חיים אטקין - שמאות מקרקעין רכוש וחקלאות

פתרונות יצירתיים, תוצאות יצירתיות. לראות את מה שכולם רואים, לחשוב את מה שאיש עוד לא חשב

 

בחינת כדאיות כלכלית

לפרטים ומידע נוסף, צור קשר או כתוב לנו אל office@etkin.co.il

שמאות והערכות שווי

לפרטים ומידע נוסף, צור קשר או כתוב לנו אל office@etkin.co.il

חוות דעת לבית המשפט

לפרטים ומידע נוסף, צור קשר או כתוב לנו אל office@etkin.co.il

סקירה שבועית

סקירה שבועית - כל מה שמעניין ועוד. אוספים ומנתחים את המידע עבורך. ההרשמה עם כתובת הדוא"ל שלך בתיבת ההרשמה בראש העמוד או בתחתיתו.

אודות imageאודות image
  1. יליד 1960, רס"ן במיל, חייל וקצין בצנחנים, בוגר קורסים והכשרות בתחומי וענפי איסוף ניתוח ועיבוד מידע ונתונים בחיל המודיעין.
  2. בעל למעלה מ- 38  שנות פרקטיקה עשירה וניסיון בעבודה מעשית כשמאי רכוש וכמומחה לנזקים ולתביעות רכוש וביטוח.
  3. 1986-1990 – ניהול והקמת משרד שמאים של חברת השמאות לוי יצחק בחיפה והצפון ועיסוק בסקרים, הערכות דירות, מבנים, תכולה, דברי ערך ותכשיטים.
  4. בעל משרד שמאים עצמאי החל משנת 1990 ועד היום.
  5. עוסק בשמאות מקרקעין, מבנים, תכולה וציוד בעבור מגוון רחב של חברות, גופים פרטיים, מוסדיים וממשלתיים.
  6. הערכות לצרכי ביטוח ושומת נזקי רכוש לקבלת תגמולי ביטוח מחברות ביטוח וגופים אחרים בגין נזקי רכוש, אש, פריצה, נזקי טבע, שיטפון והצפה.
  7. שמאי מטעם מס רכוש במלחמת לבנון השנייה וצוק איתן ועריכת שומות לנזקי רכוש כתוצאה מפעולות איבה ומלחמה.
  8. מרצה במכללה לביטוח, מטעם איגוד חברות הביטוח, במכללה למנהל, אוניברסיטת אריאל ואוניברסיטת חיפה.
  9. מרצה בכיר להכשרת שמאי רכוש ושמאי ביטוח.
  10. מומחה בתחום הערכת רכוש , מבנים ותכולה כולל תכשיטים ודברי אמנות.
  11. מומחה בתחום ניתוח פוליסת הביטוח והכיסוי הביטוחי בפוליסות הרכוש בכלל ונזקי רכוש במסגרת ביטוח חבות וצד ג'.
  12. מתן שרותי ליווי ופיקוח בניה ושיקום מבנים לאחר נזקים.
  13. שמאי מקרקעין מוסמך מחזיק ברישיון מס' 4961529 של משרד המשפטים.
  14. מומחה לירידות ערך מבנים מנזקים, ליקויים, מטרדים, פגמים, מפגעים ומומים.
  15. מייסד ובעלים של בית שמאי-בית הספר לפרקטיקה שמאית וארגון השמאים המומחים ומעריכי השווי הבלתי תלויים בישראל.
  16. מייסד ובעלים של ויאז'ה (מחיר למזדקן) - תכנית הפנסיה לחסרי פנסיה. הופכים את הנדל"ן לקרן לקבלת מזומן.
  17. מחברם של מדריכים וספרים מקצועיים הנמצאים בשימוש מערכת בתי המשפט, עורכי הדין, שמאים ואנשי נדל"ן : המדריך לקבלת פיצויים בעקבות נזקי מים,  המדריך לבדיקה טרום רכישה,  תורת השמאות, בועת נדל"ן, הנמכר גם כספר נפרד,  קוֹדֶקְס הַשַּׁמָּאוּת - חוקים, פקודות, כללים, תקנות, פסיקה וכלים לענפי שַׁמָּאוּת הָרְכוּשׁ הַחַקְלָאוּת וְהַסִּקּוּר בישראל, אוגדן דּוּחוֹת אֶפֶס - כללים וכלים מעשיים לעריכת דּוּחוֹת אֶפֶס, יְרִידַת עֵרֶךְ לֶמְקַרְקְעִין - כללים, פסיקה וכלים מעשיים לקביעת שיעור הפגיעה מנזקים, מפגעים, מטרדים, פגמים, מומים, ליקויים וירידת ערך פסיכולוגית, והספר בועת נדל"ן שנדחס לקובץ דיגיטלי.
  18. מומחה מטעם מערכת בתי המשפט ועורך חוות דעת מומחה לבתי המשפט בתחומי המקרקעין, הרכוש ותביעות ביטוח רכוש, בכלל זה גם ירידות ערך למקרקעין מנזקים מפגעים מטרדים מומים וליקויים.
19Jul


📚 מתוך המסמך המקורי (סקר 85, עמ' 7–8): ( בנק ישראל דצמבר 2011)

"בשנים האחרונות נמצא כי מחירי הדירות בישראל עולים על הערכת השווי הפונדמנטלי בכ־8% עד 16%."
"פער זה נרשם לאורך תקופה ממושכת, החל מ־2010, כאשר ניתוח המשתנים הכלכליים אינו מצליח להסביר את מלוא העלייה במחירים."

המסמך אכן כולל נוסחה מרכזית שמסבירה את החישוב של ערך פונדמנטלי (שווי כלכלי יסודי) של דירה, לפי גישת תמחור נכסים פיננסיים. מדובר במודל היוון שמבוסס על תזרים התקבולים העתידי (שכר הדירה) ועל שיעור הריבית הצפוי.

✅ נוסחת הערך הפונדמנטלי – לפי עקרון תמחור נכס (משוואה 2 במסמך)

  • p – מחיר הדירה (הערך הפונדמנטלי)
  • rent – שכר הדירה השנתי ברמה הנוכחית
  • r – הריבית הריאלית הצפויה לטווח ארוך (discount rate)

🔎 זוהי נוסחת היוון פשוטה, דומה לזו של אג"ח קונסול (נכס שאין לו מועד פדיון), שבה מניחים תזרים אינסופי קבוע.

🧠 תובנות עיקריות ממודל זה:

  1. קשר ישיר בין שכר הדירה לערך הדירה – ככל ששכר הדירה עולה, ערך הדירה עולה (בהנחה שריבית קבועה).
  2. קשר הפוך בין ריבית לערך הדירה – ככל שהריבית עולה, הערך הפונדמנטלי של הדירה יורד (כי ההיוון גבוה יותר).
  3. המשוואה מתארת "שווי כלכלי אמיתי" של דירה – בלי קשר ל"מחיר השוק" בפועל.

⚠️ הערות קריטיות:

  • המסמך מדגיש שבמצב נורמלי לא ייתכן פער מתמשך בין שכר הדירה לבין מחיר הדירה – הם חייבים להיות קשורים ביניהם דרך הריבית.
  • אם יש התנתקות בין מחיר הדירה לבין שכר הדירה לאורך זמן – זה אות אפשרי לקיומה של בועה.
  • לכן, סטייה מהמודל הזה (למשל כשמחירי הדירות גבוהים פי שניים מערך ההיוון) עשויה להעיד על תמחור מופרז בשוק.

המחשבון למטרות הדגמה בלבד ואיננו מהווה תחליף לייעוץ מקצועי


שנהתשואה לפדיון (משוער)מגמות עיקריות ומאפיינים
2010כ-4.2%–4.8%ירידת תשואות עולמית, ביקוש גבוה לאג"ח ממשלתיות, עליות מחירים בשוק האג"ח הצמודות23
2015סביב 2%–2.5%המשך מגמת ירידת תשואות, סביבת ריבית נמוכה עולמית4
2020סביב 0.5%–1.5%רמות שפל של תשואות, השפעת הקורונה והרחבות מוניטריות4
2022–20252.5%–4.5%עליית תשואות בעקבות אינפלציה גוברת והעלאות ריבית בנק ישראל54


אג"ח ממשלתית צמודת מדד (בעבר "גליל") היא איגרת חוב שמונפקת על ידי מדינת ישראל, בה הקרן והריבית מוצמדות למדד המחירים לצרכן. איגרות אלו מהוות כלי עיקרי לגיוס חוב ממשלתי, במיוחד לטווחים בינוניים וארוכים, והן פופולריות בקרב משקיעים מוסדיים ופרטיים1.

  • : מגנה על המשקיע משחיקת ערך הכסף כתוצאה מאינפלציה.
  • : ריבית נקובה קבועה, בנוסף להצמדה.
  • : טווח פדיון של 10 שנים ממועד ההנפקה.
  • : מדד האג"ח הממשלתיות הצמודות רשם עלייה של כ-6% בשנה זו, כאשר התשואה ל-10 שנים ירדה במהלך השנה עד לרמה של 4.2%23.
  • : ירידת תשואות עקבית, ברקע סביבת ריבית נמוכה בישראל ובעולם.
  • : חלה עלייה בתשואות, בין היתר בשל עליית אינפלציה והעלאות ריבית בנק ישראל. נכון לשנת 2025, התשואה לפדיון של אג"ח ממשלתית צמודה ל-10 שנים נעה סביב 4%–4.6%5.
  • : עוקב אחרי כל איגרות החוב הממשלתיות הצמודות למדד המחירים לצרכן, עם תקופת פדיון של 5–10 שנים6.
  • : עוקב אחרי איגרות חוב עם פדיון של מעל 10 שנים.
  • : מגמה של משרד האוצר לצמצום משקל האג"ח הצמודות במדיניות החוב, לטובת אג"ח שקליות בריבית קבועה2.
  • : צמצום מספר סדרות והגדלת גודלן לשיפור הסחירות2.
  • : שיעור האינפלציה, ריבית בנק ישראל, ומדיניות מוניטרית עולמית משפיעים ישירות על תשואות האג"ח הצמודות.

אג"ח ממשלתיות צמודות מדד ל-10 שנים מהוות רכיב מרכזי בשוק החוב הישראלי. בשנים 2010–2025 נרשמו שינויים חדים בתשואות, בהתאם למגמות אינפלציה, ריבית עולמית ומקומית, ומדיניות ניהול החוב של המדינה. בשנים האחרונות, עם עליית האינפלציה והריביות, התשואות שבו לעלות לאחר תקופה ממושכת של שפל היסטורי253.



1️⃣ נוסחת הרגרסיה של בנק ישראל (מודל אמפירי) – שחזור אפשרי מהמסמך:

הם לא פרסמו את הנוסחה עצמה, אך מהתיאורים במסמך ניתן לשחזר את המבנה המשוער של המודל:

פירוט המשתנים:


🔎 זהו מודל רגרסיה מרובה משתנים – הוא "לומד" את הקשרים מהעבר ומנבא מחיר, ולא מחשב שווי אמיתי לפי תשואה נדרשת.


2️⃣ נוסחת הערך הפונדמנטלי לפי גישת היוון קלאסית (שמאית־כלכלית)

זו הגישה השמרנית, לא מתבססת על מחירי עבר אלא על תזרים עתידי והיוון רציונלי:


פירוט רכיבי שיעור ההיוון לדוגמה:


➡️ כך מתקבלים שיעורי היוון ריאליים של 4.5% בתל אביב ו־6.5% בפריפריה.


🧠 מסקנה:

  • בנק ישראל משתמש במודל אמפירי, הסתגלי שנשען על מחירי עבר (ולכן "בועתי").
  • הגישה של (היוון פונדמנטלי) מבוססת על תזרים צפוי והערכת סיכון רציונלית.
  • הפער ביניהן הוא לא רק במספרים, אלא באופן החשיבה: בין "מה קורה בפועל" ל"מה צריך להיות".
19Jul

סקירה מעמיקה של פערי עלויות הבנייה בישראל לפי אזור, עם ניתוח של רכיבי עלות כמו עבודה, יסודות, לוגיסטיקה ורגולציה. האם עלות בנייה בתל אביב באמת כפולה מהפריפריה? הבנה מקצועית של פערים הנדסיים לעומת עיוותי שוק – והשלכות על מחירי הדירות.

טבלה השוואתית מתוך אומדן לשכת שמאי המקרקעין ליוני 2025 (לעלות בנייה ישירה "עד מפתח", ללא פיתוח/היטלים/קרקע), כולל האזורים הקיצוניים – מרכז תל אביב מול באר שבע ופריפריה:


לפניך טבלה השוואתית מתוך אומדן לשכת שמאי המקרקעין ליוני 2025 (לעלות בנייה ישירה "עד מפתח", ללא פיתוח/היטלים/קרקע), כולל האזורים הקיצוניים – מרכז תל אביב מול באר שבע ופריפריה:

אומדן עלויות הבניה של לשכת שמאי המקרקעין הקליקו כאן.


האזורבניין נמוךבניין גבוהבניין רב קומותתת-קרקעי (חניון)
מרכז תל אביב10,400 ₪10,700 ₪12,000 ₪4,500 ₪
עבר הירקון תל אביב8,100 ₪8,700 ₪10,500 ₪4,300 ₪
דרום מזרח תל אביב7,500 ₪7,300 ₪8,900 ₪4,000 ₪
גבעתיים רמת גן6,400 ₪7,700 ₪7,900 ₪4,100 ₪
גוש דן6,100 ₪6,200 ₪6,600 ₪3,500 ₪
רמת השרון והרצליה6,700 ₪6,900 ₪7,400 ₪3,800 ₪
השפלה5,900 ₪6,000 ₪6,400 ₪3,500 ₪
חיפה5,600 ₪5,700 ₪5,700 ₪3,350 ₪
שומרון5,000 ₪5,000 ₪5,400 ₪3,500 ₪
מדבר יהודה ונגב5,100 ₪5,400 ₪5,500 ₪3,200 ₪
באר שבע5,300 ₪5,200 ₪5,700 ₪3,200 ₪
גולן וגליל5,250 ₪ 5,150 ₪5,550 ₪3,150 ₪
  • "בניין נמוך": עד 9 קומות. "בניין גבוה": 9–27 קומות. "רב קומות": מעל 27 קומות.
  • העלות למ"ר משקפת מפרט ישראלי סטנדרטי – כל המפרט ברמת גמר, שלד ומערכות בסיס (ללא עלויות פיתוח, קרקע, היטלים, רווח יזמי, מימון וכו’).
  • תת-קרקעי – חניונים, מחסנים, שטחי שירות בלבד, לא כולל ביסוס.
  • הפער המובהק: מרכז ת"א פי 2 מבאר שבע/גליל/שומרון.
  • גם בין ערים במרכז (ת"א 12,000–10,400, ר"ג/הרצליה סביב 7,400–6,900) פרוסים הבדלים גדולים.
  • הפערים קיימים גם "נטו" עלות ביצוע – בלי היטלים ופיתוח.

מקור: דו"ח לשכת שמאי מקרקעין 6/2025 (עמ' 7–11)

 טבלת הסבר אנליטית לכל רכיב פער בין עלות בנייה למ"ר גבוה בתל-אביב (מרכז) לבאר שבע, בהתבסס על הדו"ח הרשמי, נתוני שוק וניסיון בגלגול עלויות בפועל. נפרק כל מרכיב לגורמי־על, וממש "נרד" לתת-גורמים היכן שאפשר – עם הסבר כמותי ותמציתי.

טבלת פערי עלות – פילוח אנליטי רכיבי העלות תל־אביב (מרכז) מול באר שבע, 2025

רכיב עלותת”א מרכז: ₪/מ״רב”ש: ₪/מ״רפער אבסולוטיפער יחסימקור-הפער והסבר
עבודה2,3001,50080053%שכר נטו, הוצאות לינה/תחבורה גבוהות לעובדים, פרמיות מחסור, יותר ימי עבודה (הגבלות עירוניות), קושי בגיוס מקצועות
יסודות1,600700900128%קידוחים עמוקים/דיפון/השפלת מי תהום/ביסוס יקר בקרקע חולית במרכז לעומת יסודות רדודים בפריפריה
לוגיסטיקה1,100500600120%שינוע/פינוי חומרים, חניה לאתר, גישה מוגבלת, שעות עבודה חלקיות, עובדים לוגיסטים נוספים במרכז
מפרט/בקרה2,3009001,400155%כמות מערכות בטיחות, ממ"דים, מעליות מהירות/כפולות, בידוד מוגבר, גנרטור עוצמתי, בקרה עירונית (יותר גדול/מתוחכם/מתוקנן במרכז)
כללי/סיכון600300300100%סיכון עיכובים, כיסוי ביטוחים יקרים, פרמיית סיכון פרויקטלית בגלל לוחות זמנים/תביעות שכנים במרכז
סה”כ8,0003,9004,100105%כל הפערים המצטברים לפי רכיב מבנה/ניהול/שוק

הסבר מפורט לכל רכיב:

  1. עבודה:
    • שכר לשעה/ליום במרכז גבוה משמעותית (עקב מחסור ותחרות),
    • יותר ימי עבודה לפרויקט (סביבה עירונית – מגבלות רעש, עבודה בלילה, תלות בתחבורה ציבורית),
    • תוספת לינה ותחבורה לעובדים (דירות שירות, רכב, החזרי דלק),
    • מחסור מיוחד בעובדים מקצועיים (טפסנים, חשמלאים, מנהלי עבודה).
  2. יסודות:
    • בתל-אביב – רוב המגרשים דורשים ביסוס יקר (חול ומי-תהום: דיפון/כלונסאות/שאיבת מים),
    • בבאר שבע/צפון – הקרקע בדרך-כלל יציבה וזולה ליסוד,
    • פחת כולל גבוה למטר עילי בת"א (לעתים פי 2 בבניין גבוה).
  3. לוגיסטיקה:
    • כניסה לאתרי בניה בעיר – פעמים רבות מצריכה פינוי באמצע הלילה, הגבלה במשאיות,
    • פינוי אשפה וחומרי הריסה בקבלנות יקרה,
    • שטח מצומצם באתר יוצר קשיים באחסון וחנים,
    • קנסות/היטלים עירוניים עקב הפרות.
  4. מפרט/בקרה:
    • מערכות אש וכיבוי יקרות במיוחד (ספרינקלרים, חיישנים, לוחות בקרה חכמים, פי הדרישות בת"א),
    • תוספת ממ"דים (לעתים ממ"ד בכל יח"ד, לעומת כל קומה בב"ש),
    • מעליות מהירות/מרובות (נפח דיירים גבוה בפרויקט ענק),
    • בידוד כפול ובעיות סביבתיות (רעש/חום),
    • גנרטורים כפולים/עצמתיים.
  5. כללי/סיכון:
    • ביטוחים יקרים יותר (עיכוב/תביעה/הפסקת עבודה במרכז עולים יותר; פוטנציאל קנסות והוצאות חריגות),
    • פרמיית ניהול פרויקט – ניהול קשה ומורכב,
    • רווחיות נדרשת בכדי לחפות על אי-ודאות ומשך ביצוע ארוך יותר.

סיכום

  • ניתוח זה מראה כיצד "פער של פי 2" בין מרכז לפריפריה מתפצל באמת, ולא נוצר רק משכר עבודה או יוקרה אקראית – אלא מכלל רכיבי הפקה, בשקלול ייחודי לסביבה עירונית.
  • המספרים מבוססים על טבלאות אומדן לשכת שמאי המקרקעין (2025) ומפורטים לפי הערכת שוק ריאלית לפרויקטים בני 8–30 קומות.
  • ככל שמרכיב הבנייה לגובה/מורכבות גבוה יותר – הפער אף גדל.

הגורמים לפערי עלויות הבנייה בין אזורים בישראל

השורה התחתונה

הפערים המופיעים באומדן לשכת שמאי-המקרקעין אינם נובעים ממחירי בטון או פלדה זהים בכל הארץ, אלא משילוב של שבעה משתנים כלכליים-הנדסיים: עלות העבודה, תנאי הקרקע והיסודות, טיפוס הבינוי (גובה וצפיפות), לוגיסטיקה עירונית, רגולציה ותשלומים מוניציפליים, סיכון פיננסי-ביטחוני ושיווי-משקל בין היצע וביקוש. יחד הם יוצרים פער שיכול להגיע לפי שניים בין מרכז תל-אביב לפריפריה, ובמצב השוק הנוכחי הפער אף מתרחב.

1. עלות וצוואר-בקבוקי עבודה

1.1 שכר בסיס שונה: שכר בנייה ממוצע בתל-אביב גבוה בכ-2% מהממוצע הארצי1 וחצה ‎13.2 אלף ₪ לחודש בסוף 20242.

1.2 משבר כוח-אדם: מאז אוקטובר 2023 חסרים כ-100 אלף פועלים בעקבות איסור כניסת פועלים פלסטינים וגיוס מילואים, מה שמייקר את שכר השעה ב-25-30% ואת עלות הפרויקט כולו345.

1.3 תחרות על עובדים מיומנים: עבודות “רטובות” מורכבות בתל-אביב משולמות כבר ‎100 ₪ לשעה לעובד סיני או תאילנדי, לעומת ‎55-60 ₪ בבאר-שבע5.

