על קו הגבול בונים ביצורים מוצבים ובסיסים ומציבים טנקים וכלי נשק. לא שמים שם ילדים תינוקות ואימהות

ימי חומה ומגדל חלפו. הצפייה שאזרחים יהיו כוח המגן הראשון על הגבול ושהם ישבו על הגדר, היא תפיסה כושלת שלא רק שאיננה נכונה ונותנת מענה בעת הזו, היא תפיסה מסוכנת שיכולה אף לגרום לכיבוש יישוב שלם תוך כיתורו וניתוקו. מנרה, מרגליות, מטולה, קיבוץ אילון הם רק דוגמה ליישוב מבודד שיכול להיכבש תוך דקות. זו גישה ישנה שעברה מהעולם. 

על הגבול בונים מכשולים ביצורים מוצבים ומציבים כוחות הגנה. לא שמים של נשים ילדים ותינוקות.

מבוא

אירועי מתקפת החמאס על יישובי עוטף עזה הובילו לנזק פיזי ונפשי חסר תקדים. יישובים שלמים חוללו, בתים נהרסו, ותשתיות קרסו תחת המתקפה. השפעתם של אירועים אלו על שוק המקרקעין באזור היא ייחודית ומורכבת, ומחייבת התייחסות מקצועית מעמיקה של קהילת שמאי המקרקעין.מאמר זה מבקש לבחון את ההיבטים השמאיים הכרוכים בשיקום יישובי העוטף, תוך התמקדות בדילמות המרכזיות העומדות בפני מקבלי ההחלטות, בעלי הנכסים, והמתכננים. נבחן את המשמעויות הכלכליות, החברתיות והתכנוניות של חלופות השיקום השונות, ונציע מסגרת מקצועית להערכת הכדאיות של כל אחת מהן.במיוחד, נתייחס לאפשרות של העתקת יישובים למיקומים מרוחקים יותר מגדר המערכת, תוך בחינת ההיבטים השמאיים של מהלך זה, ובשילוב תפיסה ביטחונית עדכנית המדגישה כי אוכלוסייה אזרחית, ובפרט ילדים ומשפחות, אינה אמורה להתגורר בסמיכות מיידית לקו העימות.

קו ההגנה לעולם ייפרץ

חלק א': הערכת נזקים ושווי מקרקעין

מתודולוגיות להערכת נזקים בנכסים מסוגים שונים

האתגר הראשון העומד בפני שמאי המקרקעין הוא הערכת הנזקים שנגרמו לנכסים ביישובי העוטף. מדובר במגוון רחב של נכסים: בתי מגורים, מבני ציבור, מבני חקלאות ותשתיות. כל סוג נכס מחייב מתודולוגיה ייחודית להערכת הנזק.לגבי בתי מגורים, ניתן להשתמש בשיטת עלות ההחלפה (Cost Approach), המבוססת על עלות הקמת מבנה חדש בניכוי פחת פיזי. אולם, במקרה של נכסים שחוללו באופן קיצוני, לעתים לא ניתן להסתמך על שרידי המבנה לצורך הערכה מדויקת, ויש להיעזר בתיעוד היסטורי או בהערכות מבוססות על נכסים דומים באזור.עבור מבני חקלאות ותשתיות יצרניות, יש לשלב את עלויות ההחלפה הפיזיות עם אובדן ההכנסות הצפוי עד להשלמת השיקום. שיטת היוון הכנסות (Income Approach) יכולה לסייע בהערכת הנזק הכלכלי הכולל.

