חיים אטקין-שמאות רכוש ומקרקעין - סיכום רבעון ראשון של ענף הנדל"ן למגורים לשנת 2012


עברית  |  English  |  Русский  |  français  |  عربي  |  
הרשם כמנוי חינם על "סקירה שבועית" וקבל מתנה !  |  מתקשרים איתי בפשטות ובמהירות דרך ה - WhatsApp ומקבלים מענה מהיר || צור עימי קשר בווטס אפ 052-3728828 וקבל מענה מהיר בתוך לא יאוחר מ- 24 שעות ||  |  
תאריך ושעה
 


 

      
      
    
        
         

סקירה שבועית
הרשם לרשימת התפוצה

להרשמה לחץ כאן

לארכיון הסקירות

שתף Share
FacebookTwitter




iPhone Supported
 


  סרוק  ומייד נדבר
 

דף הבית >> סיכום רבעון ראשון של ענף הנדל"ן למגורים לשנת 2012
 
סיכום רבעון ראשון 2012 בנושא הנדל"ן למגורים
מנהל הכנסות המדינה


מנהל הכנסות המדינה במשרד האוצר מפרסם סיכום רבעון ראשון של ענף הנדל"ן למגורים לשנת 2012
 
מנהל הכנסות המדינה במשרד האוצר מפרסם סיכום רבעון ראשון של ענף הנדל"ן למגורים לשנת  2012. להלן עיקרי הממצאים:
·         ברבעון הראשון של 2012 נבלמה הירידה במספר העסקאות, לאחר ארבעה רבעונים רצופים של ירידות. מספר העסקאות ברבעון הסתכם ב-22.2 אלפי דירות, נמוך בכ-15% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד.
·         רכישת דירות ע"י משקיעים רשמה ירידה חדה בשיעור של 25% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. בכך נמשכת המגמה שהחלה ברבעון הרביעי של 2009 במקביל לעליית הריבית של בנק ישראל, אשר התעצמה על רקע הכבדת המיסוי על המשקיעים. כשיעור מסך העסקאות ברבעון הראשון של 2012 עמד משקל הדירות להשקעה על 23.5%, השיעור הנמוך ביותר מאז שנת 2003.
·         מספר הדירות שמכרו משקיעים ברבעון הראשון של השנה היה גבוה בכ-12% בהשוואה לרבעון הקודם. קרוב ל-40% מהדירות שמכרו המשקיעים נרכשו ע"י זוגות צעירים. באזור המרכז מגיע שיעור זה ל-47%.
·         במכירת דירות חדשות נרשמה התאוששות ברבעון הראשון, לאחר רמות השפל שנרשמו ברבעון הקודם. יחד עם זאת, רמת המכירות עדיין נמוכה בכ-26% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד.
·         מחירי הדירות החדשות רשמו ירידה בשיעור של 3% בהשוואה לרבעון הקודם והשלימו ירידה בשיעור של 12.9% ב-12 החודשים האחרונים.
·         באזור ת"א ניכר גידול בפעילות תושבי החוץ בפלח השוק של הדירות החדשות, אשר היוו כ-24% ממכירות הקבלנים באזור ברבעון הראשון, גבוה פי 4 ממשקלם של תושבי החוץ במכירות הקבלנים ברמה הארצית. יחד עם זאת מוקדם לקבוע כי תושבי החוץ חוזרים לרמת פעילות גבוהה באזור זה, שכן הגידול התרכז רובו ככולו בפרויקט בודד.
·         מספר העסקאות בדירות יד שניה רשם ירידה בשיעור של 11% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. בהשוואה לרבעון הקודם, ובניכוי חודש החגים, נרשמה התייצבות במספר העסקאות לאחר ארבעה רבעונים רצופים של ירידות. האזור היחידי בו נמשכת ההרעה בפלח השוק של דירות יד שניה הוא אזור השרון, עובדה הבאה לידי ביטוי בין היתר בהכפלה בשיעור הדירות "בהמתנה" באזור זה בשנתיים האחרונות.
ברבעון הראשון של 2012 נרשמה ירידה בשיעור של כ-15% במספר העסקאות בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. בהשוואה לרבעון הקודם, בניכוי חודש החגים (אוקטובר) נרשמה התייצבות במספר העסקאות, לאחר ארבעה רבעונים רצופים של ירידות חדות.
 
