חיים אטקין-שמאות רכוש ומקרקעין - אני רק רוצה לדעת כמה הבית שווה.... ..


עברית  |  English  |  Русский  |  français  |  عربي  |  
הרשם כמנוי חינם על "סקירה שבועית" וקבל מתנה !  |  מתקשרים איתי בפשטות ובמהירות דרך ה - WhatsApp ומקבלים מענה מהיר || צור עימי קשר בווטס אפ 052-3728828 וקבל מענה מהיר בתוך לא יאוחר מ- 24 שעות ||  |  
תאריך ושעה
 


 

      
      
    
        
         

סקירה שבועית
הרשם לרשימת התפוצה

להרשמה לחץ כאן

לארכיון הסקירות

שתף Share
FacebookTwitter




iPhone Supported
 


  סרוק  ומייד נדבר
 

דף הבית >> אני רק רוצה לדעת כמה הבית שווה.... ..
 

שומת מקרקעין - לא רק שווי


 

הפניות הטלפוניות לשומה מלוות בד"כ בהרמת גבה כשלקוח חדש, הפונה לראשונה בחייו לשמאי מקרקעין,  שומע את משך הזמן הדרוש להכנת שומת מקרקעין ואת עלותה.

".. .. . לא צריך את כל הדברים האחרים.. .. ..אני רק רוצה לדעת כמה הבית שווה.. .." כך התשובה מעברו השני של הקו... ..

זו בדרך כלל התגובה האופיינית שנשמעות מעברו השני של הקו של מי שהתקשר אלי  וזקוק לשומת מקרקעין והצרכים הם רבים ומגוונים. יש מי שרוצה לברר את שווי הנכס שלו, דירה בבניין או בית מגורים, או חנות,  ויש אחרים הזקוקים לשומות אחרות למגוון עצום ורב של צרכים כלכליים או משפטיים. וקשת הצרכים ארוכה רבה ומגוונת,  מה שעושה את המקצוע למרתק כל כך.

מי שפונה לראשונה בחייו לשמאי מקרקעין, מופתע , כך אני למד מהתגובות, לאחר שהוא שומע מה כרוך בהכנת חוות דעת ושומת המקרקעין.

קשת התגובות נעות בטווח שבין פליאה או תדהמה ולעיתים אפילו כעס ולמשפט תגובה כמעט קבוע:  ".. .. .. אבל אני לא צריך את כל זה, אני רק רוצה לדעת כמה.. .. .."

נתקלתי אפילו בלקוחה, שניצבה בפני גרושין, והייתה זקוקה  לשומה לצורך פרוק שיתוף.  היא הייתה ממש נסערת כשהסברתי לה את הליך הכנת השומה, משך הזמן הדרוש להכנתה ואת עלותה.תגובתה הייתה.. ... . .. .."אבל אני רק רוצה לדעת את השווי של הדירה .. ..לא צריכה דוח "

כשהזמנתי שמאי מהבנק שילמתי חצי..."       או         " .. ..  מה ? .. .. בשביל לדעת מחיר של בית.. .. .. זה המון כסף".. .."מה כבר ביקשתי.. .. "      או         " אני לא צריך כלום חוץ מלדעת כמה הדירה שווה.. .. .. אפילו בע"פ זה גם טוב.. .. .. "כל יתר הדברים לא מעניינים אותי.. .. .. לא זכויות ולא רישומים.. .. ."

חשבתי שנכון יהיה להעלות מעט דברי הסבר.

חשוב לקרוא דברי הסבר אלו על מנת להבין את העניין.

פנייה למתווך אמין ומהימן,  העובד באזור מגוריך, בהחלט יכולה להיות דרך טובה ונכונה לקבלת מידע ראשוני כללי אודות שווי הנכס שלך, אך צריך גם כאן לנהוג בזהירות,  ויש שיאמרו אולי שקיים כאן ניגוד עניינים בפנייה שכזו למתווך ושהוא "בעל עניין". יתכן. אך למרות זאת אני בהחלט סבור שמתווך אמין ומהימן הבקיא באזור בו הוא פועל יכול לתת אינדיקצייה כללית טובה לגבי השווי ואם זה כל מה שמעניין אותך, אין כל פסול בכך.

