המסמך של הלמ"ס (דו"ח 115/2025) מספק תמונת מצב עדכנית על שוק הדירות בישראל לתקופה דצמבר 2024 – פברואר 2025. הנה עיקרי הדברים וניתוח ראשוני :
🔍 עיקרי הממצאים (נתונים גולמיים)
- מספר הדירות שנמכרו:
- נמכרו כ-27,260 דירות, עלייה של 24.5% לעומת שלושת החודשים הקודמים.
- בניכוי עונתיות – עלייה מתונה יותר של 13.7%.
- פילוח סוג הדירות:
- דירות חדשות:12,410 (כ-45.5% מכלל הדירות).
- דירות יד שנייה:14,850 (כ-54.5% מכלל הדירות).
- מגמות חודש פברואר 2025:
- ירידה חדה במספר העסקאות לעומת ינואר:
- סה"כ ירידה של 7.5%.
- דירות חדשות – ירידה של 6.5%.
- דירות יד שנייה – ירידה של 8.0%.
- מלאי הדירות החדשות שנותרו למכירה:
- 77,850 דירות.
- גידול של 14.6% לעומת פברואר 2024.
- משך ההיצע המשוער: 24.3 חודשים (נתון חמור מאוד).
📈 מגמות עומק מעניינות
- שינוי מגמה משמעותי (מהיפוך):
מתחילת 2025 (ינואר), אחרי תקופת ירידה ממושכת (מאי 2023 עד סוף 2024), נרשמה עלייה בקצב מכירת הדירות (9.2% חודשי).
זה כנראה תוצאה של אשליה זמנית – ריביות יציבות, מבצעי שיווק אגרסיביים של קבלנים, ופרשנות תקשורתית חיובית, אך הנתונים מפברואר מצביעים על בלימה חדה. - פער חריף בין בנייה לביקוש בפועל:
נתוני המלאי עצומים – במיוחד במרכז (24% מהמלאי), תל אביב (31.9%!), ומובילות יישובים כמו תל אביב, לוד, באר יעקב ואור יהודה, עם למעלה מ-2,000 דירות לא מכורות. - עומס בשוק ה"יד השנייה":
עם עלייה חדה במספר העסקאות, זה עשוי להעיד על "ניסיון לברוח מהשוק", קרי: גל מכירות מצד בעלי דירות שחוששים מירידות מחירים.
⚠️ פרשנות ביקורתית וסכנות נלוות
- נתוני פברואר מסמנים סיבוב פרסה:
למרות שהכותרת היא על "עלייה חדה", למעשה בפברואר עצמו נרשמה ירידה דו-ספרתית כמעט בכל קטגוריה – עדות להתקררות. - מלאי הדירות החדשות – נורת אזהרה מהבהבת:
הגעה ל-77,850 דירות ומשך היצע של יותר משנתיים מבלי שתנאים אשראי מחמירים כבר הוטלו בפועל – עשוי להצביע על סיכון חמור לא רק לקבלנים אלא גם לבנקים. - שחזור תרחיש 2011–2012?
ניתן לזהות דפוס דומה של עלייה מלאכותית במכירות לפני ירידה חדה. אם נוסיף לכך את העלייה החדה במלאי – מדובר בתנאי פתיחה לקיפאון ואף לקריסה.
🧠 למידה ותובנות להמשך (Learn)
- במונחים של תשואה ריאלית, השוק לא בר-קיימא:
קצב מכירה עולה זמנית לא מעיד על ביקוש בריא אלא על תזוזות ספקולנטיות או מבצעים/הטבות זמניות. - המגמה החדשה אינה בת-קיימא:
הפער בין המחירים לריביות, לצד עודף היצע, מהווים מתכון לפיצוץ. הביקוש הנוכחי – ככל שישנו – מתודלק על ידי תקשורת, מבצעי קבלנים ומימון מלאכותי. - האחוז הגבוה של מכירת דירות בפריפריה (כמו נתיבות, אופקים, קצרין) מדגיש את עומק הסיכון – עודף בנייה באזורים עם ביקוש שולי.
🛠️ הצעות פרקטיות וקריאה לפעולה
- מעקב הדוק אחר דוחות ינואר–מרץ 2025:
חשוב לראות אם הירידה החדה בפברואר ממשיכה – זה יהיה סימן ברור לבלימה מחזורית. - בדיקה עצמאית של מלאי דירות לכל יישוב לפי הדו"ח (טבלאות גולמיות בלוח ב').
זיהוי נקודות רתיחה: ערים עם מלאי עצום ושיעור גידול חד – אות אזהרה. - עבור משקיעים – אות אזהרה מוחלט: שוק עם מלאי כה עצום, עלייה רגעית במכירות, אך מגמה חודשית יורדת = סיכון גבוה לירידת ערך.
- חשוב להצליב את הנתונים הללו עם מדדים נוספים (כמו שיעור נטישת משכנתאות, אשראי קבלנים, עסקאות במגרשים).
קישור לדוח
