חיים אטקין-שמאות רכוש ומקרקעין - ירידת ערך למקרקעין


עברית  |  English  |  Русский  |  français  |  عربي  |  
הרשם כמנוי חינם על "סקירה שבועית" וקבל מתנה !  |  מתקשרים איתי בפשטות ובמהירות דרך ה - WhatsApp ומקבלים מענה מהיר || צור עימי קשר בווטס אפ 052-3728828 וקבל מענה מהיר בתוך לא יאוחר מ- 24 שעות ||  |  
תאריך ושעה
 


 

      
      
    
        
         

סקירה שבועית
הרשם לרשימת התפוצה

להרשמה לחץ כאן

לארכיון הסקירות

שתף Share
FacebookTwitter




iPhone Supported
 


  סרוק  ומייד נדבר
 

דף הבית >> פיצויים וירידות ערך >> ירידת ערך למקרקעין
 


ירידת ערך לנכס נדל"ן בעקבות נזק ביטוחי 

 

ירידת ערך למקרקעין : ("מקרקעין" - קרקע, כל הבנוי והנטוי עליה וכל דבר אחר המחובר אליה חיבור של קבע,זולת מחוברים הניתנים להפרדה. [ חוק המקרקעין, התשכ"ט 1969 ] )

הבסיס החוקי לתביעת ירידת ערך למקרקעין:

חוק התכנון והבניה, התשכ"ה 1965 , סעיף 197 הקובע:  ( מורה נבוכים-שאלות ותשובות )

סעיף 197 : תביעת פיצויים ( תיקון תשמ"ג )

(א) נפגעו על ידי תוכנית, שלא בדרך הפקעה,מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמו, מי שביום תחילתה של תוכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200.

סעיף 197 מאפשר לבעל זכות במקרקעין להגיש תביעת פיצויים בגין ירידת ערך בעקבות פגיעה בשווי מקרקעין הגובלים עם תוכנית פוגעת.

תכנית פוגעת היא תכנית הגורמת נזק למקרקעין ובעקבות כך, ירד ערכם.

לדוגמא: שכונת מגורים הגובלת במתחם חקלאי. המתחם החקלאי עבר שינוי ייעוד בעקבות תוכנית חדשה שאושרה  וכעת התב"ע (תוכנית בניין עיר ) החדשה קובעת ומייעדת את האזור והמתחם לתעשיה.

בעלי הדירות הגובלות עם המתחם, בכפוף לפסיקה הקובעת ומגדירה את סוגיית הגובל, זכאים לפיצויי בגין ירידת ערך דירותיהם.

מהות והיקף הפגיעה של בעלי הדירות: נניח כי שווי דירה, לפני התוכנית ששינתה את ייעוד השטח החקלאי לתעשיה, היה 100,000$ וכעת, לאחר שינוי הייעוד לתעשיה, שוויה רק 80,000$ כי אז היקף הפגיעה והפיצוי הנדרש לכל בעל דירה הנו בסך 20,000$.

את הבדיקה, באם קיימת פגיעה וירידת ערך,  ואת שיעורה, עורך שמאי מקרקעין.

משרדנו עוסק בעריכת שומות לקביעת בדיקת קיומה של ירידת הערך ועריכת שומה לשיעור ירידת הערך של מקרקעין.  

עמנ 000157/02 מיום 10.9.06

"ביום 4.9.05 יצא מלפני בית המשפט העליון פסק דין שבו הותוותה אמת מבחן בשאלה מהם "מקרקעין גובלים" לצורך הגשת תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה [עע"מ 2775/01 ויטנר נ' הועדה לתכנון ובניה שרונים (להלן: "פס"ד ויטנר")]. נפסק שם שבעיקרון "מקרקעין גובלים" הם מקרקעין המשיקים פיזית לגבולה של תכנית פוגעת המסומן בתשריט התוכנית ("הקו הכחול"). לצד זה קבעה אמת המבחן שני חריגים מוגבלים: האחד, שבין המקרקעין לבין גבול התכנית מפריד "שטח פתוח וצר"; השני, שבין המקרקעין לבין גבול התוכנית מפריד "כביש שכונתי צר". מקרקעין הנופלים לגדר אחת משתי הקבוצות החריגות ייחשבו ל"מקרקעין גובלים".
 
