חיים אטקין-שמאות רכוש ומקרקעין - מהו היטל השבחה


עברית  |  English  |  Русский  |  français  |  عربي  |  
הרשם כמנוי חינם על "סקירה שבועית" וקבל מתנה !  |  מתקשרים איתי בפשטות ובמהירות דרך ה - WhatsApp ומקבלים מענה מהיר || צור עימי קשר בווטס אפ 052-3728828 וקבל מענה מהיר בתוך לא יאוחר מ- 24 שעות ||  |  
תאריך ושעה
 


 

      
      
    
        
         

סקירה שבועית
הרשם לרשימת התפוצה

להרשמה לחץ כאן

לארכיון הסקירות

שתף Share
FacebookTwitter




iPhone Supported
 


  סרוק  ומייד נדבר
 

דף הבית >> מהו היטל השבחה
מהו היטל השבחה          
 

מתי חלה השבחה במקרקעין:

השבחת מקרקעין נדונה בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה 1965

השבחה:  סעיף 1 (א)

"עלית שווים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג..."

סעיף 2 . חבות בהיטל השבחה:

(א) "חלה השבחה במקרקעין, בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהם ובין בדרך אחרת, ישלם ....."

הסבר:

אם בעקבות אישורה של תוכנית, או מתן הקלה, או אישור לשימוש חורג, עלה שווי המקרקעין, יחוייב בעל המקרקעין בהיטל השבחה.

מה עומד בבסיס הרעיון ? . . . מי שהוא בעל קרקע, והתעשר בעקבות פעולה תכנונית, "ישתף את הציבור בהתעשרותו זו בדרך של תשלום היטל המשתלם לאותה רשות תכנון, והמשמש אותה להכנת תכניות וביצוען" (ע"א 1321/02 נוה בנין ופיתוח בע"מ נ' הוועדה לבנייה למגורים ולתעשייה, מחוז המרכז, פ"ד נז(4) 119, 129 (2003) (להלן: עניין נוה)).

"כשם שבעל מקרקעין זכאי לפיצוי מקום שתכנית פגעה במקרקעין שבבעלותו (סעיף 197 לחוק [התכנון והבניה])... כן חייב בעל מקרקעין לשאת בהיטל השבחה אם תכנית השביחה את המקרקעין שבבעלותו" (ע"א 1341/93 סי אנד סאן ביץ' הוטלס בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה, תל-אביב-יפו, פ"ד נב(5) 715, 719 (1999))

ההשבחה היא ההפרש בין שווי קודם ( לפני התוכנית או ההקלה או האישור לשימוש החורג ) לבין השווי החדש, אחרי (לאחר התוכנית או ההקלה או האישור לשימוש החורג ).הפרש זה הוא ההשבחה הגולמית.

סעיף 3. שיעור ההיטל:

"שיעור ההיטל הוא מחצית ההשבחה."

 

הסבר: מחצית מההשבחה הגולמית הוא סכום היטל ההשבחה.

 

  הסבר כללי על מהותו של היטל ההשבחה, ייעודו ומועד תשלום ההיטל

הרחבת זכויות בניה:

 בעת שבמקרקעין הורחבו זכויות הבניה, חלה בהם השבחה. על מגרש או בניין בהם ניתן להרחיב את שטחי הבנייה, חלה  השבחה המחויבת בהיטל

שמאי מטעמך:

חיוב הועדה מחייב אותך לבדוק את חיוב ההיטל ובאם אכן התקיימו כל הפרמטרים המעידים על טיוב והשבחת המקרקעין. בדיקה זו עשויה לחסוך ממון רב 

ערר על שמאי מכריע:

 לאחר הגשת שומה מטעמך, ימונה שמאי מכריע אשר יפסוק בסוגייה. פסיקת השמאי המכריע ניתנת לערעור רק בנקודות משפטיות בלבד



תיקון 84

קובץ תקנות סדרי דין בפני שמאי מכריע
קובץ התקנות 7139 מיום 9 ביולי 2012


 

שומת ההשבחה:

סעיף 4 תוספת שלישית, חוק התו"ב:

ההשבחה תיקבע בידי שמאי מקרקעין בסמוך לאחר אישור התוכנית, התרת השימוש החורג או מתן ההקלה

 

ייעוד כספי ההיטל:

סעיף 13 , תוספת שלישית, חוק התו"ב:

ייעודו של היטל ההשבחה לכיסוי הוצאות הועדה המקומית, כמפורט בחוק.

