חיים אטקין-שמאות רכוש ומקרקעין - מחקר של משרד הבינוי והשיכון והצעה להרחבת השפעתה של תמ"א 38 | 24.1.2010


עברית  |  English  |  Русский  |  français  |  عربي  |  
הרשם כמנוי חינם על "סקירה שבועית" וקבל מתנה !  |  מתקשרים איתי בפשטות ובמהירות דרך ה - WhatsApp ומקבלים מענה מהיר || צור עימי קשר בווטס אפ 052-3728828 וקבל מענה מהיר בתוך לא יאוחר מ- 24 שעות ||  |  
תאריך ושעה
 


 

      
      
    
        
         

סקירה שבועית
הרשם לרשימת התפוצה

להרשמה לחץ כאן

לארכיון הסקירות

שתף Share
FacebookTwitter




iPhone Supported
 


  סרוק  ומייד נדבר
 

דף הבית >> מחקר של משרד הבינוי והשיכון והצעה להרחבת השפעתה של תמ"א 38 | 24.1.2010
 
מחקר של משרד הבינוי והשיכון והצעה להרחבת השפעתה של תמ"א 38
 
בדיון שהתקיים ביום 24.1.2010 בועדת הפנים והגנת הסביבה בראשות ח"כ דוד אזולאי הציג משרד הבינוי והשיכון מחקר חדש המתאר את האפשרויות הכלכליות הגלומות בתכנית תמ"א 38, תכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה. המחקר נערך בעקבות החלטת ולנת"ע (ועדת משנה של המועצה הארצית לתכנון ובניה המשמשת כועדת היגוי של תמ"א 38).
מטרת המחקר שהזמין ומימן משרד הבינוי והשיכון היא לבדוק כיצד להרחיב את היקף השפעתה של תמ"א 38 ע"י תוספת מדורגת של זכויות בנייה. מן המחקר שערכו סיטילינק השקעות ופז הנדסה וכלכלה עולים מספר מסקנות דרמטיות בדבר הפיכת חיזוק המבנים לבעל כדאיות כלכלית בעזרת מספר צעדים שירחיבו את תחולת תמ"א 38.
כיום ההטבות והכללים החלים על תמ"א 38 כמו הנחות במיסים, בהיטל השבחה והצורך בהסכמות דיירים, חלות במלואן על בניית קומה נוספת אחת בלבד.
על פי ממצאי המחקר מסתבר שבתנאים הנוכחיים תמ"א 38 רלבנטית רק ל-100 אלף יחידות דיור רק באזורים החזקים ביותר בארץ: צפון ומרכז תל אביב והשכונות החזקות בירושלים (עם פוטנציאל תוספת דירות של 33 אלף יח"ד). בסה"כ קיימות בארץ 810 אלף יחידות דיור הזקוקות לחיזוק, כלומר כיום התמ"א רלבנטית לשמינית בלבד מכלל הדירות הזקוקות לחיזוק.
אם כל ההטבות והכללים החלים על תמ"א 38 במתכונתה הנוכחית יחולו גם על התוספות המוצעות, הרי שהכדאיות הכלכלית של התכנית תתרחב משמעותית:
-         הכללת חדרי יציאה לגג (סה"כ כקומה וחצי נוספות על הבניין הקיים) בתוך תמ"א 38 כמעט ותשלש את מספר יחידות הדיור שניתן לחזק באמצעות התכנית (מ-100 אלף ל-285 אלף יחידות דיור מחוזקות) – וכן 95 אלף יח"ד חדשות למשק שיתווספו להיצע הדירות בישראל. הקלה זו תהפוך את התכנית לכלכלית בכל העיר תל אביב, ברמת גן, גבעתיים, הרצלייה, רמת השרון, רעננה, כפר סבא, הוד השרון, חולון וחיפה (רכס הכרמל). יצוין כי הוספת חצי קומה על הגג תוסיף פנטהאוזים עם ערך כלכלי רב מה שכמובן מכניס מבנים רבים למעגל הכדאיות הכלכלית.
-         תוספת של עוד קומה עליה תחול תמ"א 38 (סה"כ 2.5 קומות נוספות על הבניין הקיים) תאפשר חיזוק על בסיס כלכלי לעוד 140 אלף יח"ד נוספות, ובסה"כ 425 אלף יחידות מחוזקות, וכן בסה"כ 140 אלף יח"ד חדשות, כתוצאה מזכויות הבנייה ותוספת הקומות. התכנית תהפוך לכלכלית גם בכל העיר ירושלים, בפתח תקווה ובבת ים.
-         בנוסף, המחקר מציע המלצה לפתרון אפשרי לחיזוק כ-70,000 דירות בישובים חלשים באזורי סיכון, בהם קיים סיכון גבוה לפגיעה מרעידות אדמה ואין כל כדאיות כלכלית לחיזוק המבנים. המחקר מציע יצירת "קופה סגורה" מהכנסות המדינה (במלואן או בחלקן) מביצוע פרויקטים כלכליים מכח תמ"א 38 לצורך סבסוד חיזוק יחידות דיור בישובים חלשים באזורי סיכון. אם המדינה תחליט לשמור בקופה סגורה את ההכנסות מהמיסים המופחתים, שעדיין מתקבלים מחיזוק המבנים, ולהשתמש בהם לטובת אזורי הפריפריה לפחות באזורים רגישים סיסמית וחלשים כלכלית, יהיה בזה מענה לאותם אזורים הזקוקים לסבסוד.
ההכנסות המדינה ממסים למבנה מחוזק באמצעות תוספת דירות הוערכו בין 900,000 ל-1,200,000 שקל ואף יותר מכך. עלויות חיזוק וממ"ד (כולל שיפוץ הבניין ותוספת מעלית) למבנה בישובי הפריפריה מוערכות בכ-2.1 מיליון שקל. ניתן להניח שההכנסות ממסים מחיזוק (כלכלי) של כ-2 מבנים (במרכז) באמצעות תוספת דירות עשויה להספיק לחיזוקו של מבנה אחד בפריפריה. כמו כן, סביר שעלות החיזוק תרד באופן משמעותי אם תתבצע בהזמנה אחת למספר רב של מבנים. לסיכום, חיזוק שני בניינים במרכז יכולים לאפשר בזכות ההכנסות ממיסים לחזק בניין אחד בפריפריה.
 