אך דע: שומת מקרקעין היא הרבה מעבר לשווי

כשאנו ניגשים לרופא, ומבקשים ממנו לדעת אם אנו בריאים או חולים, אנחנו נדרשים לכמה בדיקות בסיסיות אך חיוניות ( לחץ דם, בדיקת דם, שתן, משטח גרון וכדומה ) רק אז יוכל הרופא לתת לנו אינדיקצייה על מצב בריאותינו הבסיסי. לא מזמן נדרשתי אני עצמי להציג מחדש אישור רפואי לחדר הכושר, שם אני מנוי כבר שנים.  הרופא, המכיר אותי שנים, שלח אותי לסדרת בדיקות, וזאת למרות הכרותו אותי וושקיפות התיק הרפואי שלי אצלו, כשכל המידע הרפואי שלי על צג המחשב שלו, עדיין נזקקתי לכמה בדיקות,  ורק לאחר קבלת התוצאות קיבלתי את "הפתק" המיוחל שאישר לי (להמשיך ) להתאמן בחדר הכושר, "פתק" מאחוריו בדיקות ונוהל שהרופא שלי היה חייב לבצע כדי לתת לי "פתק" עם חמש מילים בסך הכל, הקובע כי .. .. .." הנ"ל יכול להתאמן בחדר כושר"

כך גם שומת המקרקעין. גם מאחורי המספר שמעניין אותך כלקוח יש עבודה ואיסוף נתונים ארוך. השומה המופקת ארוכה וכוללת 12-20 עמודים שייתכן ולא כולם מעניינים אותך למעט ה"שורה התחתונה" אך כדי להיגע לאותה "שורה תחתונה" יש לעבור כברת דרך.

כדי שאוכל לתת בידך "פתק" עם שווי הנכס, אני חייב לבצע מספר בדיקות, והתהליך לוקח זמן.

נראה לי לפעמים כי קיימת מחשבה או ציפייה משמאי המקרקעין , המגיע לנכס לצורך עריכת שומה, כי "מצפים ממנו" להלך בנכס לאורכו, לרוחבו, ( באיטיות כמובן ובהליכה מלאה חשיבות עצמית ורצינות.. .. .. ) להביט ימינה, ... להביט פעמיים שמאלה, .... להתבונן מעלה, ...להנהן בראש בחשיבות, לקמט את המצח, לצקצק בלשון שלוש פעמים, להביט שוב מטה, מעלה, להוציא מחשבון... לשאול שתיים או אולי אפילו שלוש שאלות מלומדות  ואז להכריז: "..  שווי הנכס הוא .. .. מאתיים שמונים וש.....מונה אלף דולר".. .. .. זהו שלא. לא כך הוא. אבל ממש לא.

גם אין כזה מושג  של "חצי שמאות" או "שמאות בע"פ.. .. .." כפי שרבים מבקשים.. .. ..

שוי נכס מושפע מעשרות רבות של גורמים. 

חלקם מחייב גם ברור ובדיקה ברשויות ( תיק בניין, נסח, היתרים, חיפוש עסקאות השוואה ניתוחם השוואתם הפעלת מקדמים ועוד.. .. .. ) . זהו הליך די ארוך של איסוף נתונים רב, עיבודם ומיונם ורק לאחר מכן ניתן לקבוע שווי.שלבי העבודה כוללים איסוף ( איסוף נתונים ומידע החל מהביקור בשטח, מדידות, איסוף מסמכים, ביקור בוועדה המקומית, בקשה ועיון בתיק בניין בועדה או במחלקת ההנדסה של היישוב, בדיקת היתרים, הוצאת נסח טאבו, בדיקות או ברורים במנהל מקרקעי ישראל ועוד- שלבים אלו מבוצעים בדרך כלל מחוץ למשרד השמאי והם חלק מעבודת השטח  ) שלב העיבוד והמחשב ( עיבוד כל החומר והנתונים שאספו ומחשב מהמילה מחשבה ולא מחשב, חשיבה אודות המשמעות של כל נתון - שלבים אלו מבוצעים בדרך כלל במשרד, מול שולחן העבודה וצג המחשב, עם הרבה כוסות קפה, מוסיקה מרגיעה ומזגן.. ..)  הכנת השומה ( זהו שלב כתיבת חוות הדעת, שלב קריטי בפני עצמו היות ולעיתים לא מעטות קורה שמתעוררות שאלות נוספות ונקודות נוספות המחייבות ברור דיון או בדיקה מחדש ) עד הפצת חוות הדעת ומסירתה ללקוח.