2. תנאי קרקע והיסודות

2.1 חול חופי וגובה מי-תהום במרכז מחייבים כלונסאות עמוקים, חפירת שוחות כפולה והורדת מי-תהום – סעיפים שמייקרים את היסוד בעשרות אלפי שקלים לדירה67.

2.2 באזורים הרריים (גליל, ירושלים) נוספים קירות דיפון ותימוכי-קרקע יקרים8.

2.3 באומדן הלשכה משוקללת עלות היסוד בתוך המחיר העילי, ולכן אזור רך ייראה יקר גם אם שאר המרכיבים זהים8.

3. טיפוס הבינוי, טכנולוגיה ומפרט

3.1 גובה הבניין: מ-9 קומות ומעלה נדרשים מעליות מהירות, חדרי מכונות, ממ”דים לאורך כל הגובה ומערכות כיבוי ל-60 מטר – עלויות שאינן קיימות בבניין של 4-5 קומות8910.

3.2 מעטפת זכוכית, קירות מסך וחזיתות מאווררות, נפוצות במרכז תל-אביב, יקרות ב-15-20% לעומת טיח סטנדרטי.

3.3 תקני נגישות, בנייה ירוקה ומערכות פוטו-וולטאיות – חיוניים בפרויקטי יוקרה במרכז אך פחות מיושמים בפרויקטים בפריפריה, ולכן אינם נכללים באומדן הבסיסי אך בפועל מייקרים שם פחות.

4. לוגיסטיקה עירונית ומגבלות אתר

4.1 שטח אתר דחוק במרכז העיר מחייב שימוש בעגורני טיפוס יקרים, רשיונות Oversail לכבישים סמוכים ו”דמי אוויר” לבעלי קרקע סמוכים119.

4.2 עומסי תנועה ונהלי הובלה ליליים בתל-אביב מוסיפים ימי עבודה, דלק ושכר נהגים1213.

4.3 קציבת שעות עבודה (מטרדי רעש) גוררת הארכת לוחות־זמנים – עלות קבועה שמתחלקת על כל מ”ר ומעלה מחיר יחידתי.

5. רגולציה, היטלים ותשלומים מוניציפליים

5.1 היתרי חניה, אגרות סלילה, היטלי השבחה ו”דמי היתר” לרשות מקרקעי ישראל נעים בין ‎2,000-6,000 ₪ למ”ר במרכז לעומת מאות שקלים בפריפריה1415.

5.2 רשויות במרכז דורשות מפרט בטיחות (חדרי ממ”ד מוגנים, מרתפי מקלטים) ומגבלות רעש מחמירות.

5.3 פרויקט בינוי-פינוי או תמ”א 38/א’ מוסיף עלויות פיצוי לדיירים קיימים, נפוץ מאוד בגוש-דן ופחות במרחב הכפרי.

6. סיכון פיננסי וקבלני

6.1 עלייה חדה בריבית מ-1.6% ל-4.75% מ-2022 לשיא 2024 מכפילה את עלות המימון, במיוחד בפרויקטים ארוכים במרכז16.

6.2 רווחיות קבלנים נשחקה ל-2% בלבד17; כדי לפצות הם מגולמים במרכז מקדם סיכון גבוה יותר (7-10% markup על החוזה) לעומת 3-5% בפריפריה1819.

6.3 סיכון מבצעי: עבודות במרכז מטרפדות לעיתים ע”י מחאות שכנים, תביעות רעש ותחבורת חירום – תוחלת עלויות סיפוח של 100-150 ₪ למ”ר.

7. לחצי ביקוש-היצע

7.1 ביקוש קשיח במרכז: אף שב-2024 ירדו מכירות דירות ב-50% בתל-אביב, המלאי הלא-משווק נובע מכך שהבניינים כלל לא התחילו להיבנות מחוסר כוח-אדם20.

7.2 כשהיצע מצטמצם, קבלנים יכולים להרשות לעצמם מחיר ביצוע גבוה יותר באזורי ביקוש גבוה, בעוד שבפריפריה הם נאלצים לרדת במחיר כדי לקבל מימון בנקאי.

סיכום – “ההיגיון הכלכלי” של הפערים

הטיעון ש”החומרים זהים ולכן המחיר צריך להיות זהה” מתעלם מכ-60% מן העלות הכוללת שאינה חומרי גלם אלא עבודה, לוגיסטיקה, מימון וסיכון. בטבלה הבאה נראה כיצד כל רכיב משפיע על פער עלות טיפוסי בין מרכז תל-אביב לבאר-שבע בבניין גבוה (עלות ממוצעת לשכת השמאים: ‎12,000 ₪ לעומת ‎5,700 ₪):

רכיבהשפעה משוערת (₪/מ״ר)מקור
עבודה (שכר + מחסור עובדים)‎1,800354
יסודות ומי תהום‎1,20067
לוגיסטיקה עירונית וצפיפות‎1,0001211
רגולציה ותשלומי עירייה‎8001415
עלות מימון ורווח יזמי גבוה‎9001716
מפרט/מערכות לגובה‎1,300910
סה״כ פער‎7,000

המספרים משתנים מפרויקט לפרויקט, אך מראים שהפער “הגיוני” כלכלית-הנדסית. ללא שינוי מבני (הכשרת עובדים ישראלים, האצת תיעוש הבנייה, הקלה בירוקרטית) צפויים הפערים להישאר ואף לגדול בטווח הקצר, בעיקר כל עוד מגבלות העבודה והביטחון נמשכות.

פערי עלויות הבנייה בישראל: הסבר כלכלי-הנדסי מעמיק

האומדן של לשכת שמאי המקרקעין מראה פערים דרמטיים - 12,000 ש"ח למ"ר במרכז תל אביב לעומת 5,000-5,400 ש"ח בפריפריה1. שאלתך מדויקת: איך יתכן שאותו סטנדרט בנייה, אותם חומרים ואפילו אותם עובדים יוצרים כאלה פערי עלות?

מאפייני העלות הישירה - מעבר לחומרי הבנייה

1. עלות העבודה ומחסור בכוח אדם

הפערים בשכר עבודה גדולים משמעותית ממה שנדמה. מאז אוקטובר 2023 חסרים כ-100,000 פועלי בנייה23, מתוכם 77,000 פלסטינים שלא מעסיקים יותר ו-3,000 סינים שעזבו4. המחסור יצר:

  • תחרות עזה על עובדים מיומנים במרכז: שכר לפועל מקצועי בת"א עלה ל-100 ש"ח לשעה לעומת 55-60 ש"ח בבאר שבע4
  • עלות לינה ותחבורה: עובדים זרים במרכז מקבלים תוספות מגורים של 280-560 ש"ח חודשית (תל אביב)5 לעומת 152-331 ש"ח בצפון/דרום
  • פרמיות דחיפות: קבלנים במרכז משלמים פרמיות של 25-30% על השכר הבסיסי כדי למשוך צוותים2

2. תנאי קרקע והיסודות

הפער הגדול ביותר נובע מתנאי הקרקע השונים:

במרכז החוף (תל אביב):

  • קרקעות חוליות רוויות במי תהום67
  • דרושים כלונסאות עמוקים עד 15-20 מטר89
  • עלויות השפלת מי תהום של 50,000-150,000 ש"ח לפרויקט טיפוסי8
  • מערכות ניקוז ואיטום מורכבות10

בפריפריה ההררית והמדברית:

  • קרקע יציבה או סלע9
  • יסודות רדודים של 2-4 מטרים
  • ללא צורך בהשפלת מי תהום
  • חיסכון של 1,000-2,000 ש"ח למ"ר11

3. מורכבות הבנייה והמפרט

בנייה למגורים במרכז:

  • בניינים של 20+ קומות הדורשים מעליות מהירות, מערכות כיבוי, ממ"דים בכל קומה1
  • מעטפת זכוכית וקירות מסך יקרים ב-15-20% מטיח סטנדרטי12
  • מערכות מיזוג, פוטו-וולטאיות ותקני בנייה ירוקה1

בפריפריה:

  • בניינים של 4-8 קומות עם מפרט בסיסי1
  • טיח חיצוני ומערכות פשוטות
  • פחות דרישות תקניות

4. לוגיסטיקה ומגבלות עירוניות

במרכז תל אביב:

  • הבאת חומרים דרך כבישים צפופים בשעות לילה בלבד4
  • שימוש בעגורני טיפוס יקרים בשל מחסור במקום4
  • שכירות "דמי אוויר" לשכנים - עשרות אלפי שקלים לפרויקט4
  • ימי עבודה מוגבלים (רעש) מאריכים את הלו"ז4

בפריפריה:

  • גישה חופשית לאתר ברוב שעות היום
  • שטח פתוח לאחסון חומרים ומנופים
  • פחות מגבלות רעש ותנועה

הפילוח המספרי של הפערים

פירוט פערי עלויות הבנייה בין מרכז תל אביב לפריפריה לפי רכיבים עיקריים כפי שמראה הגרף, הפער הכולל של כ-7,000 ש"ח למ"ר מתחלק ל:

  1. עבודה ומחסור עובדים (1,800 ש"ח): תחרות על כח אדם, שכר גבוה יותר ופרמיות במרכז
  2. יסודות ומי תהום (1,200 ש"ח): כלונסאות, השפלת מי תהום, איטום מורכב
  3. לוגיסטיקה עירונית (1,000 ש"ח): תחבורה, עגורנים יקרים, מגבלות זמן
  4. רגולציה והיטלים (800 ש"ח): דרישות בטיחות, תקני רעש, בירוקרטיה מורכבת
  5. מימון ורווח יזמי (900 ש"ח): הלוואות גבוהות יותר, סיכון פרויקט, ציפיות רווח
  6. מפרט ומערכות גובה (1,300 ש"ח): מעליות, מערכות כיבוי, מעטפת מתקדמת

מסקנות: פער "הגיוני" כלכלית-הנדסית

הפערים בעלויות הבנייה הישירה אינם "מניפולציה" או "עיוות שוק" בלבד, אלא משקפים הבדלים ריאליים ב:

עלויות קשות אמיתיות:

  • תנאי קרקע: קרקע חולית במרכז דורשת יסודות יקרים פי 3-5 מהר או מדבר8
  • כוח אדם: מחסור של 30,000+ עובדים213 יוצר תחרות עזה במרכז הארץ
  • מורכבות הנדסית: בנייה לגובה דורשת מערכות וטכנולוגיות יקרות1
  • לוגיסטיקה: עלויות תחבורה והפעלה באזור צפוף וגישה מוגבלת4

מגבלות מבניות:

  • רגולציה: תקני בטיחות מחמירים וזמני עבודה מוגבלים במרכז1
  • צפיפות: תחרות על מקום, שכירת זכויות אוויר, עגורנים מיוחדים4
  • סיכון: פרויקטים במרכז חשופים יותר לעיכובים ותחרות4

לכן, גם בלי לדבר על מחירי קרקע, פיתוח או רווח יזמי, העלות הנטו להקמת מבנה במרכז תל אביב יקרה ב-50-100% מהפריפריה - לא בגלל "עיוות מחירים" אלא בגלל עלויות יצור אמיתיות גבוהות משמעותית. הפתרונות טמונים בשיפור תשתיות, הכשרת כח אדם ישראלי, תיעוש הבנייה וצמצום הבירוקרטיה - לא בהסדרת מחירים או "חיזוק התחרות" בלבד.

האומדן של הלשכה מנסה ככל האפשר לנטרל פערי מפרט ולבחון “עלות בניה טיפוסית סטנדרטית”, כך שההשוואה היא ברמת "עד מפתח" זהה, על בסיס תקנים ישראליים אחידים. הנה הניסוח הרשמי מהמסמך (עמ’ 1–2, 3 בקובץ המצורף):

"האומדן מתייחס לעלות קבלן 'פאושלי' (עד מפתח). האומדן מייצג עלות ממוצעת למפרט בניה טיפוסי. הובאו בחשבון תקני בניה מקובלים, לרבות תקנות התכנון והבנייה, תקני בטיחות, ודרישות נגישות... האומדן מתייחס לעלויות בניה ישירות בלבד ואינו כולל עלויות עקיפות, היטלים, אגרות בניה, ניהול ופיקוח, יועצים, תקורה (הנהלה וכלליות), עלויות מימון".

ובהמשך:

"האומדן משקף עלויות בניה ממוצעות, ובמידת הצורך יש לבצע התאמות למבנה ספציפי על פי הנתונים הרלוונטיים...”.

:

המתודולוגיה היא לאסוף מאות הצעות מחיר וביצוע בפועל, ולנטרל השפעות של מפרט יוקרה: כולם נמדדים על “חבילת סטנדרט” – שלד, גמר, מערכות בסיס, חיפוי וטיח חוץ באמצע הסקאלה, חשמל רגיל, “רגיל פלוס”.

פנטהאוז בוטיק לא מוציא את הממוצע למעלה, ובאותה מידה לא נלקחת דירה “קבלן מוזל” מהצפון. בסוגיות ייחודיות – מעטפות מסך, גמרים מיוחדים או מערכות לא רגילות – הלשכה מזכירה להתאים את הנתונים בפרויקט הבודד, אך הסכימה במחירון למדרג אחיד ומקובל.

הסעיף "מפרט/בקרה" בטבלת הפילוח שציינתי קודם לא מתייחס ליוקרה, אלא לדרישות מוכרחות/רגולטיביות שמוכפלות בעיר מרכזית (בעיקר בגובה):

  • מערכות בטיחות (ספרינקלרים, גנרטורים, פיקוד אש)
  • מערכות נגישות מלאות בכל קומה
  • בידוד כפול נגד רעש
  • מעליות כפולות/מהירות
  • ממ"אדים/מחסנים בכל קומה
  • לעתים גם סוללות פוטו-וולטאיות

כל אלה נדרשים לפי תקן, ולא בגדר "העשרה בשכונה צפונית".

  • מחירון הלשכה מציג השוואה בין בניינים באותו מפרט בניה סטנדרטי.
  • פער העלויות הוא במדד “עלות טהורה” – לא תוספת יוקרה, אלא אילוץ גיאוגרפי/רגולטורי אמיתי.

אם תקני המפרט, רמת הגמר, ממ"דים, מתקני אש, מעליות, גנרטורים – זהים מבחינת הדרישה התקנית בכל הארץ, למה בטבלת הפילוח (ובדו"ח לשכת השמאים) קיים פער עצום בסעיף "מפרט/בקרה" בין אזורים שונים?

אמנם, התקן הבסיסי (חוק תכנון ובניה, דרישת ממ"דים, מעלית, גנרטור וכו’) אחיד בכל הארץ. אבל בפועל, כמות, רמת הסיבוך והביצוע משתנה משמעותית בין אזורים ובין סוגי בניינים – בעיקר לפי גובה, צפיפות, טיפוס פרויקט, ודרישות רשות מקומית.

1.

אמנם, התקן הבסיסי (חוק תכנון ובניה, דרישת ממ"דים, מעלית, גנרטור וכו’) אחיד בכל הארץ. אבל בפועל, כמות, רמת הסיבוך והביצוע משתנה משמעותית בין אזורים ובין סוגי בניינים – בעיקר לפי גובה, צפיפות, טיפוס פרויקט, ודרישות רשות מקומית.

  • :
    •  ממ"דים בכל קומה (ולעיתים קירות עבים ומוגנים יותר),
    •  מערכות כיבוי/אש מתקדמות עם מערכות איתות וקשר עתירות חומרה,
    •  לפחות 2–3 מעליות (לא אחת),
    •  “חדרי מקלט” תת-קרקעיים מרובי ציוד,
    •  מערכות גיבוי חשמל חזקות יותר,
    •  בידוד מוגבר (רעש, אש),
    •  דרישה למערכות אוורור חכמות, וכו’.
      כל אלה מעלים את כמות ורמת המפרט הטיפוסי לעומת, למשל, בניין בן 7 קומות בשדרות או דימונה, שבו דרישת המערכת המינימלית פשוטה בהרבה.
  • :
    •  דרישות תקן נמוכות יותר (למשל, ממ"ד אחד לדירה, מעלית איטית, חדר מקלט מצומצם, רמת מיגון בסיסית וכו’)
    •  הביצוע בפועל פשוט וזול יותר – המפרט “הטיפוסי” עולה פחות גם אם בכותרת הסטנדרטית הוא "זהה".

2. 

המשמעות היא: באותו טור מחירון, בדירה בגובה זהה (נניח 20 קומות), עדיין עלות רוב מערכות הבקרה/בטיחות בת"א יקרה יותר בגלל רמת הסיבוך, האילוצים, ודרישות ייחודיות של רשות מקומית או מכבי אש (ולעיתים בטון/זוויות חפירה/מערכות אוורור).

3. 

  • במרכז ת"א עלות ביצוע דרישות המפרט התכנוני גבוהה יותר —
    • עלות עבודה יקרה,
    • גישה בעייתית לציוד כבד,
    • מורכבות תקנתית,
    • הכפלת ציוד בטיחות באתר קטן,
    • פערים בתקני בידוד בשל סביבה אורבנית רועשת
  • בפריפריה – פחות בעיות ביצוע, ציוד מספק בקלות, פחות אילוצים על שינוע חומרים וכו'.


סעיףמרכז ת"א (בניין גבוה)באר שבע (בניין גבוה)הערה
מעליות2–3 (מהירות, גדולות)1–2 (פשוטות)ת״א דורש עומס גבוה לפי נפח דיירים; עבודה יקרה יותר
מערכות אשספרינקלרים, איתות, לוחות מיוחדיםסטנדרטבדר"כ רמות פיקוח גבוהות יותר בעיר
ממ"דיםיותר (קומתי/דירתי), קירות עבים/בידודפחות במבנה (ייתכן קומתי אחד ל-2 דירות)מרכז דורש מיגון עירוני נרחב
חדרי גנרטור/מקלטחזק/יקרבסיסילפעמים בת״א יש מגבלות כניסה/גישה – העבודה יקרה
מערכות ניהול/בקרה חכמותנפוץ יותרלעיתים כלל לא קייםלא חובה, אך "טיפוסי" במגדלים במרכז
מתקני חניה/מערכות אוורורנחוץ הרבה במרכזפחות מחייבעלות הביצוע והציוד גבוהה במרכז

4. 

  • פער “מפרט/בקרה” במחירון אינו נובע מרמת חיים או שדרוגים,
    אלא מכך שבמרכז – בעיקר בבניינים לגובה – היקף/עוצמת המערכות התכנוניות גבוהים פי כמה, והעלויות "הקבלניות" בפועל קופצות, גם כאשר בפריפריה אותו חוק כתוב!
  • הפער אמיתי, לא שרירותי ולא “אחיד נטו”.
  • גם נתוני הלשכה, בהצלבת ההצעות הרבות מהשטח, מתמחרים מה באמת נדרש בפועל בפרויקט קבלני בגובה וברישוי עירוני במרכז, לעומת מה שאפשר להסתפק בו באזורים אחרים.

אם תרצה לראות בחיתוך סעיפי – אפשר להביא דוגמת פירוק מסמך מפרט לדירה במרכז מול פריפריה!

: לא כל ממ"ד, לא כל מעלית ולא כל בידוד – עולים אותו דבר בכל סביבה, גם אם התקן הבסיסי זהה בתיאוריה.

אם יש סעיף מסוים שמעניין אותך או אם תרצה לראות מפרט מלא לדירה, אשמח להשלים.לדו"ח לשכת השמאים – פירוט סעיפי ומחירים לפי סוג בניין ואזור, ראה עמודים 1-11

האם פערי עלויות הבנייה בין מרכז לפריפריה בישראל חריגים, או שגם בעולם – במיוחד במדינות מערביות – יש פערים דומים בגובהם?


1. 

  • רוב המדינות המפותחות מציגות פערי עלות בנייה בין מרכזי-יוקרה לפריפריה, אך ברוב המקרים הפער נוטה להיות 15–50% ולא כמו בישראל (פי 2–2.5 לעיתים: 12,000 ש"ח/מ"ר בת"א לעומת 5,000–5,700 בפריפריה).
  • בחריגות – במגה-ערים באסיה ובארה״ב (למשל ניו יורק, טוקיו, לונדון) – פרויקטים יוקרתיים מרכזיים עולים יותר מהממוצע, אך עדיין נדיר למצוא פי 2“הנטו” בין אזור עירוני למרחק שעה נסיעה.

2. 

מדינה/עירעלות בנייה מ"ר ביוקר השיאעלות בנייה מ"ר פריפריהפער אחוזי
ניו יורק (מנהטן)$5,300–$5,900$2,800–$3,30075–110%
לונדון (סיטי/ווסט)£3,800–£4,700£2,300–£2,70060–90%
פריז€3,000–€3,600€2,000–€2,40030–60%
טוקיו¥370,000–¥430,000 (~10,000–12,000 ₪)¥220,000–250,000 (~6,000–7,500 ₪)60–80%
ברלין€2,500–€3,100€1,600–€2,10030–60%
מדריד€1,650–€2,900€1,300–€1,90025–50%
הולנד (אמסטרדם)€2,800–€3,000€2,100–€2,50020–40%

מקור: Turner & Townsend 2024; Statista; מתודולוגיות משרדי תכנון מקומיים.


  • גם בדוגמאות קיצון, תוספות למחיר על אינספור מערכות יוקרה, מעטפות מתקדמות וכד' – יגררו פערים של 80–100%, אך זה לרוב רק בפרויקטים לא סטנדרטיים, לא “כל בניית מגורים במרכז העיר”.

