ביקורת מקצועית: עליית מחירי הדירות לפי הלמ"ס – מראית עין של יציבות בשוק ריכוזי ומווסת

ביקורת מקצועית: עליית מחירי הדירות לפי הלמ"ס – מראית עין של יציבות בשוק ריכוזי ומווסת

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה פרסמה כי מחירי הדירות עלו ב-0.9% בחודשים ינואר–פברואר 2025, ובשיעור של 7.5% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. אך עיון ביקורתי ומעמיק בנתונים מעלה סימני שאלה מהותיים לגבי משמעותם הכלכלית, אמינותם כמדד לשוק חופשי, ובעיקר – מידת הרלוונטיות שלהם להבנת מצבו האמיתי של שוק הנדל"ן.

1. העסקאות שנמדדו מייצגות מחיר – לא שווי

• מדד מחירי הדירות מבוסס על עסקאות שבוצעו בפועל, אך אינו שוקל את הסבירות הכלכלית של העסקאות.
• במציאות של קיפאון, מחזור עסקאות נמוך מאוד, והיקף מצומצם של שוק פעיל – כל עסקה חריגה, למשל דירת יוקרה בת"א או דירה בקמפיין שיווק אגרסיבי, מעוותת את התמונה הכללית.

2. פילוח גיאוגרפי – עיוותים מובהקים

• המחוזות עם עליות חדות – צפון (1.8%) ות"א (1.5%) – הם גם אזורים שבהם מספר העסקאות קטן מאוד. המשמעות: סטייה סטטיסטית משמעותית ורגישות גבוהה לעסקאות קצה.
• מחוז המרכז דווקא רשם ירידה קלה של 0.3%- – עדות לכך שהמגמה אינה אחידה ואינה מציגה תמונה יציבה של "עליות".

3. דירות חדשות – לא באמת יקרות יותר

• הלמ"ס מדווח על עלייה של 1.0% במחירי הדירות החדשות, אך לא לוקח בחשבון הטבות, הנחות חכמות, מימון יצירתי ועסקאות מול קבלנים שנעשות באופנים לא שקופים. המחיר המדווח הוא רשמי בלבד – לא בהכרח מה ששולם בפועל.
• השוק הזה סובל מהטיית "מחיר מדומיין", תוצאה של שיווק מניפולטיבי שמנפח את מחיר התג.

4. עלייה שנתית של 7.5% – מנוגדת למציאות הכלכלית

• הנתונים מתעלמים מגורמים מקרו-כלכליים ברורים: ריבית גבוהה, מיתון במשק, שחיקת ההכנסה הפנויה, ואי ודאות ביטחונית.
• התשואה הממוצעת על דירה נותרת ברמות נמוכות במיוחד (2.5%-2%) – הרבה מתחת לריבית המשכנתאות (5.5%-6%). זהו מצב של תשואה שלילית ריאלית, שאינו מאפשר הצדקה כלכלית למחירים הנוכחיים.

5. לא שוק חופשי – שוק מווסת ומנוהל

הנתונים הללו אינם מעידים על שוק חופשי שפועל לפי כוחות היצע וביקוש. להפך – הם מעידים על:

• ויסות מלאכותי ומתואם של המחירים, בעיקר ע"י קבלנים, גופים מממנים, ולעיתים גם כלי התקשורת;
• שיתוק רגולטורי, המאפשר להציג מצג שווא של שוק בריא;
• תיאום אינטרסים שמונע ירידת מחירים, גם כשכלכלה בסיסית מחייבת זאת.

המחירים אינם משקפים שוק חזק – אלא שוק שבוי. הנתונים אינם עדות לביקוש אמיתי – אלא תוצאה של שליטה ריכוזית, ויסות מניפולטיבי ומניעת תיקון טבעי של בועה.

סיכום

מדדי הלמ"ס אינם מתארים את שווי הדירות אלא את מחירן ברגע נתון, כפי שנקבע בעסקאות בודדות – חלקן חריגות. הם אינם מנותחים דרך עדשה כלכלית סבירה, ולכן מספקים תמונה מעוותת לציבור ולמקבלי החלטות. השוק אינו עולה – הוא מחזיק מעמד באופן מלאכותי, רגע לפני התפרקות צפויה.

קישור לדוח - כאן

"כשהשוק חולה – הנתונים משקרים"

שוק נדל"ן חולה ממשיך להזרים נתונים – אך הם כבר אינם משקפים מציאות כלכלית בריאה.

הוא מספק גרפים, טבלאות וסטטיסטיקות – אך רבים מהם מנותקים מהמציאות, ולא עומדים בשום מבחן הגיוני או כלכלי:

• המחירים עולים, גם כשההיצע גדל והביקושים נחלשים.
• תשואות על נכסים יורדות – ועדיין העסקאות נמשכות.
• ריביות מטפסות – אבל שיעורי ההיוון בשמאויות נותרו נמוכים כאילו כלום לא קרה.
• והמשקיעים? מתנהגים כאילו הבועה היא "נורמה".

כאשר הנתונים עצמם סותרים את ההיגיון – זהו סימן ברור שהשוק מוּנָע לא על ידי כלכלה חופשית, אלא על ידי מניפולציה, ויסות, והכחשה.

סותרים את ההיגיון – זהו סימן ברור שהשוק מוּנָע לא על ידי כלכלה חופשית, אלא על ידי מניפולציה, ויסות, והכחשה.