חיים אטקין-שמאות רכוש ומקרקעין - ביטוח ערך קרקע


עברית  |  English  |  Русский  |  français  |  عربي  |  
הרשם כמנוי חינם על "סקירה שבועית" וקבל מתנה !  |  מתקשרים איתי בפשטות ובמהירות דרך ה - WhatsApp ומקבלים מענה מהיר || צור עימי קשר בווטס אפ 052-3728828 וקבל מענה מהיר בתוך לא יאוחר מ- 24 שעות ||  |  
תאריך ושעה
 


 

      
      
    
        
         

סקירה שבועית
הרשם לרשימת התפוצה

להרשמה לחץ כאן

לארכיון הסקירות

שתף Share
FacebookTwitter




iPhone Supported
 


  סרוק  ומייד נדבר
 

דף הבית >> ביטוח ערך קרקע
 

ביטוח מלוא שווי הדירה, כולל ערך הקרקע

רעידת האדמה והחשש מפניה, והצורך שהתעורר נוכח הביקוש לפוליסות ביטוח דירה על בסיס שווי קפיטאלי - שווי הדירה – או מה שמכונה  "דירה חליפית", בניגוד לביטוח המסורתי שחל על בסיס "עלות בנייה" בלבד, כמקובל היום עד כה, עורר את הקושי והמורכבות בקביעת סכום הביטוח לפי "שווי הדירה" או ביטוח "ערך הקרקע" 

קביעת "סכום הביטוח" לדירה, על בסיס שווי הדירה, לצורך עריכת פוליסת ביטוח המבטחת את מלוא שווי הדירה, או פוליסות המבטחות את "שווי הקרקע", הוא מורכב, אינו פשוט והמבטחים אינם ערוכים לקראתו הגם שרק חלקם מציע פוליסה זו ורק חלק מסוכני הביטוח מודע לקיומו של מוצר ביטוחי זה. 

רעידת האדמה שהורגשה בארץ ביום 1.4.2011 היא "קריאת השכמה" נוספת לעריכת ביטוח דירות ובתי מגורים בארץ, והיא מצטרפת למבול התקשורתי ורצף האירועים הקשים בעולם, המעלים את המודעות לסיכון רעידת האדמה, מודעות אשר הולידה את הביקוש לביטוח בכלל ולביטוח על בסיס שווי הנכס בפרט, מה שיאפשר לכאורה, למי שדירתו חרבה, לרכוש דירה אחרת תחת זו שהוכרה כ"אובדן מוחלט", בהתאם לתנאי הפוליסה ורק לאחר שיעביר את זכויותיו בנכס למבטח. 

ביטוח זה רלוונטי רק לבנייה רוויה1  במקרים בהם מי שביטח את דירתו אינו יכול לשקמה או לבנותה מחדש, מאחר ושכניו לא ביטחו את דירתם, והם נותרו חסרי מקורות מימון, הופך השיקום, למי שכן רכש ביטוח, בלתי אפשרי. 

מוצר ביטוח שווי הדירה, המשווק בצורות ובתנאים שונים, על ידי חלק מחברות הביטוח, הוא ביטוח שייתן למבוטח את שווי דירתו2 או את שווי עלות הבנייה בתוספת שווי הקרקע,  וזה ירכוש אחרת תחת זו שנהרסה. תנאי הפוליסות, של מבטחות שניאותו להציע ביטוח שכזה שונים3. חלקם בעייתיים , הגם שעניין זה אינו פשוט כלל מכמה טעמים והבולט שבהם, האם תהיה בכלל בנמצא  דירה שיוכל המבוטח לרכוש? ולכשיתעורר הביקוש הרב בעקבות אירוע רעידת אדמה, מה יקרה למחירים? לשוק הנדל"ן? לכלכלה?

מה דין כל ההוצאות הנובעות ממכירת נכס ( מס שבח והיטל השבחה) ועוד בעיות אחרות כמו מצב בו הזכויות לא רשומות ( בטאבו או במנהל ) או כשעל הנכס יש שעבודים, משכנתא,הערות אזהרה, עיקולים וכדומה.

שאלות רבות בלתי פתורות נותרות ללא מענה וגם אין להן פתרון ביטוחי בוודאי לא באופן קביעת "סכום הביטוח" הרי שווי הדירה הוא נכון ליום עריכת הביטוח.