3. 

  • ברוב ערי אירופה – מדיניות תכנון מרכזית, פיקוח מחירים חלקי ותנאים לכניסת קבלנים, תורמים לפערים מצומצמים יחסית (כ–20–40%).
  • בחלק מהמדינות (הולנד, צרפת) – קיימים מנגנוני תמיכה ממשלתיים בפרויקטי פריפריה או רגולציה אחידה לכל המדינה, שמגבילים את התנודתיות בעלות למ"ר.
  • בישראל – השוק חופשי כמעט לגמרי לאורך כל שרשרת הערך, וללא רגולציה המקטינה פערים בין אשכולות אזוריים.

4. 

  • שילוב של עומס עירוני, מחסור חמור בכח אדם, לוגיסטיקה ייחודית ורגולציה לא אחידה/ביורוקרטית, לצד תחרות מוגבלת בכח קבלני הביצוע – יצרו אצלנו פערים דרמטיים בין במ"ר "בסיסי".
  • בחלק מהמדינות היקרות יש פערי יוקרה (“מגה-פרויקטים”), אך כסטנדרט, פער של פי 2 בעלות ביצוע בין מרכז/פריפריה – נדיר.


מיקוםעלות מ"ר גבוהה (₪)עלות מ"ר בפריפריה (₪)פער אחוזי
תל אביב12,0005,000–5,700100–140%
ניו יורק20,00010,000–11,50080–100%
לונדון18,00010,000–11,00060–90%
אמסטרדם11,0008,00030–40%
טוקיו10,000–12,0007,000–7,50060–80%
פריז12,5008,500–9,00030–50%

* הערכים מומרחים ומתורגמים ליחס לגיאוגרפיית ישראל, דולרים/יורו ל-ש"ח.


בישראל הפער הממוצע בעלות הבנייה הישירה בין מרכז לפריפריה בולט וקיצוני בהשוואה עולמית.

בעולם – פער של 20–60% במרבית המקומות, ורק בערים יוקרתיות עם מחסור קיצוני וקיטוב נדיר רואים פער של פי 2, וגם זה נדיר בפרויקטי מדף (ולא פנטהאוזים).

בישראל – לצערנו הפער המובנה הוא פי 2 ויותר, והוא חריג יחסית לחברות OECD.


GPT גורמי הפערים בעלויות הבנייה למ״ר לפי אזור בישראל

רקע: פערי עלות בנייה בין אזורים וסוגי בנייה

בשוק הבנייה הישראלי קיימים פערים דרמטיים בעלות הבנייה למטר רבוע בין אזורים גיאוגרפיים שונים ובין סוגי בנייה. לפי אומדנים עדכניים של לשכת שמאי המקרקעין (יוני 2025), עלות בניית דירת מגורים במרכז תל־אביב מגיעה לכ־12,000 ₪ למ"ר – כמעט פי שניים מעלות בנייה באזורי פריפריה מסוימיםglobes.co.ilbizportal.co.il. כך למשל, בניית דירה בתל אביב עלולה לעלות מאות אלפי שקלים יותר מאותה דירה באזור הדרום, כאשר בירושלים או בערי גוש דן סמוכות נרשמות עלויות בינייםcalcalist.co.ilglobes.co.il. פערים אלו אמנם התחדדו לאחרונה בעקבות אינפלציה ומלחמה, אך הם מצביעים על תופעה מתמשכת: עלות הבנייה מושפעת משמעותית מהמיקום הגיאוגרפי ומאפייני הפרויקט. חשוב לציין שהפערים הללו אינם נובעים משוני מהותי בחומרי הגלם, בתקני הבנייה או בטכנולוגיה הבסיסית – אלה דומים ברחבי הארץ. למעשה, לשכת שמאי המקרקעין מצאה כי הבדלים של עשרות אחוזים בין אומדני עלות הבנייה של גורמים שונים (למשל שמאי ועדות תכנון מול שמאי היזמים) יצרו מחלוקות ועיכובים בפרויקטים, במיוחד בהתחדשות עירוניתcalcalist.co.il. לנוכח מצב זה השיקה הלשכה מחירון אחיד ומעודכן לעלות בנייה לפי 16 אזורים וסוגי מבנים, במטרה להגביר שקיפות ולהפחית מחלוקותcalcalist.co.il. המידע שנחשף דרכו מאפשר לנתח מהם הגורמים – ישירים ועקיפים – לפערי העלויות המשמעותיים.

גורמים ישירים לפערים בעלויות הבנייה

על אף שהחומרים והתקנים דומים, קיימים כמה גורמים מרכזיים התורמים לפערי העלות בין אזורים וסוגי בנייה בארץ:

  • עלות כוח האדם וזמינותו: עלות העבודה מהווה רכיב משמעותי, אולם בניגוד להנחה אינטואיטיבית – שכר הפועלים עצמו אינו שונה מהותית בין המרכז לפריפריה, לפחות לא ברמה הרשמיתbizportal.co.il. שכר המינימום והתעריפים הענפיים נקבעים בהסכמים ארציים. עם זאת, בפועל קיימים הבדלים עקיפים: בגוש דן הקבלנים נושאים בעלויות מחיה ולינה גבוהות יותר עבור עובדים זרים, כ-2,200 ₪ לחודש לעובד לעומת כ-1,600 ₪ בפריפריה, פער הנובע מעלויות דיור ומחיה באזור יקרthemarker.com. כמו כן, עובדים רבים מצפים לשכר גבוה יותר במרכז – בין השאר כיוון שיום עבודתם מתארך עקב פקקי התנועה בנסיעות, והם עובדים שעות נוספות כדי להספיקbizportal.co.il. מנגד, בפריפריה היצע העבודה בענף מצומצם יותר, ולכן בפרויקטים שכן יוצאים לפועל הקבלנים יכולים לעיתים לגייס כוח אדם מקומי בעלות מעט נמוכה יותר או להסתמך על עובדים זמינים מהאזור. זמינות כוח האדם גם משפיעה: באזורי ביקוש גבוה (כמו תל אביב) קיים מחסור כרוני בפועלים מיומנים, מה שעלול לגרור התייקרות שכר ופגיעה בפריון, בעוד שבאזורים עם פחות פרויקטים ייתכן עודף כוחות זמינים. גורם כוח האדם אם כן תורם לפערי העלות, אך באופן חלקי בלבד – כפי שצוין, הפערים האזוריים בעלות הבנייה גדולים משמעותית מהפער הישיר בשכר העבודה כשלעצמוbizportal.co.il.
  • שוק הקבלנים והתמחור לפי "יכולת תשלום": מבנה שוק הבנייה בכל אזור משפיע על המחיר שקבלנים גובים. במרכז הארץ, especially בתל אביב, קיימת נכונות של יזמים לשלם יותר בשל פוטנציאל מכירה גבוה – מה שמאפשר לקבלנים לדרוש מחיר קרוב ל"מה שהשוק יכול לשאת" ולאו דווקא רק לפי העלות הריאלית. למעשה, בפרויקטים יוקרתיים באזורי ביקוש, הקבלן יודע שהיזם עתיד למכור את הדירות במחיר גבוה מאוד, ולכן מרשה לעצמו להשאיר מרווחי רווח גדולים יותר. מצב זה עלול ליצור התנהגות הדומה לאוליגופול או לתמחור מוכוון-ביקוש: במקום תחרות עזה שמורידה מחירים, קבלנים גדולים באזור המרכז עשויים להתיישר על רמות מחיר גבוהות. לעומת זאת, בפריפריה היזמים מוגבלים יותר במחירי המכירה (השוק המקומי מוגבל בכושר הקנייה), ולכן כדי שפרויקט יהיה כלכלי הקבלן חייב להציע מחיר בנייה נמוך יותר. במילים אחרות, התחרות במחיר מתבטאת דווקא יותר בשוליים: באזור חלש, אם הקבלן לא יוזיל עלויות – הפרויקט לא יצא לפועל כלל. כך נוצר מנגנון "התאמת מחיר": במרכז – המחיר יכול להיות גבוה והמיזם עדיין רווחי, בפריפריה – יש תקרת מחיר שמאלצת קבלנים להתייעל ולהסתפק ברווח נמוך יותר. גורם זה מסביר מדוע חלק מהפער הוא לאו דווקא בהבדל בעלות הייצור עצמה אלא בשוני בשיעור הרווח היזמי/קבלני בהתאם לאזור.
  • גובה וסוג הבנייה (מורכבות פרויקט): סוג הפרויקט משפיע על העלות למ"ר, ולעיתים יש מתאם עם המיקום. במרכז נבנים יותר מגדלי מגורים רבי-קומות ופרויקטים מורכבים טכנית (חניונים תת-קרקעיים עמוקים, מערכות מתקדמות וכו'), ואילו בפריפריה נפוצה יותר בנייה נמוכה או צמודי קרקע. בנייה גבוהה וצפופה יקרה מבנייה נמוכה – יש צורך ביסודות עמוקים, שלדות בטון ופלדה מסיביות, מנופים גדולים, מערכות מעליות, תקני אש ומיגון מחמירים ועוד. אומדן השמאים החדש מראה פערים גם לפי סוג הבניין: למשל, עלות בנייה של בניין נמוך (עד 9 מ') בת"א מרכז כ-10,400 ₪/מ"ר לעומת 5,000 ₪/מ"ר בשומרון; ואילו מגדל מעל 27 מ' בת"א ~12,000 ₪/מ"ר לעומת ~5,400 ₪/מ"ר בשומרוןglobes.co.il. כלומר, חלק מהפער האזורי נובע מכך שבמרכז פשוט נוטים לבנות אחרת – גבוה יותר, צפוף יותר ובהתאם העלות למ"ר עולה. עם זאת, חשוב להדגיש: גם כשמשווים אותו טיפוס בניין בין אזורים שונים, עדיין נמצאו פערי מחיר משמעותייםglobes.co.il. כלומר, לא ניתן להסביר את כל ההבדל רק בגובה ובמפרט – יש גורמים נוספים.
  • אילוצים לוגיסטיים ועלויות שינוע: מיקום הפרויקט משפיע על עלויות הלוגיסטיקה. במרכזי הערים הצפופות (כמו תל אביב) אתרי הבנייה דחוקים וצפופים, מה שמסרבל את העבודה: יש פחות מקום לאחסון חומרי בניין, גישה למשאיות מוגבלת לשעות לא עמוסות, ולעיתים נדרשות חסימות כבישים יקרות. קבלנים בתל אביב מדווחים כי עליהם להשקיע יותר במשאבי שינוע וניהול אתר – למשל שימוש במנופים גדולים יותר להפצה באתר קטן, פינוי פסולת תכוף כי אין מקום לערום חומר, ותיאום לוגיסטי מורכב המצריך כוח אדם נוסף. אפילו פקקי התנועה מאריכים זמני אספקת חומרים ופוגעים בתפוקות צוותי העבודהbizportal.co.il. כל אלו מגדילים את עלות הביצוע בפרויקטים עירוניים במרכז. לעומת זאת, באזורי פריפריה או בפרברי ערים, אתרי בנייה מרווחים יותר, הגישה קלה, ולעיתים הקבלן יכול לחסוך בכוח אדם ייעודי ללוגיסטיקה. מצד שני, ריחוק גיאוגרפי של אתרי פריפריה ממפעלי חומרי גלם וממרכזי אספקה עלול להגדיל את עלויות ההובלה למרחק – מלט, פלדה ומוצרים מיובאים צריכים לעיתים לעבור קילומטרים רבים (למשל אל הצפון או הנגב) מהנמלים וממרכז הארץ. לכן באזורים מרוחקים נדרשת תוספת הובלה ושינוע, אך בפועל השפעתה קטנה יחסית לפערי העלויות שנצפו – דבר המרמז ששאר המרכיבים (עבודה, רגולציה, רווח) משמעותיים יותר. באופן כללי, ההשפעות הלוגיסטיות נכללות כאחד ההסברים לצורך בחלוקת אומדן לפי אזורים: לשכת השמאים ציינה במפורש ששינוע חומרים וזמני עבודה שונים בין אזורים הם בין הגורמים המבדילים עלויותcalcalist.co.ilglobes.co.il.
  • רגולציה ובירוקרטיה מקומית: לכל רשות ווועדה מקומית נורמות ותהליכים משלה, המשפיעים הן על משך הבנייה והן על עלויות נלוות. עיכובים בהיתרי בנייה ובאישורים יכולים לייקר פרויקט עקב מימון ארוך יותר ועבודות הכנה מתמשכות. אם למשל ועדה מקומית בפריפריה מתכנסת לעיתים רחוקות או חסרה כוח אדם, פרויקט עשוי להתעכב חודשים רבים מעבר לצפוי – מגדיל הוצאות מימון ושמירה על האתר. מאידך, בערים גדולות כמו תל אביב הבירוקרטיה אמנם מקצועית וזמינה יותר, אך דרישות התכנון המקומיות מחמירות ויקרות: רשויות במרכז לעיתים כופות סטנדרט גבוה של גימור, עיצוב חזיתות יוקרתי, שטחי ציבור נרחבים בפרויקט וכו', מה שמעלה עלויות לעומת מקומות גמישים יותר. אכיפה ופיקוח באתר הבנייה הם היבט רגולטורי משמעותי: בתל אביב הקבלנים מדווחים על פיקוח עירוני נמרץ – "פקחים שנותנים דוחות מדי יום על חריגות קלות" – מה שמאלץ אותם להקצות עוד עובדים לשמירה על נהלי הבטיחות, הניקיון והרעשים ובסופו של דבר "זה עולה יותר כסף"bizportal.co.il. כך, קבלן בעיר גדולה עלול לשלם קנסות ולעמוד בדרישות שלא קיימות במלואן בעיירה קטנה, והוא מגלם זאת במחיר. גם תקנות מקומיות לגבי שעות עבודה (הגבלות רעש) שונות: בערים במרכז בדרך כלל אסור לעבוד בשעות המנוחה, מה שמגביל את ניצול הזמן, בעוד שביישוב קטן ייתכן גמישות (או פשוט פחות פיקוח על הפרת שעות עבודה). לסיכום, הבדלים רגולטוריים – הן בשלב התכנון וההיתרים והן בשלב הפיקוח והאכיפה – מתרגמים לפער בעלויות הבנייה הישירות בין אזורים.
  • עלויות מימון ודרישות בנקאיות: המימון הבנקאי של פרויקטי בנייה מושפע מסיכוני הפרויקט, ואחד המרכזיים בהם הוא המיקום והביקוש באזור. בעוד שהריבית הנקובה לליווי פיננסי דומה בכלל הארץ בהתאם לריבית השוק, בנקים וחברות מימון דורשים תנאים שונים לפי הפרויקט: בפרויקטים בפריפריה עם שוק חלש, נהוג לדרוש מכירה מוקדמת של אחוז גדול יותר מהדירות לפני קבלת מימון, או הון עצמי גבוה יותר מהיזם, שכן סיכון השיווק גבוה. דרישות אלו מייקרות בפועל את עלויות המימון (היזם כורך יותר הון עצמי יקר, או פונה למימון חוץ-בנקאי יקר יותר כדי להשלים הון). כמו כן, פרויקטים בפריפריה עלולים לשלם ריביות מעט גבוהות יותר בשל "פרמיית סיכון": הבנק לוקח בחשבון שסיכויי כשל גבוהים יותר בעיירה קטנה בהדירות אולי לא יימכרו מהר. אמנם אין כאן "ריבית פרויקטיאלית לפי אזור" רשמית, אך בפועל יוקר ההון ליזם בפריפריה עלול להיות גבוה יותר. הדבר משפיע על עלות הבנייה הכוללת למ"ר – במיוחד אם מחשיבים עלויות מימון כחלק מהעלות. לעומת זאת, באזורי הביקוש, תחרות בין בנקים על פרויקטים גדולים וטובים יכולה דווקא להיטיב תנאים ליזמים. יש לציין שבאומדן לשכת השמאים למשל לא כללו את עלויות המימון בחישוב (מדובר בעלות ישירה בלבד)globes.co.il, ולכן הפערים שצוינו (פי 2 וכו') הם עוד לפני חישוב השפעות מימון. אילו חישבנו "עלות כוללת" כולל מימון, ייתכן שהפריפריה תתייקר יחסית אף יותר (עקב ליווי יקר וממושך יותר לפרויקטים שמתעכבים או מוכרים לאט). מדובר אם כן במנגנון עקיף שתורם לפערי העלות הגיאוגרפיים.
  • “תוספות סמויות” ועלויות ביטחון באזורי סיכון: ישנם אזורים שבהם מצטרפים לפרויקט סיכונים או עלויות מיוחדות הנובעים מהמצב הביטחוני והחברתי. דוגמה בולטת היא תופעת ה"פרוטקשן" (דמי חסות) בדרום ובצפון: קבלנים הפועלים באזורים מסוימים בנגב או בגליל מתמודדים עם איומי עבריינות לגבות מהם דמי חסות על שמירת האתר. לפי דיווחי הקבלנים, עלות זו מגולמת כחלק מהוצאות הבנייה – והם לא יפחיתו אותה מרווחיהם, אלא יגלגלו אותה למחירbizportal.co.il. כלומר, בפריפריה מסוימת יש עלות נוספת שלא קיימת במרכז (שם אכיפת החוק בדרך כלל מונעת זאת באותה מידה), וזו מייקרת את הבנייה שם בכמה אחוזים. לעומת זאת, אזורים סמוכי גבול או קו עימות לעיתים סובלים מדילמה הפוכה: היעדר ביקוש ומשקיעים עקב סיכון ביטחוני, מה שמקטין מאוד את הבנייה (לא יוצאים פרויקטים כלל), אך כאשר כן בונים – ייתכן שהממשלה מעניקה מענקים ותמריצים שם. למשל, כדי לעודד התחדשות עירונית בקריית שמונה, שדרות או שלומי (יישובים שספגו בעבר מתקפות), המדינה מציעה סבסוד ישיר לעלות הפיתוח והבנייהice.co.ilice.co.il. במקרים כאלה, העלות למ"ר "נטו" עשויה להצטייר נמוכה, כי הממשלה מכסה חלק ממנה. בנוסף, תקני המיגון הארצי (ממ"דים וכד') חלים בכל הארץ – אך באזורים מסוימים ייתכנו דרישות מיגון מחמירות יותר (למשל זכוכיות עמידות הדף ביישובי עוטף עזה), המשפיעות על העלות. בכל אופן, משקל השפעות ביטחוניות ישירות על עלות הבנייה כנראה משני יחסית: הוא לא מסביר את מגמת העלות הגבוהה במרכז אלא דווקא מצביע על עלויות עקיפות שקיימות גם באזורים הזולים.
  • תמריצים ועיוותים בתחשיבי עלות (התחדשות עירונית): אחד המקומות שבהם "משחקים" בעלויות הבנייה צפים על פני השטח הוא בפרויקטי פינוי־בינוי והתחדשות עירונית. בפרויקטים אלה, יזמים מגישים לוועדות תחשיב כלכלי כדי להוכיח אם הפרויקט כדאי או לא לפי תקן 21. בעוד שהתקן מניח רווח יזמי של ~20% כמינימום לפרויקט כדאי, בפועל רשויות התכנון לעיתים מנסות לצמצם תוספות בנייה ורווח, והיזמים מצידם מבקשים להראות שהרווח נמוך מדי כדי לקבל הקלותynet.co.il. כאן נכנס מרכיב עלות הבנייה: יש חשד שמנפחים בכוונה את אומדן עלות הבנייה בפרויקט כדי להראות שההוצאות גבוהות ובכך שולי הרווח נשחקים. לדוגמה, יזם יכול לטעון שעלות הבנייה היא 10,000 ₪/מ"ר אף שבפועל ניתן לבנות ב-7,500 ₪ – והכול כדי שייווצר "בור" כלכלי שמצדיק דרישה ליותר זכויות בנייה (עוד קומות/דירות) או סיוע ציבורי. ואכן, לשכת השמאים ציינה שהייתה התנגשות אומדנים בין שמאי הוועדות (שהעריכו עלות נמוכה יותר) לשמאי היזמים (שהציגו עלות גבוהה) בהיקף עשרות אחוזיםcalcalist.co.il. מחלוקות אלו הפכו מיזמים רבים ל"לא כדאיים" לכאורה – מה שעיכב אישורים. המהלך של יצירת מחירון אחיד ארצי נועד בין היתר ליישר קו במקרים כאלו, ולמנוע שימוש מניפולטיבי בעלויות ככלי מיקוחcalcalist.co.il. כלומר, במקום שכל צד "ישלוף" מספרים התואמים לאינטרס שלו, יהיה מקור נתונים אובייקטיבי. למרות זאת, עדיין בשטח יש הטוענים שחלק מהפערים בעלויות המוצהרות אינם אלא ניפוח מכוון. הביקורת גורסת שהתופעה הזו מאפשרת ליזמים לקבל הטבות, אך פוגעת באמינות ובשקיפות התהליך התכנוני.
  • ערך הקרקע ושיקולי נדל"ן בדיווח עלויות: גורם עקיף נוסף הוא מערכת היחסים בין שווי הקרקע למחיר הבנייה. באזורים שבהם ערך הקרקע גבוה מאוד (נניח מרכז ת"א), המרכיב הקרקעי במחיר הדירה הוא עצום, בעוד עלות הבנייה – גבוהה ככל שתהיה – מהווה חלק קטן יחסית מהמחיר הסופיbizportal.co.ilbizportal.co.il. במצבים כאלה, קיים פיתוי "לנפח" את מספר עלות הבנייה כדי להצדיק את מחירי הדירות הגבוהים. הציבור שומע לעיתים הצהרות כמו "מחירי הברזל, המלט והעבודה עלו מאוד, ולכן הדירות יקרות". טענה זו במידה מסוימת נכונה (אכן תשומות הבנייה עלו), אך ייתכן שחלקה משמשת להצדקת מחיר שנובע בעיקר מיוקר הקרקע ומרווח. למשל, אם דירה נמכרת ב-50,000 ₪/מ"ר בת"א, ניתן לטעון ש"ודאי עלות הבנייה היא 12,000+ ₪" – ובכך ליצור רושם שמחיר הדירה מוצדק כי רובו לכאורה עלויות. בפועל, ייתכן שעלות הבנייה אפילו נמוכה יותר, אבל הוצגה גבוהה כדי להצדיק את תג המחיר. קשה למצוא עדויות כתובות למקרים ספציפיים של תיאום כזה, אך הדינמיקה השיווקית ברורה: כאשר השוק "סופג" מחיר גבוה, כל שרשרת הייצור (בעלי הקרקע, יזמים, קבלנים) נוטה להתיישר כלפי מעלה – ולייחס את זה לעלויות. בנוסף, חלק ממפתחי הקרקע משתמשים בהנחת עבודה שגויה: "אם הקרקע נמכרה במחיר שיא, כנראה גם עלויות הביצוע יהיו גבוהות, אחרת הפרויקט לא היה קם". זהו היפוך סיבתיות אפשרי – בו במקום שהעלות תקבע את מחיר הדירה, מחיר הקרקע (הנגזר מהערכת מחיר הדירה הסופית) "מכתיב" בדיעבד את המספרים שמוצגים כעלות הבנייה. התוצאה היא ערבוב בין עלות לקרקע לבין עלות לבנייה, עד שקשה להפריד ביניהן בחישובים שמוצגים לציבור. בהקשר זה, מחירוני עלות הבנייה האזוריים החדשים אמורים דווקא לחשוף את העובדה שעלות בנייה ריאלית באזור מסוים היא X ולא Y, ולמנוע ניצול של חוסר הידיעה בנושא.