הערעור דנן מונח לפני להכרעה ב"גלגול שני", לפי שעניינו היה אחד העניינים שהועמדו לפני בית המשפט העליון כמסד שעליו הונח "פסק דין וינטר". עתה, לפי הוראת בית המשפט העליון, חוזר העניין להכרעתי, על בסיס אמות המבחן שנקבעו בפס"ד וינטר. ביתר דיוק הסוגיה שלפני סבה על יישומו ופיתוח דפוסיו של החריג המגולם בביטוי: "כביש שכונתי צר" 
 
להורדת פס"ד לחץ כאן

א 004924/06 ברעלי נ.הוועדה לתו"ב ירושליים:
 
השאלות העומדת לדיון הן:
1)      האם על הנתבעת לשלם לתובע פיצויים בגין אי מתן החלטה בתוך 4 חודשים מיום הגשת תביעתו לפיצויים בגין פגיעה בדירתו ע"י תכנית מתאר? אם כן;
2)      מהו סכום הפיצויים לו זכאי התובע?
 
 
 
נזק כלכלי שנגרם לתחנת דלק עקב שינוי מערך התנועה אינו בר פיצוי לפי ס' 197

       "בענייננו, כמו בפרשת קורן, הנגישות לתחנת הדלק של המשיבים פחתה, שכן בעקבות השינויים התכנוניים שנעשו הגישה לתחנה נותרה פתוחה מכיוון מערב; מכיוון מזרח התחנה אינה חסומה אמנם פיזית, אך ישנו קיר תומך כקילומטר מהתחנה כך שהתנועה אינה מגיעה מכיוון מזרח. התחנה ממשיכה לשמש בפועל כתחנת דלק לתדלוק מכוניות ואף השירותים הנלווים הניתנים במקום ממשיכים להתקיים. לפיכך, אין לתכנית עצמה השפעה על המקרקעין עצמם. הנזק שבהפיכת תחנת הדלק מתחנה הסמוכה לדרך ראשית לתחנה הסמוכה לדרך מקומית ללא מוצא וכתוצאה מכך הפחתת מספר הלקוחות הפוטנציאלים, אינו נוגע לתכונותיהם המקרקעיות של המקרקעין. מכאן שלמעשה, לא נפגע השימוש המלא במקרקעין ולא נפגעה ההנאה המלאה מהם. לכן, הנזק שנגרם הינו נזק כלכלי גרידא שאינו בר פיצוי לפי סעיף 197(א) לחוק, אף בהנחה שניתן לראות את התוכניות כמהלך תכנוני אחד ואת המקרקעין כגובלים בהן. "

להורדת פסק הדין המלא לחץ כאן

 
קישורים לכתבות נוספות בנושא ירידות ערך מקרקעין:
 
 

