חיים אטקין-שמאות רכוש ומקרקעין - דמ"מ ודיור מוגן


עברית  |  English  |  Русский  |  français  |  عربي  |  
הרשם כמנוי חינם על "סקירה שבועית" וקבל מתנה !  |  מתקשרים איתי בפשטות ובמהירות דרך ה - WhatsApp ומקבלים מענה מהיר || צור עימי קשר בווטס אפ 052-3728828 וקבל מענה מהיר בתוך לא יאוחר מ- 24 שעות ||  |  
תאריך ושעה
 


 

      
      
    
        
         

סקירה שבועית
הרשם לרשימת התפוצה

להרשמה לחץ כאן

לארכיון הסקירות

שתף Share
FacebookTwitter




iPhone Supported
 


  סרוק  ומייד נדבר
 

דף הבית >> דמ"מ ודיור מוגן
דמ"מ ודיור מוגן          
 

 דייר מוגן :מי שומר על בעל הבית ?
 

 

 

מדריך כלכליסט לחתימה על הסכם אכלוס בדיור מוגן


האמת מאחורי האותיות הקטנות של הדיור המוגן


 

היקף פיקדונות הציבור בענף הדיור המוגן הסתכם בשנת 2009 בכ-10 מיליארד שקל


לאחר 16 שנים של סכסוכים משפטיים, נחתמה לפני כשבועיים עסקה להקמת מתחם בית אבות יוקרתי וקומת חנויות במרכז ראשון לציון

 

כל החסרונות והיתרונות ברכישת דירה בדמי מפתח
 

"מחירי הדיור המוגן זינקו ב-50% בחמש שנים"


מקור ההכנסה הבא של הקיבוצים: בתי אבות סיעודיים


דירה בדמי מפתח - עסקה משתלמת?


אושר בקריאה ראשונה: פיקוח על הדיור המוגן



איך משיגים דירת 3.5 חדרים במרכז ת"א ב-200 אלף שקל?



העולם שייך למבוגרים: איזור השרון הפך לבירת הדיור המוגן של ישראל


בית משפט השלום בחיפה קבע, בפסיקה תקדימית, כי אי אפשר להעניק מעמד של דייר ממשיך בדיור שמוגדר כמוגן לקשישים. זאת, בעקבות עתירה של חברת עמיגור נגד תושב כרמיאל, אשר ביקש להמשיך ולהתגורר בדירה הציבורית שהוענקה להוריו. קרא עוד

 האם בועת מחירי הדירות קוברת את החוק להגנת הדייר?   

 

סערה בבית האבות של האלפיון העליון בהרצליה: "מנצלים את הקשישים ומרוששים את היורשים"

פס"ד:  דייר מוגן אינו רשאי לוותר בחוזה או להתנות על הזכויות שיש לו לפי החוק


דיור מוגן-כמה זה עולה נכון לשנת 2012 ?



דיור מוגן לקשישים - אפשר לעשות מזה כסף?




 

 דמי מפתח ודיור מוגן:    |    חוק חדש העושה סדר בענף הדיור המוגן  

זכות הדיירות המוגנת קשורה במקרקעין אך אין היא זכות במקרקעין ע"פ חוק המקרקעין.

זכות הדיירות המוגנת אינה נרשמת בפנקס הזכויות (טאבו)

זכות זו נסחרת בהיותה זכות כלכלית ומשום כך נדרש שמאי המקרקעין לעסוק בה.

בדר"כ, לזכות הדיירות המוגנת השפעה שלילית על שווי זכות הבעלים בנכס.

ממה נהנה הדייר המוגן: לדייר המוגן קימת הגנת אי פינוי ואי סילוקו מהנכס, ובדרך כלל הוא גם נהנה מדמי שכירות מופחתים.  בעת החלפת דיירים יקבל הדייר המוגן חלק מדמי המפתח.

