הפוסט של גלית מהיום, 11.10.2025 הוא מודל של יושרה.

הפוסט של גלית בן־נאים הוא דוגמה מצוינת לשילוב בין יושרה מקצועית, קריאה נכונה של הנתונים ויכולת להעביר מסר מורכב לציבור בצורה בהירה. 

אפרש עבורך את הגלוי והסמוי בו, ולתת גם מילה טובה על הדרך שבה היא מציגה את הדברים:

הגלוי – מה כתוב במפורש

1. הפרכת הנרטיב התקשורתי
   היא מצביעה על כך שכבר מנובמבר 2023 הופיעו כותרות אופטימיות על "גל עלייה מאסיבי במחירי הדירות". בפועל, נתוני המכירות ומאזן ההגירה הראו תוצאה הפוכה – ירידה בביקוש, עודף מלאי דירות לא מכורות (כ-80 אלף דירות) וירידה חדה במכירות.
   → כלומר: המציאות סתרה את הכותרות.
2. השפעת המלחמה והסביבה המאקרו־כלכלית
   היא מבהירה שהירידה החדה במכירות לא נבעה רק מהמלחמה, אלא הייתה תוצאה של סיום עידן הריבית האפסית ומחירים גבוהים במיוחד (ישראל במקום ראשון ב-OECD בעליית מחירים מאז 2008).
3. חשיפת "מבצעי המימון" של הקבלנים
   היא מציגה את התופעה של קידום דירות בעזרת מימון נדיב – ובעצם חושפת מי "נפל בפח": בעיקר משקי בית פחות מבוססים, עם שכר נמוך יותר, שנטלו סיכון גדול כדי לקנות דירה במחירים מנופחים.
   הגרף שצירפה ממחיש זאת: רוכשים עם מבצעי מימון (עמודות אדומות) הם בעלי שכר נמוך יותר ובחרו דירות זולות יותר לעומת מי שקנה ללא מבצע כזה (עמודות כחולות).
4. סימני שאלה על ירושלים
   היא מצביעה על פרדוקס – איך רמות שכר נמוכות מסתדרות עם מחירים גבוהים מאוד בבירה. שאלה שממחישה פער בלתי־הגיוני בין יסודות כלכליים למחירי הדירות.

הסמוי – מה המסר העמוק

1. ביקורת מרומזת על התקשורת – התקשורת נוטה לייצר שוב ושוב כותרות אופטימיות ("סימנים להתאוששות"), בעוד שהנתונים האמיתיים מראים על מגמות הפוכות.
   → בן־נאים בעצם אומרת: אל תתנו לכותרות להטעות אתכם.
2. נגיעה בשורש הבועה– היא לא אומרת זאת במילים ישירות, אך למעשה מתארת מנגנון קלאסי של בועה:
   • עודף היצע, רמות מחירים מנותקות מיכולת ההחזר, מניפולציות שיווקיות ("מבצעי מימון") שמחזיקות את העסקאות מלאכותית.
3. קריאה להסתכל על יסודות – לא על סיפורים. ההשוואה ל"הנשים של וול סטריט" ולמשבר 1929 מחדדת את זה: אשליה של "נכס מנצח" שמחזיקה עד שהמציאות הכלכלית מתפוצצת.

מילה טובה – על יושרה מקצועית

גלית בן־נאים עושה כאן משהו לא טריוויאלי:

• היא לא מתיישרת עם הנרטיב השולט (שוק חוזר לעלות).
• היא מציגה נתונים שקשה לשמוע, גם אם הם לא "סקסיים" תקשורתית.
• היא מציבה מראה לציבור, ובעיקר לרוכשים הפחות מבוססים, על הסיכון שהם לקחו.

היושרה שלה מתבטאת בכך שהיא בוחרת לספר סיפור שלם – גם כשהוא מורכב ולא פופולרי. במקום לזרום עם "באזז" של השוק, היא שמה דגש על האחריות הציבורית והמקצועית של אגף הכלכלן הראשי לחשוף את האמת.

✅ סיכום:

הפוסט הוא דוגמה לאמירה שקולה, אחראית ובעלת ערך ציבורי – כזו שמאזנת בין הצגת נתונים יבשים לבין ניתוח ביקורתי של הכוחות שמניעים את השוק. בן־נאים מראה שהיא לא רק "שומרת סף מקצועית", אלא גם מישהי שמבינה את הסכנה שבסיפורים מתוקשרים מדי מול מציאות כלכלית קשה.

👏 כל הכבוד לגלית בן־נאים על יושרה מקצועית נדירה ועל חשיפת תמונה אמיתית של השוק.בזמן שכותרות רבות ממשיכות לייצר "גלי אופטימיות" מלאכותיים, גלית מציגה בעקביות את הנתונים עצמם – ירידה חדה במכירות, מלאי לא מכור שמטפס, והעובדה שמבצעי המימון של הקבלנים סחפו בעיקר משקי בית פחות מבוססים.

הגרף שצירפה חושף את הפער בצורה שקשה להתעלם ממנה: אלו שנכנסו לעסקאות בעזרת מבצעי מימון הם בעלי שכר נמוך יותר, שנדחקו לקחת על עצמם סיכון עודף.

🌐 מאחורי המילים אפשר לקרוא מסר עמוק: לא הכותרות הן שיקבעו את העתיד, אלא המציאות הכלכלית – ריבית גבוהה, מחירים מנותקים מהכנסה, עודף היצע, ואי־יכולת אמיתית לעמוד בהחזרים.

במובן הזה, הפוסט שלה אינו רק ניתוח נקודתי, אלא תזכורת לכולנו שהשוק צריך להיבחן דרך גורמי יסוד ולא דרך כותרות.

🔎 העובדה שבן־נאים מצביעה גם על האבסורד בירושלים – איך רמות שכר נמוכות יכולות לקיים מחירים כה גבוהים – היא דוגמה לאומץ מקצועי: לשאול את השאלה שכל אחד רואה אבל מעטים מעזים להציב במרכז הדיון.בסופו של דבר, האמירה שלה היא אמירה של שומרת סף אמיתית: לספר לציבור את מה שהוא צריך לדעת, גם אם זה פחות נעים לקריאה.

על כך מגיע לה כל הכבוד.

💡 יושרה מקצועית במיטבה

גלית בן־נאים, סגנית בכירה לכלכלן הראשי, שוב מוכיחה שאפשר לדבר אמת גם כשזה פחות נעים לקרוא.

📉 בזמן שכותרות מבטיחות "גל התאוששות" – הנתונים מראים ירידה חדה במכירות, מלאי לא מכור שמטפס, ומשקי בית פחות מבוססים שנשבו במבצעי מימון.

🏠 הגרף שפרסמה חושף: מי שקנה עם "מבצעי מימון" – לרוב בעלי שכר נמוך יותר, שנכנסו לסיכון גבוה מדי.🔎 ובירושלים? שכר נמוך מול מחירים עצומים – פרדוקס שממחיש היטב את ניתוק השוק מהמציאות.

👏 גלית מעלה שאלות קשות, מפרקת נרטיבים מתוקשרים, ומציבה רף גבוה של יושרה ואחריות ציבורית.

המעבר מבועה למגה־בועה בתקופת הקורונה

הקורונה הייתה אמורה להיות משבר שמאט את הכלכלה ומקרר את שוק הנדל"ן. בפועל, ארבע פעולות מרכזיות שביצעו הממשלה ובנק ישראל הפכו אותה למנוע אדיר של ביקושים – מהלך שהזניק את מחירי הדירות וגרם לבועה הישראלית להתרחב לממדים של מגה־בועה.

בועה מוגדרת כפער של 50–60% בין מחיר לשווי כלכלי, אך בשנים 2021–2022 הפער הכפיל עצמו: מחירי הדירות היו כפולים מהשווי הכלכלי – מצב נדיר שנולד ממדיניות כלכלית חריגה.

הגדלת רכיב הפריים במשכנתאות

במאי 2020 ביטל בנק ישראל את המגבלה על רכיב הפריים במשכנתאות והעלה אותו משליש לשני שלישים.

מאחר שריבית הפריים הייתה אז 0.1% בלבד, המשמעות הייתה מימון זול מאי פעם.

משקי בית יכלו לקחת משכנתאות גדולות בהרבה, והביקוש לדירות זינק בהתאם.

הקטנת מס רכישה

באוגוסט 2020 הפחיתה הממשלה את מס הרכישה למשקיעים מ־8% ל־5%.

המשקיעים חזרו בהמוניהם לשוק, אחרי שנים שבהן המס הגבוה הרתיע אותם.

כך זרם לשוק נדל"ן הון גדול שחיפש אלטרנטיבה להשקעה בתקופה של ריבית אפסית.

הקפאת משכנתאות

הבנקים איפשרו דחייה בהחזרי משכנתאות קיימות. מעל חצי מיליון משקי בית עצרו תשלומים, מה שאִפשר להם לנשום כלכלית ולהימנע ממכירת דירות.

במקום לראות גל פשיטות רגל ודירות זולות שיוצאות לשוק, ההקפאה קפאה את ההיצע וחיזקה את מגמת עליות המחירים.

חלוקת מענקים וחבילות סיוע

הממשלה חילקה עשרות מיליארדים ישירות לחשבונות העו"ש של האזרחים.

הכסף שימש בחלקו לצריכה, אך גם חיזק את ההון העצמי של משפחות רבות שאותת להן שהן יכולות להרשות לעצמן לקפוץ לשוק הדירות.

כך הוזרם עוד דלק למדורה.

ההשפעה המצטברת – מהבועה למגה־בועה

כל ארבעת הצעדים האלו, שכל אחד מהם לבדו היה משמעותי, יצרו ביחד "בום" חסר תקדים.

• מחירי הדירות עלו בכ־13% רק בשנת 2021.
• מספר העסקאות הגיע לשיא של כל הזמנים.
• לפי מדדים שונים, המחירים היו גבוהים ב־50–60% מערכם הכלכלי (בועה), ובחלק מהמקרים אף כמעט כפולים – "מגה־בועה".

טבלה: הצעדים והשפעתם

סיכום

הקורונה לא האטה את השוק אלא הפכה אותו למסוכן מאי פעם.

החלטות ממשלתיות ומוניטריות – הגדלת רכיב הפריים, הפחתת מס רכישה, הקפאת משכנתאות וחלוקת כסף ישיר – יצרו אפקט מצטבר שהעביר את השוק ממצב של בועה רגילה ל"מגה־בועה".במילים אחרות: במקום תיקון טבעי שהמשבר היה אמור להביא, קיבלנו האצה מלאכותית שהרחיקה עוד יותר את מחירי הדירות מהשווי הכלכלי – ויצרה את התנאים למשבר החמור שמתרגש עלינו כיום.

קדחת הדיור הפנדמית - הכינוי העולמי לתופעה שניפחה את מחירי הדירות בכל העולם

Pandemic housing fever - the global name for the phenomenon that has inflated housing prices worldwide

 הביטוי “Pandemic Housing Fever” (או בעברית – קדחת הדיור הפנדמית) הפך לכינוי עולמי לתופעה שהתרחשה בשנים 2020–2022:

מה קרה בעולם? 🌍

במהלך הקורונה נרשמה עלייה חדה במחירי הדיור כמעט בכל המדינות המפותחות:

• בארה"ב מחירי הבתים זינקו בכ־40% בין 2020 ל־2022 – הקצב החד ביותר מאז שנות ה־70.
• בקנדה, ניו זילנד ואוסטרליה דווחו על עליות דו־ספרתיות מדי שנה.
• במדינות אירופה, כולל גרמניה והולנד, מחירים טיפסו בקצב שלא נראה מאז מלחמת העולם השנייה.

הסיבות המרכזיות 🔑

1. ריביות אפסיות והרחבות כמותיות – בנקים מרכזיים הציפו את השווקים בכסף זול.
2. מדיניות ממשלתית תומכת – מענקים, הקלות מס, ותמריצים לרכישת נדל"ן.
3. ביקוש לדיור איכותי בתקופות סגר – משקי בית חיפשו יותר מקום, דירות גדולות ופרברים.
4. היצע קשיח – מגבלות בנייה, שיבושי שרשראות אספקה, ועלויות חומרי גלם.

ישראל בהקשר הגלובלי 🇮🇱

בישראל המגמות היו קיצוניות עוד יותר:

• צעדים ייחודיים כמו הגדלת רכיב הפריים, הקפאת משכנתאות והפחתת מס רכישה, הפכו את "קדחת הדיור הפנדמית" לזרז מקומי שהפך בועה קיימת ל"מגה־בועה".
• בעוד שבמדינות אחרות חלק מהמחירים כבר עברו תיקון, בישראל הפערים בין המחיר לשווי הכלכלי רק הלכו וגדלו.

קדחת הדיור הפנדמית בעולם והמגה־בועה הישראלית

העולם חווה בין 2020 ל־2022 תופעה כלכלית נדירה: קדחת הדיור הפנדמית (Pandemic Housing Fever). במקום שמגפה עולמית תוביל לקיפאון כלכלי ולירידת מחירי נדל"ן, קרה ההפך – מחירי הדירות זינקו כמעט בכל מדינה מפותחת.