מאז 2005 הוגשו במסגרת תמ"א 35 סה"כ 190 בניינים, רק באזור המרכז, ומתוכם אושרו סה"כ 93 מבנים. שר הבינוי והשיכון אריאל אטיאס אמר:
"זו ההוכחה שהתכנית נכשלה. חייבים תכנית מטלטלת ומהפכנית. אם חלילה יקרה משהו לא נוכל לרחוץ בניקיון כפינו, מדובר בפיקוח נפש. האזור המסוכן ביותר הוא דווקא בפריפריה, שם אף אחד לא ניגש להציג תוכנית לחיזוק מבנים. אין תמריצים כלכליים להוסיף דירות כי ערך הקרקע נמוך עד שלילי. תמ"א 38 היא תכנית שמתאימה כיום בקושי למרכז. אסור להפלות בין דם לדם. אם האוצר יסכים שההכנסות מדירות חדשות בתכנית תמ"א 38 ילכו לסבסוד דירות חלשות בפריפריה אנחנו נציל אותם פיזית וחברתית".
 
פרטים כלליים על תמ"א 38:
 
1.      תמ"א 38 מעודדת חיזוק מבנים שנבנו לפני 1980 להגברת עמידותם בפני רעידות אדמה (לאחר שנה זו המבנים נבנו ע"פ תקן לעמידות בפני רעידות אדמה).
2.      תמ"א 38 כוללת אמצעים לעידוד ביצוע החיזוק על-ידי תוספות זכויות בנייה (תוספת יח"ד חדשות והרחבת דירות קיימות), הנחות מיסוי, קיצור הליכים סטטוטוריים ועוד.
3.      התמ"א חלה בעיקר על מבנים בני 3 קומות ויותר.


תיקון 3 לתמ"א 38
 




להורדת המצגת לחץ כאן  



התמ"א הנמה:
תמ"א 38 - אגדת עם נדלנית שעיקרה תעשיית אשליות, שלטם וסכסוכי שכנים




מצגת של מודל לבחינת היתכנות כלכלית לחיזוק מבנים




מודל בחינת היתכנות כלכלית לחיזוק מבנים


תוכנית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה: מענה אמיתי או פתרון מדומה?



 

+ הוסף תגובה חדשה
תגובות:
Loading בטעינה...
+ שלח משוב
+ שלח הצעה כיצד יש לערוך את העמוד
   משרד ראשי - תל אביב והמרכז, רחוב נירים 3 ת"א,  טל': 03-7542873   || מוקד:  24/7 : 03-7542873     פקס: 03-7622513  :FAX                    
 
סניף חיפה והצפון:  טל:  04-8715370     פקס: 04-8715763  :FAX ||    סניף ירושליים:  02-5660085        ||     סניף באר שבע והדרום:   08-6450007     
 נייד:    052-3728828    : Mobile   ||   דוא"ל משרד:   office@etkin.co.il    ||  דוא"ל חיים: haim@etkin.co.il 

    
 כל הזכויות שמורות לחיים אטקין - שמאות סקרים ומידע    © All Rights Reserved To Haim Etkin - Appraiser      ©   1985 -2017 
למעלה מ- 32 שנות מצויינות בשמאות אמינה, נכונה ומדוייקת

 
לייבסיטי - בניית אתרים