חיים אטקין-שמאות רכוש ומקרקעין - עיסקת קומבינציה


עברית  |  English  |  Русский  |  français  |  عربي  |  
הרשם כמנוי חינם על "סקירה שבועית" וקבל מתנה !  |  מתקשרים איתי בפשטות ובמהירות דרך ה - WhatsApp ומקבלים מענה מהיר || צור עימי קשר בווטס אפ 052-3728828 וקבל מענה מהיר בתוך לא יאוחר מ- 24 שעות ||  |  
תאריך ושעה
 


 

      
      
    
        
         

סקירה שבועית
הרשם לרשימת התפוצה

להרשמה לחץ כאן

לארכיון הסקירות

שתף Share
FacebookTwitter




iPhone Supported
 


  סרוק  ומייד נדבר
 

דף הבית >> עיסקת קומבינציה
עיסקת קומבינציה          
 

עיסקת קומבינציה או עיסקת חליפין:

עיסקת קומבינציה מכונה גם עיסקת חליפין.

חליפין על שום מה ? על שום היות העיסקה, עיסקה הנרקמת בין בעל קרקע לקבלן. לכל אחד מהם מוצר בו חפץ השני, והם סוחרים בינהם במוצרים שברשות כל אחד מהם, בסחר חליפין.

סחר חליפין היה מקובל בעבר והסחורות היו מחליפות ידיים במקום שטרות ומטבעות. האופה היה מחליף עם הקצב סחורות, זה נותן לאחר כיכר לחם ותמורתו מקבל נתח בשר. כאן כבר נישאלת השאלה כיצד נקבעו יחסי התמורות ? איזה  וכמה כיכרות לחם שווים איזה וכמה, נתחי בשר ? . . . .

במסגרתה של עיסקה זו, מאפשר בעל הקרקע לקבלן, לבנות על הקרקע ובתמורה יקבל בעל הקרקע חלק מסויים מהמבנה אותו יבנה הקבלן. ( עסקת חליפין לכל דבר ועניין )

יתרת המבנה שיבנה, ישאר בידי הקבלן  והוא, יוכל לעשות בו כרצונו.

איזה חלק יקבל בעל הקרקע ? כמה ישאר בידי הקבלן ? כיצד מחשבים זאת ? מהם העקרונות, הכללים, החובות של כל צד... ? האם זה כדאי....?... כיצד נקבע היחס ? . . . .

בעיני בעל הקרקע, הוא למעשה "רוכש" שרותי בניה ומשלם תמורתם בקרקע, אשר רק חלקה, עובר לבעלות הקבלן. זו מהות עיסקת הקומבינציה או עיסקת החליפין ומכאן שמה.

מהם היתרונות והחסרונות לכל אחד מהצדדים לעיסקה:

יתרונות לבעל הקרקע:                                                   

- מתקשר עם בעל מקצוע ממנו יקבל את שירותי הבניה.

- ממשיך להיות הבעלים של חלק מהקרקע.

- מקבל נכס גמור ומוכן.

- קיים יתרון מיסוי מסויים, בדחיית מס.

חסרונות לבעל הקרקע:

- מכניס "שותף" לקרקע שלו.

- לוקח סיכון בנושא ירידת מחירים, קבלן שעשוי לברוח,שיווק יחידות עצמאי ועוד.

- נושא בעלות פיקוח מטעמו.

- דחייה בקבלת התמורה, במקום במזומן.

יתרונות לקבלן:

- אינו זקוק למזומנים לצורך רכישת הקרקע - תזרים מזומינם נוח מאד.

- לוחות זמנים גמישים.

- בעיסקה בעין (מוצר מוגמר) פחות יחידות לשווק.

חסרונות לקבלן:

- שותפות עם בעל הקרקע על הפרוייקט שלו.

- תחרות פנימית במכירת המוצר המוגמר. גם בעל הקרקע ימכור חלק מהדירות

- הסכמות או מחלוקות עם בעל הקרקע או המפקח מטעמו בנושאי הבניה.

 

חובות הצדדים בעסקת קומבינציה:

ראשית דבר ייאמר כי על חובות הצדדים לעסקה, הם מסכימים בינם לבין עצמם והכל לפי האינטרסים והצרכים של כל צד ובהתאם ליכולת המו"מ בינהם. מקובל הוא :

חובות הקבלן: מס שבח, מ.ע.מ. שרותי בניה, היטל השבחה,ב קרקע מינהל תשלום דמי היתר ותשלום מס מכירה.

חובות בעל הקרקע: תשלום מס רכישה על חלקו במבנה, תשלום אגרות והיטלים, מס הכנסה, ומ.ע.מ. על הדירות שמכר.

 

כיצד מחשבים את התמורה לבעל הקרקע ?

קיימות שתי שיטות לחישוב התמורה או אחוז הקומבינציה:

 האחת, הגישה ההנדסית הנקראת גם הגישה התחשיבית.

