חיים אטקין-שמאות רכוש ומקרקעין - סקירת השתנות מחירי דירות ברבעון השני של שנת 2013 | 4.8.2013


עברית  |  English  |  Русский  |  français  |  عربي  |  
הרשם כמנוי חינם על "סקירה שבועית" וקבל מתנה !  |  מתקשרים איתי בפשטות ובמהירות דרך ה - WhatsApp ומקבלים מענה מהיר || צור עימי קשר בווטס אפ 052-3728828 וקבל מענה מהיר בתוך לא יאוחר מ- 24 שעות ||  |  
תאריך ושעה
 


 

      
      
    
        
         

סקירה שבועית
הרשם לרשימת התפוצה

להרשמה לחץ כאן

לארכיון הסקירות

שתף Share
FacebookTwitter




iPhone Supported
 


  סרוק  ומייד נדבר
 

דף הבית >> סקירת השתנות מחירי דירות ברבעון השני של שנת 2013 | 4.8.2013
 

סקירת השתנות מחירי דירות ברבעון השני של שנת 2013



א.   כללי

ברבעון השני של שנת 2013 נצפתה עליה נומינלית מינורית בשיעור של 1.0% במחיר הממוצע של הדירות שנסקרו, לצד עליה במספר העסקאות שבוצעו בדירות מגורים לעומת הרבעון הקודם.

בתקופה זו עלה אינדקס המחירים הכללי (ללא דיור) בשיעור של כ-  1.3%, ומכאן שמחירי הדירות שנסקרו ירדו במונחים ריאליים.
 
ב.    רקע ועקרונות הסקירה

במטרה לזהות ולבודד את שיעורי השתנות המחירים בתקופת הסקירה ביחס לרבעון הקודם, ולנוכח ריבוי המשתנים המשפיעים על מחירי דירות, ורמת ההטרוגניות[1] הרבה במאפייניהן, נבחרו מתוך כלל העסקאות ברבעונים הרלוונטים דירות בעלות מאפיינים הומוגניים ככל שניתן, שכמות העסקאות בהן גבוהה יחסית.
לפיכך, לא נסקרו דירות בנות חמישה חדרים ומעלה, הן בשל ריבוי שטחי הצמדה כגון גגות וחצרות והן בשל השוֹנוּת ברמת הבניה של דירות אלה, שחלקן בנויות ברמת גמר גבוהה מאד. ניתוח מגמות התפתחות מחירים בדירות אלה עלול להקטין את רמת המובהקות של התוצאה או להטות אותה.
גם דירות קטנות בנות שלושה חדרים ומטה לא נסקרו, שכן קיים בהן מיעוט יחסי של עסקאות במרבית הערים וקיימת שונות רבה במאפייניהן (שונות בנתון "שטח ממוצע לחדר" וכן גורמי שוליות משמעותיים), אשר מביאה לסטיית תקן רחבה במחירן.
נמצא, כי דירות בנות ארבעה חדרים בבניה רוויה הן המוצר השכיח בשוק הדירות העירוני הכללי, לגביו קיימת שונות נמוכה יחסית, וסקירת מאות עסקאות מאפשרת זיהוי מספק של ההשתנות במחיר. לפיכך, דירות אלה נבחרו לשמש כאינדיקטור לרמת ההשתנות הכללית בשוק הדירות.
 
בניתוח המחירים שנסקרו לא נעשה שימוש ב"מודל המחירים ההדוניים" וזאת לנוכח המידע החלקי הקיים ורמת מהימנותו לגבי חלק מנתוני הדירות במערכת ה"כרמ"ן" של רשות המיסים.
לצורך שימוש במודל המחירים ההדוני, המתחשב במאפיינים בעלי זיקה הדדית יידרש מסד נתונים בעל רמת פירוט ומהימנות גבוהה יותר מזו הקיימת במערכת ה"כרמ"ן".

 
לצד היתרון שבמובהקות התוצאה המתקבלת בסקירת המוצר השכיח והומוגני יחסית (דירות בנות 4 חדרים), קיים חסרון מסויים הנובע מכך, שייתכנו שיעורי השתנות שונים בדירות גדולות או קטנות מ-4 חדרים. אולם, לנוכח ההערכה כי קיים מתאם גבוה בשיעורי ההשתנות של סוגי הדירות השונים, נראה כי יתרון המובהקות של המודל גובר על חסרון זה.
 