ברבעון הראשון של 2012 נרכשו כ-22.2 אלפי דירות, ירידה בשיעור של כ-15% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. בהשוואה לרמות השפל שנרשמו ברבעון הקודם, נרשמה עליה בשיעור של כ-19% במספר העסקאות, אולם שיעור זה מוטה כלפי מעלה בשל חגי תשרי שחלו במהלך הרבעון הקודם. בניכוי חודש החגים, אוקטובר, היה מספר העסקאות החודשי הממוצע ברבעון הראשון של 2012 גבוה בכ-1% בלבד בהשוואה לממוצע המכירות החודשי בחודשים נובמבר-דצמבר. 
 
גרף 1

 
את הירידה במספר העסקאות ברבעון הראשון של השנה הוביל אזור באר-שבע, עם ירידה בשיעור של 26%, זאת כתוצאה מירידה חדה בשיעור של 46% במכירת דירות חדשות, כאשר מכירת דירות יד שניה באזור רשמה אף היא ירידה, אולם באופן מתון יותר (17%-). החולשה במכירות באזור זה נמשכת מאז הרבעון הראשון של 2011: בין הרבעון הרביעי של 2010 לרבעון הראשון של 2012 ירד מספר העסקאות באזור באופן רצוף ובשיעור מצטבר של 35%. אחד הגורמים המרכזיים לכך הינה הירידה החדה בפעילות המשקיעים באזור. כך, סך הדירות שרכשו משקיעים באזור ברבעון הראשון של השנה היה נמוך בכ-57% מרמות השיא שנרשמו ברבעון האחרון של 2010. פלח שוק נוסף שתרם לירידה החדה במספר העסקאות באזור היו הזוגות הצעירים, אשר רשמו ירידה בשיעור של 37% באותה התקופה ואילו היקף פעילותם של משפרי הדיור נותר ללא שינוי.
 
האזור היחידי אשר רשם גידול במספר העסקאות, ובשיעורים חדים, הן בהשוואה לרבעון הקודם והן בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד (גידול של 54% ו- 31%, בהתאמה) היה אזור טבריה, הכולל בין היתר את ישוביי הגליל העליון. הגורם המרכזי אשר תרם לעליה החדה במספר העסקאות באזור זה היה גידול חד במכירות של משקיעים, אשר הביא לעליה של 43% במספר העסקאות בדירות יד שניה, בעוד רכישת דירות חדשות דווקא רשמה ירידה בשיעור דומה. כ-41% מהדירות שמכרו המשקיעים באזור זה נרכשו ע"י זוגות צעירים ואילו שיעור מעט נמוך מזה,       כ-39% נרכשו בידי משקיעים אחרים.
 
לוח 1 – סה"כ רכישת דירות – רבעון ראשון 2012
משרדי מיסוי מקרקעין מספר דירות שנמכרו שיעור שינוי  לעומת רבעון ראשון 2011,
 ב-%
שיעור שינוי לעומת רבעון רביעי 2011,
ב-%
אזור המרכז¹ 3,043 9.5- 19.0
אזור ירושלים 2,344 17.5- 23.0
אזור חיפה 3,368 17.0- 10.8
אזור ת"א 2,208 12.7- 18.4
אזור חדרה 1,191 7.2- 3.7
אזור טבריה 827 30.9 54.0
אזור נצרת 637 23.6- 14.2
אזור נתניה³ 2,071 15.8- 11.3
אזור רחובות² 3,829 15.9- 36.0
אזור ב"ש 2,695 26.0- 10.0
ארצי 22,213 15.2- 18.5
מקור: שע"מ; עיבודי מינהל הכנסות המדינה.
הערות:
¹ אזור המרכז כולל בין היתר את הערים: פתח-תקוה, חולון, רמת-גן, גבעתיים, בני-ברק ויהוד.
²אזור רחובות כולל את שפלת החוף. נכללות בו בין היתר הערים: ראשל"צ, מודיעין, רמלה, לוד ויבנה.
³ אזור נתניה כולל בין היתר את הערים:  רעננה, כפר-סבא, הרצליה ורמת השרון.
 
 
 
עליה בשיעור של 12% ברכישת דירות ע"י זוגות צעירים ברבעון הראשון של 2012 בהשוואה לרבעון הקודם. בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד נרשמה ירידה בשיעור של 6% ברכישת דירות ע"י זוגות צעירים, שיעור ירידה מתון משמעותית מזה שנרשם בקרב משקיעים ומשפרי דיור.
 
ברבעון הראשון של 2012 נרכשו כ-9.3 אלפי דירות ע"י זוגות צעירים, כמות המהווה 42% מסך הדירות שנרכשו ברבעון, בדומה למשקלם היחסי ברבעון הקודם. בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד עלה משקל הזוגות הצעירים בסך הרכישות ב-3.4 נקודות אחוז, זאת על חשבון ירידה בשיעור זהה במשקל המשקיעים בשוק.
 