 הארץ: " לבייב מחלק את סביון.. .. ..קבוצת תושבים החוששים כי תוכניות של חברת אפריקה ישראל, שבשליטת לבייב, לשיווק 290 דונם המיועדים להקמת 200 יחידות דיור ביישוב תגרום לירידה בשווי נכסיהם ותפגע באיכות חייהם, הגישה תביעת פיצויים בעניין לוועדות התכנון .. .. .."   |  הארץ: תושבים בקרית אונו יפוצו בשל כביש 471   |   הארץ Online: המבנים הגדולים באותית הקטנות   |  הארץ Online: תושבי הרצליה פיתוח לא רוצים מועדון נכים בשכונה |  כלכליסט:   נתיבי איילון תפצה בעלי קרקעות בהרצליה ובכפר שמריהו ב-10.5 מיליון דולר  |     כלכליסט:   איך משפיע רוחבו של הכביש על ערך הנכסים הגובלים?  |  כלכליסט: מערבלים בשכונת מגורים: נמשך המאבק נגד הקמת מפעל בטון בראשל"צ  |  הארץ Online: הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה תל אביב הגישה בקשה לוועדת הערר, לעיכוב ההליכים בגין תביעות הפיצויים שהוגשו נגדה על ידי בעלי הנכסים באזור כיכר המדינה |   גלובס : בית המשפט לעניינים מינהליים בתל-אביב קבע, כי כאשר חלקה צרה המיועדת לשטח ציבורי פתוח (שצ"פ), אך בפועל משמשת ככביש ללא מוצא, חוצצת בין תוכנית לבין מקרקעין הנפגעים ממנה, עדיין נחשבים השניים ל"גובלים" לצורך תביעת פיצויים בגין ירידת ערך, לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה.  |   כלכליסט: מסתירים להם את הים  |  heMarker: מהם מפגעי הנוף הבולטים בישראל ?  TheMarker: בג"צ בהרכב של שלושה שופטים דחה עתירה של 106 תושבים מחולון ובת ים, שביקשו ארכה להגשת תביעות פיצויים כנגד נתיבי איילון, וזאת עקב הרחבת הכביש בקטע שבין שתי הערים. הכביש יצר מטרדים לשכונות כמו תל גיבורים ונאות רחל בחולון.  |   הרכבת הקלה בירושליים: "לא ניתן לפצות בגין ירידת ערך מסיבות פסיכולוגיות"  |  האם כביש מכבית (471), שנפתח באחרונה, הוריד את שווי מחירי הדירות שלצדיו או שמא העלה אותם? זו המחלוקת בין הדיירים באזור לבין הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בפתח תקוה.  |  קווי מתח בחלקה: שמאי המקרקעין חיים בן ארי העריך את הנזק הכולל שנגרם ליעקבזון ולתשע משפחות נוספות בכ-44 מיליון שקל. ואולם לא כך חשב בית המשפט  |    חיפה: כביש כבאביר נווה דוד מעורר סערה  |    תושבים בתל אביב תובעים 11.5 מיליון שקל עקב אישור בניית מלון ברחוב הירקון  |  קו מתח בזכרון יעקב: פרויקט החלומות הפך לסיוט  |  לשכת רואי החשבון תובעת מעיריית תל אביב פיצוי כספי של 9 מיליון שקל בגין סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה (ירידת ערך נכסים בעקבות יישום תוכניות בנייה) בעקבות תכנית השימור של מבנה הלשכה  |  כיכר המדינה.. .וקרן התקשורת  |     רוצים נוף לים: שכנים של מלון מתוכנן ברחוב הירקון בת"א דורשים פיצוי בסך 11.5 מיליון שקל   |       בית כנסת כן, אולם שמחות לא !     |    המאבק ברעש המטוסים    |    הרפורמה בנדל"ן מאיימת לחסל גנים פרטיים    |    עיכוב בבנייה מזכה בפיצוי שכן הוא גורם נזק    |   כשלבניין מגורים שקט ורגוע נכנס דייר עם כוונות יזמיות - הדברים יכולים להידרדר מהר מאוד למלחמה כוללת על הבית, וזה בדיוק מה שקורה בשדרות מוריה בחיפה - מלחמת שכנים שנמשכת כבר 16 שנה בין בעלי דירות בבניין, לבין משפחת יזמים שרכשה את קומות הקרקע והקומה הראשונה של המבנה, ורצתה להקים בהן בית קפה    |    אקירוב לא יפוצה על הסתרת הנוף מהחלון שלו במגדל האופרה    |   בחינת 230 עסקות שנערכו בחיפה מראה כי חפירת מנהרות הכרמל בעיר הפחיתה את ערך הנכסים שמעליהן ב-1%-2% 

 

השמאי הממשלתי יקבע גובה הפיצוי על הפקעות תת-קרקעיות


ירידת ערך לנכס בשל שימוש בחומרי בנייה פגומים, מסוכנים  או לקויים מזכים בפיצוי של מליונים   |   דו"ח מהנדס על פרויקט הבימה: יש להפסיק מיידית את הבנייה     |   בעקבות דו"ח שמזהיר מהתמוטטות המבנה; טוען מהנדס הקונסטרוקציה: "זהו אחד הבניינים היציבים בתל אביב"     |    השכנים התלוננו - ורוכשי דירות היוקרה במגדלי אסותא ישקיעו בפיתוח השכונה 12 מיליון שקל   |   לתושבי תל ברוך צפון נמאס מירידת ערך הדירות בשכונה    |    גם שכנים עורפיים זכאים לפיצוי    |   הקמת הפרויקט חוסמת את האור, האוויר ודרך הגישה לבתיהם - ומורידה את הערך של נכסיהם. מאבק התושבים בוועדת התכנון והבנייה המקומית נמשך

