רקע:

שוק השכירות בישראל מהווה נדבך מרכזי במערכת הנדל"נית והחברתית של המדינה, אך סובל מזה שנים מבעיית שקיפות חמורה. היעדר בסיס נתונים אמין, עדכני ונגיש של עסקאות שכירות – במיוחד למגורים, אך גם למסחר, תעסוקה ומלאכה – מונע תכנון מדיניות אחראית, פוגע בשוכרים ובמשכירים כאחד, ואף מקשה על שמאים, קובעי מדיניות, מתכננים ואזרחים להבין את מגמות השוק לאשורן.

הבעיה:

למרות שברוב עסקאות השכירות מתבצע עדכון ברשויות המקומיות לצורכי העברת חשבון הארנונה על שם השוכר החדש, המידע הזה אינו מוזן או מועבר למערכת ארצית ואינו נגיש לציבור. במקביל, אין כיום חובה או תמריץ לרשויות המקומיות לנהל רישום מסודר של עסקאות שכירות על בסיס המידע שהן כבר מקבלות.

הפתרון המוצע:

עקרונות בסיסיים:

1. הקמת מאגר לאומי לעסקאות שכירות, שינוהל על ידי גוף ממלכתי (כגון רשות מקרקעי ישראל, המרכז למיפוי ישראל או משרד הפנים).
2. חיוב כל רשות מקומית לעדכן את המאגר בעת שינוי מחזיק בנכס המחייב עדכון ארנונה – תוך הזנת נתונים בסיסיים:
   • כתובת הנכס
   • סיווג לפי שימוש (מגורים, משרד, מסחר, מלאכה וכד')
   • שטח הנכס
   • מועד תחילת חוזה השכירות (ולבסוף גם גובה שכר הדירה – במידה ויהיה רצון להרחיב)
3. הנגשת המידע לציבור במודל של תשלום סמלי (בדומה לשירות נסח טאבו) – לדוגמה: 5 נתוני שכירות ב-5 ש"ח.
4. שילוב המידע בממשק GIS מתקדם, בצבעים לפי סיווג שימוש, עם אפשרות חיפוש לפי אזור גיאוגרפי.
5. המודל הכלכלי – מודל "פנגו לשכירות":
   • ההכנסות מהשירות יתחלקו בין המדינה לבין הרשות המקומית ממנה הגיעו הנתונים.
   • בכך תיווצר מוטיבציה לרשויות להזין נתונים מדויקים ומעודכנים.

יתרונות ההצעה:

• שקיפות מוגברת לציבור – שוכרים, משקיעים, מתכננים.
• שיפור יכולות התכנון של הרשויות והמדינה.
• איתור מוקדם של מגמות בשימושי קרקע בפועל (שינויי ייעוד דה-פקטו).
• בסיס להשוואה ולביקורת על רמות מחירים ותשואות.
• הכנסה נוספת לרשויות המקומיות – מבוססת שימוש במידע.

מסקנה:

היעדר נתונים בשוק השכירות אינו בעיה טכנולוגית, אלא נובע מהעדר רגולציה והכוונה. הפתרון טמון בשילוב תשתית קיימת (מערכת הארנונה), רגולציה פשוטה, ותמריצים חכמים לרשויות. יש להחיל את המהלך במסגרת חוק, ולבנות מערכת ידידותית ונגישה שתשפר את השקיפות, היעילות, והצדק בשוק הדיור הישראלי.

טיוטת הצעת חוק / מסמך עקרונות פורמלי

הצעת חוק לתיעוד, רישום והנגשה של נתוני שכירות מבוססי ארנונה

סעיף 1 – מטרה

חוק זה נועד לקדם שקיפות בשוק השכירות בישראל, להנגיש מידע לציבור, לתמוך בתכנון מדיניות נדל"ן מבוססת נתונים, ולהעניק לרשויות המקומיות תמריץ כלכלי לרישום מדויק של מידע שבידיהן.

סעיף 2 – הגדרות

"נכס": דירה, משרד, חנות, מחסן או כל נכס אחר המחויב בארנונה. "שוכר": אדם שהועבר על שמו חשבון הארנונה לנכס. "מאגר נתוני שכירות לאומי": מערכת מידע ממלכתית המרכזת את כלל עסקאות השכירות המדווחות לפי חוק זה.

סעיף 3 – חובת הדיווח

1. כל רשות מקומית תחויב להזין למאגר הלאומי את הנתונים הבאים עם כל שינוי מחזיק בארנונה:
   • כתובת הנכס
   • סיווג לפי שימוש
   • שטח רשום
   • תאריך תחילת ההחזקה
2. ייקבעו תקנות לעניין רמת הפירוט, תדירות העדכון, ואופן הדיווח.

סעיף 4 – הנגשת המידע לציבור

1. המאגר יהיה נגיש לציבור הרחב במודל של תשלום סמלי.
2. הגישה תוגבל ל-5 נתונים לכל עסקה, אלא אם יוגדר אחרת בתקנות.

סעיף 5 – חלוקת הכנסות

1. מכל עסקה לרכישת מידע, תועבר השתתפות כספית קבועה לרשות המקומית אשר סיפקה את הנתון.
2. היתרה תופנה להחזקת המאגר, פיתוחו ושיפורו.

סעיף 6 – סנקציות

אי עמידה בדרישות החוק מצד רשות מקומית תאפשר קיזוז תקציבי מתאים או אכיפה מנהלית.

סעיף 7 – הוראות מעבר

החוק ייכנס לתוקף 6 חודשים מיום פרסומו, ויינתן פרק זמן נוסף של עד שנה להשלמת ההתאמות הטכנולוגיות.