 
  
גרף 2

 
באזור רחובות, האזור בעל היקף העסקאות הגבוה ביותר ברמה הארצית ברבעון הראשון של 2012 נרשם שיעור גידול חד של 43% ברכישות של זוגות צעירים ברבעון הראשון של השנה בהשוואה לרבעון הקודם, בהמשך לעליות שנרשמו ברבעון הרביעי. בכך עלה משקל הזוגות הצעירים בסך רוכשי הדירות באזור זה משיעור של 37% ברבעון השלישי של 2011 לשיעור של 43% ברבעון הראשון של 2012. באותה תקופה נרשמה עליה של 1.2 נקודות אחוז בלבד במשקל הזוגות הצעירים בקרב סך רוכשי הדירות ברמה הארצית. ניתוח הממצאים מלמד כי העליה במשקל הזוגות הצעירים באזור רחובות חלה רובה ככולה על חשבון משפרי הדיור, והיא מתרכזת בפלח השוק של הדירות החדשות. כך, בעוד שבשנת 2011 היוו הזוגות הצעירים רק כשליש מסך הדירות החדשות שנמכרו באזור זה, ואילו משקל משפרי הדיור היווה קרוב למחצית מהרוכשים, עלה משקל הזוגות הצעירים לשיעור של 40% ברבעון הראשון של 2012 ואילו משקל משפרי הדיור ירד לכ-38%. ניתן להניח כי אחד הגורמים לגידול החד במשקל הזוגות הצעירים בפלח השוק של הדירות החדשות באזור זה נעוץ בעובדה לפיה מחירי הדירות החדשות שרכשו זוגות צעירים באזור ברבעון הראשון של 2012 היו נמוכים בכ-8% בהשוואה למחירי הדירות שרכשו זוגות צעירים בשנת 2011 (הירידה הגבוהה ביותר בהשוואה ארצית. יתכן וחלק מירידה זו מוסבר גם בשינוי בתמהיל הדירות). רמות המחירים הנמוכות יחסית בפרויקטים ששווקו ברבעון הראשון באזור רחובות לזוגות צעירים הביאו לגידול במשקלם של הזוגות הצעירים שאינם מקומיים שרכשו דירה באזור, כאשר מדובר בעיקר בזוגות צעירים מאזור המרכז ומאזור השרון.  יש לציין כי מחירה הממוצע של דירה חדשה שרכשו זוגות צעירים באזור רחובות ברבעון הראשון של 2012 היה נמוך בכ-23% ממחירה הממוצע של דירה חדשה שרכשו זוגות צעירים באזור המרכז למשל באותו הרבעון. בשנת 2011 עמד פער מחיר זה על 14% בלבד. בהשוואה לאזור השרון עמדו פערי המחיר על 26% ברבעון הראשון של 2012, לעומת פער מחיר של 19% בשנת 2011. גורם נוסף שהביא לעליה החדה במשקל הזוגות הצעירים באזור רחובות (או לחלופין, לירידה במשקל משפרי הדיור), נובע מהקושי של משפרי הדיור באזור זה למכור את דירתם.[1]
גרף 3

 
 
ברבעון הראשון של 2012 נרשמה התאוששות במכירת דירות חדשות בהשוואה לרמת השפל שנרשמה ברבעון הקודם. יחד עם זאת, רמת המכירות עדיין נמוכה בכ-26% בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד והינה מהנמוכות שנרשמו ברבעונים מקבילים מאז תחילת העשור הקודם.
את הירידה ברכישת דירות חדשות הוביל אזור באר-שבע. מנגד, באזור ת"א נרשמה עליה חדה, מעבר לממוצע הארצי, במכירות בהשוואה לרמת השפל ההיסטורי שנרשמה ברבעון הקודם. כ-24% מהדירות החדשות שנמכרו ברבעון הראשון בת"א היו לתושבי חוץ, גבוה פי 4 מאשר ברמה הארצית.
 
 
לאחר השפל במכירת דירות חדשות שנרשם ברבעון הרביעי של 2011, אשר היה הרבעון הנמוך ביותר מאז תחילת העשור הקודם, למעט הרבעון הרביעי של 2008 (על רקע פרוץ המשבר העולמי באותו רבעון), נרשמה התאוששות במכירת דירות חדשות ברבעון הראשון של 2012, כאשר שיעור הגידול במכירות מגיע לכ-36%. יחד עם זאת, עליה זו מוסברת בחלקה בשל חגי תשרי שחלו ברבעון הקודם (בעוד חג הפסח חל השנה ברבעון השני). כאשר משווים את רמת המכירות בחודשים ינואר-מרץ 2012 לעומת ממוצע המכירות החודשי בחודשים נובמבר-דצמבר 2011 נמצא כי הגידול במכירות מסתכם בכ-14% בלבד. בהשוואה בין רמת המכירות ברבעון הראשון השנה לרבעון המקביל ב-2011 נמצא כי חלה ירידה בשיעור של כ-26% במכירות הקבלנים. בנוסף, יש לציין כי כמות הדירות החדשות שנמכרה ברבעון הראשון של 2012 הייתה גבוהה בכ-2% בלבד מהרמה שנרשמה ברבעון הראשון של 2009, אשר עמד בצילו של פרוץ המשבר העולמי ומבצע "עופרת יצוקה".
 