השניה הגישה הכלכלית הנקראת גם גישת מקדם התמורה או שיטת מקדם התמורה.

דוגמה להמחשה והבנה בסיסית,  מעט יותר:

נתונה חלקת קרקע בשטח של 1 דונם עליה ניתן לבנות 12 יח"ד כ"א בשטח של כ- 100 מ"ר. שווי כל דירה כ- 190,000$.

שווי קרקע ליח"ד : 40,000$.

מהו אחוז הקומבינציה:

לפי הגישה התחשיבית / ההנדסית:

 שווי הקרקע:            480,000$ = 40,000$ *12  

  שווי הפרוייקט:       2,280,000 $ = 190,000$* 12                           

כלומר, שווי הקרקע: 480,000$ לעומת שווי הפרוייקט: 2,280,000$ כך שהיחס הוא 21% ומכאן התמורה לבעל הקרקע תהיה 21% . 21% מ -12 הדירות הם: 2.5 דירות.

לפי הגישה הכלכלית - מקדם התמורה:

ראשית דבר מהו "מקדם התמורה": מקדם התמורה הנו מקדם המוכפל בשווי הקרקע והוא מגלם את אורך הפרוייקט, מורכבותו, סיכונים ועוד פקטורים אחרים. (מקדמי התמורה נעים סביב 1.2-1.25 לפרוייקט מגורים במרכז הארץ).

585,600$ = 1.22*480,000$

ומכאן אחוז הקומבינציה יהיה גדול יותר כיחס שבין 585,600 שהוא שווי הקרקע לשווי הפרייקט:2,280,000$ והוא יהיה: 26% שהם 3 דירות.

מטבע הדברים, במציאות הדברים מורכבים הרבה יותר. מגוון רחב נוסף של שיקולים תחשיבים וחישובים אחרים ונוספים , מוכנסים ומשתרבבים בהם חובות, אגרות, היטלים , היטלי השבחה, מיסים, הצורך במזומנים ועוד.. .

גורמים אלו, כולם או חלקם, "מוכנסים למשוואה"  והופכים להיות חלק מהתחשיב ומשיקולי הצדדים והשמאי המלווה אותם והם המעלים או מורידים את אחוז הקומבינציה והכל לפי עניין.

 

משרדנו עומד לרשותך במתן ייעוץ הכוונה ובדיקת כדאיות עסקאות מאין אלו תוך ליווי מתאים של המיזם והפרוייקט.

קישורים קשורים

 

 על פינוי ובינוי

הארץ: חברת הבנייה צבי צרפתי חתמה על הסכם תמורות עם בעל קרקע פרטי בשכונת נוה עוז במערב נתניה לבניית 200 דירות

הארץ Online: השלכות של אי דיווח על שינוי בהסכם קומבינציה

הארץ Online: חברת אביב, תבנה מגדל מגורים בן 22 קומות ובו כ-80 דירות על דרך רמתיים בהוד השרון

הארץ Online: עיסקת קומבינצייה לא סתם קומבינה * מומלץ

TheMarker: חברה בת של משפחת שטראוס, חתמה על עסקת קומבינציה עם בעלי קרקע חקלאית בדרום מערב הוד השרון, שעליה ניתן יהיה לבנות 150 קוטג'ים. לפי העסקה, יקבלו בעלי הקרקע, משפחה מאיטליה, 43% מהתמורה שתתקבל ממכירת הנכסים במתחם.

17 דירות בתמורה

קומבינציה: כשהקבלנים מתקשים לגייס הון עצמי

 

קומבינציה מתבקשת: עסקאות הקומבינציה תופסות תאוצה



 

 

 עסקת קומבינציה בשוק הסיטונאי

 

 

 

 רוטשטיין תבנה בניין בן 8 קומות בפלורנטין במסגרת עסקת קומבינציה

 

קבוצת אלמוג רכשה קרקע בבאר יעקב בשווי 55 מיליון שקל

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 


 

יד רוחצת יד: הקרקע שווה יותר כשהקבלן שותף





 

   משרד ראשי - תל אביב והמרכז, רחוב נירים 3 ת"א,  טל': 03-7542873   || מוקד:  24/7 : 03-7542873     פקס: 03-7622513  :FAX                    
 
סניף חיפה והצפון:  טל:  04-8715370     פקס: 04-8715763  :FAX ||    סניף ירושליים:  02-5660085        ||     סניף באר שבע והדרום:   08-6450007     
 נייד:    052-3728828    : Mobile   ||   דוא"ל משרד:   office@etkin.co.il    ||  דוא"ל חיים: haim@etkin.co.il 

    
 כל הזכויות שמורות לחיים אטקין - שמאות סקרים ומידע    © All Rights Reserved To Haim Etkin - Appraiser      ©   1985 -2017 
למעלה מ- 32 שנות מצויינות בשמאות אמינה, נכונה ומדוייקת

 
לייבסיטי - בניית אתרים