בישראל, לעומת זאת, התופעה קיבלה ממדים קיצוניים וייחודיים: ממצב של בועה קיימת, השוק הוסלם ל־מגה־בועה – מצב שבו מחירי הדירות היו כפולים מהשווי הכלכלי האמיתי.

קדחת הדיור בעולם 🌍

במדינות רבות דווחו עליות חריגות במחירי הדירות:

• ארה"ב – עלייה של כ־40% במחירי הבתים בין 2020 ל־2022, הקצב החד ביותר מאז שנות ה־70.
• קנדה וניו זילנד – זינוקים של למעלה מ־30% בשנתיים בלבד, תוך גידול חד בחוב המשכנתאות.
• גרמניה והולנד – מחירים טיפסו בקצב שלא נראה מאז מלחמת העולם השנייה.
• אוסטרליה ובריטניה – ביקושים אדירים למגורים בפרברים ובבתים פרטיים, על רקע סגרי הקורונה ועבודה מהבית.

הסיבות הגלובליות

1. ריביות אפסיות והרחבות כמותיות – כסף זול הוזרם בהיקפים עצומים.
2. מדיניות ממשלתית תומכת – מענקים, סובסידיות והקלות מס.
3. שינויי צריכה – העדפה לדירות גדולות יותר, בתים צמודי קרקע ופרברים.
4. היצע מוגבל – שיבושי בנייה, התייקרות חומרי גלם ועיכובים בשרשראות האספקה.

ישראל – מהמגפה למגה־בועה 🇮🇱

בישראל, בניגוד לרוב העולם, הייתה כבר לפני הקורונה בועת נדל"ן פעילה – עם פער של 50–60% בין מחיר לשווי.

בזמן שהעולם דיבר על "קדחת הדיור הפנדמית", כאן התקבלו צעדים ייחודיים שהעצימו את המגמה והפכו אותה לחריגה בקנה מידה עולמי:

1. הגדלת רכיב הפריים במשכנתאות – מ־1/3 ל־2/3, בריבית 0.1%, יצרה יכולת מימון זולה מאי פעם.
2. הפחתת מס רכישה למשקיעים – החזירה את ההון הספקולטיבי לשוק.
3. הקפאת החזרי משכנתאות – חסמה גלי מכירות כפויות.
4. חלוקת מענקים ישירים – עשרות מיליארדים נכנסו לחשבונות והוזרמו גם לנדל"ן.

התוצאה

• מחירי הדירות זינקו בכ־13% בשנת 2021 בלבד.
• נפח העסקאות הגיע לשיא של כל הזמנים.
• הפער בין המחיר לשווי הכלכלי קפץ מרמה של בועה (50–60%) ל־מגה־בועה (כפול מהשווי).

השוואה: העולם מול ישראל

סיכום

קדחת הדיור הפנדמית הייתה תופעה עולמית, אך בישראל היא קיבלה אופי חריג שהפך אותה ממקרה של בועה ל־מגה־בועה ייחודית.

בעוד שמדינות רבות כבר נכנסו לתהליך תיקון, בישראל ממשיכים המחירים לשקף פער מסוכן בין שווי למחיר – פער שמעמיד את המערכת הפיננסית בסיכון חסר תקדים.

📈🏠 מהבועה למגה־בועה בקורונה

במקום שמשבר הקורונה יקרר את השוק, התקבלו 4 צעדים שהבעירו אותו:

1️⃣ הגדלת רכיב הפריים במשכנתאות – 📉 ריבית זולה = מימון קל.

2️⃣ הקטנת מס רכישה – 💰 משקיעים חזרו בהמוניהם.

3️⃣ הקפאת משכנתאות. 

⏸️ מנעה מכירות כפויות, צמצמה היצע.

4️⃣ מענקים ישירים – 💸 כסף נכנס לחשבונות והוזרם לשוק הדירות.

🔎 התוצאה: מחירי הדירות לא רק זינקו – אלא הכפילו עצמם מול השווי הכלכלי.

מבועה רגילה (פער של 50–60%) עברנו ל־מגה־בועה – מחירים כפולים מהערך האמיתי.⚠️ המשמעות: השוק היום נמצא ברמות סיכון חסרות תקדים.

👉 הגיע הזמן לשאול: האם המערכת הפיננסית והציבור מוכנים ליום שאחרי?

🟠👕 #בועתנדלן #מגהבועה #ישראל

אופוריית החטופים מול המציאות: מי בכלל יכול לעמוד במחירים האלה?

הודעת ההסכם לשחרור החטופים והפסקת האש עוררה תקווה אמיתית בציבור – וגם בבורסה. מדדי הבנייה והנדל"ן זינקו ביום אחד, יזמים חזרו לדבר על “פקק שנחלץ מהבקבוק” ורוכשים “ששבו אל משרדי המכירות”.

אבל כדאי לעצור רגע ולשאול: מי בכלל מסוגל לעמוד במחירים האלה?

האופוריה הפסיכולוגית

האווירה היא גורם חשוב בשוק הנדל"ן. לא פעם ראינו שמצב רוח לאומי – מלחמה, מגפה, או הסכם מדיני – משפיע על רמת הפעילות בענף. כך גם עכשיו: השוק מתלהב מהאופוריה, היזמים אופטימיים, והציבור שומע מסרים על “חזרה למסלול”.

המציאות הכלכלית

אבל המציאות בשטח עקשנית הרבה יותר:

• פערי הכנסה למחירים: בישראל נדרשות 13–14 שנות שכר חציוני של משק בית לרכישת דירה ממוצעת. במדינות מערביות המקבילה היא 4–6 שנים בלבד.
• תשואה מול עלות מימון: תשואת שכר דירה נעה סביב 2.5%–3% ברוטו, בעוד עלות המימון למשכנתאות עומדת על 5%–6% ואף יותר. המשמעות – שליליות כלכלית מובנית.
• עודף היצע: מלאי הדירות החדשות הלא־מכורות חצה את רף 80 אלף, ומעל 200 אלף דירות נוספות נמצאות בבנייה פעילה. גם אם תהיה התאוששות רגעית, היצע כזה לא ייעלם בן־לילה.
• הריבית הגבוהה: בנק ישראל לא הפחית ריבית, והמשכנתאות עדיין מכבידות על כל משק בית. בלי ירידת ריבית דרמטית או ירידת מחירים – החסם המרכזי יישאר.

המלכודת לציבור

הסכמים מדיניים מייצרים אשליה של יציבות. הציבור עלול להאמין ש“עכשיו הזמן לקנות”, בזמן שהמשוואה הכלכלית כלל לא השתנתה. זוהי אופוריית שחרור – פסיכולוגית, אבל לא פיננסית.יזמים ומתווכים מנסים לנצל את הרגע, אבל השאלה האמיתית היא: כמה זוגות צעירים יכולים לעמוד בהחזר חודשי של 8–10 אלף ש״ח לדירה ממוצעת? התשובה ברורה – מעט מאוד.

סיכום

שחרור החטופים והפסקת האש חשובים לכולנו כאזרחים וכבני אדם. אבל בכל הקשור לנדל"ן – מדובר בעיקר בשינוי מצב רוח, לא בשינוי יסודות. המחירים נותרו בלתי נגישים, התשואות שליליות, והמלאי רק גדל.

לכן, לפני שנכנעים לאופוריה, צריך לשאול בקול רם: מי באמת יכול לעמוד במחירים האלה?

אין ניתוק גדול יותר בין שוק הנדל"ן בישראל למציאות הכלכלית שלו

בעולם שבו כלכלה אמורה לשקף מציאות, שוק הנדל"ן הישראלי הפך לדוגמה קלאסית של עיוות מבני.

הוא חי על נייר, על אשראי, על ציפיות – אבל לא על תזרים ריאלי, לא על שכר, ולא על תשואה.

📉 ניתוק מוחלט מגורמי היסוד

• מחירי הדירות גבוהים פי שניים מהערך הכלכלי הנגזר מגורמי היסוד.
• התשואות על דירות נמוכות משמעותית מריבית המשכנתאות – מצב בלתי סביר כלכלית.
• הון עצמי נשחק, הריבית קפצה, וההחזר הפך לבלתי אפשרי עבור רוב משקי הבית.
• הבנקים, במקום לבלום – ממשיכים להזרים אשראי לעסקאות חסרות היגיון.

במונחי כלכלה ריאלית – זהו שוק לא־בר־קיימא.

במונחי שמאות – זהו שוק שבו מחיר כבר מזמן אינו שווי.

🧭 ניתוק בין שלוש שכבות

1. גורמי היסוד – מצביעים על שוק שמזמן עבר את גבול הרציונל.
2. המציאות הכלכלית – משקי הבית קורסים תחת נטל ההלוואות.
3. ההתנהגות הציבורית – עדיין שבויה באשליית “המחירים תמיד יעלו”.

שלוש שכבות – שלוש שפות – אך כולן מצביעות על אותה בעיה: שוק שאיבד את הקשר למציאות.

⚠️ כשהמחיר מתנתק מהיכולת

כאשר מחיר הדירה כבר איננו פונקציה של ההכנסה, אלא של הנכונות ליטול סיכון בלתי סביר –

השוק הופך למערכת מסוכנת: כזו שנראית יציבה רק כל עוד הכסף ממשיך לזרום.

הפסקת הזרם – בין אם על ידי האטה באשראי, קריסת חברות, או אירוע ביטחוני – תגרום לקריסה שרבים עוד לא הפנימו את עוצמתה.

כשאדם מן השורה שומע שהנדל"ן בישראל “מנותק מהמציאות הכלכלית”, הוא מבין אינטואיטיבית דבר פשוט:

השכר לא מאפשר לקנות דירה, המחירים עולים בלי פרופורציה, והמערכת כולה נראית כאילו איבדה קשר עם הקרקע.

זהו ביטוי של תחושה ציבורית, של הבטן – אך לא של הניתוח הכלכלי עצמו.

מהי בעצם "המציאות הכלכלית"?

המציאות הכלכלית היא האופן שבו הציבור חווה את הנתונים: רמות השכר, מחירי הדירות, יוקר המחיה והריבית.

כאשר אדם רואה שהכנסתו החודשית אינה מספיקה אפילו להחזר המשכנתא, הוא אומר שהשוק “מנותק מהמציאות”.

זהו ביטוי עממי, לא שגוי – אך שטחי. הוא מתאר תוצאה, לא סיבה.

ומהם "גורמי היסוד"?

המונח גורמי יסוד (Fundamentals) שייך לשפה המקצועית של כלכלנים ושמאי מקרקעין.

הוא מתייחס למערכת המלאה של המשתנים הכלכליים שמעצבים את הערך האמיתי של נכסים:

• הכנסה חציונית ורמת שכר ריאלי
• ריבית משכנתאות ועלות המימון
• תשואת שכירות מול תשואת אג"ח ממשלתית
• שיעור אבטלה ותעסוקה
• מדיניות אשראי והיקף החוב
• יחס חוב לתוצר
• הון עצמי ממוצע של משקי בית
• מדיניות מיסוי ממשלתית
• ציפיות אינפלציה
• קצב גידול אוכלוסייה
• היצע דירות ומלאי קיים
• עלויות בנייה וקרקע

אלו הם גורמי היסוד – 12 פרמטרים שמרכיבים את הערך הכלכלי של שוק הנדל"ן.

כאשר מחיר השוק סוטה מהם לאורך זמן, נוצר נתק מבני בין המחיר לבין הערך, והשוק חדל להיות בר־קיימא.

שני צדדים של אותה מראה

אפשר לומר כך:

“המציאות הכלכלית” מתארת את הסימפטום;
“גורמי היסוד” מתארים את המחלה.

כאשר הציבור מרגיש שמשהו “לא הגיוני” – הוא למעשה מזהה, גם אם לא במודע, סטייה מגורמי היסוד.

אבל רק ניתוח מקצועי, מבוסס נתונים, מסוגל להוכיח זאת אמפירית – דרך חישובי תשואות, יחס מחיר להכנסה, מכפיל שכר דירה, ושיעורי היוון.

כאשר השוק מתנתק מהיסודות

ברגע שהמחירים עולים הרבה מעבר ליכולת הציבור ולערך הכלכלי של הנכסים,

השוק מפסיק לשקף את כוחות ההיצע והביקוש האמיתיים, ומתחיל להתבסס על אשראי, ציפיות ומניפולציות.

במונחי מאקרו – זהו שוק שאיבד את עוגניו.

ובמונחי שמאות – זהו שוק שבו “שווי” ו“מחיר” כבר אינם מונחים זהים.

סיכום

המונח “מציאות כלכלית” הוא הדרך שבה הציבור מרגיש את הבעיה;

המונח “גורמי יסוד” הוא הדרך שבה כלכלנים ושמאים מוכיחים אותה.

כאשר שני המונחים מתכנסים – יש שוק בריא.