משקל הדירות החדשות שנמכרו ברבעון הראשון של השנה עמד על 22.4%, המהווה עליה  של 3 נקודות אחוז לעומת הרבעון הקודם, זאת לאחר ירידה רצופה בפרמטר זה מאז הרבעון הרביעי של 2010, אז היוו מכירות הקבלנים כ-27.4% מסך הדירות שנמכרו באותו הרבעון.
 
גרף 4

 
 
האזור אשר רשם את שיעור הירידה החד ביותר ברכישת דירות חדשות ברבעון הראשון של 2012, בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד, הינו אזור באר-שבע, כאשר שיעור הירידה עמד על כ-45%. בהשוואה לרבעון הקודם אמנם נרשמה עליה בשיעור של כ-19%, אולם עליה זו נרשמה רובה ככולה בשל חגי תשרי שחלו ברבעון הקודם (בהשוואת ממוצע המכירות החודשי בין ינואר-מרץ 2012 לממוצע בחודשים נובמבר-דצמבר 2011, לא חל שינוי במכירות בין שתי התקופות). סה"כ, כמות הדירות החדשות שנרכשה ברבעון הרביעי של 2011 וברבעון הראשון של 2012 גם יחד, הייתה נמוכה מכמות הדירות החדשות שנרכשה באזור זה ברבעון האחרון של 2010 לבדו. יש לציין כי הירידה במכירת דירות יד שניה באזור זה באותה תקופה הייתה נמוכה משמעותית, עובדה אשר באה לידי ביטוי בירידה חדה של 8.5 נקודות אחוז במשקל הדירות החדשות מסך העסקאות באזור זה (בין הרבעון האחרון של 2010 לרבעון הראשון של 2012).
 
  
 
גרף 5

 
 
באזור ת"א נרשמה עליה חדה, בשיעור של 111% ברכישת דירות חדשות ברבעון הראשון של השנה, בהשוואת לרמת השפל שנרשמה ברבעון הקודם, אף כי רמת המכירות ברבעון הראשון עדיין נמוכה בכ-33% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. הגידול החד במכירות ברבעון הראשון (בהשוואה לקודם) נובע בין היתר מעליה חדה ברכישת דירות ע"י תושבי חוץ באזור זה. כך, בעוד שברבעון הרביעי של 2011 עמד משקל תושבי החוץ ברכישת דירות חדשות באזור זה על כ-16%, לאחר ירידה משיעור שיא של 29% ברבעון השני של 2011, עלה שיעור זה ל-24% ברבעון הראשון של 2012. יחד עם זאת, מוקדם לקבוע כי תושבי החוץ חוזרים לרמת פעילות גבוהה בת"א, שכן הגידול ברכישות תושבי החוץ התרכז כולו בפרויקט בודד, בו למעלה מ-90% מהרוכשים היו תושבי חוץ.  יש לציין כי התלות של הקבלנים באזור ת"א ברמת הפעילות של תושבי החוץ הינה הגבוהה ביותר בהשוואה ארצית, כאשר רק ירושלים מציגה שיעורים קרובים אליה. אלא שבשונה מירושלים, בה פעילות תושבי החוץ מורגשת גם בפלח השוק של דירות יד שניה, באזור ת"א פעילות תושבי החוץ מתרכזת רובה ככולה בפלח השוק של הדירות החדשות. עובדה זו מרמזת על רמות המחיר הגבוהות של הדירות החדשות בת"א, הן בהשוואה למחירי דירות חדשות ביתר האזורים והן בהשוואה למחירי דירות יד שניה בעיר זו. עובדה זו באה לידי ביטוי בין היתר גם ברמות השכר של הישראלים הרוכשים דירה חדשה בעיר זו., כפי שניתן לראות בגרף 6 להלן.
 