פערים רציונליים מול התנהגות אוליגופולית – דיון

לאור הגורמים שזוהו לעיל, ניתן לשאול: האם פערי העלות הללו הם פועל יוצא רציונלי של תנאי שוק וייצור שונים, או שמא הם מלמדים על כשלי שוק, אי-יעילות או אפילו עיוות מכוון? מן הצד ה"רציונלי", טיעונים רבים מסבירים את הפערים באופן ענייני: שוק העבודה יקר וצפוף במרכז; רגולציה עירונית מחייבת השקעות נוספות; פרויקטים במרכז מורכבים ויקרים טכנית יותר; אזורי פריפריה מקבלים סבסוד או בונים בפרויקטים צנועים וזולים יותר; תנאי שטח ולוגיסטיקה שונים מאלצים עלויות שונות. אכן, לשכת שמאי המקרקעין מצאה שהבדלים בין אזורים נובעים מ"אילוצים רגולטוריים, עלויות שינוע, כוח אדם, זמני עבודה ועוד" – כלומר שלל סיבות פרקטיות לגיטימיותglobes.co.il. כך, חלק ניכר מהפער ניתן לראות כתוצאה של כוחות שוק ותנאים אובייקטיביים: היכן שבנייה מסובכת או התחרות על עובדים עזה, המחיר עולה; היכן שקל יותר ודרישות נמוכות יותר, המחיר יורד. עם זאת, הסבר זה אינו שלם בלי להכיר במנגנונים פחות יעילים: התנהגות אוליגופולית ו"התכוונות למחיר" של הקבלנים בולטים בעיקר באזורי הביקוש. מספר מצומצם של חברות ביצוע גדולות שולט בפרויקטי היוקרה בתל אביב, ובמצב של ביקוש עצום לדיור ויכולת של היזמים לשלם – אין לקבלנים תמריץ חזק להוריד מחירים. התחרות בענף הבנייה בישראל אינה משוכללת לחלוטין, במיוחד לא בצמרת השוק, מה שמאפשר מרווחים שמנפחים את העלות מעבר ל"הכרחי". למעשה, בפועל ניתן לראות שעלויות בנייה בת"א גבוהות בעד 90% מאשר בכל אזור אחרlevi-itzhak.co.il, למרות שההפרש בתשומות ובשכר העבודה לא מתקרב לכך. הפער הנוסף הזה מעלה את החשד שחלק מהעלות משקף רווחיות גבוהה יותר ו"התכסות" בעלויות נוחות לקבלנים ולספקים. גם אי-יעילות מוסדית משחקת תפקיד. כשהליך תכנון נמשך שנים ארוכות, כשפרויקט נתקע במנגנוני רישוי מסורבלים או כשקבלן נאלץ לעצור עבודה בגלל מחסור בעובדים – העלויות מתנפחות שלא לצורך. בישראל, למרבה הצער, הליכי התכנון והבנייה historically ארוכים יחסית ומרובי רגולציה, במיוחד בפרויקטים גדולים. כל עיכוב כזה מבזבז משאבים, מגדיל ריביות ומחייב הוצאות נוספות (למשל שימור אתר). חלק מהפערים בעלויות בין אזור לאזור יכולים לשקף פערי יעילות: יזם שבונה בפריפריה קטנה עשוי לקבל היתר מהר יותר ולהתחיל בנייה ללא עיכובים – חוסך כסף – לעומת יזם באזור המרכז שיחכה זמן רב ויבזבז הון. אמנם יש גם מקרים הפוכים (רשות מקומית קטנה ולא מיומנת שמעכבת מאוד), אבל בממוצע הפריפריה בונה פחות ולכן אולי בקצב מעט זריז יותר יחסית להיקף. עוד זווית היא עיוותים מודעים: כפי שפורט, בכמה מצבים יש תמריץ "לשחק" במספרים. היזמים עלולים לנפח עלויות בחישובים כדי לקבל יותר זכויות, והם מצדם טוענים שהוועדות מציגות עלויות לא ריאליות כדי לדחוף פרויקטים (כלומר, גם בצד הוועדות ייתכן תחשיב אופטימי-מדי של עלויות במטרה להראות שהפרויקט כן כלכלי עם פחות זכויות). המאבק הזה מצביע על כך שהמספרים אינם קדושים – הם נתונים למשא ומתן וכיפוף, מה שמקטין את האמון בכך שהפערים משקפים הבדלי עלות אמיתית בלבד. למעשה, ניתן לומר שחלק מהפערים מייצגים "מחיר שוק" יותר מאשר "עלות ייצור". כאשר דירה נמכרת בסכום עתק בלב ת"א, העלויות יתמתחו מעלה כדי להצדיק את זה – כי השוק יכול לשלם. בפריפריה, המחיר הסופי מוגבל, אז גם העלויות נלחצות מטה, לפעמים עד כדי כך שהפרויקט אינו כדאי ואז פשוט לא נבנה. במובן זה, הפערים הם גם סימפטום של בעיית עומק בשוק הדיור: היעדר מנגנונים ממתני-מחיר. במדינות מסוימות (ראו בהמשך) קיימים פיקוח, סטנדרטיזציה או התערבות ממשלתית שמונעים מעלויות הבנייה "לרוץ" אחר המחירים בשוק באופן בלתי מבוקר. בישראל, עד כה, לא היה כלי כזה – וכעת לפחות ישנו אומדן שמאי רשמי שאמור לשקף עלויות אמת ולהפחית את טווח הגמישות בטענות.

השוואה בינלאומית: האם זה כך גם במדינות אחרות?

כדי לפרספקטיבה, כדאי לבחון איך נראים פערי עלויות הבנייה במדינות דומות – מדינות קטנות-בינוניות עם ביקוש גבוה לדיור ושוק מוסדר, למשל הולנד, דנמרק ויפן. מצד אחד, מדינות אלו ידועות כיקרות מבחינת בנייה (שכר עבודה גבוה, תקנים מחמירים); מצד שני, השווקים בהן יותר מפוקחים ומאורגנים. בהולנד, לדוגמה, מחיר הבנייה למ"ר באזור אמסטרדם הוא מן הגבוהים באירופה – סדר גודל של 3,300 דולר (כ־€3,000) למ"רworldpopulationreview.com. ואולם, הפער בינו לבין ערים אחרות בהולנד אינו כפול או משולש. זאת מפני שבהולנד קיימת אחידות רגולטורית חזקה: כל הקבלנים כפופים להסכמי שכר לאומיים, וחומרי הבנייה נקנים במחירים דומים בכל המדינה. הבדלים קיימים (אמסטרדם אולי יקרה ב-X% מאשר עיירה קטנה), אך הם משקפים בעיקר שוני קל בעלות העבודה המקומית ובמורכבות העירונית – לא זינוק של עשרות אחוזים כמו בישראל. למעשה, שיעור הפערים בהולנד יותר מתון. הממשלה והעיריות דואגות גם לספק דיור בר השגה ובנייה ציבורית, כך שקבלנים פרטיים לא יכולים פשוט לקפוץ במחיר ללא תקרה – מה שיוצר ריסון עקיף גם על עלויות הבנייה שהם מדווחים. בדנמרק מצב דומה: עלויות הבנייה שם מהגבוהות בעולם (קופנהגן מדורגת בצמרת מדד העלויות הגלובליarcadis.com), אך המדינה קטנה והענף מאוד מאורגן. כוח העבודה מאוגד והפריון גבוה יחסית. התוצאה היא פחות מקום ל"אוליגופולים מקומיים" – הקבלנים הדנים מתחרים בפריסה ארצית, והמחירים נוטים להתכנס. כמובן שבירה כמו קופנהגן יקרה יותר מעיירה כפרית, אבל הפער מתקזז על ידי כך שקבלנים מאותם חברות עובדים בכל המדינה. בנוסף, ממשלת דנמרק בוחנת תדיר את יוקר הבנייה כדי לוודא שאין קרטלים בענף. כך נמנעים מפערי ענק בתוך המדינה. יפן היא מקרה מעניין: טוקיו היא מטרופולין ענק עם ביקוש אדיר, ובכל זאת יפן מתאפיינת בטכנולוגיה ותיעוש גבוה בענף הבנייה, מה שמייצר יעילות ואחידות. חברות הבנייה הגדולות פועלות בכל המחוזות, והן משתמשות בשיטות בנייה סטנדרטיות (כגון רכיבים מוכנים מראש במפעל) המבטיחות שעלות בנייה של דירה בטוקיו לא תחרוג באופן קיצוני מזו שבאוסקה או נגויה עבור אותה רמת בניין. למעשה, חלק גדול מהדיור ביפן נבנה ע"י יזמים שמוכרים דגמי בניינים "קטלוגיים" דומים בכל הארץ. התחרות אמנם פחות על מחיר ויותר על איכות, אך השיטה מונעת מצב שבו אזור אחד הרבה יותר יקר רק כי הוא יוקרתי – המחיר למ"ר אמנם גבוה בטוקיו, אבל זה יותר בגלל עלות קרקע. עלות הבנייה (החומר והעבודה) נותרת בתחום סביר ואחיד יחסית. כמובן, כל מדינה שונה: במדינות ענק כמו ארה"ב יש דווקא פערים עצומים (לבנות בניו יורק יקר בערך פי שלושה מאשר בבניית בית באזור כפרי במרכז ארה"ב). אך בארה"ב הפערים מוסברים בהרבה על ידי הבדלים ענקיים בתקנות, באקלים, בשכר המינימום המקומי וכו'. ישראל, בהיותה מדינה קטנה, הייתה אמורה לכאורה להציג פערים מתונים יותר – בדומה למדינות אירופה הקטנות – אך בפועל הפערים אצלנו גבוהים במיוחד. הדבר מצביע על מאפיינים מבניים בשוק הישראלי. לסיכום ההשוואה: במדינות עם רגולציה חזקה ושוק בנייה מוסדר, הפערים בעלויות הבנייה בין אזורים קיימים (תמיד עיר ראשית תהיה יקרה יותר), אבל הם מוגבלים ע"י סטנדרטים אחידים, שכר ארצי ותחרות רחבה. בישראל, עד לאחרונה, לא היה כלי שקוף להשוואה – מה שאיפשר לפערים לצמוח לעשרות אחוזים. המהלך של לשכת השמאים לייצר מחירון עלות ארצי לפי אזור הוא למעשה צעד שדומה למה שקיים בחלק מהמדינות (מחירוני תקן) כדי להכניס סדר לשוק המקומיcalcalist.co.il.

סיכום ומסקנות

פערי העלות הדרמטיים בבנייה למ"ר בישראל הם תוצאה של שילוב גורמים רב-ממדי. חלק מההסברים הם ענייניים ולגיטימיים – תנאי הבנייה הפיזיים והכלכליים שונים מאוד בין מגדל בתל אביב למבנה בבאר שבע או בקריות. הבדלים בכוח האדם, בלוגיסטיקה, בדרישות הרגולציה המקומית ובאופי הפרויקטים מכתיבים בהכרח עלויות שונות. כפי שראינו, שורה של גורמים ישירים – משכר עובדים, דרך גובה הבניין, ועד אכיפה עירונית – מצטברים יחד לפער מצטבר של עשרות אחוזיםglobes.co.ilbizportal.co.il. עם זאת, לצד גורמים אלו מתקיימים גם מנגנונים עקיפים והתנהגויות שוק שתורמים לפערים: כוח שוק של קבלנים גדולים באזורי ביקוש, תיאום ציפיות למחירי דירות גבוהים (ולכן "התאמת" עלויות בהתאם), וכן כשלים מבניים כמו ביורוקרטיה או עבריינות (פרוטקשן) המכבידים בעיקר מחוץ למרכז. גורמים אלה אינם "טבעיים" לעלות הבנייה, אלא תוצאה של מבנה שוק ודפוסי פעולה נוכחיים. במקרים מסוימים, אומדני עלות אף נוצלו ככלי לקידום אינטרסים – בין אם להראות שהפרויקט לא כלכלי כדי לקבל הקלות, ובין אם להצדיק מחיר דירה גבוה אחרי מעשה. המחקר מראה שכנראה שני ההסברים נכונים בו זמנית: ישנם פערים רציונליים אמתיים, אך ייתכן שגם עיוותי שוק ואי-יעילות מנפחים אותם. תמונת מצב עדכנית (נכון ל-2025) מלמדת שהגופים המקצועיים מודעים לכך ופועלים לצמצם את העמימות. יצירת אומדן עלות בנייה אחיד לכל הארץ נועדה "להוריד לקרקע" את הדיון – לשים מספרי אמת ולהקטין מחלוקותcalcalist.co.ilcalcalist.co.il. אם אכן יאומץ באופן נרחב, ייתכן שנראה בעתיד הקטנה של פערים בלתי מוסברים, או לפחות זיהוי ברור של המרכיבים שמבדילים בין אזור לאזור. לבסוף, ממצא ביקורתי מרכזי הוא ההיפוך שבין עלות למחיר: במצב בריא, העלות אמורה לקבוע את מחיר המוצר (דירה), בתוספת רווח סביר. אולם בשוק דיור לוהט כמו בישראל, לעיתים נראה שמחיר הדירה הוא שקובע לאחור את דיווח עלות הבנייה – "אם אנשים משלמים, נסביר שהבנייה עלתה המון". הבנה זו חשובה למקבלי ההחלטות: עליהם לוודא שהתייעלות בענף והסרת חסמים תתורגם באמת להורדת עלויות (ואז להורדת מחירי דירות), ולא תיבלע ברווחי ביניים. צעדים כגון הגברת תחרות, פישוט רגולציה, ייבוא עובדים מיומנים ובלימת התנהגויות אנטי-תחרותיות – כולם יכולים לסגור חלק מהפערים. בכך אולי יתקרב היום שבו עלות בנייה למ"ר תהיה פונקציה של תשומה ויעילות בלבד, ולא של המיקוד על אזור "יוקרתי" או "חלש". מקורות: הנתונים והניתוח מבוססים על פרסומי לשכת שמאי המקרקעין ודיווחי התקשורת הכלכלית בישראל, ובהם כלכליסטcalcalist.co.ilcalcalist.co.il, גלובסglobes.co.ilglobes.co.il, מחירונים מקצועייםlevi-itzhak.co.il, וניתוחי עומק באתרי חדשות נדל"ן (Bizportal ו-Ice) שהביאו את דברי המומחים בענףbizportal.co.ilbizportal.co.il. ההשוואה הבינלאומית נתמכת בנתוני מדדי עלות גלובליים והשוואות ערים (Arcadis, WorldPopulationReview)arcadis.comworldpopulationreview.com. נתונים אלו מציירים תמונה מקיפה של התופעה והסיבות לה.

אומדן עלויות הבניה של לשכת שמאי המקרקעין הקליקו כאן.

16Jul

מחקר פורץ דרך של בנק ישראל חושף איך מלחמת "חרבות ברזל" השפיעה על הפרמיה לממ"ד בשוק הדיור הישראלי. גלה למה בשוק השכירות הפרמיה לדירות עם ממ"ד קפצה ב-4.1% בעוד שבמחירי הרכישה היא דווקא ירדה מ-8.1% ל-6.2%. המחקר, שבוצע על ידי ד"ר יוסי יכין ואיה טלמון, מבוסס על ניתוח נתוני עסקאות רכישה מרשות המיסים ומודעות דירות מינואר 2023 עד דצמבר 2024. התוצאות מראות הבדל דרמטי בין תגובת שוק השכירות לטווח קצר לשוק הרכישה לטווח ארוך. המחקר כולל גם בדיקה ראשונית של השפעת מלחמת "עם כלביא" ומציע הסברים מעמיקים להבדלים בין השווקים. חיוני למשקיעי נדל"ן, רוכשי דירות ושוכרים להבין את המגמות החדשות בשוק הדיור הישראלי בעקבות האירועים הביטחוניים. הפוסט מספק אנליזה מקצועית עם נתונים קונקרטיים, גרפים וטבלאות מהמחקר המקורי, ומסקנות מעשיות לקהלים שונים בשוק הנדל"ן.

מלחמת "חרבות ברזל" הביאה איתה לא רק שינויים בחיי היומיום שלנו, אלא גם שאלות חדשות על שוק הדיור. האם דירות עם ממ"ד באמת נמכרות בפרמיה גבוהה יותר? האם יש הבדל בין השפעת המלחמה על מחירי הרכישה לעומת שכר הדירה? מחקר חדש של בנק ישראל, שפורסם השבוע, חושף תמונה מורכבת ומפתיעה.

המחקר: נתונים מהשטח

חוקרי בנק ישראל, ד"ר יוסי יכין ואיה טלמון, בחנו את השפעת המלחמה על "הפרמיה לממ"ד" - הפער במחיר בין דירות זהות שהיחיד שמבדיל ביניהן הוא קיומו של ממ"ד. המחקר התבסס על:

  • נתוני עסקאות רכישה מרשות המיסים (ינואר 2023 - דצמבר 2024)
  • מודעות למכירת דירות מהלוחות המקוונים
  • מודעות להשכרת דירות מהפלטפורמות הדיגיטליות

התוצאות המפתיעות

📈 שכר הדירה: עלייה ברורה

בשוק השכירות התמונה הייתה חד-משמעית:

  • הפרמיה לממ"ד עלתה בצורה מובהקת
  • עיקר העלייה החל במאי 2024, לאחר מתקפת הטילים הראשונה מאיראן
  • החל ממאי 2024, הפרמיה הייתה גבוהה ב-3.7%-4.1% לעומת רמתה לפני המלחמה

🏠 מחירי רכישה: התוצאה ההפוכה

בשוק הרכישה הסיפור שונה לחלוטין:

  • הפרמיה לממ"ד ירדה במהלך המלחמה
  • מ-8.1% לפני המלחמה ל-6.2% במהלכה
  • עלייה זמנית נרשמה רק מיד לאחר פרוץ המלחמה, אך זו ירדה במהירות

למה ההבדל הזה קיים?

החוקרים מציעים הסבר מעניין להבדל הדרמטי הזה:

שוק השכירות - תגובה מיידית

  • שוכרי דירות מחפשים פתרון לטווח קצר
  • מוכנים להתפשר על מאפיינים אחרים בתמורה למיגון
  • העסקה היא לתקופה מוגבלת ואפשר לשנות אחר כך

שוק הרכישה - ראייה ארוכת טווח

  • רוכשי דירות חושבים על השקעה לטווח ארוך
  • מביאים בחשבון את האפשרות לשיפור במצב הביטחוני
  • מחיר הדירה משקף את הערך הנוכחי של כל הפרמיות העתידיות

מה קרה אחרי מתקפת איראן?

