים של הדירות הנרכשות, הן ברמת המחיר הממוצע והן ברמת המחיר החציוני. יתכן והירידה המשמעותית ברכישות המשקיעים בת"א הביאה לשינוי בתמהיל של אוכלוסייה זו ולשינוי בהעדפות שלהם לגבי "איכות" הדירות המבוקשות. חיזוק להשערה זו ניתן למצוא בפערים משמעותיים ברמות השכר של המשקיעים אשר רכשו דירה באזור ת"א ברבעון השלישי לעומת רמות השכר של המשקיעים באזור זה ברבעון השני (ראה תרשים 8). יש לציין כי הגידול החד ברמות השכר של המשקיעים בת"א ברבעון השלישי תקף בכל ערכי ההתפלגות, כאשר במקביל עלה משקל העצמאים (בכלל זה מנהלי חברות) בסך המשקיעים באזור, משיעור של 15% ברבעון השני ל-30% ברבעון השלישי.
 
 
מעניין לציין כי חרף העלייה ברמות המחירים שרכשו משקיעים באזור ת"א ברבעון השלישי, ירד משקל הדירות הנמצאות במדרגות המיסוי החדשות שנקבעו החל מה-1 לאוגוסט (שיעור מס של 8% על דירות בשווי שבין 4.5 מיליון ₪ ל-15 מיליון ₪ ושיעור מס של 10% על דירות בשווי גבוה יותר.
 
מעבר לשינויים במאפייני רוכשי הדירות להשקעה בת"א בשני הרבעונים האחרונים, הממצאים בתרשים 8 מלמדים על ההטיה אשר עשויה להיות בחישוב השינוי במספר המשכורות הדרושות לרכישת דירה, בהתבסס על היחס בין המחיר הממוצע לעסקה לבין השכר הממוצע במשק (או השכר הממוצע למשק בית).
 
על רקע הירידות החדות ברכישות המשקיעים באזור ת"א ובאזור באר-שבע, בולט אזור חיפה, האזור הדומיננטי ביותר בפעילות המשקיעים מאז שנת 2009, עם ירידה של 5% בלבד ברכישות המשקיעים ברבעון השלישי. יחד עם זאת יש לציין כי ברבעון השני היה הגידול ברכישות המשקיעים באזור נמוך משמעותית בהשוואה לממוצע הארצי (עליה של 8% לעומת 18%, בהתאמה, שיעור הגידול המתון ביותר בהשוואה ארצית, למעט אזור המרכז).
 
 

לוח 4 – רכישת דירות להשקעה – רבעון שלישי 2013
משרדי מיסוי מקרקעין מספר דירות שנרכשו
 
שינוי לעומת רבעון שלישי 2012
 ב-%
שינוי לעומת רבעון שני 2013,
ב-%
המרכז 754 13.1- 10.2-
ירושלים 446 18.0- 23.9-
חיפה 1,024 0.9 4.9-
ת"א 759 24.8- 30.1-
חדרה 217 12.8- 28.6-
טבריה 162 10.7- 27.4-
נצרת 155 17.7- 28.5-
נתניה 533 3.6- 13.9-
רחובות 762 17.1- 2.7-
ב"ש 668 31.4- 31.1-
ארצי 5,481 15.7- 18.3-
מקור: שע"מ; עיבודי אגף הכלכלן הראשי, משרד האוצר.
 
 
 
 
 
מכירת דירות ע"י משקיעים רשמה ירידה של 27% ברבעון השלישי, לאחר עליה חדה של 32% ברבעון הקודם. גידול משמעותי במשקל הדירות הנרכשות ע"י זוגות צעירים בסך הדירות שמכרו משקיעים ברבעון השלישי.
הירידה החדה במכירות המשקיעים, לאחר רמות השיא שנרשמו ברבעון הקודם, עשויה להיות מוסברת בין היתר בהסרת אי הודאות ששררה ברבעון השני ביחס לגבי הביטול האפשרי של הפטור ממס שבח ותחולתו.
 
ברבעון השלישי של 2013 נמכרו 3.4 אלפי דירות ע"י משקיעים,[5] ירידה חדה של 27% לאחר רמת השיא שנרשמה ברבעון השני. הגידול החד במכירות המשקיעים אשר נרשם ברבעון השני, כמו גם הירידה החדה במכירות ברבעון השלישי עשויים להיות מוסברים באי הוודאות ששררה ברבעון השני לגבי ביטולו האפשרי של הפטור ממס שבח למשקיעים, ותחולתו של ביטול פטור זה. אי וודאות זו הוסרה עם פרסום חוק ההסדרים ביוני, אשר קבע כי אכן הפטור ממס שבח למשקיעים יבוטל, אולם תחולת החוק הינה מ-1.1.2014 (כאשר חישוב חבות המס הינה לינארית, ביחס לתקופת ההחזקה בנכס).
 