זכות הדיירות המוגנת ניתנת להורשה דור אחד בכפוף למפורט בחוק.(ראה פס"ד בית המשפט העליון בעניין זה בתחתית העמוד )

הבסיס החוקי לדיירות המוגנת מצוי בחוק הגנת הדייר (נוסח משולב ) 1972 

(לקישור לאתר ויקיפדיה עם הסברים נוספים, לחץ כאן )

פינויו של דייר מוגן:

בחוק רשימת עילות לפינויו של דייר מוגן בהם: אי תשלום שכ"ד, אי קיום תנאי מתנאי החוזה המאפשר תביעת פינוי, גרימת נזק ניכר למושכר, שימוש בלתי חוקי בנכס, הטרדת שכנים, השכרת משנה למטרות רווח בלתי הוגן, המושכר דרוש לבעלים והוא מעמיד לדייר דיור חליפי, הבעלים הם מדינה או רשות והמושכר דרוש להם והועמד דיור חלוף, המושכר הושכר למי שהיה מעוט יכולת והוא פסק להיות כזה, הבעלים רוצה להרוס את המבנה על מנת לבנות בניין חדש והועמד דיור חלוף.

דיור מוגן בעסקים הופך פניו בשנים האחרונות.

זכות תקרת דמי השכירות בעסקים מתבטלת ודמי השכירות בעסקים משתווים לדמי שכירות ראויים. ההגנה היחידה שנותרת לדייר מוגן בעסקים הנה זכות אי הפינוי בלבד ששוויה המירבי עשוי להגיע לכדי  10% בלבד, ולכל היותר, משווי הנכס.

מה הם דמי המפתח ?

דמי המפתח הם  הערך הנוכחי של היתרון הכלכלי לדייר המוגן, הנובעים מהזכות שלו לדמי שכירות מופחתים בהשוואה לדמי שכירות ראויים.

דוגמא לאופן חישוב זכות הדיירות המוגנת - דמי המפתח, (הדמ"מ), על ידי השוואת דמי שכירות בשתי דירות זהות, האחת בשכירות חופשית והשניה בדמי שכירות מוגנת.

דמי שכירות ראוים של דירת המגורים: 1,000$

דמי השכירות המוגנים של דירת המגורים: 400$

היתרון הכלכלי לדייר המוגן: 600 $   (600=400- 1,000)

שכ"ד שנתי: 7,200$ = 12 * 600$

15=n    (מספר השנים הצפוי להמצא הדייר המוגן בנכס, גם ע"פ טבלאות אומדני חיים ),   8=i

61,600$ = PV זהו סך הערך הנוכחי של היתרון הכלכלי שהם שווי זכות הדיירות המוגנת - דמ"מ.

מהאמור ברור כי שווי זכות הדיירות המוגנת מושפעת משווי הנכס מחד ומההפרש בין דמי השכירות הראויים לאלו אשר משולמים בפועל. ככל שההפרש בין אלו  גדול יותר, גדל גם הדמ"מ בהתאם.

שוי זכות הבעלות בנכס המוחזק על ידי דייר מוגן נובע ממספר גורמים בהם קבלת דמי שכירות, קבלת חלק מדמי המפתח בהחלפת דיירים וקבלת הנכס חזרה לאחר מס' שנים. (דייר יוצא זכאי רק חלק מדמי המפתח, בעת החלפת דייר )

בית המשפט העליון:

"בשנת 1989 הגיע בנה של הדיירת המנוחה, הבן יאיר אור לישראל מארה"ב, נישא, והתגורר עם אשתו (כיום גרושתו) בדירת הוריה בלוד. בשנת 1990 נדון יאיר אור למאסר עולם, ומאז 1997 יצא מהכלא לחופשות קצרות של 72 שעות מידי מספר חודשים, ובחופשותיו שהה אצל אמו בדירה עד לפטירתה. המחלוקת בין הצדדים התמקדה בשאלה האם שהייה בדירה בחופשות אסיר כאמור, עונה על התנאי שבסעיף 20(ב) לחוק הגנת הדייר, המתנה רכישת זכות דיירות מוגנת מכח דייר שנפטר במגורים בדירה עמו לפחות ששה חודשים קודם לפטירתו. טענת הבן הינה כי די בעובדות כי התגורר בדירה עם אמו בחופשותיו מהכלא במשך מספר שנים עד לפטירתה, וכי לא היתה לו דירה אחרת משלו, כדי להקנות לו מעמד של דייר מוגן על פי סעיף 20(ב) לחוק."