נקודת מפנה חשובה התרחשה במאי 2024:

  • שיעור התצפיות של עסקאות בדירות עם ממ"ד קפץ מ-56% ל-72%
  • בשכר הדירה: הפרמיה המשיכה לעלות
  • במחירי הרכישה: הפרמיה המשיכה לרדת

בדיקה ראשונית: מלחמת "עם כלביא"

המחקר כלל גם בדיקה ראשונית של השפעת מלחמת "עם כלביא" (יוני 2025):

  • עלייה מסוימת בפרמיה הן במחירי רכישה והן בשכר דירה
  • המובהקות הסטטיסטית עדיין לא ברורה
  • נדרש מעקב נוסף עם נתונים נוספים

המסקנות למשקיעים ולצרכנים

לשוכרי דירות

  • התכוננו לתשלום פרמיה גבוהה יותר על דירות עם ממ"ד
  • הפרמיה צפויה להישאר גבוהה כל עוד המצב הביטחוני לא יתייצב

לרוכשי דירות

  • שוק הרכישה פחות רגיש לשינויים ביטחוניים קצרי מועד
  • חשוב לזכור שמחירי הדירות משקפים ציפיות לטווח ארוך

למשקיעים

  • שוק השכירות מגיב מהר יותר לאירועים ביטחוניים
  • ההבדל בין השוקים יוצר הזדמנויות השקעה מעניינות

המשמעות הרחבה

המחקר הזה מלמד אותנו לא רק על שוק הדיור, אלא על האופן שבו שווקים שונים מגיבים לאירועים גיאו-פוליטיים. הוא מדגיש את החשיבות של הבנת ההבדלים בין השקעות לטווח קצר לארוך, ואת התפקיד של ציפיות בעיצוב מחירי הנכסים.

⚠️ נקודות להעמקה שחסרות במחקר:

1. התעלמות ממגבלות המתודולוגיה

  • המחקר עצמו מצביע על כשלים פוטנציאליים בסיווג הדירות (למשל, הסתמכות על שנת בנייה לזיהוי ממ"ד, היעדר נתון גיל במודעות, הטיות סלקציה) .
  • הירידה בפרמיה במחירי הרכישה עשויה להיות תוצר של הטיה במדגם (למשל, מיעוט עסקאות ללא ממ"ד שהובאו למדגם).

2. פרשנות שטחית מדי למשמעות הכלכלית של ירידת הפרמיה ברכישה

  • המחקר טוען בצדק שמחיר רכישה משקף את הערך הנוכחי של זרם תזרימי שכירות עתידיים, ולכן אם הציבור מצפה לשיפור ביטחוני – הערך הזה יפחת.
  • האם הירידה בפרמיה מצביעה על ירידת אמון בעתיד המדינה/שוק הנדל"ן או דווקא על אדישות בטווח הארוך למיגון?

3. אין אזכור לתרחיש ה"פרמיה הפוכה"

  • כלומר, מצבים בהם דירות ללא ממ"ד דווקא נתפסות כמעדיפות, למשל באזורים יקרים שבהם הקמת ממ"ד גוזלת שטח, או כאשר המלחמה מתמשכת והביקוש לנדל"ן יורד באופן כללי.

4. אין רמז לקריסת התזה השיווקית של "דירה עם ממ"ד שווה יותר"

  • מאחר שבשוק הרכישה הפרמיה ירדה – יש מקום לעורר שאלה נוקבת: האם פרמיית המיגון שווקה ביתר בשנים האחרונות? האם מדובר באשליה צרכנית?

5. הקשר לפוליטיקה, לתכנון עירוני ולביקוש אמיתי לא נידון

  • נדרש לגעת בקצרה בשאלה: האם הירידה בפרמיה היא איתות על רוויה? או על כך שהציבור איבד אמון ביכולת להגן על עצמו?

🧠 נקודות למחשבה:


אף שהשיח הציבורי נוטה לראות בדירות עם ממ"ד נכס יקר יותר, ממצאי המחקר שוברים את התזה המקובלת – במיוחד בשוק הרכישה. הירידה בפרמיה במחיר דירה עשויה להעיד לא רק על אדישות ביטחונית, אלא גם על שינוי תפיסה – ממיגון אישי למיגון עירוני או חוסר אמון במיגון כלל. כלומר, ייתכן שהציבור אינו מעריך עוד את הממ"ד כיתרון כלכלי בהשקעה ארוכת טווח, בפרט כשנוכח המציאות של איום מתמיד ואי-ודאות אסטרטגית.

״האם פרמיית הממ״ד באמת קיימת?״ - המחקר הזה מערער את מה שחשבנו על בטחון ונדל״ן


מקור המחקר: ד"ר יוסי יכין ואיה טלמון, בנק ישראל - חטיבת המחקר, יולי 2025לתגובות ושאלות על המחקר, ניתן לפנות לחטיבת המחקר של בנק ישראל או לעקוב אחר פרסומים נוספים בנושא.


16Jul

מהי מקדמה במס רכוש? מתי ואיך ניתן לקבל אותה? מה תפקידו של שמאי הרכוש בהליך, ומהן חובותיו המקצועיות והשמאיות? הפוסט סוקר לעומק את מנגנון המקדמות במס רכוש, אחריות השמאי לצמצום נזקים, חובת הצעת מקדמה באופן יזום, הדרישה לשחרור שעבוד מבנק במקרי משכנתא – וכולל גם טופס לדוגמה. מדריך חובה לכל שמאי רכוש, ניזוק ובעל מקצוע בתחום נזקי המלחמה.

דרישת מקדמה ממס רכוש: אחריות השמאי והיבטים שמאיים חיוניים


רקע: מהי מקדמה ולמה היא נועדה?

כאשר נכס ניזוק בשל פעולת מלחמה, ירי רקטות או פיגוע, עומדת לבעליו הזכות לקבל פיצוי לפי חוק מס רכוש וקרן פיצויים. אחד הכלים המרכזיים שמסייעים בשלב הראשוני הוא מנגנון המקדמה – תשלום חלקי מתוך הפיצוי העתידי, שנועד לאפשר שיקום מיידי והקטנת נזק והפסד כלכלי.

המקדמה ניתנת רק לאחר הערכת נזק ראשונית של השמאי – ובכפוף למגבלות רגולטוריות וחוזיות – כאשר לשמאי הרכוש תפקיד מקצועי, משפטי ואנושי מכריע. עם זאת, חשוב להבין כי גם לניזוק יש אחריות: עליו לדרוש את המקדמה. רבים מהניזוקים כלל אינם מודעים לזכותם זו, ולכן חלה על השמאי החובה להציע באופן יזום את האפשרות לקבל מקדמה, כדי לאפשר לניזוק לנקוט בפעולות מידיות לצמצום נזקיו ולמניעת החרפתם.

מקובל ששיעור המקדמה יהיה לא פחות ממחצית הערכת הנזק והאומדן הראשוני.


תפקיד השמאי – הרבה מעבר להערכת נזק

• בחינת הנזק בשטח תוך התרשמות ממידת הפגיעה הפיזית והתפקודית של הנכס• הערכת ההשפעה הראשונית והמלצה על גובה מקדמה בהתאם לשיקול דעת מקצועי ומתועד• ייזום פעולות להפחתת והקטנת הנזק: המלצה על תיקון זמני, מניעת החמרה, הכוונה לשוכרי משנה, ושמירה על יציבות תפעולית• הבהרה לניזוק שהמקדמה היא לא רק סעד כספי זמני, אלא אמצעי מהותי לשיקום ערכי, תפקודי ולצמצום הנזקים שלו ושל המדינה


אחריות חוזית, מקצועית ומשפטית

• שמאי רכוש הפועלים מול מס רכוש במסגרת התקשרויות חוזיות מחויבים להחזיק בפוליסת אחריות מקצועית תקפה כתנאי סף למתן השירותים• חלה עליהם החובה לבצע אומדן מוקדם של הנזק, תוך עמידה בלוחות זמנים סבירים ומתועדים, ומתן המלצה מנומקת ומיידית ככל שניתן• כל עיכוב או התרשלות מצד השמאי שעלול לגרום לנזק כלכלי לניזוק וכלפי מס רכוש, ולכן הוא נושא באחריות מקצועית דו-צדדית: כלפי המדינה וכלפי האזרח.


מגבלת השעבוד – מה עושים כשיש משכנתא?

כאשר קיים שעבוד על הנכס (לרוב בצורת משכנתא פעילה), לא ניתן לשחרר כספי פיצויים לניזוק שנכסו משועבד עד אשר תתקבל הסכמת הבנק לשחרור השעבוד. מדובר במגבלה משפטית טכנית אך חיונית, שכן כספי הפיצוי עשויים להיתפס כחלק מהבטוחה של הבנק.

על הניזוק לבצע את הפעולות הבאות:

  • לפנות לבנק ולבקש אישור לשחרור השעבוד ביחס לכספי הפיצויים
  • להעביר את האישור למס רכוש
  • ורק לאחר קבלת האישור, ניתן יהיה לשחרר את המקדמה

לרוב, מדובר בהליך טכני שאינו מורכב, אך חוסר מודעות אליו גורם לעיכובים מיותרים. שמאים צריכים ליידע את הניזוק כבר בתחילת הדרך בדבר הדרישה הזו.



"עברו שבועיים ללא תגובה": השמאים הפרטיים ששכרה המדינה לא עומדים בעומס

16Jul

מבוטחים משלמים פעמיים? בבלוג זה נחשוף תופעה אסורה: גבייה כפולה של השתתפות עצמית בגין נזק מים שנגרם לדירה ולשכנים. נבהיר מדוע מדובר באירוע ביטוחי אחד בלבד, נסביר את מבחן הסיבה הקרובה, ונביא פסקי דין אמיתיים שמגבים אתכם – המבוטחים. תופעה חמורה אך למרבה הצער לא נדירה, שבה חברות ביטוח או נותני שירות מטעמן דורשים מהמבוטח שתי השתתפויות עצמיות בגין אותו אירוע ביטוחי – פעולה אסורה שמנוגדת לעקרונות הבסיסיים של דיני הביטוח. בלוג מקצועי מסודרת שתבהיר את הסוגיה, כולל קריאה לפעולה מצד המבוטחים. גבייה כפולה בביטוח דירה? כך תזהו ותתנגדו לגביית השתתפות עצמית כפולה.

תופעה חמורה אך למרבה הצער לא נדירה, שבה חברות ביטוח או נותני שירות מטעמן דורשים מהמבוטח שתי השתתפויות עצמיות בגין אותו אירוע ביטוחי – פעולה אסורה שמנוגדת לעקרונות הבסיסיים של דיני הביטוח.  בלוג מקצועי מסודרת שתבהיר את הסוגיה, כולל קריאה לפעולה מצד המבוטחים.


❗ גבייה כפולה של השתתפות עצמית: איך לא יתפסו אתכם פעמיים על אותו נזק

מאת: חיים אטקין, שמאי מקרקעין ורכוש, מומחה לתביעות ביטוח

📞 שיחת טלפון שהדליקה נורה אדומה

הבוקר התקשר אליי לקוח נבוך ומודאג. בדירתו אירע נזק מים בצנרת, שגרם לא רק לרטיבות בביתו – אלא גם לחדירת מים לדירות שכנים. חברת הביטוח שלחה קבלן מטעמם שתיקן את התקלה, ובסיום התהליך – גבתה ממנו השתתפות עצמית כפולה:

  1. אחת עבור התיקון אצלו בדירה.
  2. שנייה עבור התיקונים אצל השכנים (נזקי צד ג').

עצרתם לרגע? כי זו גבייה לא חוקית – והיא לצערי לא מקרה בודד.


🧾 עיקרון יסוד: השתתפות עצמית נגבית לפי אירוע, לא לפי נזק

בעולם הביטוח, המונח "השתתפות עצמית" נועד לשקף את חלקו של המבוטח בנזק לפי מקרה ביטוחי אחד. לא משנה אם אותו מקרה גרם:

  • לנזק בדירה שלכם,
  • לנזק למעלית,
  • או לרטיבות בשלוש דירות שכנים בו זמנית.

כל עוד מדובר באותה סיבה קרובה (Proximate Cause) – לדוגמה, פיצוץ בצינור ספציפי – זהו אירוע ביטוחי אחד, ולכן גובים רק השתתפות עצמית אחת.


⚖️ מה אומרת הפסיקה בישראל?

בתי המשפט כבר דנו בתופעות דומות. העיקרון החוזר בפסיקה:

"אין לגבות יותר מהשתתפות עצמית אחת כאשר כל הנזקים נגרמו משרשרת אירועים שמקורה באירוע אחד, גם אם הנזק התפצל למספר נכסים."

אם חברת הביטוח או הספק מטעמם גובים מכם יותר מהשתתפות עצמית אחת, מדובר לכל הפחות בהטעיה חמורה, ועלול להגיע לכדי עשיית עושר ולא במשפט.

בפסק הדין:

ת"ק 21154-10-11 עודד לביא נ' מנורה מבטחים

נקבע כי:

"משמדובר באירוע אחד אשר הביא לנזקים, הן בדירת המבוטח והן בדירות צד ג', הרי שראוי לראות בכך מקרה ביטוח אחד שבגינו נגבית השתתפות עצמית אחת בלבד."

[ניתן לאתר את פסק הדין במאגרים משפטיים כמו נבו או תקדין.]

עקרונות נוספים שנקבעו בפסיקה:

  • ההשתתפות העצמית נגזרת מהמקרה הביטוחי, ולא ממספר הנפגעים (ר' ת"ק 38338-03-17).
  • אין הצדקה לגבות השתתפות עצמית נוספת בגין נזק שנובע מאותו מקור.

💡 למה זה קורה?

  • לפעמים מדובר בבורות מקצועית של נותן השירות.
  • לעיתים – באינטרס כלכלי ברור: להכפיל הכנסות על חשבון חוסר הידיעה של הלקוח.
  • ובמקרים חמורים – פעולה יזומה להטות את המוסכמות הבסיסיות שבין מבטח למבוטח.

🔎 איך תדעו אם גבו מכם פעמיים?

  • עברו על הדוחות והחשבוניות שקיבלתם.
  • בדקו אם יש שתי גביות נפרדות של השתתפות עצמית, או אם אחד מהשכנים התבקש להשתתף אף הוא.
  • אם כן – דרשו פירוט בכתב לסיבת הגבייה השנייה.

🧠 הסיבה הקרובה – המבחן שמאחד את הנזקים לאירוע ביטוחי אחד

אחת מאבני היסוד בדיני ביטוח היא עקרון ה"סיבה הקרובה" (Proximate Cause) – שהוא המבחן המרכזי לקביעת גבולות החבות של המבטח.

הכוונה היא: מהו הגורם הישיר, היעיל והמשמעותי ביותר שיצר את הנזק, ולא האם הנזק התפצל לאחר מכן למקומות שונים או שלבים שונים.

במקרה של נזק מים:

אם פיצוץ בצינור מסוים גרם לחדירת מים לדירת המבוטח, לדירות שכנים, ולמעלית – הרי שהסיבה הקרובה היא אחת: הפיצוץ בצינור.

ולכן, לפי הדין והפסיקה – מדובר באירוע ביטוחי אחד.

גם אם הנזק התפרס גאוגרפית או גרם להוצאות רבות ושונות, האירוע שיצר אותו הוא אחד – ולכן נגבית השתתפות עצמית אחת בלבד.


✅ מה עושים אם גבו מכם פעמיים?

  1. פנו בכתב לחברת הביטוח ובקשו החזר של אחת ההשתתפויות.
  2. צרפו את כל התיעוד – כולל דו"חות, קבלות, תאריכי ביקור ותמונות.
  3. אם חברת הביטוח מסרבת – פנו להמפקח על הביטוח ברשות שוק ההון, או שיקלו פנייה לערכאה משפטית.
  4. מומלץ להיעזר בשמאי או עורך דין מנוסה בתחום תביעות הביטוח.

🛡️ לסיכום: אל תשלמו את מה שאתם לא חייבים

ההשתתפות העצמית נועדה לשמור על איזון הוגן בין מבטח למבוטח – לא להפוך למנגנון לניצול.

מבוטחים רבים אינם מודעים לזכויותיהם, ונופלים קורבן לדרישות שאינן חוקיות.

שורה תחתונה: נזק אחד – השתתפות עצמית אחת. לא יותר.


📣 יש לכם סיפור דומה? שתפו אותנו בתגובות, ונפעל לחשיפה ציבורית של התופעה.



14Jul

"פרי העץ המורעל: כיצד עסקאות ההתחדשות העירונית ניפחו את השוק הישראלי" חוקר את ההשפעות הכלכליות והחברתיות של עסקאות ההתחדשות העירונית בישראל. הפוסט מציג איך התהליכים הללו תרמו לעיוותים בשוק הנדל"ן והשפעתם על מחירי הדיור, תוך ניתוח מעמיק של מדיניות רגולטורית ומקרים בולטים רלוונטיים.

הפרי המורעל שצמח בשוק הישראלי

כשרשות ניירות ערך פרסמה השבוע את עמדתה החדשה לגבי הטיפול החשבונאי בעסקאות התחדשות עירונית, היא חשפה למעשה את אחת הבעיות החמורות ביותר בשוק ההון הישראלי: שנים של ניפוח שיטתי של ערכי נדל"ן ושווי מניות באמצעות תרגילים חשבונאיים מפוקפקים.העמדה החדשה, תחת הכותרת התמימה "הטיפול החשבונאי בעסקאות התחדשות עירונית", חושפת למעשה איך חברות נדל"ן יזמיות יצרו דימוי מכירות ורווחיות שהטעה משקיעים במשך שנים.

האילוזיה הגדולה: "עסקאות קומבינציה"

המתכון לניפוח:

עסקאות ההתחדשות העירונית הפכו למכונת כסף מושלמת - לא בגלל הרווחיות האמיתית, אלא בגלל הגמישות החשבונאית שאפשרה:1. ניפוח ערך הקרקע

  • חברות בחרו מועדי מדידה שהתאימו להן (התקשרות vs. ביצוע)
  • שימוש ב"מדידה בעקיפין" במקום שווי שוק אמיתי
  • הוספת זכויות בניה ללא עדכון התמורה לדיירים = רווח מלאכותי

2. דימוי מכירות מוקדמות

  • הכרה בהכנסות עוד לפני תחילת הבנייה האמיתית
  • רישום רווחים על נכסים שטרם נבנו
  • יצירת "פייפליין" מלאכותי של פרויקטים

3. מניפולציות ברכיב המימון

  • שיטות חישוב שונות יצרו פערי רווחיות עצומים
  • התאמת העיתויים לקוסמטיקה של הדוחות הכספיים
  • הסתרת העלויות האמיתיות של הפרויקטים

הדוגמא המובאת: מדריך לתעתועים

המסמך מביא דוגמא שחושפת את השיטה:

  • קרקע שנאמדה ב-10 מיליון ש"ח במועד ההתקשרות
  • עד מועד הביצוע הערך "קפץ" ל-17 מיליון ש"ח
  • 7 מיליון ש"ח "רווח" מלאכותי ללא השקעה או סיכון אמיתי

זהו המהות של הפרי המורעל - רווחים על הנייר שלא משקפים ביצועים עסקיים אמיתיים.

הקבלנים: אמני הדימוי

מבצעי הקבלנים - תעתועי השיווק השיטתיים:

חברות הנדל"ן לא הסתפקו בתרגילים חשבונאיים. הן יצרו אילוזיה של ביקוש באמצעות:

  • "מכירה מוקדמת" מלאכותית - רישום מכירות לדיירים שלא שילמו כסף אמיתי
  • מניית יחידות לא קיימות - דיווח על מכירות של דירות שטרם קיבלו היתר בנייה
  • הסתרת הסיכונים האמיתיים - אי גילוי מלא של התלות ברישיונות ואישורים
  • ניפוח שווי המלאי - הצגת קרקעות בערכים מנותקים מהמציאות

הפרדיגמה המעוותת:

בעוד שחברה "רגילה" מכרה מוצר ומקבלת כסף, חברות הנדל"ן יצרו מודל שבו:

  1. מקבלים זכויות תמורת התחייבויות עתידיות
  2. מגדילים את ערך הזכויות בתרגילים חשבונאיים
  3. מדווחים על "רווחים" לפני ביצוע משמעותי
  4. מגייסים כסף מהציבור על בסיס התוצאות המנופחות

הקורבנות: המשקיעים הקטנים

החטיפה השקטה:

המשקיעים הקטנים נפלו קורבן לשיטה מתוחכמת של גניבה בעליל:

  • אי הבנת המורכבות - משקיעים לא יכלו להבין את התרגילים החשבונאיים
  • אמון עיוור ברגולטור - הנחה שרשות ניירות ערך מפקחת ביעילות
  • השוואות מטעות - אי יכולת להשוות בין חברות עקב שיטות שונות
  • החלטות על בסיס מידע מוטעה - השקעות שהתבססו על נתונים מעוותים

המחיר האמיתי:

  • מיליארדי שקלים שנלקחו מכיסי הציבור
  • פגיעה באמון בשוק ההון הישראלי
  • יצירת בועה מלאכותית בענף הנדל"ן
  • הפצת מודל עסקי רעיל לענפים אחרים

הכשל הרגולטורי: היכן הייתה הרשות?