לראשונה: תושבי אזור נתב"ג יפוצו על הירידה בערך הקרקע בשל הרעש > > > לפחות נקבל פיצוי > > > גרים באזור נתב"ג? איך, כמה ומתי תקבלו את הפיצוי שנפסק לכם > > >   התושבים ונתב"ג: המדריך המלא לדורשי הפיצויים

ליקויי בניה המסכנים חיי אדם. מי אחראי ?   |    הוועדה המחוזית: לא יוקמו מגדלים נוספים בנווה צדק   |    אנטנה סלולארית על גג צמוד לא מזכה בפיצויים   |   מה תעשו אם בוקר אחד תגלו שליד הבית השקט שקניתם בטבע ייסלל כביש ענק ?    |   
שכונה חדשה שמתוכננת ביקנעם עלית מאיימת להרוס את עמק השלום ונחל השניים שחוצה אותו   |   "שדרוג הכביש הקיים ישמור על פארק השרון ונחל אלכסנדר וימנע את הפגיעה הסביבתית והנופית האנושה והמיותרת שהייתה נגרמת לפארק ולנחל אם הייתה נבחרת החלופה של סלילת כביש חדש"   |   ניצחון לשכנים של פרויקט ערבי נחל בגבעתיים: יפוצו במאות אלפי שקלים    |     70% מהקרקע בפרויקט צפון מערב ת"א תופקע לצורכי ציבור   |    העיצוב של מתחם השוק הסיטוני בתל אביב ישונה בעקבות הגשת ערר    |    נתניהו התערב - ודנקנר ויתר על פרויקט תחנת כוח מזרחית לחיפה ב-230 מיליון דולר    |   כמה כסף מוציאה הונג קונג על פאנג שוואי?   |  

במושב עמינדב שבהרי ירושלים חומת ענק של 12 מטר גובה הפוגעת ומסתירה את הנוף   |    

חברת החשמל הגישה תביעה בסך 260 מיליון שקל נגד עיריית תל אביב. התביעה הוגשה לוועדה המחוזית לתכנון ובנייה בעילה של ירידת ערך צפויה של תחנת הכוח רידינג.קרא עוד

מאבקו של תושב בודד נגד פרויקט נדל"ן שמתוכנן סמוך לביתו עלול לעלות לו זמן וכסף רב מנגד, התארגנות של תושבים כנגד תוכניות בנייה עלולה להסב הפסדים לא מבוטלים גם ליזמים. בשנים האחרונות הבינו תושבים המתנגדים לבנייה באיזור שלהם כי אם יחברו לשכנים שלהם כוחם יגדל משמעותית. כך נולדו להן עמותות המנהלות מאבקים מתוקשרים ולא אחת מצליחות לגרום לשינויים שבהם הן חפצות. קרא עוד


היכל הספורט ברוממה ( חיפה )  יכפיל את תפוסתו. רעש מצוקת חנייה ועוד צרות. קרא עוד

בוקר אחד קם אדם ומגלה כי תכנית בניין עיר (תב"ע) שאושרה לאחרונה קובעת כי מגרש עירוני שבבעלותו מיועד כעת להפוך פארק שעשועים. אישה אחרת מגלה כי המגרש שבבעלותה עליו ניתן היה לבנות 12 קומות, נפגע כתוצאה מתוכנית חדשה וכיום הוגבלה הבנייה עליו לגובה ל-6 קומות בלבד. מה עושים? קרא עוד


הופקדה תוכנית לבניית 300 דירות על חשבון שטחי ציבור בשכונת קרית הסביונים ביהוד   |   מגדל מגורים שיתנשא יום אחד מעל השכונה שלנו ויצל עליה. לרוב זה נגמר בתביעות על ירידת ערך (מה שידוע כסעיף 197). בשכונת אברמוביץ' בראשון לציון זה נגמר אחרת. קרא עוד   |   מאבקים נגד תכניות שאושרו ובוטלו בעקבות מאבק   |   קרא עוד   |   מבשרת ציון: התושבים התנגדו להפיכת שטח הקאנטרי קלאב לקניון וניצחו


התנגדויות : כסף וממון רב, ריבוי עורכי דין, ובעלי עניין רבים מערכים פיתוח ובנייה. הבנייה בצפון מערב תל אביב לאן ?