לפסק הדין המלא לחץ כאן

 

קישורים לכתבות קשורות

הארץ: בני ערובה

הארץ Online: העברת זכות דיירות מוגנת לבן משפחה

nrg:   הטבות המס שניתנות לרוכשי הדיור המוגן - לא מוגנות. כדי לעודד קשישים לעבור לדיור מוגן, מציעה להם המדינה הטבות מס רבות. אלא שבדיקת עסקים מגלה שבמרבית המקרים אוכלוסיית היעד אינה יכולה להפיק מהטבות אלה תועלת רבה

כלכליסט: בתי הדיור המוגן הפכו בעשור האחרון לאטרקטיביים הן מבחינת האוכלוסייה הבוגרת והן מבחינת יזמי הנדל"ן

פעם קראו לזה בית אבות, היום דיור מוגן. האם זהו נדל"ן העתיד ?

 קרקע בשטח 10.3 דונם בחולון, סמוך לקניון של קבוצת עזריאלי, תמורת 50.1 מיליון שקל- הבהלה לגיל הזהב. החברה מתכננת להקים במקום בתוך שלוש שנים בית דיור מוגן שיכלול 250 חדרים.

מדריך כלכליסט לחתימה על הסכם אכלוס בדיור מוגן  |  לפני שש שנים רכש היזם יהושע שפונדר את מלון שורש שהשתרע על 34 דונם קרקע, ומאוחר יותר שינה את ייעוד הקרקע לדיור מוגן. כפר הגמלאים עתיד לכלול 297 דירות בשטח של החל ב־52 מ"ר, דירות גן ופנטהאוזים  |   אל תעשקני לעת זיקנה  |  מליבו משקיעה 100 מיליון שקל בהרחבת דיור מוגן ברעננה  כיצד למצוא דיור מוגן ?  |  סקר כלל־ארצי מגלה כי כ־80% מבני 65 ומעלה מעדיפים לוותר על אפשרות המעבר לדיור מוגן. בניגוד לצפוי, גם אלה שגרים לבד מעדיפים להישאר בבית  |  הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב אישרה אתמול (ד') להורות ליועץ המשפטי של עיריית תל אביב לפעול לתיקון חוק התכנון והבנייה ועל ידי כך לאפשר הרחבת זכויותיהם של דיירים מוגנים בנכסיהם  |  30 יחידות דיור מוגנות נמכרו בפרויקט החדש של חברת בית בלב בבית אילדן בק. מוצקין.  |  רשת בית בכפר משקיעה כ-50 מיליון דולר בבניית בית דיור מוגן בכנרת   |  קצת הומור: אל תגידו לא לבית אבות   |    תביעה ייצוגית נגד "אחוזות רובינשטיין" ו"עד-120",  להפסקת גביית המע"מ על מרכיב דמי השכירות למגורים  |   דיור מוגן - איך לשמור על הכסף בגיל הזהב?   |  זינוק במחירי הדיור המוגן   |  בתי האבות של פעם למתחמי דיור מפוארים - וכמה זה עולה לדיירים  |  אמא עוברת לדיור מוגן? ודאו שהתשלום לא יקפוץ  |  פסק דין: דיירים בדמי מפתח לא מוגנים מפינוי  |  בחירת דיור מוגן: תתפלאו כמה העיצוב חשוב   |   

 

 

   משרד ראשי - תל אביב והמרכז, רחוב נירים 3 ת"א,  טל': 03-7542873   || מוקד:  24/7 : 03-7542873     פקס: 03-7622513  :FAX                    
 
סניף חיפה והצפון:  טל:  04-8715370     פקס: 04-8715763  :FAX ||    סניף ירושליים:  02-5660085        ||     סניף באר שבע והדרום:   08-6450007     
 נייד:    052-3728828    : Mobile   ||   דוא"ל משרד:   office@etkin.co.il    ||  דוא"ל חיים: haim@etkin.co.il 

    
 כל הזכויות שמורות לחיים אטקין - שמאות סקרים ומידע    © All Rights Reserved To Haim Etkin - Appraiser      ©   1985 -2017 
למעלה מ- 32 שנות מצויינות בשמאות אמינה, נכונה ומדוייקת

 
לייבסיטי - בניית אתרים