 
כשיעור מסך מכירת דירות יד שניה, עמד משקל המשקיעים ברבעון השלישי על 17.6%,לעומת 19.8% ברבעון הקודם והשיעור הנמוך ביותר מאז הרבעון הראשון של 2010. יש לציין כי משתנה זה מתאפיין בשונות גבוהה בין האזורים השונים, כאשר בבאר-שבע רבע מדירות יד שניה שנמכרו ברבעון השלישי הוחזקו בידי משקיעים.
 

 
40% מהדירות שמכרו משקיעים ברבעון השלישי נרכשו ע"י זוגות צעירים. זהו גידול של 7 נקודות אחוז בהשוואה לרבעון הקודם. הגידול במשקלם של הזוגות הצעירים ברכישות אלו היה על חשבון ירידה בשיעור דומה במשקל הדירות אשר רוכשים משקיעים מידי משקיעים אחרים. בפילוח גיאוגרפי בולט במיוחד אזור ירושלים – 62% מהדירות שמכרו משקיעים ברבעון השלישי באזור זה נרכשו ע"י זוגות צעירים, כמעט כפליים ממשקל הזוגות הצעירים ברבעון הראשון של השנה, טרם כניסתו לתוקף של "מענק ירושלים".
 
ברבעון השלישי של 2013 נרכשו כ-19 אלפי דירות יד שניה, ירידה של 18% בהשוואה לרמת השיא שנרשמה ברבעון הקודם.
ירידה מתונה, בשיעור של 6% בלבד, נרשמה באזור ירושלים, לעומת ירידה של 15% ברכישת דירות חדשות באזור זה. מי שמיתנו את הירידה היו הזוגות הצעירים, על רקע מתן "מענק ירושלים" שהיה עדיין בתוקף עד תום חודש יולי.
 
ברבעון השלישי של 2013 נרכשו 19 אלפי דירות יד שניה, ירידה של 18% בהשוואה לרבעון הקודם, לאחר עליה חדה של 22% ברבעון השני, אשר הביאה את רמת העסקאות באותו הרבעון לרמתה הגבוהה ביותר מאז 2002 (הנתונים המוקדמים ביותר המצויים ברשותנו). בהשוואה לרבעון המקביל ב-2012 נרשמה ירידה של 8%, אולם יש לציין כי רמת המכירות ברבעון השלישי אשתקד היתה גבוהה יחסית לרבעונים מקבילים בשנים קודמות, לאחר ארבעה רבעונים רצופים של רמת עסקאות נמוכה יחסית, על רקע פרוץ המחאה החברתית בקיץ 2011.
 
הירידה החדה במספר העסקאות בדירות יד שניה הקיפה את כל האזורים, למעט ירושלים. בהשוואה לרבעון הקודם נרשמה ירידה של 6% באזור זה ואילו בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד נרשמה עליה חדה של 18%. העובדה שבהשוואה לרבעון הקודם נרשמה ירידה במספר דירות יד שניה באזור זה נעוצה בכך שרק בשליש הראשון של הרבעון השלישי (דהיינו, חודש יולי) היה עדיין בתוקף מבצע מתן "מענק ירושלים" לרוכשי דירה יד שניה בעיר. עובדה זו הביאה לכך שסך מכירות דירות יד שניה בחודש יולי באזור ירושלים עמד על 1.5 אלפי דירות, הרמה הגבוהה ביותר שנרשמה בחודש בודד באזור כלשהו מאז 2002.[6] לשם השוואה מוצגת בתרשים 10 התפתחות רכישת דירות יד שניה באזור ירושלים לעומת אזור רחובות, האזור בעל רמת המכירות הגבוהה ביותר של דירות יד שניה בשנים האחרונות.
 



לוח 5– רכישת דירות יד שניה – רבעון שני 2013
משרדי מיסוי מקרקעין מספר דירות שנמכרו,
באלפים
שינוי לעומת רבעון שלישי 2012
 ב-%
שינוי לעומת רבעון שני 2013,
ב-%
המרכז 2,753 7.6- 17.7-
ירושלים 2,481 22.3 6.0-
חיפה 2,898 9.6- 15.9-
ת"א 1,916 15.8- 25.0-
חדרה 796 11.7- 22.0-
טבריה 606 19.7- 7.8-
נצרת 609 0.2- 19.0-
נתניה 1,797 3.8- 18.1-
רחובות 2,980 13.5- 18.5-
ב"ש 2,556 11.4- 26.4-
ארצי 19,391 7.5- 18.2-
מקור: שע"מ; עיבודי אגף הכלכלן הראשי, משרד האוצר.
 