  
 
גרף 6
 

 
  
 
לוח 2– רכישת דירות חדשות  – רבעון ראשון 2012
משרדי מיסוי מקרקעין מספר דירות שנמכרו שיעור שינוי  לעומת רבעון ראשון 2011,
 ב-%
שיעור שינוי לעומת רבעון רביעי 2011,
ב-%
המרכז 672 24.1- 52.0
ירושלים 520 29.3- 37.2
חיפה 535 26.3- 21.0
ת"א 312 33.2- 110.8
חדרה 348 9.1- 12.3-
טבריה 51 42.0- 10.5-
נצרת 73 59.7- 37.7
נתניה 604 8.9- 21.5
רחובות 1,269 17.8- 74.8
ב"ש 588 45.9- 19.3
ארצי 4,972 26.4- 36.8
מקור: שע"מ; עיבודי מינהל הכנסות המדינה.
 
 
 
 
מחירי הדירות החדשות ברבעון הראשון של 2012 היו נמוכים ב-3.0% בממוצע בהשוואה לרבעון הקודם. בהשוואה לרבעון הראשון אשתקד נרשמה ירידת מחירים מצטברת בשיעור של 12.9%.
 
מחירי הדירות החדשות הוסיפו לרדת ברבעון הראשון של 2012, אם כי בשיעור מעט מתון מזה שנרשם ברבעון הקודם (3.0% לעומת 4.0%, בהתאמה). שיעור הירידה החד ביותר נרשם באזור השרון (ירידה בשיעור של כ-6%), כאשר גם באזור ירושלים נרשם שיעור ירידה חד יחסית של 4.6%. שיעורי ירידה מתונים משמעותית נרשמו באזור המרכז (ירידה של 1.3%) ובאזור השפלה (1.9%).
 
גרף 7

 
 
ירידה של 11% ברכישת דירות יד שניה ברבעון הראשון של 2012 בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. בהשוואה לרבעון הקודם, בניכוי חודש החגים (אוקטובר), נרשמה התייצבות במספר העסקאות ברמה החודשית, לאחר ארבעה רבעונים רצופים של ירידות.
בניגוד למגמה ברמה הארצית, באזור השרון נמשכה רמת השפל במכירת דירות יד שניה. אחד הביטויים  לחולשה במכירות בפלח שוק זה באזור השרון ניתן למצוא בזינוק שנרשם במלאי הדירות "בהמתנה" באזור. מנגד, באזור טבריה נרשם שיעור גידול חד של 60% ברכישת דירות יד שניה, על רקע מכירה מוגברת של משקיעים.
 
ברבעון הראשון של השנה נבלמה הירידה החדה במספר העסקאות בדירות יד שניה, לאחר ארבעה רבעונים רצופים של ירידות. בהשוואה לרבעון הקודם נרשמה עליה בשיעור של כ-14% במספר העסקאות אולם שיעור זה מוטה כלפי מעלה בשל העובדה שחגי תשרי חלו אשתקד במהלך הרבעון הרביעי. בהשוואת ממוצע העסקאות החודשי ברבעון הראשון של 2012 לממוצע המכירות בחודשים נובמבר-דצמבר אשתקד נמצא כי מספר העסקאות החודשי נותר ללא שינוי והוא נע סביב 5.7 אלפי דירות. רמה זו נמוכה ב-11% מרמת המכירות ברבעון הראשון של 2011.
 
כאשר משווים את השינוי במספר העסקאות בדירות יד שניה לאלו של דירות חדשות נמצא כי בעוד שמהשוואת המכירות בין הרבעון הראשון של 2012 למקביל לו אשתקד, עולה כי הירידה ברכישת דירות יד שניה מתונה משמעותית מזו של דירות חדשות (11%- לעומת 26%-, בהתאמה), הרי שבהשוואה לרבעון האחרון של 2011 השינוי במכירת דירות חדשות חיובי מזה של דירות יד שניה.  ההסבר המרכזי לשינויים מנוגדים אלו נובע משינוי טעמים של הזוגות הצעירים. כך, בעוד שבהשוואה לרבעון הראשון של 2011 נרשמה עליה של 5 נקודות האחוז במשקל דירות יד שניה מסך הרכישות של זוגות צעירים, הרי שבהשוואה לרבעון האחרון של 2011 נרשמה ירידה של 3 נקודות האחוז בפרמטר זה. באותה תקופה כמעט לא חל שינוי בהרכב הרכישות של משפרי הדיור (בין דירות חדשות לדירות יד שניה).
 