מועד תשלום ההיטל:

סעיף 7, תוספת שלישית, חוק התו"ב:

מועד התשלום הקבוע בחוק הוא מועד מימוש זכות במקרקעין שלגביהם חל ההיטל

הבסיס החוקי להגשת שומה מטעמך:

סעיף 14 לתוספת ההשלישית, חוק התו"ב, מסדיר את עניין השומה האחרת וערעור:

סעיף (א) ........." ראשי כל מי שמקרקעיו כלולים בלוח, להגיש שומה אחרת שהכין שמאי מקרקעין מטעמו תוך שנה מיום הצגת לוח השומה. הוכנה שומה עקב מימוש זכויות במקרקעין, רשאי החייב בהיטל להגיש שומה אחרת שהכין שמאי מקרקעין מטעמו, תוך 30 ימים מיום שהודעה לו השומה"

דוגמה שכיחה ומייצגת:

בבעלותך דירת מגורים במקום מרכזי ומבוקש מאד.

השכרת הנכס כדירה תכניס לך הכנסה חודשית של 600$ בחודש.

הבנת שמיקומה של הדירה אטרקטיבי ביותר לשימוש כמרפאה, ממגוון רחב של שיקולים בכללם מיקום הנכס, ביקוש, היצע ועוד, והשכרתה של הדירה, כמרפאה, אולי גם לכמה רופאים, תוכל להכניס לך הכנסה של  1,500$ בחודש ! וזאת בהתבסס על דמי שכירות שמשלמים רופאים אחרים בבניין  סמוך.

ברצונך לקבל היתר לשימוש חורג לשימוש בדירה, כמרפאה.

הועדה המקומית דנה בבקשתך ואישרה לך את השימוש החורג לתקופה קצובה של 5 שנים. במקביל, יצא לך חיוב היטל השבחה בסך של  15,000$.

פנית למשרדנו לקבל ייעוץ והכוונה:

  בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה נקבע כי מתן אישור לשימוש חורג הנו עילה לחיוב בהיטל השבחה.

המועד הקובע לחישוב ההשבחה הנו מועד אישור השימוש החורג על ידי הוועדה.

לפי פס"ד קונפינו, אין לבסס את ההשבחה על ידי היוון דמי השכירות בשימושים השונים אלא יש לבחון את שווי הנכס ערב אישור השימוש החורג בהשוואה לשווי לאחר מתן האישור.

שווי הנכס "במצב קודם" הנו כדירת מגורים. הערכת השווי "במצב חדש" תבוסס על אחת מהגדרות השווי האוניברסלי לפיה שווי שוק של נכס מקרקעין הנו "ערך נוכחי של הנאות עתידיות" כלומר במצב החדש, שווי הנכס יורכב משווי השימוש כמרפאה לתקופת השימוש החורג, במקרה דנן, 5 שנים, בתוספת הערך הנוכחי של דירת המגורים, עד תום תקופת השימוש החורג.

שווי השימוש כמרפאה, יבוסס על עקרון המחיר האלטרנטיבי שהיינו, היוון דמי השכירות הראויים על פי החלופה של שכירת מרפאה אחרת בבניין הסמוך.

בבואנו לבחון את שיעורה של ההשבחה הגולמית שומה עלינו לקחת בחשבון גם את עלויות ההתאמה: כלומר כל עלויות התאמת הדירה הנדונה למרפאה מחד,וגם כל עלויות השבת המצב לקדמותו קרי, הסבת המרפאה חזרה לדירה, בתום התקופת השימוש החורג. כל עלויות אלו ילקחו בחשבון והם יקוזזו בהתאם.

למה אני מכוון וכיצד יערך החישוב:

נניח ששווי הדירה, ליום מתן האישור לשימוש החורג הוא 200,000$

היוון דמי השכירות כמרפאה ל-5 שנים הם 70,000$ ( 9%=i )   

כיצד נחשב את גובה ההיטל ?