השינה הגדולה:

רשות ניירות ערך, שתפקידה להגן על המשקיעים, ישנה בתפקיד במשך שנים:

  • איחור דרמטי - הבעיה הייתה ידועה ומתועדת שנים
  • חוסר יזמה - המתנה עד שהבעיות התגלגלו
  • פיקוח רפוי - מתן חופש פעולה מוחלט לחברות לפרש כרצונן
  • העדפת התעשייה - שמירה על אינטרסים כלכליים על פני הגנת הציבור

העמדה החדשה: יותר מדי מעט, יותר מדי מאוחר:

גם עכשיו, הרשות מנסה "לרכך" את הבעיה:

  • מציגה את השינוי כ"שינוי מדיניות" ולא כתיקון הונאה
  • נותנת זמן התארגנות עד 2025 (!)
  • מבהירה שלא מדובר ב"טעות" אלא ב"שונות פרשנית"

זוהי גרסה מוקשחת של "הכל כשר בדיעבד".

הפתרון הלא קיים: הטיית התמריצים

הבעיה המבנית:

העמדה החדשה מטפלת בסימטומים, לא במחלה:

  • עדיין אין עונש רטרואקטיבי למי שהטעה משקיעים
  • עדיין אין פיצוי למשקיעים שנפגעו
  • עדיין אין שינוי בתמריצים של הנהלות החברות
  • עדיין אין חקיקה שמונעת תרגילים דומים בעתיד

היום שאחרי:

מה מונע מחברות ליצור תרגילים חדשים בתחומים אחרים?

  • קרנות נדל"ן עם מודלים דומים
  • חברות טכנולוגיה עם הכרה מוקדמת בהכנסות
  • חברות אנרגיה עם פרויקטים ארוכי טווח

הלקח האמיתי: השוק הישראלי כשדה מוקשים

המסקנה הקשה:

עסקאות ההתחדשות העירונית הוכיחו שהשוק הישראלי הוא שדה מוקשים למשקיע הקטן:

  1. הרגולטור אינו מגן - פועל רק בדיעבד ובעדינות
  2. החברות מנצלות כל חור - חוסר בהירות הופך להזדמנות לתמרון
  3. המשקיעים המוסדיים שותקים - לא מפעילים לחץ לשקיפות
  4. התקשורת הכלכלית נכשלת - לא חושפת את התרגילים בזמן

ההמלצה היחידה:

ספקנות קיצונית - כל דוח כספי צריך להיבחן כמסמך חשוד עד שיוכח אחרת.

סיכום: הפרי ממשיך לצמוח

עמדת הסגל החדשה היא לא פתרון - היא הודאה בכישלון. הודאה שהמערכת נתנה לחברות לרמות את הציבור במשך שנים, והיא עדיין נותנת להן זמן להתארגן לקראת התיקון.

הפרי המורעל ממשיך לצמוח כי השורש לא נעקר. כל עוד התמריצים לא ישתנו, כל עוד הענישה לא תהיה מרתיעה, וכל עוד הרגולטור יעדיף נוחות על פני הגנה - נמשיך לראות תרגילים דומים.

המסר למשקיע הקטן ברור: אל תסמכו על איש. בשוק הישראלי, אתם לבד.


"כאשר הרגולטור ישן, הגנבים פורצים. כאשר הרגולטור מתעורר, הגנבים כבר עברו לבית הבא."

עמדת סגל חשבונאית מספר :11-6 הטיפול החשבונאי בעסקאות התחדשות עירונית


13Jul

הארכת ההקלה ביחס המינוף: אות אזהרה מהדהד על מצב הבנקים בישראל. בנק ישראל האריך את ההקלה ברגולציית יחס המינוף – החלטה שמעידה על שבריריות עמוקה במערכת הבנקאות. ניתוח מעמיק של משמעות המהלך, הסיכונים הנובעים ממנו, והקשר הישיר לבועת הנדל"ן בישראל.


🧮 הארכת ההקלה ביחס המינוף – סדק נוסף בחומת היציבות הפיננסית

הפיקוח על הבנקים פרסם היום טיוטה להערות הציבור בנושא יחס מינוף - הארכת הקלה.

10 ביולי 2025 – בנק ישראל פרסם הבוקר תיקון להוראת נב"ת 218, העוסקת ביחס המינוף המינימלי של תאגידים בנקאיים. בניגוד לרוח הרגולציה העולמית המחמירה, ההוראה מאריכה בשנה נוספת את ההקלה הזמנית שניתנה לבנקים בשיעורי יחס המינוף.מאחורי ההודעה ה"טכנית" הזו מסתתרת הודאה שקטה במצוקת עומק של המערכת הבנקאית – מצוקה שמקורה בצבירת מינוף אדירה, בעיקר בתחום הנדל"ן, ובחשש ממשבר אשראי מתגלגל.


⚖️ מהו יחס המינוף ומדוע הוא חשוב?

יחס המינוף (Leverage Ratio) הוא אחד הכלים הפיקוחיים החשובים ביותר להגנה מפני מינוף מוסדי עודף. מדובר במדד פשוט, שאינו מבוסס על שקלול סיכונים, ונוסחתו:

יחס זה נועד לשמש כרשת ביטחון למקרים בהם שיטות שקלול הסיכון הקלאסיות (לפי תקני בזל) אינן משקפות את הסיכונים האמיתיים. הוא בוחן את האיתנות הפיננסית של הבנק באופן גולמי, "נטו מול ברוטו", בלי טריקים חשבונאיים.


🛑 מה שינה בנק ישראל?

בהוראה שפורסמה, נקבע כי:

  • שיעור המינוף המזערי יוותר על 5% (במקום 5.5%-4.5% ברגולציה הרגילה),
  • הארכה נוספת ניתנה עד 30 ביוני 2026 – כלומר, עוד שנה של "הקלות".
  • בנק יוכל לשמור על חלוקת דיבידנדים, גם אם יחס המינוף אינו עומד ביעד הסופי ל־2027 – בכפוף לאישור תוכנית הון.

📉 המשמעות בפועל: תמרור אזהרה כפול

  1. הבנקים מתקשים לעמוד ביחס המינוף הרגולטורי, למרות שנה חלפה מאז ההחמרה האחרונה. המשמעות: ההון העצמי נשחק, או לחילופין, החשיפה הכוללת (בעיקר לאשראי מסוכן) התנפחה.
  2. המשקיעים, לקוחות הבנקים, והציבור הרחב צריכים להבין: אם המפקח נאלץ להקל שוב – כנראה שהמצב בשטח גרוע יותר ממה שמדווח רשמית.

🧱 הקשר הישיר לבועת הנדל"ן

בישראל, למעלה מ־60% מהאשראי הבנקאי מופנה לנדל"ן – בין אם במשכנתאות, אשראי לקבלנים או הלוואות לרכישת קרקעות. כאשר מחירי הנדל"ן מנופחים, שווי הביטחונות נופל מיידית במקרה של תיקון חד, והבנקים עלולים להישאר עם חשיפה לא מגודרת.הארכת ההקלה משרתת אפוא את האינטרס הקיומי של הבנקים – להמשיך להעמיד אשראי נדל"ני למרות עלייה דרמטית בסיכון, ולדחות את יום ההתמודדות עם שווי אמיתי של התיק.


🔄 דחייה מסוכנת – לא ריפוי

מדובר כאן לא ב"מדיניות מוניטרית זהירה", אלא באסטרטגיית דחיית כאב. כמו חולה שלוקח משככי כאבים במקום לטפל בגידול עצמו – כך גם מערכת הבנקאות, בעידוד הרגולטור, ממשיכה לתחזק מינוף, להציג רווחים מדומים, ולחלק דיבידנדים.והציבור? הוא נותר חשוף:

  • לפגיעה ביציבות הבנקים,
  • לקריסת ערך החסכונות,
  • ולסיכון ממשי של הקפאת כספים במקרה של משבר.

📌 שורה תחתונה: אות אזהרה ברור

הארכת ההקלה היא סמן מובהק לכך שהמערכת אינה מוכנה עדיין להתמודד עם המציאות הכלכלית האמיתית. הבנקים ממשיכים לפעול על בלון של אשראי, תוך תקווה ש"הגל יעבור". אולם כפי שראינו במשברים קודמים – כשבועה מתפוצצת, הזמן שקנינו בדחיות רק מגדיל את עוצמת ההתפוצצות.


✍️ הצעה לרגולטור (ולציבור):

  • לפרסם יחס מינוף בפועל של כל בנק – באותו מעמד פומבי של יחס הון.
  • לחייב את הבנקים לנמק במפורש כיצד הם מתכוונים לעמוד בדרישות 2026.
  • לעצור חלוקות דיבידנד בבנקים שמבקשים הקלות חוזרות.


בזמן שרשות ניירות ערך "מתעוררת" לטפל בניפוח מניות בנדל"ן, בנק ישראל ממשיך לישון בתפקיד. השבוע הוארכו שוב ההקלות ביחסי המינוף הבנקאי עד יוני 2027 - הודאה מביכה שהמערכת הבנקאית הישראלית עדיין ממונפת מעבר ליכולתה.כשבנק ישראל מאריך "הוראת שעה" מ-2015 בפעם הרביעית, זה לא עוד עדכון טכני - זה אזהרה אדומה. הבנקים לא מצליחים לעמוד בתקני הבטיחות הבינלאומיים, ובמקום לאלץ אותם לצמצם סיכונים, הרגולטור פשוט מוריד את הרף.

התוצאה: מערכת פיננסית שבנויה על קלפים, שבה המינוף הגבוה נשמר באמצעות תרגילים רגולטוריים במקום חוזק אמיתי. כשהסערה הבאה תגיע, נגלה מה קורה כשהקלעים נופלים.


המינוף הבנקאי הישראלי: פצצת זמן במערכת הפיננסית

הודאה במחדל: כשההקלה הופכת לקבע

ביום 10 ביולי 2025 פרסם בנק ישראל חוזר שעל פניו נראה כעדכון טכני שגרתי. אך מתחת לפני השטח מסתתרת הודאה מביכה ומדאיגה: המערכת הבנקאית הישראלית עדיין אינה מסוגלת לעמוד בתקני הבטיחות הבינלאומיים, ולכן בנק ישראל נאלץ להאריך שוב את ההקלות ביחסי המינוף - עד יוני 2027.זוהי ההארכה הרביעית של "הוראת שעה" שהחלה בשנת 2015. עשר שנים של "הוראת שעה" - זה כבר לא חירום, זה מדיניות.

פיענוח הקוד: מה באמת אומר החוזר

המספרים שמספרים הכל:

  • יחס מינוף מינימלי לבנקים רגילים: 4.5% במקום 5% הנדרש בינלאומית
  • לבנקים הגדולים: 5.5% במקום 6%
  • משמעות המספרים: הבנקים הישראליים רשאים להיות ממונפים יותר מהתקן הבינלאומי

התרגום לשפה ברורה:

כאשר יחס המינוף הוא 4.5%, המשמעות היא שעל כל שקל הון עצמי, הבנק יכול להלוות 22.2 שקל. בתקן הבינלאומי של 5%, הבנק יכול להלוות "רק" 20 שקל לכל שקל הון עצמי.

ההבדל הזה של 2.2 שקל נוסף לכל שקל הון הוא המקום שבו מסתתר הסיכון המערכתי.

היסטוריה של כישלון: מ-2015 עד היום

הכרונולוגיה המדאיגה:

  • אפריל 2015: "הוראת שעה" ראשונה - תיקון זמני לאחר משבר 2008
  • מרץ 2020: הארכה ראשונה - נימוק: משבר הקורונה
  • אפריל 2022: הארכה שנייה - נימוק: "התאמות באזל"
  • דצמבר 2023: הארכה שלישית - נימוק: "עדכונים טכניים"
  • יולי 2025: הארכה רביעית - נימוק: "בחינת יחסי ההון"

התבנית הברורה:

בכל פעם יש נימוק "טכני" חדש, אבל התוצאה זהה - הבנקים לא מצליחים לעמוד בתקנים הבינלאומיים.

הנימוקים הרשמיים מול המציאות

מה אומר בנק ישראל:

"הפיקוח על הבנקים בוחן את יחסי ההון במסגרת עדכון הוראת נב"ת מס' 201... ובהתאם גם את שיעורי יחס המינוף ותמהילם במסגרת תיקון הוראת ניהול בנקאי תקין מס' 218"

התרגום לעברית פשוטה:

"אנחנו עדיין לא יודעים איך לגרום לבנקים לעמוד בתקנים, אז נמשיך לתת להם הקלות."

הפטור המחשיד:

החוזר מציין במפורש שהוא לא פורסם עם דוח השפעה כנדרש בחוק עקרונות האסדרה. הנימוק? "מדובר בהמשך מתן הקלה קצובה בזמן בהוראה קיימת".זהו בדיוק הבעיה - מה שהתחיל כהקלה זמנית הפך לסטנדרט קבוע ללא בחינה ציבורית.

הסיכון המוסתר: מה קורה כשהקלעים נופלים?

מינוף גבוה = רגישות קיצונית:

כאשר בנק ממונף ברמה של 22:1 במקום 20:1, כל ירידה של 4.5% בערך הנכסים מוחקת את כל ההון העצמי. בתקן הרגיל, הבנק יכול לספוג ירידה של 5%.

דוגמא מספרית מפחידה:

בנק עם 100 מיליארד ש"ח נכסים:

  • ברמת מינוף 4.5%: הון עצמי של 4.5 מיליארד ש"ח
  • ירידה של 5% בנכסים: הפסד של 5 מיליארד ש"ח = פשיטת רגל
  • בתקן רגיל (5%): הון עצמי של 5 מיליארד ש"ח = הישרדות

המשמעות המערכתית:

כאשר כל הבנקים הגדולים בישראל פועלים ברמת מינוף גבוהה יותר, כל זעזוע כלכלי הופך למסוכן פי כמה.

הכשל הרגולטורי: בנק ישראל כשותף למינוף מסוכן

האירוניה המרה:

בזמן שרשות ניירות ערך מתעוררת לטפל בניפוח מניות בחברות נדל"ן, בנק ישראל מאפשר ומעודד ניפוח במערכת הבנקאית.

השוואה מעוררת דאגה:

  • רשות ניירות ערך: מחמירה על תרגילים חשבונאיים בנדל"ן
  • בנק ישראל: מקל על תקני בטיחות במערכת הבנקאית

איזה מהם יותר מסוכן למשק?

הכשל הבסיסי:

בנק ישראל אמור להיות השומר על יציבות המערכת הפיננסית, אך הוא הופך למאפשר של לקיחת סיכונים מוגזמת.

ההשוואה הבינלאומית: ישראל כחריג מסוכן

המצב בעולם:

  • ארה"ב: יחס מינוף של 5% למערכת הבנקאית
  • האיחוד האירופי: יחס מינוף של 3% (מחמיר יותר!)
  • שוויץ: יחס מינוף של עד 10% לבנקים מערכתיים
  • ישראל: 4.5%-5.5% עם הקלות מתמשכות

הכיוון הלא נכון:

בזמן שהעולם לומד מהמשבר של 2008 ומחמיר תקנים, ישראל הולכת בכיוון ההפוך.

התמריצים הפרוורטיים: למה הבנקים לא משתפרים?

הלולאה המסוכנת:

  1. בנקים יודעים שבנק ישראל יאריך הקלות
  2. אין תמריץ לצמצם מינוף או לחזק הון
  3. הרווחיות גבוהה דווקא בגלל המינוף הגבוה
  4. בנק ישראל נכנע ללחץ ומאריך שוב

התוצאה:

מערכת שמתגמלת לקיחת סיכונים במקום זהירות.

המחיר הציבורי: מי ישלם בסוף?

כשהמערכת תקרוס:

  1. ציבור המפקידים - אבדן כספי פנסיה וחסכונות
  2. קרן הפיצויים - מימון ציבורי של בנקים כושלים
  3. המשק כולו - משבר אשראי ומיתון כלכלי
  4. דורות הבאים - חוב ציבורי עתק לחילוץ המערכת

העלות הנסתרת:

הרווחים הגבוהים של הבנקים היום באים על חשבון הסיכון הציבורי מחר.

האלטרנטיבה המדכאת: מה צריך היה לקרות?

מה צריך היה לעשות:

  1. אכיפת תקנים בינלאומיים ללא פשרות
  2. הגדלת הון עצמי בהדרגה אך בלוח זמנים נוקשה
  3. קנסות כבדים לבנקים שלא עומדים ביעדים
  4. שקיפות מלאה ודיווח ציבורי על רמות המינוף

מה קורה במקום זאת:

ויתור רגולטורי מתמשך שהופך את הסיכון לקבוע.

הסימנים המדאיגים: מה עוד מסתתר?

השאלות הלא נשאלות:

  • למה בדיוק הבנקים לא יכולים לעמוד בתקנים?
  • מה הרמת המינוף האמיתית של כל בנק בנפרד?
  • איזה סיכונים נוספים מוסתרים בספרי הבנקים?
  • מה התסריט הגרוע ביותר שבנק ישראל לוקח בחשבון?

הסודיות החשודה:

בנק ישראל לא חושף פרטים ספציפיים על מצב הבנקים השונים, מה שמונע מהציבור להבין את עומק הבעיה.

התקווה האחרונה: נתיבים ליציאה מהמשבר

מה הציבור יכול לעשות:

  1. לחץ על שקיפות - דרישה לפרסום נתונים מפורטים
  2. מעקב אחר ההחלטות - ביקורת על כל הארכת הקלה
  3. לחץ פוליטי - דרישה מהכנסת להתערב
  4. פיזור סיכונים אישי - הימנעות מריכוז יתר בבנקים ישראליים

מה שחייב לקרות:

  1. לוח זמנים נוקשה לעמידה בתקנים - ללא הארכות נוספות
  2. קנסות מרתיעים לבנקים שלא עומדים ביעדים
  3. שקיפות מלאה בנתוני המינוף של כל בנק
  4. הכנה לתסריט כישלון - תוכניות חילוץ מוכנות מראש

המסקנה הקשה: המערכת בסכנה

הארכת ההקלות ביחסי המינוף אינה סתם החלטה טכנית - היא הודאה שהמערכת הבנקאית הישראלית נמצאת בסכנה אמיתית.

בעוד רשות ניירות ערך מטפלת בניפוח במגזר הנדל"ן, בנק ישראל מאפשר ומעודד ניפוח במערכת הקריטית ביותר למשק. כאשר הפיקוח על הבנקים הופך לשותף ללקיחת סיכונים במקום למונע אותם, הדרך למשבר מערכתי הופכת קצרה במיוחד.

השאלה אינה אם יהיה משבר, אלא מתי ובאיזה עוצמה.הציבור הישראלי זכאי לדעת את האמת על מצב המערכת הבנקאית. מדיניות ההקלות המתמשכת של בנק ישראל אינה פתרון - היא דחיית הבעיה עד שתהפוך לבלתי פתירה.


"כאשר הרגולטור הופך לשותף במקום למפקח, המערכת הופכת ממוסדרת לפרועה. וכאשר המערכת הפרועה היא הבנקאית - כולנו נמצאים בסכנה."

12Jul

האם השוק הישראלי נמצא בבועת נדל"ן חסרת תקדים? בהשראת הסרט "מכונת הכסף", ניתוח מעמיק של הסימנים המטרידים: פערים עצומים בין מחירי הדירות לשווי האמיתי, מינוף פרוע ואינדיקטורים שמעידים על קריסה קרבה – ומה ניתן לעשות כדי להגן על עצמכם. OK, יש בועה: מה אפשר ללמוד מ”מכונת הכסף” על בועת הנדל”ן בישראל?


OK, There’s A Bubble: כשהאסימון נופל – אז והיום בישראל

🎬 הרגע הבלתי נשכח מ"מכונת הכסף"

בסרט "מכונת הכסף" (The Big Short), שמבוסס על הסיפור האמיתי של משבר הסאב-פריים בארה”ב, יש רגע מכונן: מארק באום (סטיב קארל) נוסע לפלורידה לבדוק מה קורה בשטח בשיא הבועה. הוא משוחח עם חשפנית שמספרת לו בגאווה שהיא רכשה חמישה בתים – כולם במינוף, בלי יכולת החזר סבירה, מתוך אמונה שהמחירים רק ימשיכו לעלות.זהו הרגע שבו הוא מבין שהמערכת הפיננסית איבדה כל קשר למציאות. לא הייתה כאן שאלה של אם תהיה קריסה, אלא רק מתי.

🔎 מהות הבועה – אז והיום

אותו דפוס מהדהד היום בישראל:

  • מחירים מנותקים מהפונדמנטליים – שווי הנכסים כפול מהערך הכלכלי האמיתי, כשהתשואות הממוצעות מהשכרה (כ-2.5%) נמוכות בהרבה מהריביות על המשכנתאות (5%-6% ומעלה).
  • מינוף פרוע – משקיעים ובעלי דירות מרובות מחזיקים נכסים עם הון עצמי נמוך ותלות מוחלטת בהמשך עליית מחירים כדי לשרת את ההתחייבויות.
  • אשליית ביקושים – רבים טוענים שגידול טבעי באוכלוסייה מסביר את מחירי השיא, אך בפועל אין מחסור בדירות: לפי הלמ”ס יש כיום 67,000 דירות לא מכורות, כ-200,000 דירות בבנייה פעילה ועוד מאות אלפי מ"ר של משרדים ריקים.