זכאים לאיכות חיים   |   
ישראל אלופת התביעות ואלו גורמים לעיכובי בנייה קשים   |   מי מממן לתושבי שכונה בראשל"צ מאבק בהקמת מפעל בטון?

בפעם הראשונה מאז שהחל לפעול כביש 6 נקבע כי חברת כביש חוצה ישראל תשלם פיצוי לתושבים, עקב פגיעה בשווי נכסים שצמודים לתוואי הכביש. ההחלטה על הפיצוי נובעת ממטרד הרעש עקב הקרבה לכביש, כך נודע ל"כלכליסט"   |   בני זוג תובעים מיליונים: מגדל דירות נבנה מעלינו שלא כדין   |   ועדות התכנון טוענות כי הגבהת מבנים תאפשר הגדלת השטחים הפתוחים - השכנים ממשיכים להתנגד   |   המנהרה בוטלה, התושבים יפוצו על ירידת ערך בתיהם   |   בית הקפה מתחת לבית מרעיש? כך תפעלו   |   תושבי תל ברוך הישנה נלחמים בתוכנית בת 40 שנה   |  נדחתה תביעת בעלי דירות בנווה צדק נגד עיריית תל אביב בגין ירידת ערך נכסיהם  |   הרכבת הקלה בתל אביב: האזרחים נערכים למלחמה על גובה הפיצוי  |  מחקר: הרכבת הקלה תוריד את מחירי הנדל"ן בתל אביב   |  תביעות פיצויים בסך מאות מיליוני שקלים הוגשו לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה פתח-תקווה בגין ירידת ערך בעקבות תוכנית המתאר המחוזית למרחב נחל הירקון  | נזקי הרכבת הקלה בירושלים  |   חסמו את כביש 1: "שינוי התוואי ימרר את חיינו"  |  הוקפאה בניית בית הכנסת בחורשה ברחובות  |  בפרוזדור י-ם מנסים לבלום את פרויקט כביש 1  |   קרב הפיצויים על נזקי תכנון: השלב המכריע   |   נפגעתם מתוכנית בנייה? המדינה מצמצת את הזכות להגיש תביעות   |   שכנים יפוצו על הקמת מגדל אף שערך הדירה ירד ב-2.5% בלבד   |   מחאת האזרח > כשמול ביתך נבנה מגדל !  |    כיכר דיזינגוף: העירייה רוצה להנמיכה ולבנות קניון תת"ק התושבים חוששים מרעש   |   לאחר 10 שנות מאבק: השכנים של נתיבי איילון יפוצו ב-55 מיליון שקל   |   פיצוי ירידת ערך שנים אחרי שתוכנית אושרה   |   המגדל בת"א גרם למצוקת חניה – השכנים תבעו   |   יותר מעשר שנים לקח לשתי בעלות דירות בקרית אונו לקבל פיצויים מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה, עקב ירידת שווי הדירות שלהן   |    כ־500 משפחות בחולון חיות באמצע כביש איילון, הניסיון שלהן לקבל פיצוי מהמדינה   |   

 

   משרד ראשי - תל אביב והמרכז, רחוב נירים 3 ת"א,  טל': 03-7542873   || מוקד:  24/7 : 03-7542873     פקס: 03-7622513  :FAX                    
 
סניף חיפה והצפון:  טל:  04-8715370     פקס: 04-8715763  :FAX ||    סניף ירושליים:  02-5660085        ||     סניף באר שבע והדרום:   08-6450007     
 נייד:    052-3728828    : Mobile   ||   דוא"ל משרד:   office@etkin.co.il    ||  דוא"ל חיים: haim@etkin.co.il 

    
 כל הזכויות שמורות לחיים אטקין - שמאות סקרים ומידע    © All Rights Reserved To Haim Etkin - Appraiser      ©   1985 -2017 
למעלה מ- 32 שנות מצויינות בשמאות אמינה, נכונה ומדוייקת

 
לייבסיטי - בניית אתרים