מהיוון דמי השכירות כמרפאה, נקזז את עלויות התאמת הדירה למרפאה בסך של   10,000$.(הערכתי שעלויות התאמת הדירה למרפאה, יעלו כ-  10,000$ ).

משווי הדירה, נקזז את עלויות התאמתה לדירה חזרה, בתום תקופת השימוש החורג, בסך של  12,000$ (הערכתי שעלויות הסבת המרפאה חזרה לדירה, יעלו כ- 12,000$)  

נדחה את שווי הדירה, בקיזוז עלויות התאמתה לדירה בחזרה (188,000$ = 12,000 - 200,000) ב-5 שנים, לפי 5% = 147,303$

נוסיף את היוון דמי השכירות, בקיזוז עלויות ההתאמה כמרפאה ( 60,000$ = 70,000$-10,000$ )

ונקבל: 207,303$ = 147,303$ + 60,000$

מסקנה: במקרה הנדון, ההשבחה הנה בסך 7,000$ בלבד והיטל ההשבחה הנו בסך של  3,500$, בלבד:

שווי מצב קודם: 200,000$

שווי מצב חדש: 207,000$

ההשבחה הגולמית: 7,000$

היטל ההשבחה: 3,500$ ( מחצית ההשבחה )

מהו המועד הקובע ?

תיקון 84-חוק השמאי המכריע. מלחמות של שמאים, מיותר ולא מכובד

רשימת השמאים המכריעים: השר פרידמן דרש להוסיף שמאי בן מיעוטים ושמאי שמתגורר באזור עדיפות לאומית

בית המשפט לעניינים מנהליים בירושלים, דחה את בקשת "השמאים המתנגדים" לעכב את החלטת שר המשפטים למנות את 10 השמאים המכריעים, לפי תיקון 84 לחוק התכנון והבנייה.

תשובה ניצח את נתניה, לא ישלם היטל השבחה בהיקף של מליוני ש"ח לעירייה

 המועצות האזוריות יוזמות חוק: הגדלת הנתח המועבר אליהם מהיטלי ההשבחה ל-50%

כיום מעביר מינהל מקרקעי ישראל כ-10% בלבד מכספי היטלי ההשבחה שמשלמים התושבים למועצות. ראש מועצת עמק יזרעאל: "כל תושב חדש עולה יותר כסף מאשר הוא תורם; אין לנו מקורות מימון"

השמאי המכריע קבע ( תיקון 84 ) : דחיה בניצול הזכויות הקטינה שוויין

שמאי מכריע או שמאי מפריע ? תלוי את מי שואלים ו... מתי

הכרעות שמאים מכריעים ( אתר משרד המשפטים )    >>> חיפוש במאגר  

יש השבחה גם בלי שינוי בדמי השכירות

"היטל השבחה חייב לשלם בעליהם של מקרקעין ביום אישור התוכנית. ככל שהנישום לא היה בעלים ביום אישור התוכנית, אין לחייבו בתשלום. אין גם לחייבו בהצגת אישור שהמוכר שילם היטל השבחה"

ביהמ"ש: גם חברי קבוצת רכישה יכולים ליהנות מפטור היטל השבחה

רמי לוי מאיים לבטל את עסקת הולילנד אם התב"ע תבוטל או תשונה

ביהמ"ש השלום בת"א: דחה תביעה של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה לקבלת היטל השבחה מחברת מבטחים

 במכירה אין היטל לתמ"א 38 

יו"ר לשכת השמאים: לאחר הרפורמה היטלי ההשבחה יוכפלו וישולשו

"הרפורמה במערכת התכנון והבנייה תעלה משמעותית את היטלי ההשבחה - ובסופו של דבר תביא להתייקרות הדירות".