אבל מעבר לכך, גם החוק דורש משמאי מקרקעין לבצע מספר מינימלי קבוע של פעולות אשר אלמלא כן שומתו תהיה חסרה.

אם כל מה שמעניין אותך זה לדעת מחיר אני ממליץ לך בחום לאתר מתווך רציני ואמין באזור הנכס, מתווך הפועל ברשיון,  מתווך בעל ותק וניסיון  יוכל לספק לך מידע זה ברמת אמינות גבוה.מתווכים רבים, בעלי ותק ונסיון רב,  יוכלו לספר לך כי לא מעט שמאים מתייעצים עימם בעת עריכת שומה לנכס. כך תוכל גם לקצר את לוחות הזמנים ולחסוך את עלות השומה, הכל כמובן אם באמת אינך זקוק לשומה ולחוות דעת של שמאי מקרקעין.

אולי כאן תמצא גם כן את מבוקשך:   מדד TheMarker ו-yad2; מצגת גרפים למחירי דירות בכל הארץ אלו בהחלט מקורות מידע שיכולים לתת לך "מושג" כללי ו"כיוון". הרשת בכלל משופעת במידע שיכול לעזור לך, רק יש להיות זהירים שכן ברוב המקרים מדובר במחיר מבוקש. העסקה כידוע נסגרת במחיר אחר ושונה והכל גם ובנוסף ליכולת המו"מ של הצדדים.

הליך הכנת שומת מקרקעין מחייבת את סקירת הנכס, התייחסות לשטחו הגדרת מצב משפטי של הנכס, התייחסות למידע תכנוני ועוד פעולות שהשמאי חייב לבצען על פי חוקים ותקנות שמאי המקרקעין

    תקנות שמאי מקרקעין (אתיקה מקצועית), תשכ"ו-1966 קובעות כדלקמן:( עמוד מס' 4 )

אלה הפרטים המהווים את המינימום הנדרש לדו"ח שומה שנערך ביד שמאי:

 (1) תיאור הנכס (המיקום, מהות הנכס, שטח הנכס, גוש חלקה או מספר מגרש לפי תכנית בנין עיר, מען וכיוצא באלה);

 (2) תיאור הנכס והסביבה;

 (3) הזכויות המוערכות (בעלות, חכירה, דיירות מוגנת וכיוצא באלה);

 (4) המצב התכנוני (ייעוד הקרקע והתכניות החלות עליה);

 (5) מטרת השומה;

 (6) הודעת השמאי על עריכת ביקור בנכס בציון עורך הביקור ומועד הביקור;

 (7) המועד הקובע לענין השומה;

 (8) העקרונות שלפיהם נערכה השומה;

 (9) בהערכת מקרקעין: יווסף פירוט של אפשרויות השימוש בנכס, לרבות אפשרויות שינוי השימוש בו, תוספות בניה אפשריות וכיוצא באלה;

 (10) נעזר השמאי בעריכת השומה במומחה - יפורטו זהות המומחה, פרטי מומחיותו והענין שבו חיווה את דעתו.

 אך לא די בכך. .. .. .. ישנם נושאים וגורמים רבים אחרים בעלי משמעות ומאגרי מידע רבים שיש לסרוק

הועדה לתקינה שמאית הפועלת היום במשרד השפטים ייצרה ומייצרת אג'נדה מקצועית. בין יתר התקנות שייצרה הועדה קבעה היא תקנים לשומות מקרקעין. 

הועדה, בראשותו של השמאי הממשלתי הראשי,מיצרת ומפיצה קווים מנחים בנושאים שונים ואלו משמשים כלי עזר לעבודת שמאי המקרקעין.