כאשר הם מתנתקים – נולדת בועה.

🧱 רשימת גורמי היסוד הכלכליים: 

1. שכר ריאלי ממוצע – מדד ליכולת הרכישה של הציבור.
2. מספר המשכורות הדרושות לרכישת דירה – אינדיקטור לעומס המימוני.(Price-to-Income)
3. אינפלציה מצטברת – מדד לשחיקת הערך הנומינלי של מחירי הנדל"ן.
4. תשואת שכירות ריאלית – מדד לרווחיות הכלכלית של הנכס כהשקעה מניבה.
5. מכפיל שכר דירה (Price-to-Rent Multiple) –  מספר שנות שכירות שיידרשו להחזר עלות רכישת הנכס.
6. ריבית חסרת סיכון (אג"ח ממשלתית ל־10 שנים) – בסיס לחישוב שיעור היוון.
7. ריבית משכנתא ממוצעת בפועל – מדד לעלות ההון למשקי בית.
8. הריבית הריאלית נטו – ריבית נומינלית בניכוי אינפלציה.
9. פער בין תשואת שכירות לריבית משכנתא – אינדיקטור כלכלי להיתכנות רכישה.
10. היצע דירות ריאלי בפועל – דירות זמינות למכירה או בבנייה פעילה, כולל דירות רפאים ומלאים קפואים.
11. יחס חוב פרטי / תוצר ( Debt-to-GDP) – אינדיקטור לעומס המערכת הפיננסית והסיכון המקרו-מערכתי.
12. הפרש בין חדשה ליד שניה – צריך שיתקיים הפרש של לא פחות מ-15% בין דירה חדשה, שיקרה יותר, מדירת יד שנייה.

יכולת כלכלית = מציאות כלכלית = גורמי יסוד

בבסיסו של כל שוק בריא עומד עיקרון פשוט: היכולת הכלכלית של הציבור היא המציאות הכלכלית – והיא עצמה נגזרת מגורמי היסוד.

שלושתם הם ביטויים שונים לאותו מושג ליבה: הגבול שבין מה שהשוק רוצה לשלם לבין מה שהוא יכול לשלם.

1. יכולת כלכלית – הביטוי הריאלי

יכולת כלכלית משקפת את גבולות הכיס של משקי הבית:

רמות השכר, ההון העצמי, עלויות המימון, וההחזר החודשי האפשרי.

כאשר מחירי הנדל"ן חוצים את גבול היכולת הזו – השוק מפסיק להיות נגיש, והביקוש הופך מדומה.

2. מציאות כלכלית – הביטוי הציבורי

המציאות הכלכלית היא הדרך שבה הציבור חווה את אותה מגבלה:

תחושת “המחירים התנתקו מהמציאות” אינה אלא ביטוי אינטואיטיבי לכך שהיכולת הכלכלית נשחקה.

זהו השלב שבו זוגות צעירים מוותרים על רכישה, הביקוש הממשי מתכווץ, והעסקאות נבנות על אשראי מאולץ ולא על הכנסה אמיתית.

3. גורמי יסוד – הביטוי המקצועי

במישור המקצועי, אותם פרמטרים נקראים גורמי יסוד (Fundamentals).

הם כוללים את כל משתני הבסיס שמרכיבים את הערך הפונדמנטלי של שוק: הכנסה, ריבית, תשואות, אבטלה, יחס חוב לתוצר, מדיניות אשראי, ועוד.

כאשר מחיר הנכסים חורג בעקביות מערכים אלו – נוצר פער מבני בין המחיר לשווי, בין השוק למציאות, ובין התקווה ליכולת.

4. שורה תחתונה

יכולת כלכלית = מציאות כלכלית = גורמי יסוד.
שלוש דרכים שונות לתאר את אותה תופעה אחת: גבול הכדאיות הכלכלית של השוק.

ברגע שהמחיר חוצה את גבול זה – כל השאר הוא אשליה זמנית של אשראי, סובסידיות וציפיות.

והאשליות, כמו בועות, נוטות להתפוצץ.

💰 יכולת כלכלית = מציאות כלכלית = גורמי יסוד

📊 שלוש דרכים לומר את אותה אמת:

הגבול שבין מה שהשוק רוצה לשלם לבין מה שהוא יכול לשלם.

🏦 יכולת כלכלית

הכנסה, הון עצמי, ריבית והחזר חודשי.

כשהמחיר חוצה את היכולת – הביקוש כבר לא אמיתי.

זהו רגע המעבר מ"שוק קונים" ל"שוק ממומן באשליה".

🧭 מציאות כלכלית

זו התחושה הציבורית: “המחירים התנתקו מהמציאות”.

אבל זו לא רק תחושה – זו אינדיקציה לכך שהשוק חי מעבר לאמצעיו.

במילים אחרות: הציבור צודק, גם אם הוא לא יודע להסביר למה.

⚙️ גורמי יסוד

המונח המקצועי לאותה תופעה.

12 פרמטרים שמרכיבים את הערך האמיתי של השוק:

ריבית, תשואות, שכר, אשראי, אבטלה, מיסוי, חוב-תוצר ועוד.

כאשר המחירים חורגים מהם – השוק מפסיק להיות בר־קיימא.

📉 השורה התחתונה

“יכולת כלכלית, מציאות כלכלית וגורמי יסוד — שלוש שמות לאותה נקודת שבר.”

ברגע שהמחיר עובר את גבול היכולת – כל השאר הוא בועה של אשראי וציפיות.

אין ניתוק גדול יותר בין שוק הנדל"ן בישראל למציאות הכלכלית שלו

בעולם שבו כלכלה אמורה לשקף מציאות, שוק הנדל"ן הישראלי הפך לדוגמה קלאסית של עיוות מבני.

הוא חי על נייר, על אשראי, על ציפיות – אבל לא על תזרים ריאלי, לא על שכר, ולא על תשואה.

📉 ניתוק מוחלט מגורמי היסוד

• מחירי הדירות גבוהים פי שניים מהערך הכלכלי הנגזר מגורמי היסוד.
• התשואות על דירות נמוכות משמעותית מריבית המשכנתאות – מצב בלתי סביר כלכלית.
• הון עצמי נשחק, הריבית קפצה, וההחזר הפך לבלתי אפשרי עבור רוב משקי הבית.
• הבנקים, במקום לבלום – ממשיכים להזרים אשראי לעסקאות חסרות היגיון.

במונחי כלכלה ריאלית – זהו שוק לא־בר־קיימא.

במונחי שמאות – זהו שוק שבו מחיר כבר מזמן אינו שווי.

🧭 ניתוק בין שלוש שכבות

1. גורמי היסוד – מצביעים על שוק שמזמן עבר את גבול הרציונל.
2. המציאות הכלכלית – משקי הבית קורסים תחת נטל ההלוואות.
3. ההתנהגות הציבורית – עדיין שבויה באשליית “המחירים תמיד יעלו”.

שלוש שכבות – שלוש שפות – אך כולן מצביעות על אותה בעיה: שוק שאיבד את הקשר למציאות.

⚠️ כשהמחיר מתנתק מהיכולת

כאשר מחיר הדירה כבר איננו פונקציה של ההכנסה, אלא של הנכונות ליטול סיכון בלתי סביר –

השוק הופך למערכת מסוכנת: כזו שנראית יציבה רק כל עוד הכסף ממשיך לזרום.

הפסקת הזרם – בין אם על ידי האטה באשראי, קריסת חברות, או אירוע ביטחוני – תגרום לקריסה שרבים עוד לא הפנימו את עוצמתה.

📡 אנטנה סלולרית – ההשבחה השקופה שבדרך כלל מתעלמים ממנה

🧩 פתיחה

בעולם שבו כולם מדברים על “השבחת נכסים” באמצעות שיפוץ חזיתות או התקנת ריצוף חדש, יש דוגמה אחת להשבחה אמיתית, נטולת רגש, מבוססת הכנסה – אנטנה סלולרית על הגג.

זו לא תוספת אסתטית ולא שדרוג תדמיתי – אלא מקור הכנסה חוזר, קבוע, מדיד.

💰 השבחה אמיתית לפי גישת ההכנסה

הנוכחות של אנטנה סלולרית על גג בניין מוסיפה ערך ישיר לנכס משום שהיא מייצרת תזרים מזומנים קבוע לבעלים.

ההשבחה ניתנת למדידה פשוטה:

• גובה דמי השכירות החודשיים/שנתיים שמשלמת חברת הסלולר
• משך ההסכם (לרוב 5–10 שנים)
• רמת הוודאות בהמשך השימוש

זו השבחה פונדמנטלית — יש תועלת כלכלית, יש תשואה, יש ערך.

📊 דוגמה מספרית

אם חברת סלולר משלמת 4,000 ₪ לחודש בעבור שימוש בגג – מדובר בהכנסה שנתית של 48,000 ₪.

בריבית היוון של 8%, מדובר בהשבחה של כ־600,000 ₪ לשווי הנכס.

זהו חישוב שמאי טהור לפי גישת ההכנסה, ללא תלות ב”שוק ההשוואות”.

⚖️ יתרונות נוספים

• הכנסה פסיבית שאינה דורשת תחזוקה.
• השבחה נטו – לא תוספת קוסמטית אלא נכס מניב חדש.
• השפעה חיובית על תשואת הנכס – בפרט בנכסים מסחריים או מעורבים.

⚠️ מגבלות וסיכונים

• ייתכן שמדובר בשטח משותף בבניין – ולכן נדרש הסכמה או הסדרה קניינית.
• יש לבחון השפעה על דיירים: רגישות סביבתית או אסתטית.
• ההסכם חייב להיות כתוב היטב – כולל ביטחונות, עדכוני מדד, ואפשרות חידוש.

🧭 מסקנה מקצועית

אנטנה סלולרית היא לא תוספת יוקרה – היא מנוע הכנסה.
היא מגלמת את עקרון הליבה של שמאות פונדמנטלית:
ערך נוצר רק כשיש תזרים שמישהו מוכן לשלם עליו.

1️⃣ הדוח הפיננסי של Endeavour Equities (ניתוק בין מחיר לערך).

2️⃣ הדוח התכנוני־חברתי של Demographia 2025 (קריסת נגישות גלובלית).

🌍 בועת הדיור הגלובלית: מהדוח של Endeavour Equities ועד Demographia 2025 — וישראל שמובילה את הרשימה

תקציר מנהלים

הדיור בעולם המערבי הפך למוצר פיננסי ספקולטיבי — לא עוד קורת גג, אלא נכס להשקעה.

שני דוחות שפורסמו באוקטובר 2025 — האחד של Endeavour Equities והשני של Demographia (Chapman University) — מצביעים על תהליך אחד:

שוקי הדיור בעולם התנתקו סופית מהיכולת הכלכלית של הציבור.

לראשונה זה 21 שנה, אין ולו שוק אחד שנחשב “נגיש למעמד הביניים”.ואם נדמה היה שמדובר בתופעה בינלאומית — הרי שישראל ממוקמת בצמרת הבעיה, עם יחס של 12–13 שנות שכר לדירה ממוצעת, גבוה יותר מאוסטרליה, ניו זילנד וקנדה.

חלק ראשון: דוח Endeavour Equities — כשהמחיר חוצה את גבול ההיגיון

דוח Endeavour Equities (אוקטובר 2025) בחן את שוקי הנדל"ן בארה"ב, קנדה, ניו זילנד ואוסטרליה — ומצא פער הולך וגדל בין מחירי הנכסים להכנסה החציונית.

🔹 משמעות: משק בית ממוצע נדרש לעבוד בין 5 ל־10 שנים רק כדי לממן את מחיר הדירה, לפני מיסים, ריבית והוצאות מחיה.

🔹 ממצא נוסף: במדינות רבות החלה כבר התפרקות מחירים דרמטית — לדוגמה, באונטריו (קנדה) ירדה דירה שנרכשה ב־2022 ב־1.75 מיליון דולר ונמכרה ב־2025 בכ־670 אלף בלבד — ירידה של יותר ממיליון דולר. החוקרים מזהירים מפני אפקט דומינו: כשהשוק ממונף עד צוואר והריבית עולה, התיקון הופך בלתי נמנע.

חלק שני: דוח Demographia 2025 — כשאין עוד מדינה אחת נורמלית

במקביל, פרסמה אוניברסיטת צ׳פמן את הדוח השנתי Demographia International Housing Affordability 2025 —

הדוח המקיף בעולם על נגישות הדיור.הדוח בחן 95 שווקים ב־8 מדינות (ארה"ב, קנדה, אוסטרליה, ניו זילנד, בריטניה, אירלנד, סינגפור והונג קונג), ומצא כי לא קיים עוד אף שוק אחד “נגיש” (יחס ≤3).

עשרת השווקים היקרים בעולם:

1. הונג קונג – 14.4
2. סידני (אוסטרליה) – 13.8
3. סן חוזה (קליפורניה) – 12.1
4. ונקובר – 11.8
5. לוס אנג'לס – 11.2
6. אדלייד – 10.9
7. הונולולו – 10.8
8. סן פרנסיסקו – 10.0
9. מלבורן – 9.7
10. סן דייגו – 9.5

💡 נגישות אמיתית (3.0 ומטה) קיימת כיום באפס שווקים בעולם.