 
 
 
ירידה של 18% ברכישת דירות חדשות ברבעון השלישי בהשוואה לרבעון הקודם. ירידה חדה במכירות באזורי ת"א והפריפריה. עליה של 19% באזור חיפה.
 
ברבעון השלישי של 2013 נמכרו 6.3 אלפי דירות חדשות, ירידה של 18% בהשוואה לרבעון הקודם, לאחר עליה חדה של 29% ברבעון השני. בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד נרשמה עליה מתונה של 2%.
 
האזורים אשר הובילו את העלייה במכירות ברבעון השני, היו אלו שהובילו את הירידה ברבעון השלישי. כך, אזור חדרה, אשר רשם גידול של 105% במכירת דירות חדשות ברבעון השני, על רקע שיווק מוגבר של דירות בישוב חריש, רשם ירידה של 54% ברבעון השלישי.
 
אזור חיפה ואזור המרכז היו האזורים היחידים בהם נרשם גידול במכירת דירות חדשות ברבעון השלישי (עליה של 18% ו-6%, בהתאמה). יחד עם זאת יש לציין כי בשני אזורים אלו נרשמה עליה מתונה יחסית במספר העסקאות ברבעון השני (לעומת עליה חדה ברמה הארצית). מי שתרמו לגידול המשמעותי ברכישת דירות חדשות בחיפה ברבעון השלישי היו המשקיעים – 27% מהדירות שמכרו הקבלנים באזור זה היו לקבלנים, לעומת 16% בלבד ברבעון הקודם.
 
 
 
 
 
 

לוח 6– רכישת דירות חדשות – רבעון שני 2013
משרדי מיסוי מקרקעין מספר דירות שנמכרו שינוי לעומת רבעון שלישי 2012
 ב-%
שינוי לעומת רבעון שני 2013,
ב-%
המרכז 1,032 18.1 5.6
ירושלים 750 5.3 14.9-
חיפה 1,064 74.7 18.1
ת"א 408 22.2 29.9-
חדרה 374 5.3- 54.1-
טבריה 41 34.9- 59.4-
נצרת 89 23.9- 74.8-
נתניה 721 15.2- 12.6-
רחובות 1,140 17.3- 9.0-
ב"ש 708 17.5- 29.8-
ארצי 6,327 2.4 17.8-
מקור: שע"מ; עיבודי אגף הכלכלן הראשי, משרד האוצר.
 
 
 
 



[1] בהיעדר נתונים על ההכנסה הכוללת.
 
[2] כאומד להון העצמי של הזוגות הצעירים ולגובה המשכנתא הנגזרת מכך. טכנית, היחס אמור היה להיות מחושב כפער בין מחיר הדירה להון העצמי של הרוכשים, מחולק בשכר למשק הבית של הרוכשים, אולם מאחר וקיים קושי לאמוד את ההון העצמי נלקח היחס בין המחיר לשכר משק הבית, כולל שכר ההורה (בשל מורכבות החישוב של שכר ההורים של ראש משק הבית נלקח השכר של האב בלבד, בהנחה שהוא מהווה אומד לשכר ההורים).
[3] כאשר כאומד למינוף נלקח היחס בין מחיר הדירה לשכר למשק הבית בתוספת שכר ההורה.
 
[4] אין בידנו די נתונים כדי לבצע ניכוי איכות זה.
[5] בשל מגבלות טכניות ניתוח זה מתייחס למכירות משקיעים שרכשו את הדירה לא לפני 2002.
 
[6] הנתונים המוקדמים ביותר המצויים ברשותנו.




הצטרף לרשימת התפוצה שלנו והיה מנוי על "סקירה שבועית" וקבל חינם את כל המידע והעדכונים 

אימייל
שם
 







 
 
+ הוסף תגובה חדשה
תגובות:
Loading בטעינה...
+ שלח משוב
   משרד ראשי - תל אביב והמרכז,  טל': 03-7542873   || מוקד הודעות:  24/7 : 03-7542873     פקס: 03-7622513  :FAX                    
 
סניף חיפה והצפון:  טל:  04-8715370     פקס: 04-8715763  :FAX ||    סניף ירושליים:  02-5660085        ||     סניף באר שבע והדרום:   08-6450007     
 נייד:    052-3728828    : Mobile   ||   דוא"ל משרד:   office@etkin.co.il    ||  דוא"ל חיים: haim@etkin.co.il 

    
 כל הזכויות שמורות לחיים אטקין - שמאות סקרים ומידע    © All Rights Reserved To Haim Etkin - Appraiser      ©   1985 -2017 
למעלה מ- 32 שנות מצויינות בשמאות אמינה, נכונה ומדוייקת

 
לייבסיטי - בניית אתרים