חלק מהתקנים שמייצרת הוועדה הם בהקשר למוצר הקרוי "שומת מקרקעין" על מנת לטייב אותה ולהעמיד לרשות הצרכן מוצר טוב יותר אמין יותר מקצועי יותר הנושא תו תקן.

עד היום אושרו למעלה מעשרה תקנים ואת הרשימה המלאה,של התקנים ניתן לראות באתר משרד המשפטים ( לחץ כאן )

בעניין פירוט מזערי נדרש בשומות מקרקעין, לפי תקן מס' 14 אשר בספטמבר שנת 2007 , אני ממליץ להוריד את הקובץ ולעיין בו והוא אשר ייתן לך מושג על מהות המוצר "שומת מקרקעין". 

מטרת השומה: האם מטרת השומה חשובה ? האם יש לה- ל" מטרת השומה"  "השפעה" על השומה ועל אופן התחשיבים ?

ככל שהדבר עשוי להישמע "מוזר" למי שאינו מצוי בחומר,התשובה היא כן.
מטרת השומה משפיעה על "השווי". שומה למטרות בטוחה לבנק ( משכנתא ) שונה בתכלית משומת שווי שוק.
מהי שומה למטרות בטוחה לבנק ?  והאם אתה יכול לבחור בכל שמאי  
?
לחץ כאן  |  זהירות: ניסיונות רמאות בביצועי המשכנתאות  |  

  

 

ייעוץ אומנם עולה כסף אך היעדרו יעלה לך הרבה יותר... ..
חבל שתגלה בדיעבד שאמנם חסכת שכר ייעוץ של מומחה שעולה כמה אלפי ש"ח אך בשל היעדרו, הפסדת כמה מאות אלפי ש"ח  הבית נמכר במחיר נמוך משוויו - המתווכת תפצה

"בישראל חושבים ששוק חופשי זה לא לעשות כלום - בעולם כבר הבינו שחייבים להתערב בשוק הדיור"

הבנק יעריך את הדירה שלכם במחיר נמוך בהרבה משווי השוק שלה; מה האינטרס מאחוריו ?

הנחה ממוצעת על בית מעוקל בארה"ב: 27%

איך נקבע מחיר ומהו שווי ולמה מוכנים לשלם יותר

האקדמיה למחקר ויישום שמאות המקרקעין בישראל

"יש פערים של עשרות אחוזים מעל הערכת השמאי"  |  עסקאות הנדל"ן של אולמרט  |  

 

 לשכת שמאי המקרקעין | לשכת עורכי הדין  | לשכת רואי החשבון | מחקרים וסקרים של השמאי הממשלתי   |   נתונים   |   מחירון  winwin  |  טפחות נדל"ן  |  מחירון יד 2  |  

 בדיקת המצאות אתר עתיקות מוכרז בגוש וחלקה  |  שומרי משפט  |  מחירון השיפוצים   |  מי צריך שמאי מקרקעין?  |  תביעה נגד עורכי דין שמכרו דירה במחיר הנמוך ב-30% ממחירה  |  

 תשלום אגרות מידע טאבו   |  כמה שווה השכונה שבה אתם גרים? בדקו בשכונומטר של trendit   |   שער המידע לתכנון ובנייה-רישוי עסקים  |   שער המידע לתכנון ובנייה-חקיקה   | האוניברסיטה העברית בירושלים  | 
 


עדכונים:
 לאחרונה אושר תקן נוסף (תקן 17.1) ונערכו חמישה קווים מנחים חדשים (פרקים כא', כב', כג', כה' כו'). לרשימת כל התקנים המאושרים לחץ כאן
להורדת העדכונים:

> קווים מנחים   > תקינה שמאית  >  קובץ התקנות    > לצפיה בתוצאות הסקירה למחצית הראשונה של שנת 2011  לחץ כאן  |             
סקרים לתקופות אחרות, החל משנת 2007 , מעודכנים באתר אגף שומת מקרקעין בקישור הבא:     לחץ כאן

הספר ניהול נדל"ן  |  חוקים ותקנות  |  
 

 


 


 