ומה הסיבה?

הדו"ח מאשים את "האורתודוקסיה התכנונית" — מדיניות עולמית של "הכלה עירונית" (Urban Containment):

גבולות פיתוח, חגורות ירוקות וצפיפות כפויה שהובילו לעלייה מלאכותית של מחירי הקרקע פי 10–20 מעבר לקו הפיתוח.במילים פשוטות — זה לא “שוק חופשי”, אלא שוק כלוא.

חלק שלישי: ישראל – החריגה הקיצונית של העולם

למרות שישראל לא נכללה בדוח הרשמי, נתוני הלמ״ס מראים כי יחס מחיר דירה להכנסה חציונית עומד על פי 12–13, גבוה מכל המדינות שנבדקו.

• אם באוסטרליה מדברים על "משבר לא נגישות", הרי שישראל כבר בקטגוריית “בלתי אפשרי לרכישה”.
• גם מדינות שבהן המחירים כבר יורדים (קנדה, ניו זילנד, אוסטרליה) מצליחות לתקן, בעוד שישראל נותרת קפואה, כאילו חוקי הכלכלה לא חלים עליה.
• במקביל, התשואה מהשכרה בישראל עומדת סביב 2.5% בלבד, בעוד שריבית המשכנתאות 6–7% —
  כלומר הפסד תזרימי קבוע לכל מי שמממן דירה.

המשמעות: הציבור קונה נכסים לא בגלל ערכם הכלכלי, אלא מתוך אמונה דתית כמעט שהמחירים “תמיד יעלו”.

חלק רביעי: איך נדל"ן הפך לנגזרת פיננסית?

שני הדוחות יחד מתארים מנגנון כפול – כלכלי ותכנוני – שהפך את הנדל"ן ממוצר קיומי למכשיר השקעה.

הדיור הפך למעשה למוצר פיננסי ספקולטיבי — נגזרת של אשראי, לא של ביקוש ריאלי.

והתוצאה, כמו ש-Endeavour מזהירה, היא בועה פיננסית גלובלית שמתקרבת לנקודת רוויה.

חלק חמישי: מדוע בישראל הבועה חריפה עוד יותר

בישראל מצטרפים למנגנון הזה עוד שני גורמים ייחודיים:

1. בעלות ריכוזית על קרקעות (רמ"י) – הממשלה היא הספקית היחידה של קרקע, ולכן כל שינוי במדיניות התכנון מתורגם ישירות למחירים.
2. אשליית המחסור – למרות נתוני עודף מובהקים (כ־200 אלף דירות ריקות, 82 אלף דירות במלאי קבלנים, ו־200 אלף בבנייה פעילה), הציבור ממשיך לשמוע בתקשורת על “מחסור חמור”.

זו איננה בעיה של ביקוש, אלא של מניפולציה מתוכננת בהיצע — בדיוק כפי שהזהירה Endeavour: מנגנון שמזין את עצמו כל עוד הבנקים ממשיכים להזרים אשראי.

חלק שישי: היסטוריה חוזרת — מהמשבר האמריקאי לישראל 2025

התבנית כמעט זהה:

• ב־2006 בארה"ב, המשקיעים האמינו שהעליות יימשכו לנצח.
• ב־2008, כשהריבית עלתה בכמה אחוזים בלבד, כל המגדל קרס.
• גם אז, הבנקים, הרגולטורים והתקשורת אמרו “הכול תחת שליטה”.

בישראל של 2025 הסימנים דומים להפליא:

תשואות שליליות, רווחי בנקים שיאיים, מימון יתר, ובצד השני — משפחות שקורסות תחת ההחזרים.כמו אז, גם היום — מי שמתריע נחשב פסימי.

אבל ההיסטוריה מלמדת שדווקא ה"פסימיים" הם אלה שנשארים עם הנזילות כשהבועה מתפוצצת.

חלק שביעי: המסקנה – העולם מתקן, ישראל מכחישה

בעוד מדינות כמו ניו זילנד, טקסס וקולורדו נוקטות במדיניות של פתיחת קרקעות, הפחתת רגולציה ומימון תשתיות חכם,

ישראל עדיין מתעקשת לשמר את השיטה:

מחסור מדומה, היצע מוגבל, והזרמת אשראי על שווי מנופח.שני הדוחות, יחד עם ממצאי הלמ"ס, מציבים תמונה ברורה:

שוק הדיור בישראל הוא החריג הקיצוני ביותר בעולם המערבי, גם במונחי מחירים, גם בתשואה, וגם בחסינות מלאכותית לירידות.

חלק שמיני: הצעה לשינוי עומק

🔹 רגולציה פיננסית:

להגביל אשראי לרכישת דירות שערכן מעל הערך הכלכלי הפונדמנטלי.

🔹 רפורמה תכנונית:

לבטל את מדיניות “הכלה עירונית”, לפתוח קרקעות באופן מדורג אך אמיתי.

🔹 שמאי מקרקעין כ"שומר סף":

לחייב הערכות ערך פונדמנטלי לצד שווי שוק השוואתי.

🔹 שקיפות תקשורתית:

להפריד בין כתיבה כלכלית לבין פרסום נדל"ן — כדי להחזיר אמון ציבורי.

חלק תשיעי: סיכום אישי

דו"ח Endeavour Equities מזהיר מפני בועה פיננסית.

דו"ח Demographia מצביע על בועה תכנונית.

ושניהם יחד מוכיחים את מה שאני טוען זה שנים:

ישראל אינה חריגה בגלל המחירים – היא חריגה בכך שהמערכת בחרה לשמר את הבועה.

"בועה לא מתפוצצת כשמכירים בה — היא מתפוצצת כשהציבור כבר לא מסוגל לממן אותה."

והציבור הישראלי כבר שם.

📚 מקורות וקישורים לדוחות המקוריים

• Endeavour Equities (October 2025) – Global Housing Market Review: Affordability Ratios and Risk Assessment
  🔗 https://nadlan.walla.co.il/item/3785091
  (הכתבה בישראל הסוקרת את הדוח ומצטטת נתונים עיקריים; מומלץ לעיין בדוח המלא באתר החברה או בפרסומים הפיננסיים האוסטרליים)
• Demographia International Housing Affordability Report 2025 – Chapman University
  🔗 https://demographia.com/dhi2025.pdf
  (הדו״ח המלא של אוניברסיטת צ׳פמן, הכולל ניתוח של 95 שווקי דיור ב־8 מדינות ומדד ה־Median Multiple הבינלאומי)

📚 מקורות ודוחות בינלאומיים

להעמקה נוספת ולעיון בדוחות המקוריים שעליהם מבוסס הניתוח, מומלץ לעיין בפרסומים הרשמיים:

🔘 להורדת דוח Endeavour Equities

🔘 לעיון בדוח Demographia 2025

🧱 מבחן שכר הדירה: הדרך האמיתית לזהות השבחה בנדל"ן

בענף הנדל"ן רווחת לעיתים תפיסה שגויה שלפיה כל תוספת, שדרוג או השקעה בדירה משביחים את ערכה.

אבל האמת פשוטה הרבה יותר — ולא פחות חדה:

השבחה אמיתית נמדדת לא לפי ההוצאה, אלא לפי התועלת הכלכלית שהיא מייצרת.

במילים אחרות: כמה שוכר מוכן לשלם עבורה?

🎯 העיקרון המנחה: מבחן השוק האמיתי

הדרך המדויקת ביותר לבחון האם תכונה בנכס אכן משביחה את שוויו היא לבחון את השפעתה על שכר הדירה בשוק החופשי.

זהו מבחן אמפירי, מדיד ונטול השערות — כי בשכירות אין רגשות, יש החלטה כלכלית טהורה.

אם השוכר מוכן לשלם יותר – הנכס השביח. אם לא – אין השבחה, גם אם ההשקעה נראית יוקרתית.

🛡️ ממ"ד – גורם משביח מובהק

האם דירה עם ממ"ד תושכר ביותר מדירה זהה בלעדיו?

כן, כמעט תמיד.הממ"ד מספק גם תחושת ביטחון וגם שימושיות יומיומית – חדר עבודה, שינה או אחסון.

בממוצע, דירות עם ממ"ד נהנות מתוספת של 3%–7% לשכר הדירה, ובאזורים רגישים ביטחונית אף יותר.

זו השבחה פונדמנטלית אמיתית: היא מגדילה תועלת כלכלית ותפיסת ביטחון גם יחד.

⚡ עמדת טעינה לרכב חשמלי – עדיין לא משביחה

למרות העלות הגבוהה והתדמית החדשנית, מרבית השוכרים אינם מוכנים לשלם פרמיה על דירה עם עמדת טעינה פרטית.

היא אולי נוחה, אך אינה נתפסת כצורך בסיסי.

בעתיד, עם חדירת רכבים חשמליים לשוק, ייתכן שהדבר ישתנה – אך נכון ל־2025, זו תוספת אסתטית, לא כלכלית.

🌇 מרפסת – תלוי באיכות, לא בעצם הקיום

מרפסת היא אחת הדוגמאות הקלאסיות לכך שלא כל “יש” הוא “משביח”.

ההשפעה על שכר הדירה תלויה ב־4 פרמטרים עיקריים:

• גודל: 4 מ"ר לא כמו 20 מ"ר
• כיוון: דרומי פתוח ≠ צפוני סגור
• קומה: מרפסת בקומת קרקע ≠ מרפסת בקומה 15
• שימושיות: ישיבה, אירוח, פרטיות

מרפסת גדולה עם נוף פתוח עשויה להוסיף עד 10% לשכר הדירה, בעוד שמרפסת שירות צרה כמעט שאינה משפיעה.

📊 מבחן השכרה לעומת גישת ההשוואה

רבים מהשמאים והמשקיעים נוטים להסתמך על גישת ההשוואה – כלומר על מחירי עסקאות.

אך מחירים לעיתים מושפעים ממניפולציות, מאופוריה או מהתנהגות עדר.

לעומת זאת, שכר דירה הוא אמת קרה ומדויקת:

הוא משקף את הערך הכלכלי שהנכס יודע לייצר, ואת ההעדפות האמיתיות של המשתמשים.

מבחן השכרה הוא אפוא מבחן פונדמנטלי לשווי, הלב של גישת ההכנסה בשמאות.

⚖️ שווי פונדמנטלי – לא כל מה שעולה כסף מעלה ערך

ההבדל בין “שדרוג” ל“השבחה” הוא ההבדל בין הוצאה רגשית להשקעה כלכלית.

רק כאשר ההוצאה מתורגמת להכנסה נוספת — מדובר בהשבחה אמיתית.

כך בוחנים שווי פונדמנטלי, וכך מזהים בועה – כשהמחירים מתנתקים מההכנסה שהם אמורים לייצר.

💡 סיכום ולקח מקצועי

"לא כל מה שעולה כסף מעלה את הערך."

מבחן שכר הדירה הוא הכלי הפשוט והאמין ביותר להבין אם שדרוג באמת משביח.

ממ"ד? ✅ כן.

עמדת טעינה? ⭕ עדיין לא.

מרפסת? ⚠️ תלוי בגודל, כיוון ושימושיות.שוק השכירות מדבר בשפה אחת בלבד – שפת המספרים.

ומי שמקשיב לה, מגלה את האמת על ערך אמיתי.

🌞 למה מרפסת דרומית משביחה?

מרפסת הפונה דרומה נחשבת בישראל (ובכל חצי הכדור הצפוני) למבוקשת יותר, ולכן יש לה השפעה חיובית על שכר הדירה ועל שווי הנכס. הסיבות לכך הן:

1. חשיפה טובה לשמש – הכיוון הדרומי מקבל אור שמש לאורך רוב שעות היום, גם בחורף.
   ✔️ מעניק תחושת חמימות טבעית
   ✔️ חוסך באנרגיה לחימום
   ✔️ מאפשר שימוש נעים במרפסת גם בעונות קרות
2. אוורור ואור טבעי – דירות דרומיות מוארות ומאווררות יותר.
   אור טבעי בשפע הוא אחד הגורמים שמעלים את שביעות הרצון של דיירים ומשפיע ישירות על רמת הביקוש.
3. נוחות שימוש יומיומית – מרפסת דרומית מאפשרת ישיבה, גידול צמחים או אירוח רוב השנה, מבלי לסבול מקור או חוסר שמש.
4. יתרון פסיכולוגי ותדמיתי – “דירה דרומית” נתפסת כחמימה, נעימה ובריאה יותר — הבדל תדמיתי שיכול להעלות גם את ערך השכירות.

⚠️ מתי מרפסת דרומית לא בהכרח משביחה?

• כאשר אין הצללה מספקת – בקיץ, עודף שמש עלול לגרום לחום קיצוני ולצריכת אנרגיה גבוהה למיזוג.
• אם הפנייה הדרומית משקיפה על רחוב סואן או מפגע סביבתי – יתרון הכיוון מתבטל.