על רקע ההתייצבות במספר העסקאות בדירות יד שניה בשני הרבעונים האחרונים, בולט אזור נתניה (הכולל בתוכו את ערי השרון) עם רמת מכירות נמוכה בשלושת הרבעונים האחרונים,[2]  המציבים את שלושת הרבעונים האלו בין עשרת הרבעונים הנמוכים ביותר מאז תחילת העשור הקודם. יש לציין כי רק במהלך שנות המיתון של  2002-2003 והרבעון האחרון של 2008 (פרוץ המשבר העולמי) נרשמו רמות מכירות נמוכות יותר מאשר בשלושת הרבעונים האחרונים. לשם השוואה, ברמה הארצית, בין עשרת הרבעונים החלשים ביותר במכירת דירות יד שניה מאז תחילת העשור הקודם לא נכלל אף רבעון מהשנה האחרונה.
 
את הביטוי לרמות השפל בעסקאות בדירות יד שניה באזור נתניה ניתן למצוא גם במלאי הדירות "בהמתנה" כשיעור מסך העסקאות בשוק. כפי שניתן לראות מגרף 8, כמות הדירות בהמתנה בסוף 2011 באזור נתניה היתה שוות ערך ל-24% מסך העסקאות הנעשות באזור זה בשנה (בקצב המכירות של 2011). שיעור זה גבוה פי שניים בהשוואה לסוף 2009. ברמה הארצית שיעור הגידול נמוך משמעותית (והוא אף רשם ירידה בשנת 2011 עצמה).
 
 
 
 גרף 8

 
בניגוד לממצאים ברמה הארצית, באזור טבריה, הכולל בין היתר את ישובי הגליל העליון, נרשם שיעור עליה חד במספר העסקאות בדירות יד שניה, הן בהשוואה לרבעון הקודם (עליה בשיעור של כ-62%) והן בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד (עליה של 43%). עליות אלו בולטות במיוחד על רקע ההרעה שנרשמה במכירת דירות חדשות באזור זה, מעבר לממצאים ברמה הארצית (ראה לוח 3). אחד ההסברים לגידול החד ברכישת דירות יד שניה באזור הינו יציאה מוגברת של משקיעים מהשוק המקומי: בין הרבעון הראשון של 2012 לרבעון האחרון של 2011 נרשם גידול של 88% במכירת דירות עי משקיעים באזור זה (הרחבה בהמשכה של עבודה זו, תחת הסעיף של מכירת דירות ע"י משקיעים).
 
לוח 4– רכישת דירות יד שניה  – רבעון ראשון 2012
משרדי מיסוי מקרקעין מספר דירות שנמכרו,
באלפים
שיעור שינוי  לעומת רבעון ראשון 2011,
 ב-%
שיעור שינוי לעומת רבעון רביעי 2011,
ב-%
המרכז 2,371 4.3- 12.1
ירושלים 1,824 13.4- 19.4
חיפה 2,833 15.0- 9.0
ת"א 1,896 8.1- 10.4
חדרה 843 6.4- 12.1
טבריה 776 42.6 61.7
נצרת 564 13.6- 11.7
נתניה 1,467 18.4- 7.6
רחובות 2,560 14.9- 22.5
ב"ש 2,107 17.6- 7.6
ארצי 17,241 11.3- 14.1
מקור: שע"מ; עיבודי מינהל הכנסות המדינה.
 
 
 
ירידה של 25% ברכישת דירות להשקעה ברבעון הראשון של 2012 בהשוואה לתקופה המקבילה אשתקד. שיעורי ירידה חדים עוד יותר נרשמו באזור ב"ש (43%-) ובאזור חיפה (31%-), שני האזורים הבולטים ביותר בפעילות המשקיעים בשנים האחרונות. משקל המשקיעים בסך העסקאות ברבעון הראשון עמד על 23.5%, השיעור הנמוך ביותר מאז שנת 2003.
 
ברבעון הראשון של 2012 נמשכה המגמה של יציאת המשקיעים משוק הנדל"ן, מגמה אשר החלה ברבעון הרביעי של 2009, במקביל לעליית הריבית הריאלית של בנק ישראל והתעצמה בעקבות העלאת שיעור מס הרכישה על דירות הנרכשות להשקעה.  משקל הדירות שנרכשו להשקעה ברבעון הראשון עמד על 23.5%, השיעור הנמוך ביותר מאז הרבעון האחרון של שנת 2003, זאת לאחר שבשיאו הגיע שיעור זה לכשליש מסך העסקאות.
 
