היטל השבחה הוא היטל ממוני ולא רעיוני

גדעון גולדשטיין ז"ל הוא הגיבור המקצועי הפרטי שלי.

גדעון היה שמאי מקרקעין שהתבקש לאמוד את הפגיעה בשווי דירותיהם (1500 דירות לאורך האיילון) של אלו המתגוררים בסמוך לנתיבי איילון - כביש 20 - תוכנית משנת 1998. את הכרעתו נתן על בסיס נתונים שבדק בשנת 2005- 7 שנים לאחר מכן.

גדעון גולדשטיין ז"ל הוא הגיבור המקצועי הפרטי שלי.גדעון היה שמאי מקרקעין שהתבקש לאמוד את הפגיעה בשווי דירותיהם של אלו המתגוררים בסמוך לנתיבי איילון - כביש 20 - תוכנית משנת 1998. 

את הכרעתו נתן על בסיס נתונים שבדק בשנת 2005- 7 שנים לאחר מכן.גדעון גולדשטיין קבע תקדים. 

הוא אישר ירידת ערך על בסיס ירידות מחיר שמצא 7 שנים אחרי שהתוכנית אושרה. 

השמאי המכריע, גדעון גולדשטיין קבע כי "לא יהיה זה נכון לבדוק את המחירים סמוך לפני התכנית ולהשוותה לרמת המחירים סמוך לאחר אישור התכנית, שכן המסקנה שתתקבל עלולה להיות מוטה ומטעה, שכן מלוא ההשפעה התכנונית נתגבשה רק לאחר גמר סלילת הכביש ופתיחתו לתנועה ולא מייד לאחר אישור התכנית".

השפעת התכנית החלה לחלחל למחירי הדירות רק למעלה מארבע שנים לאחר מכן בעת שהחלו בביצועה. 

ועדת הערר בראשות עו"ד כרמית פנטון שיבחה את השמאי וקבעה כי "...אכן מדובר בשומה מכרעת מלומדת, מקצועית ומקיפה". 

הכרעתו עוררה התנגדויות קשות וזו הגיע לבית המשפט העליון  שם הוא זכה לתשבחות והכרעתו נותרה בעינה.

גישה זו שהינה חדשנית ומשמעותית כי ניתן לטעון כי יש לבחון הפגיעה לא במועד הקובע אלא שנים לאחר מכן, ולדעתי כך גם נכון לעשות, בניגוד ל"חוכמה" המיוחסת לשוק שהוא יודע ושניתן לראות את השפעות התכונית בעסקאות, 

פגיעה או התעשרות.אם את השפעות הפגיעה בתכונות הקרקע לא ניתן לראות מייד והדבר לוקח שנים. המסקנה המתבקשת היא שחקר עסקאות השוואה של "לפני ואחרי" ערב התוכנית אינה מעשית ואינה רלוונטית לסוג זה של פגיעה ומשום כך אגב, רבות מתביעות 197 יורדות לטמיון כי הפגיעה הגם שהיא ברורה, מובנת ונכונה, במרבית מהמקרים, במועד בו היא נבחנת היא בחזקת "פגיעה רעיונית ולא ממונית" כשהיא בלתי מוכחת בעיסקאות שכן את הפגיעה הממונית ניתן לראות אם בכלל רק שנים אחר כך.

תושבי חיפה והקריות הם דוגמה מובהקת לפגיעה בתכונות הקרקע ( זיהום אוויר, ריח וכו' ) והפגיעה הממונית היכן היא? יש שיאמרו "זה כבר מגולם במחיר". 

אינני מקבל אמירה זו ולא זה המקום להרחיב בה.זה שניתן לחשב את הפגיעה מחד או את התועלת / תוספת הערך מאידך – האם די בכך כדי להטיל היטל ממוני בטענת התעשרות?הפיצוי או ההיטל צריכים להיות ממוניים ולא רעיוניים. הם נועדו לשקף חיסרון כיס ברור או התעשרות ברורה וודאית וכאן הוא המפתח – בוודאות. חיסרון כיס ודאי או התעשרות ודאית וכדי להעצים את האבסורד אשאל: כיצד בדיוק מתעשר לו בעל דירה ב 8,975 ₪ ( סכום חיוב היטל ההשבחה ) לאחר שקיבל הקלה בקו בניין של 12 ס"מ לבניית מרפסת? הרי די לו במו"מ כדי לנייד מחיר של נכס בכמה אחוזים והם לבדם עולים עשרות מונים מהיכולת לדייק "עליית שווי" ברמה של כמה אלפי שקלים ואולי המסקנה המתבקשת שהיטל השבחה לא יכול שיפחת מאחוזים משווי הנכס שכן לא ניתן לדייק בקביעתו גם אם ניתן לדייק בלחשב אותו. סוג של "סף פיצוי" – פרנצ'יזה. עבר - נכנס להליך לא עבר- יורד מהפרק.האקסל, כלי העבודה הזה שכולנו השתעבדנו אליו יודע לחשב הכל, מספרים ונתונים והוא כבר יעשה את העבודה וייתן לך תחושה של גאון.הרעיון בהיטל ההשבחה – שהמתעשר יחלוק את עושרו עם הציבור הוא נכון. 

היישום, הרבה פחות כך גם 197 שם הקושי לתמוך בפגיעה גדול שבעתיים.

אפילו שמדובר בהתעשרות "ברורה" כמו תוספת זכויות, עדיין העניין בעייתי בשל שלל נסיבות החל ביכולת מימושן הפיזי ועד מקדם הדחיה שלא לדבר על השונות בעסקאות ההשוואה.תמיד ניתן לחשב את הפגיעה או ההתעשרות אך השאלה אם תחשיבים אלו מעידים על פגיעה או התעשרות שכן בסופו של יום נדרש לתמוך בקביעה ב"עסקאות השוואה" וכאן הקושי שהוליד ומוליד התדיינויות והכרעות שונות הפוכות ובסכומים שונים.צריך שיהיה מבחן כניסה להליך והוא המבחן הממוני. כי את המבחן הרעיוני קל מאד לעבור אך את המבחן הממוני קשה הרבה יותר. גם בפגיעה וגם בהתעשרות.

וזה המקום להזכיר את בית המשפט המחוזי שביטל את הכרעת ו' הערר לפיה תוכנית השימור של ת"א לא חייבת בהיטל.  https://www.nadlancenter.co.il/article/11703

"מיתוג" לא גורם להתעשרות.