מהפכה, לא פחות. רק כך אפשר להגדיר את תיקון 84 לחוק התכנון והבנייה, הקרוי בפי כל "חוק שמאי מכריע".   | התחשבות ב"נוהג" בקביעת היטל השבחה  |  לחייב את המינהל בהיטל השבחה  | 
העיריות שעלו על פטנט ההשבחה

בעלי נכסים, קיבלו  גיבוי  מקביעת שמאי מכריע, וטוענים שתוכנית השימור בוודאי לא השביחה את הנכסים שלהם, ולעתים אף פגעה בשוויים ממש  | "אין כל ראיה לכך שתוכנית השימור היא הגורם להתעוררות הביקוש"

 הקיבוצים ישלמו היטל השבחה רעידת אדמה בתחום הנדל"ן בקיבוצים: ועדת הערר האזורית חיפה דחתה השבוע ערעור של קיבוץ עין כרמל על חיוב בתשלום היטל השבחה של 5 מיליון שקל

 סביון מקדמת "תוכנית מרתפים" - התושבים מתנגדים; "ניאלץ לשלם מס נוסף"  |  לפני שמוכרים נכס חשוב לבדוק האם הוא כולל זכויות בנייה, שעשויות להעלות את ערכו. אבל לא הכל ורוד: יתכן שתגלו כי הדירה עצמה פטורה ממס, אבל על הזכויות דווקא תאלצו לשלם  |  שמאי מכריע קבע מועד חדש -רחוב הגפן 41 ק.ביאליק  |   תופעה או אולי מגמה? עוברים לגור במשרד הישן: התחדשות עירונית מסוג אחר. מסבים נכסי מסחר למגורים    |    פס"ד מהי השבחה כתוצאה מהקלה   |    עיריית תל אביב גובה היטלי השבחה בפרויקטים שלא הושבחו    |   לאחר מאבק ממושך פסק שמאי מכריע כי היטל ההשבחה ביישוב שבין נס ציונה לראשל"צ יעמוד על אלפי שקלים בלבד - סכום נמוך משמעותית מזה שדרשה המדינה   |   בניין משרדים מוזנח בראשל"צ מוסב למגדל מגורים - החל מ-777 אלף שקל לדירת 2.5 חד'   |  

ועדת ערר מחוזית קיבלה ערר על שומת הועדה המקומית לתכנון ובניה, לחייב את קיבוץ מעגן מיכאל בהיטל השבחה בקובעה, כי הקיבוץ המדובר, בהיותו קיבוץ מסורתי שלחבריו אין זכויות קנייניות בדירות, זכאי ליהנות מהפטור הסוציאלי הקבוע בסעיף 19(ג)(1) לחוק התכנון והבניה. להורדת פסק הדין לחץ כאן

 הגדלת שטח שפטורה מהיטל השבחה  |  
כונס נכסים, שמוכר דירה בכינוס, אחראי על תשלום היטל השבחה, כאילו היה בעליו של הנכס  |  גם עיריות יתבעו פיצוי על ירידת ערך  |  אין תוקף להסכם לתשלום היטל השבחה הנוגד הוראות החוק  |   המרתפים הגדולים של רמת השרון והחיוב בהיטל השבחה  |   שמאי מכריע: פערים בהיטלי השבחה גובלים "בקלות דעת כלפי חיובים שמטילים על אזרחים"  |   לתושבי הפריפריה לא משתלם לפנות לשמאי מכריע   |   מינהל מקרקעי ישראל ישלם מיליארד שקל לרשויות המקומיות-חלף היטל השבחה   |   היטל ההשבחה בפרויקט בית ליסין יופחת ב-53.5 מיליון שקל   |   איפה הצדק החלוקתי?   |   

  

 
   משרד ראשי - תל אביב והמרכז,  טל': 03-7542873   || מוקד הודעות:  24/7 : 03-7542873     פקס: 03-7622513  :FAX                    
 
סניף חיפה והצפון:  טל:  04-8715370     פקס: 04-8715763  :FAX ||    סניף ירושליים:  02-5660085        ||     סניף באר שבע והדרום:   08-6450007     
 נייד:    052-3728828    : Mobile   ||   דוא"ל משרד:   office@etkin.co.il    ||  דוא"ל חיים: haim@etkin.co.il 

    
 כל הזכויות שמורות לחיים אטקין - שמאות סקרים ומידע    © All Rights Reserved To Haim Etkin - Appraiser      ©   1985 -2017 
למעלה מ- 32 שנות מצויינות בשמאות אמינה, נכונה ומדוייקת

 
לייבסיטי - בניית אתרים