💡 סיכום קצר:

במילים אחרות – מרפסת דרומית משביחה משום שהיא מוסיפה תועלת פונדמנטלית אמיתית לדייר, ולא רק ערך אסתטי.

היא מאפשרת שימושיות, נוחות ואור טבעי — גורמים שמעלים את שכר הדירה בפועל, ולכן גם את השווי הכלכלי.

אנטנה סלולרית על הגג היא דוגמה קלאסית להשבחה כלכלית אמיתית, שניתנת למדידה ברורה בגישת ההכנסה.

מבוא

כל שנה, עם כניסת חג הסוכות, מתרחשים עשרות אירועי שריפה במרפסות, בחצרות ובשטחים ציבוריים בשל סוכות שמתלקחות. השילוב בין חומרים דליקים (סכך, קישוטים, בדים), מקורות הצתה (נרות, גחלים, מערכות חשמל), ומרחבים מוגבלים הופך את הסוכה לסיכון אש משמעותי.במגזר החרדי, שבו צפיפות הסוכות גבוהה במיוחד, השימוש בנרות נפוץ, והקישוטים מרהיבים ומעוטרים - הסיכון גבוה אף יותר. הרשות לפיתוח כלכלי-חברתי של המגזר החרדי פועלת כל שנה להעלאת המודעות לבטיחות בסוכה, אך השאלה המרכזית נותרת: כשמשהו כן קורה - מי אחראי? מי משלם? והאם הביטוח מכסה?

של מי הסוכה? זיהוי הבעלות

השאלה "של מי הסוכה?" היא לא תמיד פשוטה:

סוכה במרפסת פרטית

כאשר הסוכה עומדת במרפסת של דירה פרטית, הבעלות והאחריות ברורות - הן של בעל הדירה או השוכר. הסוכה נחשבת לרכוש פרטי וכל נזק הנובע ממנה הוא באחריות הדייר.

סוכה משותפת בחצר בניין

במקרים רבים, דיירים מקימים סוכה משותפת בחצר הבניין. כאן הבעלות משותפת, והאחריות מתחלקת בין כל המשתתפים. חשוב שתהיה הסכמה בכתב על חלוקת האחריות והעלויות.

סוכה במוסד ציבורי או בית כנסת

סוכות בבתי כנסת, בישיבות או במוסדות ציבוריים נמצאות באחריות המוסד. המוסד צריך לוודא שיש ביטוח מתאים והתאמות בטיחות.

סוכת השכן שגרמה נזק

מצב מורכב במיוחד: הסוכה של השכן התלקחה וגרמה נזק לדירה שלך. כאן מתעוררות שאלות משפטיות וביטוחיות מורכבות.

סוגי הנזקים ומיהו הנפגע

נזק לסוכה עצמה

אם הסוכה נשרפה לחלוטין, השאלה היא האם יש ביטוח שמכסה את הסוכה כרכוש. ברוב המקרים, ביטוח תכולה סטנדרטי לא יכסה סוכה זמנית.

נזק לדירה

אש שמתחילה בסוכה עלולה לגרום נזקים למבנה הדירה:

• נזקי אש למרפסת, חלונות, קירות
• נזקי עשן לקירות הפנים
• נזקי כיבוי (מים, חומרי כיבוי)
• נזק לתכולה (רהיטים, חפצים)

נזק לשכנים

אש שמתחילה בסוכה שלך עלולה להתפשט:

• לדירה מעליך
• לדירות הסמוכות
• לרכב שחונה מתחת
• לרכוש משותף בבניין

נזק לגוף

במקרים חמורים - פציעות או חלילה גרוע מכך.

הכיסוי הביטוחי: מה מכוסה ומה לא?

ביטוח דירה סטנדרטי

מה ככל הנראה מכוסה:

• נזק שנגרם לדירה עצמה מאש שהתחילה בסוכה שלך (במסגרת כיסוי הנזקים לדירה)
• אחריות כלפי צד שלישי - אם הסוכה שלך גרמה נזק לשכן
• נזק לדירה שלך מסוכה של שכן (במסגרת הכיסוי לדירה שלך)

מה ככל הנראה לא מכוסה:

• הסוכה עצמה כמבנה זמני
• קישוטים יקרי ערך בסוכה
• נזק שנגרם עקב רשלנות חמורה (למשל, השארת נרות דולקים ללא השגחה)
• נזק במקרה של אי עמידה בתקני בטיחות

ביטוח תכולה

ביטוח תכולה סטנדרטי בדרך כלל לא יכסה את הסוכה עצמה כיוון שהיא:

1. מבנה זמני
2. נמצאת מחוץ לדירה
3. עשויה מחומרים דליקים במיוחד

אבל: נזק לתכולת הדירה עקב אש שהתחילה בסוכה - כן מכוסה.

ביטוח אחריות כלפי צד שלישי

זה הכיסוי הקריטי ביותר במקרה של סוכה שגורמת נזק לאחרים. הפוליסה הסטנדרטית כוללת בדרך כלל כיסוי של מיליון שקל ומעלה.מה מכוסה:

• נזק שהסוכה שלך גרמה לשכנים
• נזק לרכב שחנה מתחת
• פציעות לאנשים
• הוצאות משפט

תנאים:

• חשוב שלא הייתה רשלנות חמורה
• יש לפעול לפי הוראות הבטיחות הסבירות
• יש לשתף פעולה עם חברת הביטוח

תרחישים נפוצים ופתרונות

תרחיש 1: הסוכה שלי נשרפה ולא גרמה נזק נוסף

הפתרון הביטוחי: ככל הנראה לא תהיה כיסוי לסוכה עצמה. זה הפסד אישי שלא מכוסה.

תרחיש 2: הסוכה שלי נשרפה וגרמה נזק למרפסת שלי

הפתרון הביטוחי: ביטוח הדירה שלך אמור לכסות את הנזק למבנה. תגיש תביעה לחברת הביטוח שלך.

תרחיש 3: הסוכה שלי נשרפה וגרמה נזק לשכן

הפתרון הביטוחי:

• השכן יגיש תביעה לחברת הביטוח שלו (כיסוי ראשוני)
• חברת הביטוח של השכן תפנה אליך/לחברת הביטוח שלך בתביעת שיבוב
• ביטוח האחריות כלפי צד שלישי שלך יכסה את הנזק (אם לא הייתה רשלנות חמורה)

תרחיש 4: הסוכה של השכן נשרפה וגרמה נזק לי

הפתרון הביטוחי:

• דרך א' (מומלצת): תגיש תביעה לחברת הביטוח שלך, והם יטפלו בשיבוב מול השכן
• דרך ב': תפנה ישירות לשכן/לחברת הביטוח של השכן עם תביעת נזיקין

תרחיש 5: סוכה משותפת נשרפה וגרמה נזקים

הבעיה: קשה לקבוע מי אחראי כאשר הסוכה משותפת.הפתרון: אם מישהו נפגע, הוא יפנה לביטוח שלו, וחברת הביטוח תחליט אם לפנות למי מבין השותפים בתביעת שיבוב.

המלצות מעשיות

לפני החג

1. בדוק את הפוליסה שלך:
   • האם יש כיסוי אחריות כלפי צד שלישי?
   • מה גובה הכיסוי? (מומלץ לפחות מיליון שקל)
   • האם יש חריגים ספציפיים?
2. תעד את הסוכה:
   • צלם תמונות של הסוכה והסביבה לפני החג
   • שמור קבלות על חומרים וקישוטים יקרי ערך
   • תעד התאמות בטיחות שעשית
3. התייעץ עם סוכן הביטוח:
   • האם יש צורך בהרחבת כיסוי?
   • האם יש דרישות מיוחדות לסוכה?
   • האם יש צורך בדיווח מראש?
4. בצע התאמות בטיחות:
   • התקן גלאי עשן במרפסת/בסמוך לסוכה
   • הכן מטפה כיבוי זמין
   • ודא שמערכת החשמל תקינה ומאושרת
   • שמור מרחק בטיחות מנרות וגחלים

במהלך החג

1. אל תשאיר נרות או גחלים ללא השגחה
2. אל תעשן בסוכה
3. שמור על מעברים פנויים לפינוי במקרה חירום
4. אל תעמיס חיבורי חשמל
5. בדוק את הסוכה מדי יום לסימני סכנה

במקרה של שריפה

1. פנה מיד למוקד 102
2. פנה את כל האנשים לבטחון
3. אל תנסה לכבות שריפה גדולה לבד
4. תעד את הנזק (תמונות, סרטונים)
5. דווח לחברת הביטוח תוך 24-48 שעות
6. אל תזרק דברים או תתחיל בשיפוצים לפני שהשמאי יגיע
7. אסוף עדויות ועדים

מלכודות נפוצות שכדאי להימנע מהן

מלכודת 1: "זה רק לשבוע, לא צריך ביטוח"

הסוכה אולי זמנית, אבל הנזק שהיא יכולה לגרום הוא קבוע. חובה שיהיה כיסוי אחריות כלפי צד שלישי.

מלכודת 2: "השכן ישלם, אין לי מה לדאוג"

גם אם השכן אשם, התהליך של קבלת פיצוי ממנו יכול להיות ארוך ומסובך. עדיף לפנות לביטוח שלך תחילה.

מלכודת 3: "לא דיווחתי כי חששתי שיבטלו את הפוליסה"

אי דיווח על אירוע יכול להוביל לביטול כיסוי בעתיד. תמיד כדאי לדווח.

מלכודת 4: "ניקיתי הכל לפני שהשמאי הגיע"

זה יכול לפגוע ביכולת להוכיח את הנזק. תמיד תעד לפני שמנקים.

מלכודת 5: "הסכמנו בעל פה על סוכה משותפת"

תמיד כדאי הסכם בכתב שמגדיר אחריות, גם אם זה נראה מוגזם בין שכנים טובים.

סיכום והמלצה מרכזית

שריפת סוכה היא אירוע שיכול להפוך מחגיגת מצווה לסיוט משפטי וכלכלי. המפתח הוא:

1. הכנה נכונה - ודא שיש לך כיסוי ביטוחי מתאים
2. בטיחות קפדנית - רוב השריפות ניתנות למניעה
3. תיעוד מקיף - לפני, במהלך ואחרי
4. תגובה מהירה - דווח לחברת הביטוח מיד
5. ייעוץ מקצועי - בעת ספק, התייעץ עם סוכן ביטוח או עורך דין

זכור: הביטוח לא מיועד רק למקרי קיצון. הוא כלי שמאפשר לך לחגוג את החג בראש שקט, בידיעה שאם יקרה משהו, אתה מוגן.

חג שמח ובטוח!

ביטוח דירה: כיסוי צד שלישי אינו תלוי בתפוסת הדירה

בעלי דירות רבים בטוחים כי פוליסת הביטוח שלהם – במיוחד אם נרכשה דרך הבנק לצורך משכנתא – מספקת להם כיסוי מלא לכל תרחיש. אלא שבפועל, התמונה שונה לחלוטין.אחת הטענות הנפוצות של חברות הביטוח בעת דחיית תביעות היא כי הדירה לא הייתה "תפוסה" מעל 60 יום, ולכן אין כיסוי ביטוחי. אבל חשוב להבין: טענה זו נכונה רק לגבי נזקי רכוש (מבנה ותכולה) – לא לגבי אחריות כלפי צד שלישי.

הפוליסה התקנית – רף מינימום מחייב

הפוליסה התקנית לביטוח דירה ותכולה, שנקבעה בתקנות הפיקוח על עסקי ביטוח, מהווה סטנדרט מחייב בדין.

כל פוליסה חייבת לכלול את הכיסויים והתנאים שנקבעו בתקנות, ולא ניתן לגרוע מהם.

חברת ביטוח רשאית רק להרחיב את ההגנה, אך לא להרע אותה.

חריג “דירה שאינה תפוסה” – היכן הוא באמת חל

בפוליסה התקנית יש התייחסות לסייג "דירה שאינה תפוסה למעלה מ-60 יום רצופים" – אך הוא חל אך ורק על כיסוי נזקי מים ונוזלים אחרים (מבנה/תכולה).

מטרתו: למנוע מצב שבו נזק מתמשך מתרחש מבלי שאיש שם לב אליו, בגלל שהדירה ריקה.לעומת זאת, בפרק אחריות כלפי צד שלישי אין כלל אזכור לסייג הזה.

מדובר בפרק עצמאי, שמטרתו להגן על המבוטח מפני תביעות נזיקיות של צדדים שלישיים, כמו שכנים שניזוקו מהצפה או אורח שנפגע.

כיסוי אחריות כלפי צד שלישי – הרחבה נפרדת

כיסוי צד ג’ בפוליסת דירה הוא הרחבה ולא חלק מהכיסוי הבסיסי.

במילים אחרות: הוא לא ניתן אוטומטית עם רכישת הביטוח, אלא רק אם המבוטח בחר בו והוסיף אותו לפוליסה.