וכבר אמרנו, ביטוח זה רלוונטי רק בבנייה רוויה1.

עד כה נהגו המבטחות להכפיל את שטח הדירה ברוטו, בעלות בניה למ"ר 4, בהתאם למיקום, סוג המבנה וסטנדרט הבנייה. שווי הקרקע לא בא כלל לידי ביטוי. 

במגזר היהודי העירוני בבנייה רוויה, מקובל מכפלות של עלות בנייה בטווח של החל מ- 3,000 ₪ ועד 15,000 ₪ למ"ר, הכול בהתאם למיקום הגיאוגרפי והטופוגרפי של הנכס בשקלול גורמים אחרים כמו סטנדרט הבנייה, בעיות גישה ונגישות, שינוע ועוד גורמים אחרים המשפיעים על עלות הבנייה. 

במגזר הערבי עלויות הבנייה נמוכות משמעותית מאלו שבמגזר היהודי. 

במגזר הכפרי ובישובים בהם קיימת בנייה צמודת קרקע, שונה הדבר, הגם שאלו אינם זקוקים כלל לביטוח נכס על פי שווי הנכס, שכן היה והמבנה ייהרס בנייתו מחדש אינה מותנית או תלויה בשכנים ובביטוח שרכשו או לא ועלויות הבנייה אמורות לאפשר את שיקומו של הנכס, בהנחה שחושבו נכון. 

בעת "ביטוח על פי שווי הנכס" מתעורר הצורך "להוסיף" את שווי הקרקע לעלויות הבנייה וזאת על מנת לקבוע סכום ביטוח נאות לנכס – סכום ביטוח שישקף את שווי הנכס או בשפה המקצועית את שווי הזכויות בנכס, ממוכר ברצון לקונה ברצון. 

וכיצד נדע? כיצד נערוך שומה לכל דירה? 

כל בר ביביי יודע ששווייה של קרקע ליחידת דיור משתנה בהתאם לאזורים בארץ.  באזורי הביקוש מרכיב שווי הקרקע מגיע לכדי 50-60% משווי הדירה, ובפריפריה הוא מהווה רק  10-25% משווי הנכס ובמקומות אחרים אף פחות מכך. 

כלל ידוע הוא גם כי שתי דירות באותו בניין, אפילו היו באותה קומה ממש, שוויין שונה שכן השווי מושפע מגורמי שווי רבים כ"כ המכונים בפינו "מקדמי שווי".  די שהאחת פונה לפארק והשנייה לעבר כביש סואן כדי ששוויין יהיה שונה אפילו בעשרות אחוזים. 

גורמי השווי ומקדמי השווי5 הם רבים כ"כ והמשתנים הם מיוחדים כ"כ, עד שאלו מחייבים ביקור בנכס וברור פרטני של כל אחד מהמשתנים שכן שוק הדירות הנו שוק הטרוגני מאד והשונות כמעט אין סופית. גורמי השווי או "מקדמי השווי" הם  "לחם חוקו" של שמאי המקרקעין. 

פטור בלא כלום לא אוכל ולכן אספתי מספר כללים לצד כלים שיאפשרו קביעה ראשונית בלבד  ואלו רוכזו במסמך זה לצד מפה עם טווחי שווי לפי מ"ר שיקלו על עריכת התחשיב הבסיסי הראשוני.

את התחשיבים יש לערוך לפי הכפלת שטח הדירה ברוטו ( כולל ש"ש ממ"ד חנייה מחסן וחלק יחסי ברכוש המשותף ).

באם שטח הדירה בבחינת "נעלם" להלן מפתח תחשיב שיקל על מציאת מכפיל "שטח הדירה ברוטו" , לפי מספר החדרים. ( חדר =25  מ"ר )

 

מס' החדרים

שטח הדירה במ"ר

1

25

2

50

3

75

4

100

5

125

6

150

 

מפתח כללי של התאמות / מקדמי שווי נוספים שיש לקחת בחשבון ולהוסיף לשווי הבסיסי

 

מהות ההשבחה

מקדם השווי

שטח מישורי

1

שטח גבעי

1.1

שטח הררי

1.3

גובה

1.1

קומה גבוה

1.2

נוף

1.3

3 כיווני אוויר

1.1

מעלית

1.1

חנייה

1.1

שקט

1.1

דירה חדשה

1.2

תשתיות

1.1

מיעוט דיירים

1.1

ממ"ד

1.1

מרפסת

1.1

מחסן

1.1

מבנה לשימור

1.3

תכנון מיוחד

1.2

נכס מושקע

1.2

בנייה ירוקה

1.1

נכס מיוחד או נדיר

1.5

  

להלן טווח שווי הנכסים בבנייה רוויה, שיסייעו לחשב את סכום הביטוח

 המחירים באלפי ₪ 6 בהתאם למפת הנפות וקוד הנפות מאתר הלמ"ס.