הניתוח אינו כולל התייחסות תחשיבית לשדה "שטח הדירה" מאחר ובחלק מהעסקאות המדווחות מופיע שטח דירה שונה, שאינו תואם[2] את ההגדרה המקובלת לשטח דירה כפי שנקבע בחוק המכר (דירות) תשל"ג – 1973 ובתקן שמאות מספר 9.0. לפיכך תחשיב של שווי למ"ר דירה בהתבסס על נתוני הכרמ"ן בלבד, אינו מהימן.
מהמדגם נופו עסקאות מכר של חלקים מדירה (שבהן ככל הנראה נעשתה עסקה בין קרובים או עסקה מיוחדת אחרת), עסקאות שלא אושרו על ידי רשויות המס, וכן נופו עסקאות חריגות ככל שניתן היה לזהותן, כגון נכסים בקומת קרקע, או שכוללים הצמדות ותוספות מיוחדות.
בסך הכל, לאחר ניפוי וטיוב נותרו במדגם (בחינת שני רבעונים) כ- 5,500 עסקאות לניתוח ב – 16 ערים גדולות, שאינן מייצגות בהכרח את כלל הישובים במדינה.

ניתוח נתוני העסקאות כלל בין היתר:

בדיקת מחיר ממוצע בישובים הנבחרים ובדיקת ההשתנות ברבעון השני של שנת 2013 ביחס לרבעון הקודם, וכן ביחס לרבעון המקביל אשתקד.
בדיקת שיעור סטיית התקן ביחס לשווי הממוצע בכל ישוב (נתון זה מעיד על רמת השונות/הטרוגניות של מחיר הדירות בתוך הישוב עצמו).
  
 
 
ג.     ממצאי הסקירה
תוצאות הסקירה מעידות כי ברבעון השני של שנת 2013 נצפתה במרבית הערים עליה במחיר הממוצע ביחס לרבעון הקודם. בחלק מהערים לא חל שינוי במחיר הממוצע ובשתי ערים נצפתה ירידה במחיר הממוצע.
להלן טבלת ריכוז של המחיר הממוצע לפי ערים לדירות בנות ארבעה חדרים ומגמות ההשתנות ברבעון השני לשנת 2013[3]:




הישוב מחיר ממוצע מעוגל לדירת 4 חדרים Q2/2013 השינוי באחוזים מהרבעון הקודם (Q1/2013) השינוי באחוזים מהרבעון המקביל אשתקד 2012  (Q2/2012) סטיית תקן באחוזים Q2/2013
א ב ג ד ה
אילת 908,000 0% 1% 21%
אשדוד 1,196,000 -2% 5% 16%
אשקלון 843,000 3% 3% 21%
באר שבע 815,000 3% 10% 24%
הרצליה 1,902,000 1% 10% 16%
חולון 1,483,000 1% 3% 15%
חיפה 1,232,000 2% 5% 28%
ירושלים 1,782,000 0% 1% 31%
כפר סבא 1,633,000 2% 5% 10%
מודיעין 1,522,000 5% 6% 11%
נתניה 1,325,000 0% 4% 20%
פתח תקוה 1,386,000 0% 3% 15%
ראשל"צ 1,481,000 3% 8% 18%
רחובות 1,313,000 1% 6% 12%
רמלה 1,059,000 -1% 1% 19%
תל אביב 2,546,000 0% 4% 25%
ממוצע   1.0% 4.6% 18.8%
 
 
מלבד המגמות של השתנות המחירים בערים השונות נצפתה רמת שונות מחירים אופיינית בכל עיר שמבטאת את ההבדלים הקיימים ברמות הביקוש באזורים השונים שבעיר ואת רמת ההבדלים במאפיינים הפיזיים בין הדירות בעיר. לעניין זה בולט במיוחד נתון השונות של מחירי הדירות בערים הגדולות : תל אביב, חיפה ירושלים ובאר שבע שבהן רמת שונות גבוהה, אשר מצביעה על הפער  שבין אזורי יוקרה לבין אזורים נחותים באותה העיר. שונות נמוכה יחסית נצפתה בכפר סבא, מודיעין ורחובות, שנובעת ככל הנראה ממאפיינים הומוגניים יחסית של האוכלוסיה בערים אלה.