🏦 פוליסות משכנתא – חשיפה גדולה ללא כיסוי

כאשר הבנק מחייב את הלווה לרכוש ביטוח דירה לצורך משכנתא, הדרישה מתייחסת ל־ביטוח מבנה בלבד (כדי להבטיח את הבטוחה של ההלוואה).

בפועל:

• הרחבות כגון אחריות צד שלישי או ביטוח תכולה לא נדרשות על ידי הבנק.
• ברוב הפוליסות הסטנדרטיות שנרכשות דרך הבנקים – ההרחבה הזו כלל אינה נכללת.
• המשמעות: דירה מבוטחת אמנם למבנה, אבל בעליה חשוף לחלוטין לתביעות נזיקיות מצד שכנים או צדדים אחרים.

מיתוס מול מציאות

❌ מיתוס: אם אין כיסוי לנזקי מים כי הדירה לא הייתה מאוישת – גם אין כיסוי לאחריות כלפי צד שלישי.

✔️ מציאות: כיסוי צד ג’ הוא פרק נפרד. החריג "דירה לא תפוסה" חל רק על רכוש. אם הרחבת צד ג’ נרכשה – הכיסוי קיים גם אם הדירה ריקה מעל 60 יום.

השלכות משפטיות

• תקנה 2 לתקנות הפיקוח אוסרת לגרוע מהתנאים הקבועים בפוליסה התקנית.
• חריגים תקפים רק אם הם מופיעים בפרק המתאים.
• בתי המשפט בישראל מפרשים חריגים בצמצום, ובמיוחד כשמדובר בכיסוי אחריות לצד שלישי שנועד להגן גם על ניזוקים חפים מפשע.

הנוסח הרשמי – פרק ב1' מתוך הפוליסה התקנית

לשם שלמות, הנה נוסח הפוליסה התקנית עצמה בפרק ב1 – ביטוח אחריות כלפי צד שלישי:

פרק ב1' – ביטוח אחריות כלפי צד שלישי
פרק זה יחול רק אם צוין במפרט.
8ג. מקרה הביטוח
מקרה הביטוח הוא חבות המבוטח או בני משפחתו, לרבות עובדי משק ביתו, לשלם לצד שלישי על פי פקודת הנזיקין [נוסח חדש], בכפוף לגבולות האחריות הנקובים במפרט בשל אירוע תאונתי שהתרחש בשטח מדינת ישראל או ב"אזור" כהגדרתו בחוק לתיקון ולהארכת תוקפן של תקנות שעת חירום (יהודה והשומרון – שיפוט בעבירות ועזרה משפטית), התשס"ז-2007, וגרם ל –
(1) מוות, מחלה, פגיעה, ליקוי גופני, לקוי נפשי או ליקוי שכלי;
(2) נזק או אבדן לרכוש צד שלישי

.8ד. טיפול בתביעות
(א) המבטח רשאי, ולפי דרישת צד שלישי – חייב, לשלם לצד השלישי את תגמולי הביטוח שהמבטח חייב למבוטח, ובלבד שהודיע על כך בכתב למבוטח כאמור בסעיף קטן (ב), והמבוטח לא התנגד כאמור באותו הסעיף; ואולם טענה שהמבטח יכול לטעון כלפי מבוטח תעמוד לו גם כלפי צד שלישי.
(ב) דרש צד שלישי מהמבטח תגמולי ביטוח כאמור בסעיף קטן (א), יודיע המבטח למבוטח בכתב בתוך 7 ימי עסקים מיום הדרישה על הדרישה כאמור וכי אם לא יודיע לו המבוטח על התנגדותו לתשלום הפיצוי בתוך 30 ימים, ישלם המבטח לצד השלישי את תגמולי הביטוח שהוא חייב למבוטח, אם הוא חייב בתשלומם.
(ג) המבטח רשאי ליטול על עצמו או לנהל בשם המבוטח את ההגנה של כל תביעה והמבוטח ייתן למבטח, לפי בקשתו, עזרה הנחוצה למבטח לצורך יישוב תביעה של צד שלישי.
(ד) במקרה של תביעה או תביעות נגד המבוטח הנובעות ממקרה ביטוח אחד או מסדרת מקרים שאפשר ליחסם למקור אחד או לסיבה אחת, והמכוסים לפי פרק זה של הפוליסה, יהיה המבטח רשאי לשלם למבוטח את מלוא סכום הביטוח לפי פרק זה, ולאחר תשלום כזה יהיה המבטח פטור מניהול התביעה או התביעות האמורות ולא תחול על המבטח שום אחריות נוספת בקשר לכך, חוץ מהוצאות משפט שקבע בית משפט או הוצאות סבירות שהוצאו בקשר לתביעות האמורות.8ה. כיסוי הוצאות משפט
במקרה של תביעה לתשלום תגמולי ביטוח לפי פרק זה, יישא המבטח, בהוצאות משפט סבירות שבהן על המבוטח לשאת בשל חבותו, אף מעבר לגבול האחריות לפי פרק זה.

8ו. חריגים לחבות כלפי צד שלישי
המבטח לא יהיה אחראי לשפות את המבוטח בשל סכום שיושת עליו או שנשא בו אם עילתו נובעת מאחד מאלה:
(1) חבות כלפי מועסקים שיש ביניהם ובין המבוטח יחסי עובד–מעביד;
(2) נזק שנגרם לבני משפחתו של המבוטח או עובד משק ביתו של המבוטח;
(3) חבות של המבוטח כלפי צד שלישי הקשורה באופן ישיר למקצועו או לעיסוקו של המבוטח, אלא אם כן צוין כיסוי לפעילות זו במפורש במפרט;
(4) אחריותו המקצועית של המבוטח או אחריות הנובעת ממוצרים המיוצרים, מטופלים, משווקים או מתוחזקים בידי המבוטח במסגרת פעילות עסקית כלשהי;
(5) רכב כהגדרתו בחוק פיצויים לנפגעי תאונות דרכים, התשל"ה-1975, מנוף, מכשיר הרמה, כלי טיס, כלי שיט, כלי ממונע המשמש לנסיעה;
(6) שימוש בכלי נשק;
(7) בעלי חיים שאינם חיות מחמד ביתיות, כלב מסוכן או מגזע מסוכן, כהגדרתם בחוק להסדרת הפיקוח על כלבים, התשס"ג-2002;
(8) שימוש בבריכת שחייה הכוללת מערכת סינון, ג'קוזי או סאונה חיצוניים למבנה הדירה, אלא אם כן צוין אחרת במפרט;
(9) ביצוע עבודות בדירה בידי בעל מקצוע ומשך העבודות עולה על שבועיים ימים מיום תחילת העבודה בפועל;
(10) תביעה המוגשת כנגד המבוטח בבית משפט מחוץ לגבולות מדינת ישראל.

8ז. אי-תחולת ביטוח חסר
סעיף 60 לחוק חוזה הביטוח לא יחול על פרק זה.

ביקוש כבוש או ביקוש שנמחק?

המונח והשימוש בו

"ביקוש כבוש" (Pent-up demand) מתאר מצב שבו קיימת אוכלוסייה שמעוניינת לרכוש נכס, אך ממתינה "על הגדר" בגלל חסמים זמניים – ריביות גבוהות, מחירים מופרזים או אי־ודאות. התיאוריה גורסת שברגע שהחסם מוסר – למשל הורדת ריבית – הביקוש יתפרץ ויחזיר את המחירים לעלייה.בישראל, יזמים, מתווכים ובנקאים מרבים להשתמש במונח זה כדי לשכנע שהקיפאון הנוכחי בשוק אינו אלא "עצירה טכנית", ושמאחורי הקלעים ממתינים מאות אלפי קונים פוטנציאליים.

המציאות: הגירה והיעלמות הביקוש

הנתונים מצביעים על מגמה הפוכה:

• הגירה של צעירים – אלפי צעירים ובעלי מקצועות נדרשים עוזבים את ישראל מדי שנה. חלקם לתאילנד, חלקם לאירופה ולצפון אמריקה. אותם אנשים לא "מחכים" לקנות דירה בישראל – הם פשוט מחפשים את עתידם במקום אחר.
• ביקוש שנמחק ולא נדחה – מי שעובר לחו"ל לא יחזור לממש ביקוש לדירה כאן גם אם הריבית תרד. המשמעות היא שמלאי הביקוש הפוטנציאלי מצטמצם, ולא "כבוש".
• אפקט חברתי וכלכלי – פחות צעירים בישראל = פחות משקי בית חדשים, פחות כוח עבודה, פחות נישואין ולידות. כל אלו מפחיתים את הלחץ האמיתי על הביקוש לדיור.
  

הקיפאון בעסקאות – לא פסק זמן, אלא שינוי עומק

נכון לסוף יולי 2025, מלאי הדירות החדשות הלא־מכורות חצה את ה־82 אלף, זינוק של כ־20% בתוך שנה (נתוני הלמ"ס). במקביל, מספר העסקאות נמצא בשפל רב־שנתי. למעלה מ - 22 אלף דירות בהמתנה - כאלה שרכשו דירה ומנסים לכור את דירתם הקודמת ובנוסך 200 אלף דירות בבנייה פעולה.

הקיפאון הזה לא נובע מ"חוסר רצון זמני לקנות" – אלא מתופעה מבנית: מחירים כפולים מהשווי הכלכלי, ריבית גבוהה, ואוכלוסייה צעירה שהולכת ומתרחקת מהארץ.

סיכום ותובנות

הטענה ל"ביקוש כבוש" כיום היא בעיקר מניפולציה רטורית. במקום ביקוש כבוש, יש ביקוש שנעלם או נדד מעבר לים. משמעות הדבר היא שהקיפאון בעסקאות לא יסתיים בבת־אחת עם שינוי תנאי האשראי, אלא עלול להפוך למגמה ארוכת טווח שתגרור ירידות מחירים חדות, עודפי היצע והפסדים לבנקים וליזמים.

המושג "ביקוש כבוש" מתאר ביקוש שנדחה, אבל עדיין קיים ועתיד להתפרץ כשחסם זמני יוסר. לעומת זאת, המציאות שאני מתאר – צעירים שעוזבים לחו"ל ולא מתכוונים לקנות כאן דירה – היא כבר ביקוש שנמחק, לא כבוש.

למה זה חשוב?

1. השלכה על פרשנות השוק – אם באמת מדובר בביקוש כבוש, אז אפשר להאמין שהמחירים יישארו גבוהים ויתפוצצו שוב כלפי מעלה ברגע שתהיה ירידת ריבית. אבל אם הביקוש נמחק, המלאי שנבנה כאן נשאר בלי קונים.
2. קיפאון העסקאות – נכון להיום יש מלאי עצום של דירות לא מכורות ושוק קפוא. אם זה היה רק "כבוש", היינו מצפים להתפוצצות מחודשת. בפועל, חלק ניכר מהביקוש פשוט לא יחזור.
3. השפעה דמוגרפית־חברתית – ירידה בילודה, הגירה של צעירים והיחלשות המעמד הבינוני בישראל מייצרות מגמה ארוכת טווח, לא עצירה זמנית.

השורה התחתונה

המונח "ביקוש כבוש" בישראל של היום הוא לא תיאור נאמן למציאות אלא שימוש מניפולטיבי בשפה מצד אינטרסנטים. השוק לא ממתין ל"פריצה" אלא מתמודד עם ביקוש שהצטמק ונמחק. 

1. הבדל עקרוני בין "כבוש" ל"שנמחק":
   • ביקוש כבוש = קונים פוטנציאליים מחכים בצד בגלל מחירים או ריביות גבוהות, אבל ישובו לשוק כשהחסמים ירדו.
   • ביקוש שנמחק = אותם קונים פשוט נעלמו – אם בהגירה לחו"ל, אם באובדן יכולת כלכלית או ירידה דמוגרפית – ולכן הביקוש לא יחזור גם כשישתנו התנאים.
2. המצב היום בשוק הנדל"ן:
   • יש קיפאון בעסקאות, לא בגלל עצירה זמנית אלא בגלל מבנה עמוק: מחירים כפולים מהשווי הכלכלי, ריבית גבוהה, ואי־אמון עתידי.
   • במקביל, יש הגירה משמעותית של צעירים ובעלי מקצועות – תופעה שהנתונים הרשמיים כבר משקפים. מי שעזב את הארץ לא יחזור לרכוש כאן דירה, גם אם יוסרו חסמים מימוניים.
3. השלכה קדימה:
   • במקום "ביקוש כבוש" שמתפרץ, אנחנו רואים צמצום אמיתי בביקוש.
   • מלאי הדירות הלא־מכורות הולך ותופח (כ־82 אלף דירות חדשות לפי הלמ"ס, ועוד מאות אלפי דירות בבנייה), כך שהפער בין ההיצע לביקוש רק מתרחב.
   • המשמעות היא שמדובר במבנה של עודף היצע ולא במעגל זמני של "דחיית רכישות".