גרף 9
 

 
האזור בו בולטת יותר מכל הירידה החדה בפעילות המשקיעים, הן במונחים כמותיים והן כשיעור מסך העסקאות הוא אזור באר-שבע, אשר היה בשנים האחרונות אחד האזורים הבולטים ביותר בפעילות המשקיעים. כך, בעוד שבשיא פעילות המשקיעים באזור הגיע משקל המשקיעים מסך העסקאות באזור לשיעור של 38% (ברבעון האחרון של 2008), ירד משקל המשקיעים באזור לשיעור של 23.3% בלבד ברבעון הראשון של השנה, תוך שהוא רושם ירידה רצופה מאז הרבעון האחרון של 2010 בשיעור מצטבר של 12  נקודות אחוז, שיעור הירידה החד ביותר ברמה הארצית, למעט ת"א (יש לציין ששיעור הדירות להשקעה מסך העסקאות באזור ת"א נתון לתנודתיות גבוהה יותר מזו של ב"ש, בין היתר בשל המשקל הגבוה של משקיעים בפלח השוק של הדירות החדשות באזור זה, כאשר מספר הדירות החדשות הנמכרות כשלעצמו נתון לתנודתיות גבוהה יחסית). במונחים כמותיים ירד מספר הדירות שנרכשו להשקעה באזור ב"ש בשיעור מצטבר של 57%, בין הרבעון הראשון של 2012 לרבעון האחרון של 2010.
 
גרף 10

 
 
 
לוח 5– רכישת דירות להשקעה  – רבעון ראשון 2012
משרדי מיסוי מקרקעין מספר דירות שנרכשו
 
שיעור שינוי  לעומת רבעון ראשון 2011,
 ב-%
שיעור שינוי לעומת רבעון רביעי 2011,
ב-%
המרכז 587 29.0- 6.4
ירושלים 504 17.2- 44.3
חיפה 811 30.6- 6.6
ת"א 804 25.5- 11.2
חדרה 253 27.1- 12.4-
טבריה 239 6.4 24.1
נצרת 151 26.7- 6.5
נתניה 446 13.2- 8.1
רחובות 789 7.3- 29.2
ב"ש 627 43.2- 0.9-
ארצי 5,211 24.8- 11.7
מקור: שע"מ; עיבודי מינהל הכנסות המדינה.
 
 
 
 
מכירת דירות ע"י משקיעים ברבעון הראשון של 2012 הייתה גבוהה בכ-12% בהשוואה לרבעון הקודם. כ-39% מהדירות שמכרו המשקיעים ברבעון הראשון נרכשו ע"י זוגות צעירים. באזור המרכז מגיע שיעור זה ל-47%.
יציאת המשקיעים מהשוק בולטת באזור טבריה, בו נרשם שיעור גידול של קרוב ל-90%, כאשר כ-65% ממשקיעים אלו רכשו את דירתם בשלוש השנים האחרונות, לעומת שיעור של 45% ברמה הארצית.
 
ברבעון הראשון של 2012 נמכרו כ-3.5 אלף דירות ע"י משקיעים[3], גידול של 12% בהשוואה לרבעון הקודם, כאשר העליה במכירות הקיפה את כל האזורים, למעט אזור השרון בו נרשמה יציבות. בהקשר זה יש להזכיר כי אזור השרון מתאפיין בשלושת הרבעונים האחרונים ברמות שפל במכירת דירות יד שניה בכלל (לא רק דירות שהוחזקו ע"י משקיעים), ובגידול חד במלאי דירות "בהמתנה". לפיכך ניתן להעריך כי הקיפאון במכירת דירות ע"י משקיעים באזור זה נובע יותר מאילוצי השוק ולא מהיעדר רצון של המשקיעים למכור את דירתם.
 
אזורי ת"א, המרכז ובאר-שבע רשמו שיעורי גידול של 16% במכירות המשקיעים, כאשר מעל כולם בולט אזור טבריה עם שיעור גידול של 89% בהשוואה לכמות הדירות שמכרו משקיעים באזור זה ברבעון הקודם (ושיעור גידול של 50% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד). כאשר בוחנים את משך תקופת ההחזקה בנכס של אותם משקיעים שמכרו את דירתם ברבעון הראשון של 2012 בולט פרק הזמן הקצר יחסית של החזקה בנכס באזור טבריה. כך למשל, כ-65% מאותם משקיעים באזור טבריה רכשו את דירתם בשלוש השנים האחרונות, באזור ת"א למשל, רק כ-38% מהמשקיעים שמכרו את דירתם ברבעון הראשון החזיקו בנכס לא יותר משלוש שנים. שיעורים גבוהים יחסית של משקיעים שהחזיקו בנכס לא יותר משלוש שנים נרשמו גם בשני האזורים הדומיננטיים ביותר בפעילות המשקיעים בשנים האחרונות- חיפה וב"ש. בממוצע ארצי עמד פרמטר זה על 45%.
 
