בפוסט זה נחקור את הנושא הכאוב של הזאבים מאופקים, איך מלווי משקיעים חמדניים יצרו בועה כלכלית מנופחת תוך ניצול תמימות המשקיעים. נבחן מי צריך לשאת באחריות ולפצות את הקורבנות שנפגעו מהבועה.
תמיד אותו סיפור - כשהבועה מתפוצצת, הזאבים כבר מזמן ברחו מהיער, והתמימים נשארים לבד מול השברים.
הזאבים מאופקים: כשמלווי משקיעים יוצרים בועה על חשבון התמימים
לפני שבועיים פרסם הכלכלן הראשי במשרד האוצר, שמואל אברמזון, נתונים מטרידים על פרופיל רוכשי הדירות במבצעי המימון באופקים. הנתונים חושפים תמונה מדאיגה שמזכירה לנו תופעות של בועות נדל"ן שהתפוצצו בעבר במקומות אחרים בעולם. אך מה שמטריד אותי במיוחד הוא התפקיד של אותם "מלווי משקיעים" ו"מארגני קבוצות" שצמחו בשוק כמו פטריות אחרי הגשם.
המספרים שמאחורי הבועה
הנה העובדות היבשות: יותר ממחצית רוכשי הדירות באופקים בחצי השנה האחרונה נהנו ממה שמכונה "הטבות מימון אגרסיביות". במילים פשוטות - הם שילמו רק 10%-20% ממחיר הדירה בעת הרכישה, וישלמו את היתרה רק בעוד שנתיים-שלוש, כשיקבלו את המפתח.השכר הממוצע של חלק מרוכשים אלה? 13.5 אלף שקל ברוטו למשק בית. מחיר הדירה הממוצע? 1.6 מיליון שקל. תעשו את החשבון: אותם משקי בית מתחייבים להחזר משכנתא של כ-7,500 שקל בחודש, שהם למעשה 55% מההכנסה שלהם. כל יועץ פיננסי אחראי יגיד לכם שהחזר משכנתא אמור להיות לכל היותר 30% מההכנסה הפנויה.
הזאבים מוול סטריט הגיעו לאופקים
מה שקורה באופקים מזכיר לי את הסרט "הזאב מוול סטריט". יש כאן קהל של אנשים תמימים יחסית, שרובם רוכשים דירה ראשונה, ומנגד קבוצה של מה שבכיר באחת מחברות הבנייה כינה "מארגני קבוצות" או "מלווי משקיעים". אלה אנשים שמגיעים עם רשימה של 20-30 קונים ומצפים להטבת מימון.אך בניגוד למתווך רגיל שפשוט מקשר בין מוכר לקונה, אותם "מלווי משקיעים" משכנעים אנשים לקחת סיכונים פיננסיים שספק אם הם מבינים אותם לעומק. הם מוכרים חלום - "תקנו היום, בעוד שנתיים המחיר יעלה, ותוכלו למכור ברווח".
הסיכון והאחריות בנזיקין
יש כאן שאלה של אחריות בנזיקין. אותם מלווי משקיעים ומארגני קבוצות מציגים עצמם כמומחים, כיועצים, אך האם הם באמת מזהירים את לקוחותיהם מפני הסיכונים? האם הם מסבירים שאם לא יוכלו לקבל משכנתא בעתיד, הם עלולים לאבד את המקדמה ששילמו?המשפט האמריקאי מכיר בחובת זהירות מוגברת של מי שמציג עצמו כבעל מומחיות כלפי לקוחותיו. האם ה"מומחים" הללו באמת מקיימים חובה זו, או שמא הם רק מתמקדים בעמלה שלהם?
פסיכולוגיית הבועה
"אם רוכש מוכן לשלם היום מחיר גבוה רק בגלל שהוא חושב שמחר המחיר יהיה גבוה יותר, זו בועה."זוהי הגדרה קלאסית של בועה פיננסית. וזה בדיוק מה שקורה כאן. אותם משקיעים לא קונים דירה כדי לגור בה. הם לא בוחנים את ערך הדירה לפי תועלת השימוש בה, אלא רק לפי היכולת למכור אותה במחיר גבוה יותר בעתיד. "פליפ" או "סיבוב" הם המונחים השגורים בפיהם.גם כאשר משקיע מוכן לשלם היום מחיר גבוה רק בגלל שהוא חושב או מאמין שהוא יוכל למכור במחיר גבוה יותר, זו הגדרה קלאסית של בועה. אין כאן שום קשר לערך האמיתי של הנכס, רק למה שאנשים אחרים יהיו מוכנים לשלם עבורו בעתיד.
מי ישלם את המחיר?
בנק ישראל כבר זיהה את הבעיה והטיל מגבלות על מבצעי המימון של הקבלנים. אך הנזק כבר נעשה עבור אלפי רוכשים שעלולים למצוא את עצמם בעוד שנתיים-שלוש בלי יכולת להשלים את העסקה, בלי הדירה, ועם סיכון לאבד גם את המקדמה ששילמו.ומה יקרה אם המחירים באמת יירדו? מה יקרה אם הריבית תעלה? מה יקרה אם המשכורות לא יעלו בהתאם לציפיות? סביר להניח שאותם מלווי משקיעים כבר יהיו עם העמלות שלהם במקום אחר.
המסקנה
כחברה, עלינו לשאול את עצמנו האם ראוי להפקיר את "התמימים" הללו בידי "זאבים" שמוכרים חלום ללא כיסוי. יש צורך בפיקוח הדוק יותר על אותם "מלווי משקיעים" ו"מארגני קבוצות", ואולי אף להטיל עליהם אחריות משפטית במקרים של הטעיה או אי-גילוי סיכונים.בסופו של דבר, מערכת כלכלית בריאה מבוססת על אמון ועל שוק הוגן. כאשר יש שחקנים שמנצלים פערי ידע ומידע כדי לדחוף עסקאות שעלולות להזיק ללקוחותיהם, זה פוגע לא רק באותם לקוחות, אלא בכלכלה כולה.כי זה תמיד אותו סיפור - כשהבועה מתפוצצת, הזאבים כבר מזמן ברחו מהיער, והתמימים נשארים לבד מול השברים.