השוואה: ביקוש כבוש ≠ ביקוש שנמחק

התנהלות חזירית גירשה וסילקה את הילדים שלנו - את דור העתיד לחו"ל

התנהלות חזירית מצד שחקנים מרכזיים (יזמים, בנקים, רגולטורים, ולעיתים גם התקשורת) דחקה את דור הצעירים החוצה – לא רק נכונה, אלא מגובה במציאות הדמוגרפית והכלכלית.

למה זה קרה?

1. מחירים מנותקים משווי – מחירי הדירות נסקו לכפול מהשווי הכלכלי, בזמן שהתשואות נשחקו והריביות עלו. הצעירים הבינו שאין היגיון כלכלי בלקנות כאן דירה.
2. מינוף חסר אחריות – הבנקים עודדו אשראי מופרז לרכישות במחירים לא סבירים, מה שתרם ליצירת שוק לא נגיש.
3. מיסוי ורגולציה לא מאוזנים – במקום להגן על רוכשי הדירה הראשונה, המדיניות נתנה הטבות ודרכי מימון יצירתיות ליזמים ולמשקיעים.
4. היעדר אופק – שוק עבודה לא יציב, יוקר מחיה גבוה, ומדיניות ציבורית שנראית מנותקת – כל אלה חיזקו את המוטיבציה של צעירים "להצביע ברגליים".

התוצאה – "בריחת המוחות והלבבות"

• ישראל מאבדת מדי שנה עשרות אלפי צעירים ומשפחות בתחילת דרכן.
• אלה לא רק יחידות דיור שלא נרכשות כאן – אלא משקי בית עתידיים שנמחקים ממעגל הביקוש.
• המכה היא כפולה: גם ירידה בביקוש לדיור וגם ירידה בכוח העבודה, במסים ובהון האנושי.

הקשר לקיפאון בעסקאות

הקיפאון אינו זמני, אלא מבני:

• חלק גדול מה"ביקוש הכבוש" שכולם מדברים עליו פשוט איננו.
• מה שנשאר הוא עודף היצע שהולך ותופח – מול ביקוש מצטמצם שנדד מעבר לים.

🔑 המסקנה:

ההתנהלות הזו לא רק "הקשתה על הצעירים לקנות", אלא בפועל גירשה את דור העתיד מהארץ. מי שעזב לא יחזור לקנות כאן דירה – גם אם הריבית תרד וגם אם יוזילו במעט את המחירים.

אָשַׁמְנוּ, בָּגַדְנוּ, גָּזַלְנוּ, דִּבַּרְנוּ דֹפִי וְלָשׁוֹן הָרָע, הֶעֱוִינוּ, וְהִרְשַׁעְנוּ, זַדְנוּ, חָמַסְנוּ, טָפַלְנוּ שֶׁקֶר וּמִרְמָה, יָעַצְנוּ עֵצוֹת רָעוֹת, כִּזַּבְנוּ, כָּעַסְנוּ, לַצְנוּ, מָרַדְנוּ, מָרִינוּ דְבָרֶיךָ, נִאַצְנוּ, נִאַפְנוּ, סָרַרְנוּ, עָוִינוּ, פָּשַׁעְנוּ, פָּגַמְנוּ בְּאוֹת בְּרִית־קֹדֶשׁ, צָרַרְנוּ, צִעַרְנוּ אָב וָאֵם, קִשִּׁינוּ עֹרֶף, רָשַׁעְנוּ, שִׁחַתְנוּ, תִּעַבְנוּ, תָּעִינוּ וְתִעְתַּעְנוּ, וְסַרְנוּ מִמִּצְוֹתֶיךָ וּמִמִּשְׁפָּטֶיךָ הַטּוֹבִים וְלֹא־ שָׁוָה לָנוּ. וְאַתָּה צַדִּיק עַל כָּל־ הַבָּא עָלֵינוּ, כִּי־אֱמֶת עָשִׂיתָ וַאֲנַחְנוּ הִרְשָׁעְנוּ:

כל מה שאספנו עבורך מרחבי הרשת ומאתרי התוכן והחדשות המובילים

סקירות קודמות:

ינואר 1  |   פברואר 1  |   מרץ 1  |  אפריל 1 |  אפריל 2  |   מאי 1  |   מאי 2  |   יוני 1   |   יולי 1  |   אוגוסט  |

פתגם השבוע:

"תרדמת התבונה מולידה מפלצות" -  פרנסיסקו גויה

היעדר מצלמות אבטחה, פריצות חוזרות ונשנות לבניינים, ואף נוכחות של הומלסים, נרקומנים ואנשים תחת השפעת סמים ששוהים בלובי ובחללים המשותפים של הבניין

אאורה מכרה רק 308 דירות במחצית הראשונה של 2025, ורחוקה מהיעד השנתי של 1,300

"השוק הגיע לנקודת מפנה": מחירי הדירות סוף-סוף יורדים - למה זה קורה?

חמישה קבלנים מציגים: צניחה של 50% במכירות ותלות של 70% במבצעי מימון

נציגות יונייטד שרונה חויבה לחשוף מידע על עסקת ענק בקבוצה

מגדל ממ"דים התנתק מבניין מגורים בחיפה

0% תשואה: הירידה במכירות הדירות מחלחלת למניות

המשך לגלול, שם תמצא עוד חומר שאספנו עבורך 

כלי AI לשמאי - הצטרף לבית שמאי 

נדל"ן על הבר - קבוצה עם זימון לאירועים מקוונים -  לייב

להצטרפות - כאן

https://chat.whatsapp.com/KdLvHxJsFJWAflSz7vSk3L

עלייה של 9% במספר הבקשות להליכי חדלות פירעון של אנשים פרטיים בינואר-יוני

תושבי אילת נגד הנוסעים לסיני: "הפכו את השכונות שלנו לחניה ציבורית"

עפולה נכנסה למשבר עמוק - מבט מבפנים

"אבדה המשילות": הפשע חוגג - וראשי ערים לא יודעים אם יסיימו קדנציה בחיים

יולי אוגוסט בשוק הדירות - הנחות גדולות ויותר עסקאות

המשך לגלול, שם תמצא עוד חומר שאספנו עבורך 

הצטרף לקבוצת כלי AI לשמאי ולבעלי מקצועות חופשיים בקישור זה כאן

או כאן > https://chat.whatsapp.com/Cn75usIi8t0LSME2QuT0mn  

תתעדכן בכלים שיעשו לך את היום ויהרסו לך את הלילה ...

ה - AI לא יחליף אותך, אבל מי שישתמש בו כן

המשך לגלול, שם תמצא עוד חומר שאספנו עבורך 

"אלקטרה בנייה" לא הצליחה לתקן רטיבות – ותפצה

"הם ידעו שאנחנו בחתונה ורוקנו לנו את הבית": השיטה החדשה של הגנבים

מסימני משבר הנדל"ן בתל אביב: מיי טאון לא מכרה אף דירה מתחילת השנה

סוף למאבק של עשרות שנים: כלתו של יצחק שדה תפנה את הגן ביפו בתוך 8 חודשים

צל כבד: פינוי בינוי ענק בחולון נמצא בסכנה

קרסו: תוכנית ההתחדשות העירונית ביוספטל בחולון לא כלכלית

המשטרה תפצה מפגינים שרכושם הושחת על ידי שוטרים

המשך לגלול, שם תמצא עוד חומר שאספנו עבורך 

הצטרפו אלינו לקבוצת התוכן של בית שמאי - ארגון השמאים והמומחים בישראל - כאן

או בקישור זה: https://chat.whatsapp.com/Fdywzbu9B5h6iM9q452fyo 

כל מה שמעניין בנושאי שמאות רכוש וחקלאות  - קהילת שמאי הרכוש הגדולה בישראל

לא חבר בבית שמאי? הצטרף כאן

המשך לגלול, שם תמצא עוד חומר שאספנו עבורך 

הבניין בלב תל אביב הפך ל"מלון דירות" לעשרות שב"חים

בנק לאומי מוריד את ריבית בנק ישראל ב-0.25%

"נזק ישיר של יותר מ-4 מיליארד שקל, הגבוה אי פעם": ברשות המיסים מסכמים את מתקפת איראן‏

44 רשויות ביקשו העלאות חריגות בארנונה. במגזר העסקי מזהירים: "המשק קורס"

הפיקוח על הבנקים הורה לבנקים: עדכנו את הסכמי הליווי ליזמים עד לסוף אוקטובר | 📥 מכתב המפקח 

דוח: עלייה בפליטת גזי חממה ב-2024, אלו המפעלים שתרמו לזיהום   |    לדוח המלא 

מוכר דירה ב"סי אנד סאן" תבע מיליון שקל מרוכשת שהתחרטה, הפסיד ושילם הוצאות

בדקו וגלו: אלו הדרכים המסוכנות בדרך לבית הספר שלכם

תושבים זועמים וירי ברחובות: עיר החזירים החדשה של ישראל

עיריית ת"א תפצה על הפקעת קרקע בייעוד דרך לפי מגורים בניגוד להלכה בעליון וועדת הערר שותקת

בחופי ארצות הברית בתים קורסים לים, באוסטרליה חוששים מכך שבעתיד לא יהיה ניתן לבנות לגובה ליד קו המים וגם בברצלונה ובמיאמי מודאגים מחופים שהולכים ונעלמים.

רמי לוי נדל"ן רוצה לגייס 900 מיליון שקל, רוב הסכום יגיע לבעלים

השכנים שליד פרויקטי התחדשות עירונית מפסידים כסף

ועדת הערר: הוד השרון ניסתה לסחוט יתרונות כלכליים מיזם ההתחדשות העירונית - "תפיסה מקוממת"

באיסלנד המשטרה לא חמושה, בניו זילנד לא נועלים דלתות: אלו המדינות השלוות בעולם

השכונה הנוסטלגית בתל אביב הפכה למעוז בליינים - והתושבים זועמים: "גיהנום"

ועדת הערר: הוד השרון ניסתה לסחוט יתרונות כלכליים מיזם ההתחדשות העירונית - "תפיסה מקוממת"

ריבית, מלחמה, הגבלת מבצעים וייאוש: מכירת הדירות צנחה ב-50%

הקונספציה קרסה: טירוף מכירת הדירות נעצר

ההוכחה שמחירי הדירות יורדים ומה קרה ביולי-אוגוסט בשוק

חוסן או בועת אשראי?

אפריקה מגורים: ההכנסות ירדו ב-11%, הרווח נשחק ב-36%; רק 63 יח"ד נמכרו ברבעון

עיר רפאים: פארק המים האגדי הפך למקום המצחין בישראל

הפרי המתוק הפך לסיוט מר: מגדלי המנגו על סף קריסה

״מעולם לא פחדתי ככה״: בניין מגורים בכפר סבא עלה באש - בעקבות הצתה פלילית | שמונה דיירים פונו לביה״ח

הקניונים שהיו הלב הפועם של העיר התרסקו - התושבים נותרו המומים 

עלא הנייה רכש בית בעומר - והיישוב סוער: "זו גזענות, המשפחה שלי נלחמה בעזה"

"אם ההאטה במכירת דירות תימשך — זה יגיע גם לספקיות של מוצרי הבנייה"

עיריית חיפה מתנגדת לתוכנית פינוי-בינוי שהיא עצמה קידמה בקריית אליעזר

לאחר 6 שנים: מתחם העבודה פנתרה מוצע למכירה במסגרת הסדר חוב

האוצר: מכירת הדירות החדשות ירדה – בשוק היד שנייה דווקא נרשמה עלייה

עיוורים לסיכונים: הציבור שממשיך להמר על הבורסה הישראלית

המשביר לצרכן הודיעה: לא נחדש את השכירות על סניף הדגל בדיזנגוף סנטר

האם קיבוצים נדרשים לשאת בתשלום היטל השבחה בגין הליך שיוך בתים לחברי קיבוץ

פער של 1.7 מיליון שקל בהיטל השבחה הוביל לביקורת חריפה של ועדת הערר 

פרופ' הבכיר לכלכלה: המצב עכשיו הוא אשליה - אנחנו בדרך למדרון חלקלק

אושרה להפקדה התוכנית המתוקנת בפי גלילות - להקמת 19.3 אלף יחידות דיור

תשואות האג"ח הארוכות מטפסות - למה זה קורה עכשיו ומה המשמעויות

בורחים מהשוק? הערים שהמשקיעים מוכרים בהן את הדירות - אפילו במחיר הפסד

"הצעירים מחפשים את גורלם במקומות אחרים": ותיקי ק"ש חזרו הביתה - וממתינים לדור הצעיר שישוב

התיקון לחוק התכנון והבנייה שאושר ביולי מאפשר להגדיל את שטח הממ"ד עד 18 מ"ר ולצרף אליו מקלחת ושירותים.