כאשר מחשבים את שיעור התשואה הנומינלי ברוטו (ללא ניכוי הוצאות מכירה, רכישה והשבחה ) שצמח למשקיעים שמכרו את דירתם ברבעון הראשון של 2012, ניתן למצוא את אחד ההסברים לגידול החד ביציאת המשקיעים מאזור טבריה. כך, שיעור התשואה החציוני באזור זה עמד על 86%, לעומת שיעור תשואה של 55% ברמה הארצית. שיעור תשואה גבוה נרשם גם באזור ת"א (76%) ובאזור ב"ש (66%) אשר כפי שצוין לעיל גם בהם נרשם גידול מעבר לממוצע הארצי בקצב היציאה של המשקיעים מהשוק.
 
כ-39% מהדירות שמכרו המשקיעים ברבעון הראשון של 2012 נרכשו ע"י זוגות צעירים, עליה של 3 נקודות אחוז בהשוואה לשנת 2011.  כ-31% מהדירות נרכשו ע"י משפרי דיור והיתרה, 30%, נרכשה בידי משקיעים. באזור המרכז נרשם השיעור הגבוה ביותר של דירות שהוחזקו בידי משקיעים ונרכשו ע"י זוגות צעירים, כ-47%. משקל הדירות שהחליפו ידיים בין משקיעים באזור זה הינו הנמוך ביותר בהשוואה ארצית -22%. מנגד, בת"א, שיעור הדירות שרכשו זוגות צעירים מידי משקיעים נמוך יחסית ועומד על כ-28%.
 
כאשר משווים בין הרכב רוכשי הדירות שנמכרו ע"י משקיעים לבין הרכב הרוכשים דירות יד שניה בכלל (כולל דירות שמכרו משפרי דיור) ברבעון הראשון של השנה נמצא כי ברמה הארצית משקל משפרי הדיור בשתי קטגוריות אלו זהה, ואילו משקל הזוגות הצעירים בדירות שמכרו משקיעים נמוך בכ-5 נקודות אחוז ממשקלם בדירות יד שניה (דהיינו, משקל המשקיעים הרוכשים דירה ממשקיע גבוה בכ-5 נקודות אחוז ממשקלם בסך דירות יד שניה שנמכרו). באזור ת"א באופן יחסי החלק הנמוך ביותר של דירות שמכרו משקיעים נרכש ע"י זוגות צעירים (פער של 10 נקודות אחוז), אולם מקומם של הזוגות הצעירים נתפס  לפחות בחלקו ע"י משפרי דיור. ראה גרף 11.
 
גרף 11
 


[1] ראה הרחבה בסקירה נפרדת: "רוכשי דירות בהמתנה 2012-2003", באתר מינהל הכנסות המדינה.
[2] אמנם בהשוואה בין הרבעון הראשון של 2012 לרבעון הרביעי אשתקד נרשמה עליה בשיעור של קרוב ל-8% במספר העסקאות בדירות יד שניה באזור זה, אולם שיעור זה הוא כמחצית משיעור העליה הארצי בפרמטר זה וכפי שצוין לעיל הוא מוטה כלפי מעלה בשל חגי תשרי. בניכוי חודש אוקטובר אשתקד, היתה רמת מכירת דירות יד שניה ברבעון הראשון באזור זה נמוכה בכ-4% מזו שנרשמה ברבעון הקודם, אשר היה נמוך בפני עצמו).
[3] נציין כי בשל מגבלות טכניות מתמקד הניתוח במכירות של משקיעים שמועד רכישת הדירה היה משנת 2002 ואילך. לפיכך  לא ניתן להסיק מנתונים אלו על משך ההחזקה הממוצע בנכס של כלל המשקיעים.


 
הצטרף לרשימת התפוצה שלנו והיה מנוי על "סקירה שבועית" וקבל חינם את כל המידע והעדכונים ישירות לתיבת המייל שלך




אימייל
שם
 


סקירת מחירי דירות אגף שומת מקרקעין משרד המשפטים לשנת 2012 | רבעון ראשון 
 



 









 


 
 
 
 

 



 
   משרד ראשי - תל אביב והמרכז,  טל': 03-7542873   || מוקד הודעות:  24/7 : 03-7542873     פקס: 03-7622513  :FAX                    
 
סניף חיפה והצפון:  טל:  04-8715370     פקס: 04-8715763  :FAX ||    סניף ירושליים:  02-5660085        ||     סניף באר שבע והדרום:   08-6450007     
 נייד:    052-3728828    : Mobile   ||   דוא"ל משרד:   office@etkin.co.il    ||  דוא"ל חיים: haim@etkin.co.il 

    
 כל הזכויות שמורות לחיים אטקין - שמאות סקרים ומידע    © All Rights Reserved To Haim Etkin - Appraiser      ©   1985 -2017 
למעלה מ- 32 שנות מצויינות בשמאות אמינה, נכונה ומדוייקת

 
לייבסיטי - בניית אתרים