קווים מנחים-אגף שומת מקרקעין

הרפורמה ותיקון 101 לחוק התו"ב

מידע נדל"ן בקליק





מידע על תוכניות, עררים ופרוטוקולים

משרד המשפטים 




כרמ"ן-כרטסת מחירי נדל"ן

שע"מ משודרג

נתוני איכות סביבה על גבי מפה





המפה


קווים כחולים-מבא"ת

MNA-מחקרי נדל"ן


שער המידע לרישוי ובנייה






מדל"ן

מאן נכסים-נכסי תעסוקה
















נתונים
 
תב"ע פתוחה בירושלים

רשות ניירות ערך

המרכז למיפוי ישראל

מאגרי מידע נדל"ן
 

 אגף שומת מקרקעין במשרד המשפטים


מחקרים וסקרים

כנסת פתוחה

מאגר החלטות ועדת השגות

מאגר הכרעות שמאי מכריע






שער המידע לתכנון ובניה 

 הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה


קווים מנחים




רשומות


ארכיון המדינה



ביטוח לאומי


מנהל הכנסות המדינה

 פורטל המידע של ממשלת ישראל

 מנהל מקרקעי ישראל

 

משרד הפנים

  מערכת מידע גיאוגרפית לאומית

 משרד ראש הממשלה

משרד השיכון והבינוי 

משרד התעשיה והמסחר 
המרכז למיפוי ישראל
משרד האוצר
רשות המיסים
מבקר המדינה
בנק ישראל
המשרד להגנת הסביבה
מרכז אדווה
משרד הבריאות
לפ"מ
ועדות הכנסת
משרד הרווחה
משרד התשתיות
Ynet  נדל"ן

ערוץ הנדל"ן של ynet




נדל"ן היום
האגודה לתרבות הדיור
המכון הגיאולוגי
המשרד לפיתוח הנגב והגליל
משטרת ישראל
גיאוקרטוגרפיה
משרד התחבורה
הבורסה לניירות ערך
המוסד לבטיחות וגהות
רשות האכיפה והגבייה
מיוצר בישראל
התאחדות התעשיינים
רשות הטבע והגנים



קק"ל
משרד החקלאות
שה"מ משרד החקלאות
המועצה לשימור אתרים
משרד התרבות והספורט
משרד התיירות
אקולוגיה וסביבה
החברה להגנת הטבע
האגודה הישראלית לאקולוגיה
רשות החברות הממשלתיות
עמידר
בטיחות ובריאות
מכון התקנים
בנק הפועלים-משכן
D&B
הכנסת
לשכת שמאי המקרקין בישראל
אתר נגישות ישראל
מ.א.ן. נכסים
אתר הקיבוצים

תנועת הקיבוץ הדתי

קרקע - כתב העת של המכון לחקר מדיניות קרקעית ושימושי קרקע



מרכז הבנייה הישראלי



המועצה לבנייה ירוקה

"בעל הבית"

קווים מנחים

רשות העתיקות

אתר גוש חלקה

מפות בזק 144

החופש לבחור-חלק 1 - מילטון פרידמן

החופש לבחור-חלק 2- מילטון פרידמן

חוברות מידע משרד הבינוי והשיכון

מרכז מידע הבונה

ביקור שכונה

הכל אודות בתי הספר

סודות הנדל"ן
 


Rics
Royal Institution of Chartered Surveyors

 

הרשות להגנת הצרכן וסחר הוגן







 

 
   משרד ראשי - תל אביב והמרכז, רחוב נירים 3 ת"א,  טל': 03-7542873   || מוקד:  24/7 : 03-7542873     פקס: 03-7622513  :FAX                    
 
סניף חיפה והצפון:  טל:  04-8715370     פקס: 04-8715763  :FAX ||    סניף ירושליים:  02-5660085        ||     סניף באר שבע והדרום:   08-6450007     
 נייד:    052-3728828    : Mobile   ||   דוא"ל משרד:   office@etkin.co.il    ||  דוא"ל חיים: haim@etkin.co.il 

    
 כל הזכויות שמורות לחיים אטקין - שמאות סקרים ומידע    © All Rights Reserved To Haim Etkin - Appraiser      ©   1985 -2017 
למעלה מ- 32 שנות מצויינות בשמאות אמינה, נכונה ומדוייקת

 
לייבסיטי - בניית אתרים