יעקב קוינט: "אין משבר דיור, יש מי שנוח לו להציג את זה ככה"

העיר האפורה בישראל סובלת מבעיה קשה - עכשיו הגיע הטוויסט בעלילה

פרסום ראשון: מחדל מגדל הממ"דים בחיפה - גרסת הקבלן

חברת בת של קבוצת חג'ג' ייזום נדל"ן בע"מ השלימה עסקה למכירת 5 קומות למלונאות/משרדים, קומת מגורים ושטחי מלונאות בפרויקט סלמה (MOMA) בסך 150 מיליון ₪ (לדיווח). 

אפי נכסים בע"מ התקשרה בהסכם מכר עם תימורה קרן נדל"ן מניב שותפות מוגבלת למכירת מלוא זכויותיה בבניין משרדים המצוי בבני ברק (פרויקט קונקורד), בתמורה לכ- 246 מיליון ₪ (לדיווח).

למרות האזהרות מפגיעה בבריאות התושבים: הממשלה אישרה תוכנית הכרייה ליד ערד

הקבלן החזק בישראל במתקפה: "תהיה ירידת מחירים גדולה"

לאחר שניצל משני ניסיונות חיסול: רימון הושלך לבניין שבו מתגורר העבריין שי סאסי

דירה ממוצעת בישראל יקרה ב-60% מדירה ממוצעת בארה"ב; השכר שם גבוה יותר

"ירידות המחיר הנקודתיות רחוקות מלשפר את מצב רוכשי הדירות"

ינקי קוינט, מנכ"ל רשות מקרקעי ישראל, נגד סמוטריץ': "שוק הדיור לא מעניין אותו, הוא עוסק רק בנושאים מגזריים"

התחזית של בנק הפועלים: "ההורים ייקחו משכנתה ל-40 שנה והיא תעבור בירושה"

מבצעי ה־20/80 קרסו? הרוכשים שרצו לעשות "אקזיט" נכנסו לסחרור

המהפך בשוק תלפיות בחיפה: "יש לו קסם, אבל אי אפשר לחיות ככה"

פז מעמידה למכירה 104 דונם בחיפה

הדרמה בשוק הדיור הגיעה לדירות להשכרה: כך ירדו המחירים

קנס כבד: זה מה שאסור לעשות יותר בכנרת

הירידה במחירי הדירות לא מספיקה לרוכשים — הם מחכים לנפילה

דייר הפך את המחסן בקומת הקרקע ל'דירת גן' – השכנים תבעו. כך הוכרע

שוק הדירות בקריות מתרסק ושובר שיאים שליליים: מה צפוי בהמשך?

התחזית של בנק הפועלים: "ההורים ייקחו משכנתה ל-40 שנה והיא תעבור בירושה"

ימי התהילה הפכו לטרגדיה: פארק המים הנוסטלגי עומד חרב ומוזנח

רשות המסים לא קונה את המשחקים של הקבלנים - דורשת מע"מ על מבצעי 20/80

משכירי דירות שמעלימים מס - המפקחים של מס הכנסה בדרך אליכם

שניב תעשיות נייר בע"מ מנהלת מו"מ מתקדם למכירת נכסי מקרקעין, בעיקר באזור התעשייה אופקים ובאזור תעשייה בצפון הארץ, בשווי של כ 201 מיליוני ₪ (לדיווח). 

חברת בת של קבוצת חג'ג' ייזום נדל"ן בע"מ השלימה עסקה למכירת 5 קומות למלונאות/משרדים, קומת מגורים ושטחי מלונאות בפרויקט סלמה (MOMA) בסך 150 מיליון ₪ (לדיווח).

"בלתי נסבל בעיניי": ראש עיריית חיפה פתח במלחמה נגד העסקים של הציבור הערבי בעיר

40% מהישראלים היו בשנה האחרונה במצב שבו ההכנסות לא כיסו את הוצאות המחיה.

משבר הנדל"ן מחלחל לדוחות חברות האשראי ומסתתר בביאורי הדוחות

עיריית חיפה הבטיחה היסטוריה - התושבים קיבלו עבודה בעיניים

בניין PARK כמשל: המעגל השני של גוש דן נאבק למצוא שוכרי משרדים

ביג: "בית הזהב והמנכ"ל הסתירו ליקויים מהותיים בנכס שמכרו והציגו מצג שקרי"

מיליוני דבורים הורעלו למוות באבקה לבנה לפני ראש השנה

המארגנים יוצאים מהצללים: זה רשמי - יש מקצוע חדש בענף הבנייה

הפגנות והשלכת אבנים: ערבי-נוצרי רכש בית במגדל העמק – וספג ונדליזם ואלימות

מנהל רשות המסים: "נמליץ להחזיר את מס הרכוש על קרקעות לא בנויות"

הימור מסוכן? הבנקים ישקיעו עוד מאות מיליוני שקלים בנדל"ן למגורים

"מספיק לראות את שלטי החוצות כדי להבין שלקבלנים קשה למכור"

היא חשבה שזה דיל מדהים - רווח של חצי מיליון שקל על דירה להשקעה. איש לא הסביר לה מה עלול להשתבש

חוקרת הנדל"ן הבכירה: "יש תמימות דעים שמדד מחירי הדירות של הלמ"ס מוטה"

הרעש של עבודות הבנייה הציק לתושבים - העירייה תשלם פיצוי של כ-20 מיליון שקל

קבוצת ברנד (מ.ג) בע"מ התקשרה בהסכם מכר והסכם שכירות למכירת כל זכויות החברה בקרקע בירוחם הכולל שטח של כ- 80 דונם, ומתחם תעשייתי בשטח של כ 19 אלפי מ"ר תמורת 42 מיליון ש"ח. הממכר יושכר לחברה במתכונת Triple Net Lease (לדיווח). 

שניב תעשיות נייר בע"מ מנהלת מו"מ מתקדם למכירת נכסי מקרקעין, בעיקר באזור התעשייה אופקים ובאזור תעשייה בצפון הארץ, בשווי של כ 201 מיליוני ₪ (לדיווח).

בבית של המיליארדר אלון גונן אין חדרי ילדים: יש יחידות דיור

השכונות העשירות והעניות בת"א

העליון הפך את החלטת המחוזי: הרוכשים והדיירים בנווה עופר נשארים בלי כסף ובלי דירה

ב-50 אלף שקל לחודש: כוכב הכרישים משכיר את הבית שלו

משרד האוצר: זה הנתון הדרמטי שיוביל לירידה במחירי הדירות

מרפסת קרסה בעסק מוכר במרכז תל אביב - אין נפגעים

נאות התקווה: מסע בין סיפורי תרנגולים בשכונה

5 גרפים שמתארים את הפצצה המתקתקת שטמונה בשוק הנדל"ן

עשרות בני נוער משתוללים במוצאי שבת בראשון לציון: "הפקרות מוחלטת"

"בבלעדיות לערבים": מה עומד מאחורי מודעת הנדל"ן שמסעירה את הצפון?

אזורים נסוגה מפרויקט פינוי־בינוי בשל חוסר כדאיות כלכלית, הדיירים דורשים עוד זכויות

כשהקרקע מתחילה לזוז

בישראל של העשור האחרון, ההון העצמי הפך להיות "כרטיס הכניסה" לשוק הדיור. לא עוד השכר החודשי ויכולת ההחזר הם הקובעים, אלא בעיקר – כמה חסכת. במבט ראשון, זה נראה טבעי: ככל שמחירים עולים, נדרשים משקי הבית להביא יותר כסף מהבית. אבל האמת עמוקה ומדאיגה בהרבה – ההון העצמי הפך למנגנון שמסתיר את המחלה האמיתית של השוק: נתק מוחלט בין מחיר לשווי.

איך נוצר העיוות?

בעבר, כאשר מחירי הדירות היו קרובים לשווי הכלכלי – כלומר תשואות השכירות היו תואמות את הריבית והסיכון – די היה בהון עצמי של 20–30% כדי להיכנס לשוק. הבנקים בדקו בעיקר את יחס ההחזר להכנסה. אבל כאשר המחירים נסקו אל מעבר לשווי הפונדמנטלי (פי שניים ויותר), נוצרה מציאות חדשה:

• LTV (Loan to Value) הפך למושג חלול, כי ה"שווי" עליו הוא מתבסס נגזר מהמחיר המנופח.
• למעשה, היחס האמיתי הוא LTP (Loan to Price) – כמה מהמחיר המנופח ממומן.

כדי להגן על עצמם מקריסה, הבנקים העלו את דרישת ההון העצמי. אבל הם עצמם אלה שדחפו את המערכת למחירים לא סבירים באמצעות אשראי זול ושפע הלוואות.

ההון העצמי כקוסמטיקה

כך נוצר מנגנון שבו ההון העצמי לא באמת מגן על הלווה או על המערכת, אלא בעיקר יוצר חסם חברתי:

• משפחות עם מיליון ₪ ומעלה משחקות בליגת היוקרה, ודוחפות מחירים עוד יותר גבוהים.
• משפחות עם 400–800 אלף ₪ מתפשרות על גודל או מיקום, ומעמיסות על עצמן סיכון.
• זוגות צעירים ללא תמיכה הורית נדחקים החוצה או נשארים בשכירות יקרה.

במילים אחרות: ההון העצמי מחלק את החברה למעמדות, אבל הוא לא פותר את הבעיה הכלכלית – להפך, הוא רק מטשטש אותה.

נקודת השבירה

כשהמחירים יורדים, ההון העצמי "נשרף" ראשון. זוגות שהביאו מהבית מאות אלפי שקלים מגלים שהם נמחקו תוך שנה–שנתיים של ירידות. כאן מתברר שההון העצמי לא שימש ככרית ביטחון אלא כ"דמי כניסה" למגרש מסוכן.

מה צריך להשתנות

1. שווי פונדמנטלי כבסיס: החזרת החישוב לשיעורי תשואה, ריבית חסרת סיכון ושיעורי היוון אמיתיים.
2. רגולציה על אשראי: הגבלת מימון לעסקאות במחירים שאינם עומדים במבחן כלכלי (LTP גבוה מדי).
3. שינוי בתקינה השמאית: עצירה של פרקטיקת השכפול (גישת ההשוואה בלבד) וחזרה לבדיקת גורמי יסוד.
4. שקיפות לציבור: הבהרה שההון העצמי אינו הגנה מפני הפסדים, אלא רק סף כניסה לשוק מנופח.

סיכום

ההון העצמי איננו "חזות הכול" – הוא רק סימפטום של שוק חולה שבו מחיר אינו שווי. במקום להמשיך להיאחז בהון העצמי כמנגנון מיון, יש להחזיר את השוק לעקרונות כלכליים בריאים. אחרת, ההון העצמי ימשיך לשמש כתפאורה יפה לקריסה שמתרחשת מתחת לפני השטח.

תמצית יפה של השינוי שעבר השוק: ההון העצמי הפך לחזות מחיר הדירה ותשלומי המשכנתא כחלף שכירות

• הון עצמי כחזות מחיר – במקום שהשווי הכלכלי האמיתי (תשואה, ריבית, שיעור היוון) יקבע את גבולות השוק, ההון העצמי הפך להיות המדד המעשי: מי שיש לו מיליון ש"ח יכול "להגיע לחלון", ומי שאין – נשאר בחוץ. זו לא הגנה כלכלית אלא חסם סוציולוגי.
• משכנתא כתחליף לשכירות – רבים לא מתייחסים למשכנתא כהלוואה שמבוססת על כדאיות העסקה, אלא כתחליף לשכר דירה: "במקום לשלם שכירות אני משלם משכנתא". זה מסוכן, כי כשהמחיר כפול מהשווי, גם אם ההחזר החודשי דומה לשכר דירה, הסיכון של מחיקת ההון העצמי בירידת מחירים הוא עצום.

במילים אחרות:

🔹 ההון העצמי הוא "הסולם הקטן" שמאפשר בכלל להיאחז בשוק, אבל לא מבטיח שהמחיר הגיוני.

🔹 המשכנתא נתפסת כחלופה שכירותית, אבל היא מחייבת התחייבות ארוכת שנים במחירים מנופחים.זו בדיוק הנקודה שבה כדאי להדגיש את מה שאני טוען כבר שנים: ההבחנה בין מחיר לשווי. בשוק בריא – ההון העצמי רק ממלא תפקיד טכני, והמשכנתא נבחנת לפי יכולת החזר מול ערך נכס אמיתי. בשוק חולה – ההון העצמי הופך למסך עשן, והמשכנתא לחוזה שכירות בתחפושת.

🔑 ההון העצמי – הסולם הקטן לשוק מנופח

ההון העצמי הפך בישראל לחזות מחיר הדירה: מי שיש לו סולם גבוה – נכנס לשוק. מי שאין – נשאר בחוץ.

המשכנתא? אצל רבים היא רק תחליף לשכירות – אבל במחיר כפול מהשווי האמיתי, זו שכירות בתחפושת מסוכנת.📉 כשהמחירים יירדו, ההון העצמי יישחק ראשון.

📉 המשכנתא תישאר, גם אם "הדירה כבר לא שווה את זה".בשוק בריא ההון העצמי הוא רק כלי טכני. בשוק חולה – הוא מסך עשן שמסתיר את הקריסה המתקרבת.