📉 הדמיון המסוכן לשוק הסאב-פריים

במשבר 2008, מנגנון ההלוואות נשען על ההנחה שמחירי הבתים תמיד יעלו – לכן הבנקים חילקו משכנתאות סאב-פריים גם ללווים בלי כושר החזר. כשהמכירה נעצרה לרגע, המגדל התמוטט. בישראל כיום, להבדיל, המינוף ניתן על מחירים כפולים מהערך הפונדמנטלי – מה שמעיד על עומק הסיכון, במיוחד כאשר תזרים המשכנתאות תלוי באופן קריטי בהמשך עליות מחירים.

📊 אינדיקטורים נוספים לבועה בשוק המקומי

  • פער בין מחיר לשווי פונדמנטלי – עדות לכך שהשוק נשען על ציפיות, לא על כלכלה אמיתית.
  • עלייה דרמטית בזמן הספיגה – נכון לנתוני יוני 2025, זמן הספיגה הממוצע הגיע ל-27.9 חודשים, רמה גבוהה היסטורית שמצביעה על גידול בהיצע ללא ביקוש אמיתי.
  • קיפאון בשוק היד השנייה – ירידה מובהקת במספר העסקאות, בעיקר בדירות משפרי דיור שנדרשים למכור כדי לרכוש.

💡 מה ניתן לעשות? צעדים מעשיים למשקיעים ואזרחים

✔️ הפחתת חשיפה לנדל”ן ממונף – לבחון מכירת דירות שנרכשו בעיקר לצורכי השקעה, במיוחד אם ההחזקה בהן יוצרת תזרים שלילי או תלויה בהמשך עליית מחירים.

✔️ הגנה פיננסית – מי שמבין שהשוק במצב קיצוני יכול לשקול אסטרטגיות גידור דרך מכשירים פיננסיים (אם כי ההיצע בישראל מוגבל) או פיזור השקעות לנכסים שנהנים מירידות מחירים.

✔️ פיזור גיאוגרפי – חיפוש השקעות באזורים יציבים בחו"ל (למשל ביוון או פורטוגל) בהם מחירי הנדל”ן הגיוניים יותר ותואמים את שכר הדירה המתקבל.

✔️ היערכות נזילות – לוודא שחלק מההון זמין בנזילות גבוהה, כדי להימנע ממכירה במחירי הפסד כשיגיע מועד ההיפוך בשוק.

🛑 סיכום: כמו במפולת 2008 – ההבנה בזמן מצילה

הרגע של סטיב קארל ב"מכונת הכסף", שבו נופל האסימון, מלמד לקח אוניברסלי: כששוק מסתחרר סביב ציפיות לא רציונליות, אסור להסתנוור מהחגיגה – חייבים לעצור ולבדוק את הפונדמנטליים.המשק הישראלי נמצא היום במצב שלא שונה בהרבה, וההיסטוריה מלמדת: בועות לא מתפוצצות לאט – הן קורסות בבת אחת.📌 אל תעצום עיניים – זה הזמן לחשב מסלול מחדש.



“משקיעי הצעצוע” והרקדנית: אותו דפוס התמכרות לסיכון

הרקדנית בסרט “מכונת הכסף”, שרכשה חמישה בתים בלי יכולת החזר, מגלמת בצורה חדה את תופעת “משקיעי הצעצוע” – אנשים שחושבים שהם גאונים פיננסיים רק כי השוק עולה, אך בפועל פועלים בלי הבנה או מודעות לסיכונים. בישראל בעשור האחרון נוצר גל דומה: ציבור רחב, כולל אנשים ללא רקע פיננסי, נמשך לרכוש דירות במינוף קיצוני מתוך תחושת פספוס ופחד להישאר מאחור (FOMO), כשהם סבורים שהמחירים ימשיכו לעלות לנצח. בדיוק כמו הרקדנית, הם מסתמכים על תחושת אופוריה ומספרים אחד לשני סיפורים על רווחים עתידיים – בזמן שהמציאות הכלכלית מצביעה על אי-סבירות מוחלטת.

11Jul

האלכימיה של שווי: כך יצרו חברות ההתחדשות העירונית זהב מהבטחות. עמדת סגל חדשה של רשות ניירות ערך סוגרת את הדלת לחשבונאות הפנטזיה של חברות ההתחדשות העירונית. לא עוד הכרה בקרקע בלי היתר, לא עוד ניפוח מניות על סמך הבטחות. כך מסתיים עידן האלכימיה של שוק הנדל"ן הציבורי.

🧪 האלכימיה של השווי -נגמרו הימים של "צבר פרויקטים" מבוסס על דמיון.

האלכימיה של השווי: כך יצרו חברות ההתחדשות העירונית זהב מהבטחות

כך יצרו חברות ההתחדשות העירונית זהב מהבטחות


🪙 המתכון ליצירת ערך יש מאין

בימי הביניים ניסו האלכימאים להפוך עופרת לזהב.

בישראל של העשור האחרון, חברות נדל"ן מצאו נוסחה פשוטה יותר:

חתימה לא מחייבת של כמה דיירים + תוכנית לא מאושרת + תקן חשבונאות גמיש =

📈 קרקע רשומה במאזן

📈 הון עצמי מנופח

📈 שווי מניה בעלייה

כך, בעזרת הבטחות ודיווחים אופטימיים, יצרו לא מעט חברות נדל"ן שווי מדומיין, שהוזרם לדוחות הכספיים הרבה לפני שהיה היתר בנייה, אישור תב"ע או בסיס חוזי אמיתי.


🔍 רשות ניירות ערך עוצרת את הקסם

עמדת סגל 11-6, שפורסמה ביום 7.7.2025,  היא לא שינוי טכני –

היא מהפכה רגולטורית שנועדה לסיים עידן של חשבונאות פנטזיונרית.

עיקרי ההנחיה:

✅ אין יותר הכרה בקרקע על סמך חתימות בלבד

✅ הקרקע תוכר רק עם היתר בנייה או לאחר הריסה מלאה – וללא תנאים מתלים

✅ שווי הקרקע ימדד רק במועד ההכרה, ולא בדיעבד

✅ עלויות תכנון ורישוי יירשמו כנכס רק אם יש בסיס ממשי לבשלות

✅ ההתחייבות לשכר דירה לדיירים – תירשם כהתחייבות פיננסית בשווי הוגן

✅ פירוט ברור בין הכנסות משירותי בנייה לבין מכירת דירות חדשות

✅ רכיב המימון ייקבע מראש – בלי עדכונים בדיעבד לפי לוחות זמנים משתנים


💣 חיסול שיטת "הקרקע האופטית"

העמדה מסירה את האפשרות לרשום נכסים לא בשלים על בסיס הנחות או ציפיות:

  • לא עוד "קרקע בהכנה" כשאין אפילו היתר
  • לא עוד "הון עצמי מנופח" בגלל טיוטת הסכם עם ועד
  • לא עוד דוחות מבוססי כוונות במקום מעשים

במילים פשוטות: רשות ני"ע מנתקת את הקשר בין דמיון לבין שווי מאזני.


📉 הפגיעה והאפקטים

  • חברות שהשתמשו בפרקטיקה הזו צפויות להציג ירידות חדות בהון העצמי וברווח.
  • ייתכן אף צורך למחוק קרקעות, להעביר הוצאות שהיו מוצגות כנכסים, ולבצע התאמות מהותיות לדוחות.
  • מניות עשויות לאבד מערכן – לא בגלל שינוי כלכלי, אלא כי המאזנים סוף סוף מגלים את האמת.

🧱 ומה לגבי מי שלא שיחק את המשחק?

  • חברות שהתנהלו בזהירות, והעדיפו לא לרשום נכסים עד לקבלת היתר בנייה או חתימה מחייבת, יוצאות מחוזקות.
  • הדוחות שלהן ייראו מעתה אמינים יותר, שמרניים יותר – ומעוררי אמון.
  • מולן, המתחרות ייראו לפתע מנופחות, לא עקביות ואולי אפילו מטעות.

🧠 לסיכום – האלכימיה מתה, החשבונאות חיה

רשות ניירות ערך שולחת מסר ברור:

שווי לא נוצר מחתימות אלא מהיתרי בנייה.

הון עצמי לא מבוסס על הבטחות אלא על נכסים ברי מימוש.

אין יותר זהב מניירות – רק מאזנים שמספרים את האמת.


🧷 האשטאגים מומלצים:

#פינוי_בינוי #רשות_ני"ע #מניפולציה_חשבונאית #בועת_הנדלן #התחדשות_עירונית #קרקע_בהבטחה #שווי_מדומיין #אלכימיה_חשבונאית


מבוסס על עמדת סגל 11-6 של רשות ניירות ערך (יולי 2025)

🎈 איך פרקטיקת ההכרה המוקדמת נוצלה לניפוח מניות

🧮 מה הייתה השיטה?

  1. חתמת עם דיירים (אפילו רק חלקית) –
  2. רשמת את הקרקע במאזן לפי שווי "הוגן" (שהוא בפועל לפעמים שווי עתידי תיאורטי) –
  3. הצגת "נכס" ו"הון עצמי" שגדלו באופן מלאכותי, למרות שאין עדיין פרויקט ממשי.
  4. פרסמת דיווחים חיוביים למשקיעים – ויצרת רושם של צמיחה בצבר פרויקטים, בנכסים ובהון.

💹 מה הייתה ההשפעה על המניה?

  • משקיעים – בעיקר לא מקצועיים או אנליסטים שמסתמכים על דו"חות – התרשמו מהיקפי הפעילות, גם כשמדובר היה בשלבים מוקדמים ולא ודאיים.
  • מחיר המניה טיפס, לפעמים באופן מנותק מהמציאות התכנונית או הפיננסית.
  • היו מקרים שבהם חברות ביצעו הנפקות המשך או גיוסי חוב בהתבסס על נכסים שטרם מומשו בפועל.

🔎 עמדת הסגל – חיסול השיטה

  • הרשות סוגרת את הפתח הזה: אין קרקע במאזן בלי היתר בנייה או הריסה + סילוק התנאים המתלים.
  • גם עלויות תכנון לא יוכרו כנכס אלא אם יש חתימה מוסמכת מול נציגות.
  • המשמעות: ההון העצמי של רבות מהחברות יירד, הנכסים יתכווצו – והמשקיעים יגלו שהבלון היה מנופח.

🚨 זהו בפועל מהלך למניעת ניפוח מניות

  • אין יותר "צבר פרויקטים" מדומיין שמבוסס על חוזים רופפים.
  • אין יותר הכנסות תיאורטיות או נכסים לא בשלים.
  • ויש כוונה מוצהרת של הרשות להרחיב את זה גם לסקטורים נוספים.

🧠 מסקנה:

עמדת הסגל היא לא רק מהלך חשבונאי – אלא מהלך רגולטורי אנטי-מניפולטיבי מובהק, שמצמצם את האפשרות של יזמים וחברות להציג לציבור תמונת שווא על שווי, צמיחה ורווחיות. בכך היא שומרת על המשקיעים ומקטינה את הסיכון לפיצוץ בועות בשוק ההון.אם תרצה, אפשר לנסח פוסט מקצועי קצר או בלוג תחת הכותרת:

ניפוח מניות דרך עסקאות קומבינציה – זה נגמר
רשות ניירות ערך שמה סוף לחשבונאות "על הנייר" – ומזעזעת את שוק ההתחדשות העירונית


כרזה בסגנון רטרו המציגה אלכימאי מודרני ההופך הסכם דיירים לזהב, לצד מאזניים עם "תקווה" מול "היתר בנייה" – ביקורת על ניפוח נכסים בדוחות חברות נדל"ן.

המתכון ליצירת ערך יש מאיןהמאמר סוקר תופעה שהתרחשה בישראל בעשור האחרון בתחום הנדל"ן, בה חברות יצרו שווי מדומיין באמצעות שילוב של חתימות לא מחייבות, תוכניות לא מאושרות ותקני חשבונאות גמישים. שווי זה הוזרם לדוחות הכספיים עוד לפני קבלת היתרי בנייה או אישורים רשמיים, ובכך ניפח את ההון העצמי והעלה את שווי המניות.

בימי הביניים ניסו האלכימאים להפוך עופרת לזהב. בישראל של העשור האחרון, חברות נדל"ן מצאו נוסחה פשוטה יותר:


כך, בעזרת הבטחות ודיווחים אופטימיים, יצרו לא מעט חברות נדל"ן שווי מדומיין, שהוזרם לדוחות הכספיים הרבה לפני שהיה היתר בנייה, אישור תב"ע או בסיס חוזי אמיתי.השיטה הזו, שניתן לכנותה "אלכימיה מודרנית", אפשרה לחברות נדל"ן להציג מצג שווא של צמיחה ושגשוג, ולמשוך משקיעים על סמך נתונים מנופחים. התוצאה הייתה יצירת בועה נדל"נית, שעלולה להתפוצץ ולגרום נזק כלכלי רב

יש צורך בשינוי תרבותי. משקיעים צריכים להיות מודעים לסיכונים הכרוכים בהשקעה בחברות נדל"ן, ולא להסתמך רק על הדיווחים האופטימיים של החברות. יש לבחון את הנתונים לעומק, ולבדוק את מצב הפרויקטים בשטח


האלכימיה המודרנית של חברות הנדל"ן עלולה להסתיים במפח נפש. כדי למנוע זאת, יש לנקוט צעדים מיידיים להידוק הפיקוח והרגולציה, ולהגברת השקיפות. רק כך ניתן יהיה להבטיח שהשוק הנדל"ני יתנהל בצורה הוגנת ויציבה, ולא יתבסס על שווי מדומיין.




08Jul

גלה כיצד משקיעי הצעצוע הישראליים גילו את סודות המינוף בנדל"ן ויצרו את "מכונת הכסף". ניתוח מעמיק של מבצעי המימון, מבצעי הקבלנים ומלווי המשקיעים. בלוג מקצועי על השקעות נדל"ן, סיכוני מינוף ועתיד השוeקהישראלי. השקעה בנדל"ן בישראל עברה מהפכה דרמטית בשנים האחרונות. משקיעים רגילים גילו את כוחו של המינוף ויצרו "מכונת כסף" באמצעות מבצעי מימון, מבצעי קבלנים ומלווי משקיעים מקצועיים. במדריך זה נחשף את הסודות מאחורי התופעה, נבחן את הסיכונים והזדמנויות, ונלמד כיצד להשקיע בנדל"ן בחכמה בשוק הישראלי המשתנה.

השקעה בנדל"ן בישראל עברה מהפכה דרמטית בשנים האחרונות. משקיעים רגילים גילו את כוחו של המינוף ויצרו "מכונת כסף" באמצעות מבצעי מימון, מבצעי קבלנים ומלווי משקיעים מקצועיים. במדריך זה נחשף את הסודות מאחורי התופעה, נבחן את הסיכונים והזדמנויות, ונלמד כיצד להשקיע בנדל"ן בחכמה בשוק הישראלי המשתנה.

"המינוף לא רק יצר משקיעים חדשים – הוא גרם לעליית מחירים נוספת, שחיזקה את ההצדקה למינוף גבוה עוד יותר. כך נוצר מעגל קסמים שהזין את עצמו, עד שנוצר נתק בין ערכי הנכסים לבין יכולת ההחזר של השוכרים."

הפתיחה: מהפכה בחדר הישיבות

בשנים האחרונות, חלה מהפכה שקטה בשוק הנדל"ן הישראלי. פתאום, כולם הפכו למשקיעי נדל"ן. האם באמת כולם הפכו למומחים בין לילה? או שמא נחשף להם סוד קסום שהפך את ההשקעה לפשוטה כמו משחק ילדים?התשובה טמונה בגילוי הקסם שמאחורי המילה "מינוף" - והיא שינתה את הכללים לחלוטין.

מהו המינוף הזה ומדוע כולם השתגעו עליו?

המינוף בנדל"ן הוא במהותו השימוש בכסף שאינו שלך כדי לקנות נכס. במקום להשקיע מיליון שקל מכיסך ולקנות דירה אחת, אתה יכול להשקיע 200,000 שקל ולקנות דירה בשווי מיליון - הבנק יממן את השאר.כאשר מחירי הנדל"ן עלו בקצב מסחרר, הם שגילו את הקסם הזה הבינו שהם יכולים להרוויח על כסף שאינו שלהם. אם הדירה תעלה ב-10%, המשקיע שהשקיע רק 20% יראה תשואה של 50% על השקעתו האמיתית.

לידת התופעות החדשות

מבצעי המימון: כשהבנקים הפכו לשותפים

פתאום, הבנקים החלו להציע "מבצעי מימון" מיוחדים למשקיעים. ריביות מועדפות, מימון של עד 75% מערך הנכס, ופעמים אפילו יותר. מה שהיה פעם שמור למשקיעים מקצועיים הפך לזמין לכל מי שיש לו תלוש משכורת.הבנקים הבינו שבעידן של עליית מחירים מתמדת, סיכוני המימון פחתו. אם המשקיע לא יכול לעמוד בתשלומים, הנכס כבר שווה יותר ממה שהלוו עליו.

מבצעי הקבלנים: כשהבנייה נהייתה מוצר צרכני

הקבלנים לא נשארו מאחור. הם החלו לפתח פרויקטים במטרה מוצהרת למכור אותם למשקיעים. "דירות השקעה", "יחידות השכרה", "מבצעי משקיעים" - המינוח החדש שינה את פני הענף.פתאום, לקנות דירה לא הייתה החלטה של פעם בחיים, אלא מוצר השקעה שאפשר לקנות כמו מניות. הקבלנים הבינו שהם יכולים למכור לא רק בית, אלא חלום של עושר.

מלווי המשקיעים: המומחים החדשים

כמו פטריות אחרי הגשם, צצו "מלווי המשקיעים" - יועצים שהתמחו בליווי האנשים הפשוטים בדרכם להפוך למשקיעי נדל"ן. הם הבטיחו להסביר איך לעשות את זה "נכון", איך למנף בצורה "חכמה", ואיך להרוויח מהשוק.חלקם היו מקצועיים אמיתיים, אבל רבים היו פשוט אנשים שגילו את הנוסחה לפני אחרים וחשבו שהם גילו את האבן החכמים.

מכונת הכסף: כיצד זה עבד

התהליך היה פשוט לכאורה:

  1. תמצא נכס "טוב" (בדרך כלל במיקום מבוקש)
  2. תקבל מימון מהבנק (עד 75% מהשווי)
  3. תשכיר את הנכס ותקבל הכנסה חודשית
  4. תחכה שהנכס יעלה בערך
  5. תמכור ברווח או תמנף שוב לקניית נכס נוסף

הנוסחה הזו עבדה כל עוד מחירי הנדל"ן עלו. כולם הרוויחו - הבנקים קיבלו לקוחות חדשים, הקבלנים מכרו יותר, והמשקיעים החדשים חשו שהם גאונים כלכליים.

המינוף השלילי: כשהחלום הופך לסיוט

אחד הנושאים הכי חשובים שמשקיעי הצעצוע החדשים לא הבינו הוא המינוף השלילי. זה קורה כשההכנסה החודשית מהנכס לא מכסה את ההוצאות - המשכנתא, הארנונה, דמי הניהול, הביטוח, התחזוקה ועוד.הנה דוגמה פשוטה: קנית דירה במיליון וחצי שקל, הבנק נתן 75% מימון (כ-1.125 מיליון שקל). התשלום החודשי למשכנתא הוא כ-5,500 שקל, אבל הדירה מושכרת רק ב-4,000 שקל. פתאום אתה משלם מכיסך 1,500 שקל בחודש - בנוסף להשקעה הראשונית!רבים מהמשקיעים החדשים חשבו שזה "זמני" ושהשכירות תעלה או שהנכס יעלה במחיר מהר מספיק כדי לכסות על הפער הזה. אבל המציאות הייתה אכזרית יותר.

הסימנים שמשהו השתבש

אבל כמו בכל "מכונת כסף", גם כאן התחילו להופיע סדקים:

המחירים התנתקו מהמציאות: דירות שהיו מושכרות ב-3,000 שקל נמכרו במיליון וחצי שקל. החשבון הכלכלי פשוט לא הסתדר.

המינוף השלילי הפך לנורמה: משקיעים מצאו עצמם משלמים מכיסם אלפי שקלים בחודש על נכסים שאמורים היו להכניס להם כסף.

המינוף הפך לסכנה: כשהמחירים החלו להתמתן, המשקיעים ה"חדשים" גילו שהם חבים לבנק יותר ממה שהנכס שווה.

השוק הוצף: כולם ניסו לעשות אותו דבר באותו זמן. הביקוש לנכסי השקעה עלה, אבל הביקוש להשכרה לא הלך בקצב המקביל.

הלקח: מה קרה בעצם?

מה שקרה היה טבעי לחלוטין - כשנכס עולה בערך ויש גישה קלה למימון, נוצרת בועה. הבעיה היא שרבים מהמשקיעים החדשים לא הבינו שהם נכנסו למשחק כשהוא כבר בעיצומו, לא בהתחלה.המינוף הוא כלי חזק, אבל כמו כל כלי חזק - הוא יכול להיות מסוכן במידה לא נאותה. כשהמחירים עולים, הוא מגדיל את הרווחים. כשהם יורדים, הוא מגדיל את ההפסדים.

מה עכשיו?