למפת הנפות לחץ כאן

 

קוד הנפה

שם הנפה

שווי בש"ח / מ"ר 7

11

ירושלים

6,000-35,000

21

צפת

3,000-10,000

22

כינרת

3,000-8,000

23

יזרעאל

3,000-8,500

24

עכו

3,000-8,500

29

גולן

3,000-8,500

31

חיפה

3,000-15,000

32

חדרה

3,000-8,500

41

השרון

7,000-30,000

42

פתח תקווה

6,000-15,000

43

רמלה

3,000-7,000

44

רחובות

6,000-13,000

51

תל אביב

10,000-50,000

61

אשקלון

4,000-10,000

62

באר שבע

3,000-10,000

77

יו"ש

3,000-7,000

 

_______________

1 בנייה צפופה של בנייני מגורים. בתי דירות בבנייני מגורים משותפים מעל קומה אחת. דירות בבתים

   משותפים.

2 תחשיב שווי נכס בגישת העלות כולל לא רק את עלויות הבנייה וערך הקרקע, אלא גם רווח יזמי ועלויות  

  נוספות כמו אגרות בנייה, הוצאות תכנון פיקוח והוצאות אחרות.

3 במאמר לא אתייחס לניתוח הפוליסות הקיימות היום בשוק.

4עלות הבנייה למ"ר משתנה ואיננה קבועה והיא מושפעת מגורמים רבים.

5 סוג הבעלות, מספר הבעלים, המצב הסטטוטורי, קיומן של זכויות בנייה נוספות, התכניות החלות על החלקה,

  מיקום, ייעוד, שטח, גובה, קומה, נוף, כיווני אוויר, מעלית,חנייה, רעש, גיל המבנה,תשתיות, תעסוקה, תחבורה,

  חינוך, שירותים מוניציפאליים, פרטיות, שכנים, צפיפות, ממ"ד, מרפסת, מקלט, אופנה, מבנה לשימור, איכות

  סביבה, זיהום אוויר,תוחלת החיים ביישוב, מחלות סרטן, קרינה, אנטנות סלולאריות, קווי מתח, ההשקעות

  הקיימות בנכס, ההשקעות הנדרשות בנכס, בלאי תכנוני, סוג המבנה וחומרי הבנייה, מקיום טופוגרפי

  וגיאוגרפי, ועוד גורמי שווי ומקדמי שווי אחרים.

6 ישנם אזורים בארץ בהם שווי הנכס נמוך מעלות הבניה. במקרים אלו יש לבטח ע"פ עלות הבנייה.

7  כולל מ.ע.מ. בנייה רוויה. יד שנייה, לפני הפעלת מקדמי השווי

 

 

 




הורד טופס לקביעת סכום ביטוח מבנה





להורדת המאמר עם טופס הזמנה לקביעת שווי קרקע לחץ כאן

הורד טופס לקביעת סכום ביטוח מבנה


מחירון גדרה חדרה






 

 

 
 
   משרד ראשי - תל אביב והמרכז, רחוב נירים 3 ת"א,  טל': 03-7542873   || מוקד:  24/7 : 03-7542873     פקס: 03-7622513  :FAX                    
 
סניף חיפה והצפון:  טל:  04-8715370     פקס: 04-8715763  :FAX ||    סניף ירושליים:  02-5660085        ||     סניף באר שבע והדרום:   08-6450007     
 נייד:    052-3728828    : Mobile   ||   דוא"ל משרד:   office@etkin.co.il    ||  דוא"ל חיים: haim@etkin.co.il 

    
 כל הזכויות שמורות לחיים אטקין - שמאות סקרים ומידע    © All Rights Reserved To Haim Etkin - Appraiser      ©   1985 -2017 
למעלה מ- 32 שנות מצויינות בשמאות אמינה, נכונה ומדוייקת

 
לייבסיטי - בניית אתרים