 
ד.    הסבר למגמות בשינוי המחירים שנצפו

מחירי הדירות מושפעים ממשתנים רבים. רמת ההשפעה של כל אחד מהמשתנים לבדו קשה למדידה ולניתוח.
הרבעון הנסקר התאפיין בצפיה לגזרות כלכליות ולאישור תקציב המדינה, ולווה בחוסר וודאות לגבי מגמות, יעדים, גזירות וצעדים כלכליים שינקטו ע"י הממשלה. חלק מההחלטות בענין שינוי במדיניות המיסוי למגורים היו לאחר התקופה הנסקרת והשפעתן תבחן ברבעון הבא. בנוסף, חוסר וודאות ואי יציבות בכלכלה העולמית ובעיקר באירופה, בד בבד עם ההצהרות וההוראות שננקטו על ידי בנק ישראל,  מלווים את ענף הנדל"ן בכלל והדיור למגורים בפרט, ומשפיעים על התנהלתו לאורך הרבעון הנסקר, כמו גם במשך השנה האחרונה. 
במהלך התקופה הנסקרת עלה שיעור המע"מ ל- 18%,  דבר שהשפיע כנראה על מכירת דירות חדשות, בעיקר בחודש מאי 2013, ויתכן ומסביר את הגידול במספר העסקאות.
עקב ירידה בקצב התחלות הבנייה ויציבות ברמת ביקושים גבוהה , מלאי הדירות המוצעות למכירה הצטמצם במהלך שנת 2012. ברבעון זה  מסתמן כי קיימת  ירידה קלה (מסוף שנת 2012) במלאי של דירות חדשות בלתי מכורות, שעומד - נכון לאפריל 2013 - על כ-  20,597 יח"ד[4].
קיימים משתנים נוספים בעלי השפעות מנוגדות: ציפיות לשינויים בשער הריבית הריאלי, (בסוף הרבעון הנסקר ירד שער ריבית בנק ישראל[5] ), ציפיות להאטה בצמיחה, זמינות (ואמון הציבור) לאפיקי השקעה אחרים.
קיימים משתנים נוספים שהשפעתם מועטה יחסית, כגון: שינוי איטי בסטנדרט הבניה, שינויים בשווי נכסי הציבור האחרים ועוד.
 
ה.   לסיכום

בערים שנסקרו, נצפתה עליה בשיעור ממוצע נומינלי של כ- 1.0% ברבעון השני של שנת 2013 בהשוואה לרבעון שלפניו.

בשנה החולפת[6],  נצפתה עליה בשיעור ממוצע נומינלי של כ 5%.   




[1] מחירה של דירה מושפע משורה ארוכה של גורמים הקשורים הן למיקומו הגיאוגרפי של הנכס והן למאפייניו הפיזיים (כגון שטח, גיל המבנה, קומה, קיומה של מעלית, נוף וכו') כן פועל עקרון התועלת השולית הפוחתת לחלק מהגורמים.
[2] במרוצת השנים השתנתה הגדרת השטח הרשום בטאבו וגם כיום הוא אינו כולל חלקי דירה שנכללים בהגדרת שטח הדירה המקובלת.
[3] הסקר כולל ערים נוספות שבהן מספר העסקאות שבוצעו אינו מאפשר קבלת תוצאות ברמת מובהקות מספקת.
[4] ע"פ נתוני משרד השיכון
[5] באפריל 1.75%, במאי  % 1.66 וביוני 1.25%.
[6] ראה סקירת אגף שומת מקרקעין מיום 12/8/12




הצטרף לרשימת התפוצה שלנו והיה מנוי על "סקירה שבועית" וקבל חינם את כל המידע והעדכונים 

אימייל
שם
 












 
 
+ הוסף תגובה חדשה
תגובות:
Loading בטעינה...
+ שלח משוב
   משרד ראשי - תל אביב והמרכז,  טל': 03-7542873   || מוקד הודעות:  24/7 : 03-7542873     פקס: 03-7622513  :FAX                    
 
סניף חיפה והצפון:  טל:  04-8715370     פקס: 04-8715763  :FAX ||    סניף ירושליים:  02-5660085        ||     סניף באר שבע והדרום:   08-6450007     
 נייד:    052-3728828    : Mobile   ||   דוא"ל משרד:   office@etkin.co.il    ||  דוא"ל חיים: haim@etkin.co.il 

    
 כל הזכויות שמורות לחיים אטקין - שמאות סקרים ומידע    © All Rights Reserved To Haim Etkin - Appraiser      ©   1985 -2017 
למעלה מ- 32 שנות מצויינות בשמאות אמינה, נכונה ומדוייקת

 
לייבסיטי - בניית אתרים