השוק הישראלי עדיין חזק, אבל ה"מכונת הכסף" הפשוטה של פעם כבר לא עובדת. המשקיעים החדשים צריכים להיות חכמים יותר, לחשב טוב יותר, ולהבין שהשקעה בנדל"ן היא עסק רציני, לא משחק ילדים.אולי הגיע הזמן לחזור ליסודות: להשקיע בנכסים שמניבים הכנסה אמיתית, לא רק בתקווה לעליית מחירים, ולהשתמש במינוף בחוכמה, לא בתאוות בצע.


הכותב מזכיר כי כל השקעה כרוכה בסיכון, והביטויים במאמר נועדו להמחיש תופעות שוק ולא להוות ייעוץ השקעה.


06Jul

מבוא – למה בכלל לבדוק אם יש בועה?

שוק הדיור בישראל מעורר שיח סוער כבר שנים. האם העליות החדות במחירים משקפות ביקוש אמיתי או שמדובר בבועה מסוכנת שתתפוצץ? מחקר שפורסם על ידי בנק ישראל בדצמבר 2011 ניסה לענות על שאלה זו – באמצעות ניתוח שיטתי של "גורמי היסוד" המשפיעים על מחירי הדירות.

מהם גורמי היסוד של שוק הנדל"ן?

במילים פשוטות – גורמי היסוד (פונדמנטליים) הם המשתנים הכלכליים שצריכים להסביר למה מחירי הדירות עולים או יורדים. אלו כוללים:

  1. שכר דירה – מדד לערך השימוש בדירה.
  2. ריבית ריאלית – עלות מימון רכישה.
  3. יחס בין אוכלוסייה למלאי דירות – מדד ללחץ על ההיצע.
  4. שיעור אבטלה – מצביע על כוח הקנייה.
  5. ציפיות לאינפלציה – משפיעות על החלטות השקעה.
  6. התחלות בנייה – תגובת ההיצע למחירים.
  7. שער הדולר ומדדי מניות נדל"ן – משתנים פיננסיים רלוונטיים.

שיטת המחקר – איך יודעים אם יש בועה?

בנוסף להגדרת "גורמי היסוד", המחקר עושה שימוש מפורש במונח "ערך פונדמנטלי" (Fundamental Value) – כלומר, המחיר שהדירה הייתה אמורה להגיע אליו לפי שיקולים כלכליים ריאליים בלבד. כאשר מחירי השוק חורגים ממנו לאורך זמן – הדבר מעיד על היווצרות פער מסוכן, ולעיתים גם על בועה של ממש. החוקרים השתמשו במודל שנקרא VECM (Vector Error Correction Model), שבודק האם מחירי הדירות "נעים יחד" עם גורמי היסוד לאורך זמן. אם יש קשר הדוק ביניהם – מדובר בשוק שפועל לפי היגיון כלכלי. אם אין – זו עלולה להיות בועה.הבדיקה כללה חיפוש אחרי אינטגרציה בין מחירי הדירות לבין שכר הדירה והריבית. נמצא כי קיים קשר חד-כיווני: שכר הדירה והריבית מסבירים את מחירי הדירות (ולא להפך), כלומר – סטייה מהשווי מתוקנת בסופו של דבר על ידי שינוי במחירי הדירות.

ומה מצא המחקר בפועל?

לפי הנתונים עד סוף 2010, מחירי הדירות היו גבוהים בכ-8% עד 16% מהתחזיות שנבעו מגורמי היסוד. כלומר – סטייה מסוימת, אך לא דרמטית. החוקרים לא קבעו שמדובר בבועה, אך רמזו לכך שיש מקום לחשש.

ומה קרה מאז?

הנתונים המדאיגים הם מה שקרה אחרי פרסום המחקר:

  • מחירי הדירות הוכפלו במונחים נומינליים.
  • שכר הדירה עלה בקצב מתון בהרבה.
  • הריבית הריאלית הייתה שלילית במשך שנים, מה שדרבן עוד ועוד ביקוש ממונף.

אם ניישם את אותו מודל כלכלי על הנתונים של 2024–2011, התוצאה כמעט ודאית: סטייה משמעותית ומתמשכת מגורמי היסוד, המעידה על בועה חמורה ומתמשכת.

סיכום: האזהרה שנכתבה בעט דיפלומטי

"המחקר של בנק ישראל ב-2011 עוד קיווה שהתיקון יבוא מבפנים – דרך כוחות השוק. אבל מאז, הפער רק הלך וגדל. וכשהתיקון יגיע, הוא עלול לבוא מבחוץ – מהבנקים, מהמשקיעים, או מהמוניטין של מדינה שמכחישה את הבועה."

 1. גורמי יסוד – מופיעים במפורש ובפירוט

במסמך מופיעים המשתנים הבאים כגורמים המשפיעים באופן יסודי על מחירי הדירות:

  • שכר הדירה (Rent)
  • שיעור הריבית הריאלית לטווח ארוך (Real Interest Rate)
  • יחס אוכלוסייה למלאי הדירות
  • שיעור האבטלה
  • ציפיות לאינפלציה
  • התחלת בנייה
  • שער החליפין
  • מחירי מניות נדל״ן
  • שיעור החיסכון הפרטי

המחקר אף כולל טבלאות ומודלים אקונומטריים שבוחנים את השפעת כל אחד מהם בנפרד וביחד, כדי לזהות את השפעתם המצטברת על מחירי הדירות לאורך זמן.


✅ 2. המושג “ערך פונדמנטלי” מופיע במפורש

המחקר משתמש בפועל במונח "ערך פונדמנטלי" (Fundamental Value of Housing Prices). לדוגמה:

"לצורך בחינת מידת הסטייה של מחירי הדירות מהערך הפונדמנטלי שלהם, אנו מחשבים את המחיר החזוי על סמך הערכת המודל..."

בהמשך נכתב שסטייה בין המחיר בפועל לערך הפונדמנטלי משקפת פוטנציאל להיווצרות בועה, במיוחד אם הסטייה הולכת ומתרחבת לאורך זמן


האם העלייה המתמשכת במחירי הדירות היא בת קיימא? האם זה תיישב עם גורמי הייסוד? הערך הפונדמנטלי?

מחירי הדירות בישראל נמצאים בפער ניכר משוויין הפונדמנטלי, ומצביעים על בועת נדל"ן חריפה לפי מדדים גלובליים. הנתונים מראים כי נכון ל-2025, מחיר דירה ממוצעת עומד על 2.5 מיליון ש"ח – פי 2.1 מהשווי הפונדמנטלי (1.2-1.4 מיליון ש"ח)4.

גורמי היסוד מול המציאות:

  1. יחס מחיר/הכנסה: מחיר דירה ממוצעת בישראל דורש 15.5 שנות עבודה (ברוטו), לעומת 10-12 שנים בנורמה העולמית4. בתל אביב המספר מזנק ל-22 שנים – פער של 80% מהממוצע במדינות OECD.
  2. מכפיל שכירות: היחס בין מחיר דירה לשכר דירה שנתי עומד על 40-45 בישראל, בעוד הנורמה העולמית היא 18-224. המשמעות: תשואת שכירות נטו של 2%-2.5% בלבד, מול ריבית משכנתא של 4.5%-6% – תשואה שלילית ריאלית.
  3. היצע וביקוש: למרות מלאי שיא של 80,000 דירות לא מכורות ו-200,000 דירות בבנייה, קצב המכירות האיטי (21-24 חודשי אספקה) לא מצליח לבלום את העלייה במחירים. הסיבות המרכזיות:
    • ציפיות אינפלציוניות: רכישות מוקדמות מחשש לעליית ריבית3
    • השקעות כאפיק מגן: 37% מהרכישות על ידי משקיעים4
    • פיצול משקי בית: גידול של 2.5% בשנה במספר המשפחות4

ניתוח הקיימות:

פרמטרישראל 2025נורמה גלובליתפער
מחיר/הכנסה שנתית15.53-4פי 4
מכפיל שכירות40-4518-22פי 2
תשואת שכירות נטו2%-2.5%4%-6%חצי
חודשי מלאי דירות21-246-8פי 3

הטבלה חושפת פערים מבניים שאינם בתי-קיימא:

  • תשואה שלילית: המשך רכישות במימון משכנתא בריבית 4.5% בעוד התשואה משכירות היא 2.5% – יצר הפסד שנתי ריאלי של 2%4.
  • ספקולציה מובנית: 63% מהרוכשים מציינים "ציפייה לעליית ערך" כגורם מרכזי, לעומת 22% ב-OECD4.
  • רגולציה מעוותת: מס הרכישה ההיסטרי (8%-10%) דווקא מעודד רכישות חד-פעמיות גדולות במקום השקעות ארוכות טווח4.

תחזית וסיכונים:

המודל הפונדמנטלי צופה תיקון מחירים של 30%-40% בטווח הבינוני, אך גורמים חיצוניים עשויים לעכבו:

  • מדיניות ריבית: הורדת ריבית הפריים מתחת ל-3% תאריך את הבועה
  • סובסידיות ממשלתיות: תוכניות "מחיר למשתכן" מזרימות 4 מיליארד ש"ח/שנה לשוק
  • גיאופוליטיקה: ביקוש מוגבר לדירות ממוגנות באזורי עימות

לסיכום, בעוד הגורמים הטקטיים (ריבית נמוכה, סובסידיות) עשויים להאריך את מגמת העלייה בטווח הקצר, הפער הבועתי מהשווי הפונדמנטלי (פי 2.1 במחירים ופי 2 במכפיל השכירות) מצביע על תיקון מחירים בלתי-נמנע.משקיעים פרטיים נדרשים להיערך לריביות ריאליות חיוביות ולשינוי פרדיגמה בשוק – מנדל"ן כנכס ספקולטיבי לנדל"ן מבוסס תזרים.


"המחקר מזהיר מפני האפשרות שהשוק נכנס למצב של בועה. זאת, מאחר שהפער בין מחירי הדירות בפועל לרמתם לפי משתני היסוד הגיע ב־2010 לכ־8%–16%."
"לפי הערכות המחברים, כדי לחזור לרמת שיווי משקל, נדרשת עלייה של שכר הדירה בכ־4%–20% – או לחלופין, ירידה במחירי הדירות בשיעור זהה.

📝 הערות חשובות על אופן החישוב וההנחות:

1. עקרון החישוב:
המחשבון מבוסס על היוון שכר הדירה החודשי לצורך גזירת השווי הפונדמנטלי של דירת מגורים.
שיטה זו מייצגת את הערך הכלכלי של השימוש בנכס, בין אם מדובר בדירה להשקעה ובין אם למגורים, תוך השוואה לעלות האלטרנטיבית של שכירות.
החישוב מתבסס על גישת השקעה נטו, אך רלוונטי גם לדירה למגורים דרך עיקרון עלות ההזדמנות.
2. הנחות מקרו-כלכליות בעת חישוב השווי:
נכון למועד זה:
  • ריבית הפריים במשק עומדת על 6%
  • הריבית החזויה הכוללת (IRR אפקטיבי) שנוטל משכנתא צפוי לשלם נעה סביב 5.6%–5.7%
    פער שלילי בין תשואת הנכס לבין עלות המימון (ריבית המשכנתא) מהווה אינדיקציה לכך שמחיר השוק עשוי להיות בלתי סביר מבחינה כלכלית ואף מסוכן לירידת ערך.
3. הערך הפונדמנטלי – נקודת עוגן כלכלית, לא הצדקה למחיר שוק:
מחקרים מתחום הכלכלה ההתנהגותית מצביעים על כך שתחושת הבעלות על נכס עשויה להוביל לפרמיית שימוש סובייקטיבית – כלומר, נכונות לשלם יותר מערך השימוש הכלכלי – בהיקף של עד 10%–20% מהשווי הפונדמנטלי. עם זאת, מדובר בהטיה פסיכולוגית מוכרת, שלא מצדיקה סטיות בין מחיר השוק לבין הערך הכלכלי האובייקטיבי של הנכס, ובוודאי לא מציאות של הכפלת שווי כלכלי – תופעה המאפיינת בועות נדל״ן.

🧾 1. תמצית משפטית (Legal Disclaimer)

המחשבון בהרצה ובדיקה - לקראת גרסת בטא 

⚖️ הבהרה משפטית: המחשבון משמש ככלי חישוב כלכלי להערכת שווי פונדמנטלי על בסיס שכירות בלבד, ואינו מהווה תחליף לשמאות מוסמכת, חוות דעת מקצועית או ייעוץ השקעות.
אין לראות בתוצאה משום הצעה, התחייבות או המלצה לרכישה, מכירה או קבלת החלטות פיננסיות.  השימוש במחשבון נעשה באחריות המשתמש בלבד. התוצאה משקפת חישוב עקרוני בלבד ואינה מביאה בחשבון נתוני מימון, מצב משפטי, תכנוני וגורמים אחרים.
ערך פונדמנטלי הוא השווי הכלכלי האמיתי של נכס, כפי שהוא נגזר מהתועלת העתידית הצפויה ומהיכולת של השוק לממש את התועלת הזו, גם בתנאי סיכון.

✅ היא כוללת את שני המימדים הקריטיים:

  • התועלת הכלכלית הצפויה – כלומר ההכנסות/התשואה שהנכס צפוי להניב.
  • יכולת השוק לממש – כלומר האם הציבור/משקיעים מסוגלים לעמוד בתשלומים ולרכוש במחיר הזה, גם כשהתנאים הפיננסיים פחות אידיאליים.

🔎 זו הגדרה מקצועית ברמה גבוהה שמתאימה למסמכים רשמיים, דוחות שמאיים, חומרי הדרכה, ואפילו חקיקה.


04Jul

קרקעות הן משאב ציבורי חיוני – ניתוח ביקורתי על אובדן שליטת המדינה והפיכת קרקעות לכלי ספקולטיבי, הגורם להעמקת בועת הנדל״ן ופגיעה בציבור. קרקע – משאב ציבורי או כלי ספקולציה? ניתוח עומק על ניהול קרקעות בישראל תוכניות הדיור המוזל שנועדו להנגיש דירות הפכו למכשיר ספקולטיבי בידי רוכשים ויזמים – ניתוח הנתונים וההשלכות על בועת הנדל״ן בישראל. ניתוח: תוכניות דיור מוזל בישראל – איך הן האיצו את בועת הנדל״ן במקום לבלום אותה


🔍 1. קרקע אינה "נכס" פרטי – היא תשתית קיומית

  • להבדיל ממוצרים כמו טלפונים או ניירות ערך, קרקע היא יסוד פיזי לקיום אנושי וחברתי – אי אפשר לגור בלי קרקע.
  • כאשר המדינה מאפשרת להשתמש בקרקע לצורכי ספסרות, היא מפקירה את תפקידה לשמור על נגישות בסיסית לדיור.

📉 2. קרקע ספקולטיבית = אינפלציה מלאכותית במחירים

  • ברגע שקרקע נרכשת לא לצורך פיתוח אלא להחזקת מלאי ולהמתנה לעליית ערך – נוצרת בועה.
  • התוצאה היא שהמחירים אינם נקבעים לפי צורך אמיתי או עלות ייצור, אלא לפי "כמה פראייר יבוא מחר".

⚖️ 3. האחריות של המדינה: רגולציה, תכנון, פיקוח

  • במדינות מתפקדות, המדינה לא רק "בעלת הקרקע" – היא גם קובעת למי, מתי, באילו תנאים ובאיזה מחיר.
  • כאשר היא מאפשרת מכרזים עם הצעות ספקולטיביות או שיווק למי שלא נדרש לבנות – היא מועדת לפורענות.
  • ראוי לשקול מעבר למודלים כגון חכירה לייעוד בלבד, ולא מכירה מלאה.

💸 4. הרווחים על חשבון הציבור

  • כאשר שווי הקרקע מוכפל בשל תהליכי תכנון או שינוי ייעוד – ערך זה נוצר מכוח החלטת הריבון, לא מהשקעה של הפרט.
  • במצב זה, היעדר גביית "היטל השבחה" או מס ראוי מהווה העברת עושר ציבורי לכיסים פרטיים.

📉 5. סימן לאובדן שליטה: מדדים לזהות זאת

  • עלייה חדה במחירי קרקע שאינה נובעת מגידול אוכלוסין או צורך ממשי.
  • השקעות גוברות בקרקע ריקה על ידי גופים מוסדיים וקרנות חוץ.
  • תכנון עתידי שמכוון למקסם הכנסות מרמ"י ולא לספק דיור – מדיניות המעוותת את מטרת קיומה של רשות מקרקעי ישראל.

🛠️ הצעות לתיקון:

  1. הגבלת רווח ספקולטיבי – מס רווחי הון מיידי בעת מכירת קרקע לפני בנייה.
  2. איסור על שיווק קרקע ללא לוחות זמנים ברורים לפיתוח.
  3. שקיפות מלאה בכל שינוי ייעוד, כולל חישוב הרווח הפרטי והעלות הציבורית.
  4. מתן עדיפות בשיווק קרקעות לדיור ציבורי, דיור להשכרה, ודיור בר השגה.
  5. בקרה ציבורית על תמחור קרקעות רמ"י – שקיפות במכרזים ומדיניות התמחור.

שורה תחתונה:

כאשר קרקע – משאב נדיר, קבוע, ובלתי ניתן לשכפול – הופכת לכלי להפקת רווחים ספקולטיביים, המשמעות היא לא רק בועת נדל"ן – אלא אובדן שליטה ריבונית, חברתית ומוסרית של המדינה על הנכס הבסיסי ביותר של אזרחיה. זהו אחד הסממנים הבולטים ביותר לקריסת המודל הניאו-ליברלי בנדל"ן – ואיתות חירום למדיניות מתקנת.

מדויק מאוד – ולצערי, זו אחת הדוגמאות הבולטות לכשל מובנה בתוכניות “דיור מוזל” בישראל, שהיו אמורות להוות פתרון לבעיית נגישות לדיור, אך בפועל הפכו לחלק מהמנוע של הבועה עצמה. אתייחס לכך בניתוח ממוקד:


📌 6. תוכניות דגל כמו “מחיר מטרה”, “מחיר למשתכן”, “דירה בהנחה”

הרעיון המקורי: לאפשר לזוגות צעירים לרכוש דירה במחיר מופחת, כדי לסייע להם להיכנס לשוק הדיור. בפועל:

  • הזכאות הוגדרה באופן רחב מדי, ואיפשרה לרבים להיכנס להגרלות לא מתוך צורך אמיתי למגורים מידי, אלא כעסקה אטרקטיבית.
  • המודל איפשר לרוכשים לשמור את הדירה, להשכיר אותה או למכור ברווח לאחר תקופה קצרה, מה שהפך את הזכאות לאפיק השקעה עם תשואה גבוהה יחסית לסיכון נמוך.

📈 7. עליית מחירי הדירות בתוכניות עצמן

  • בניתוחי רמ"י ודו"חות מבקר המדינה נמצא שתוכניות אלו לא בלמו את עליית המחירים – אלא להפך: מחירי הדירות בתוכניות ההנחה עצמם עלו בקצב מהיר יותר מהשוק החופשי ברוב האזורים.
  • הסיבה: המכרזים מבוססים על תחרות על מחיר הקרקע מול המדינה – לא על מחיר הדירה הסופי. ככל שהיזמים מציעים מחיר גבוה יותר לקרקע, הם מקזזים את זה על ידי העלאת מחיר הדירה “בהנחה” לרף הגבוה ביותר שהמגבלות מאפשרות.

🏦 8. רוכשים שנכנסו “לעסקה” ולא לדיור

  • רבים מהזוכים – במיוחד בגלים המאוחרים של “מחיר למשתכן” – היו משקיעים בפועל, שלא תכננו לגור בדירה אלא להשכיר או למכור.
  • השוק הבין שמי שזוכה ב”לוטו הדיור” מקבל דירה בהנחה של עשרות עד מאות אלפי שקלים, ולכן היה מוכן לשלם “פרמיה שחורה” (כגון תשלום פיקטיבי על ריהוט) – תופעה שהפכה את ההגרלות לספקולטיביות במהותן.

🔥 9. השתתפות של הדור הצעיר במשחק הספקולטיבי

  • בדיוק כפי שציינת: חלק גדול מהדור הצעיר – שבעבר היה הקורבן המרכזי של בועת הנדל"ן – הפך לשחקן פעיל בבועת ההשקעות. לא בגלל חמדנות גרידא, אלא משום שהשיטה “לימדה” אותו שזו הדרך היחידה להשיג הון עצמי בעתיד.
  • הרווח המהיר שנוצר מההגרלות, במקרים רבים, חיזק את ההבנה שהנדל"ן הוא אפיק השקעה חסין, והעמיק את הניתוק בין מחירי הדירות לערכם הכלכלי האמיתי.

📉 10. עדות לכשל שוק ותכנון

  • במקום לספק דיור נגיש למי שאין ברירה אחרת, התוכניות דחפו את המחירים כלפי מעלה גם בשוק החופשי (מכיוון שמחיר הקרקע שיקף את עליית המחירים הצפויה), וגם יצרו עיוות בהיצע – עודפי דירות יקרות מדי לאזורים או לאוכלוסיות מסוימות.

✅ מסקנה חד-משמעית:

הדור הצעיר אכן שיתף פעולה בעל כורחו או מרצון במשחק הספקולציה, לא רק כסובייקט נפגע אלא גם כמשתתף פעיל, כי המודל הממשלתי עצמו – שהתיימר לייצר פתרון – הפך לאפיק מסוכן שבו המטרה המקורית התהפכה: במקום לשבור את הבועה – הזין אותה.