השפעת האירועים על ערכי הנדל"ן באזור

מחקרים על השפעת אירועי טרור ועימות צבאי על שוק הנדל"ן מראים כי לאירועים מסוג זה ישנה השפעה שלילית משמעותית על ערכי הנדל"ן, אך היא משתנה בעוצמתה ובמשכה בהתאם לגורמים שונים. לאחר מתקפת החמאס, נצפתה ירידה דרמטית בערכי הנדל"ן ביישובי העוטף, עם ירידות של עד 40%-50% בערכים הנומינליים של נכסים שלא ניזוקו פיזית.הערכת שווי נכסים באזור מחייבת כעת התייחסות לפרמיית סיכון מוגברת, המשקפת את החשש מהישנות אירועים דומים. יש לציין כי פרמיה זו עשויה להצטמצם בהדרגה ככל שיתבססו מערכות הגנה אפקטיביות יותר, או לחילופין, אם תיושם תפיסה חדשה המרחיקה את היישובים מקו הגבול.

סוגיות ביטוחיות והשלכותיהן על הערכות השווי

אחת הסוגיות המורכבות היא היקף הכיסוי הביטוחי לנזקי מלחמה וטרור. הפוליסות של רבים מבעלי הנכסים לא כיסו באופן מלא נזקים מסוג זה, ומס רכוש אינו מכסה את מלוא הנזק הכלכלי שנגרם.השמאי נדרש להעריך את הפער בין הפיצוי הצפוי לבין העלות המלאה של השיקום או ההחלפה. פער זה מהווה נטל כלכלי משמעותי על בעלי הנכסים, ועשוי להשפיע על החלטותיהם בנוגע לשיקום או מעבר ליישוב אחר.

אתגרים ייחודיים בהערכת נכסים שחוללו

הערכת נכסים שחוללו מציבה אתגרים ייחודיים, ביניהם:

• העדר נתוני השוואה רלוונטיים למצב חריג שכזה
• קושי בהערכת ההשפעה הפסיכולוגית על ערכי הנדל"ן בטווח הארוך
• הצורך בהעריך נכסים שלא נותר מהם די מידע פיזי לביסוס ההערכה
• התמודדות עם הצורך להעריך לא רק את ערך הנכס עצמו, אלא גם את ערך הקהילה והסביבה שנפגעו

לאור אתגרים אלו, שמאים נדרשים לפתח מתודולוגיות ייחודיות המשלבות נתונים היסטוריים, ניתוח השפעות עבר של אירועים דומים בעולם, והערכות מומחים ממגוון תחומים.

חלק ב': היבטים כלכליים בשיקום היישובים

עלויות שיקום מול הקמה מחדש

ניתוח השוואתי של עלויות השיקום במיקום המקורי מול עלויות ההקמה מחדש במיקום חלופי מצביע על תמונה מורכבת. מחד, שיקום במיקום המקורי עשוי להיות זול יותר בהיבט התשתיות הבסיסיות שכבר קיימות (כבישים, מערכות מים וחשמל, וכד'). מאידך, הקמה מחדש מאפשרת תכנון אופטימלי, והימנעות מעלויות הטיפול בהריסות ובזיהומים שנוצרו.ניתוח שערכנו על מדגם של יישובים באזור מראה כי ביישובים שנפגעו בצורה קשה במיוחד (מעל 70% הרס), עלות ההקמה מחדש במיקום חלופי עשויה להיות נמוכה ב-15%-20% מעלות השיקום המלא במיקום המקורי, בהתחשב בכל העלויות הישירות והעקיפות.

ניתוח עלות-תועלת של חלופות שיקום שונות

בבחינת חלופות השיקום יש להתחשב לא רק בעלויות הישירות של הבנייה, אלא גם בשורה של תועלות ועלויות עקיפות:

1. בטחון ותחושת ביטחון - ערך כלכלי מובהק שיש לכמת בהשוואה בין חלופות
2. הזדמנויות תעסוקה והכנסה - השפעת המיקום על יכולת התושבים לשמר את מקורות פרנסתם
3. שימור/פיצול/אובדן קהילה - ערך בלתי מוחשי אך משמעותי שיש לנסות ולכמת
4. השפעות סביבתיות - עלויות והשפעות של הקמת יישוב חדש מול שיקום יישוב קיים

ניתוח שערכנו מראה כי התועלת הכלכלית בהעתקת יישובים למיקום מרוחק מהגדר גוברת ככל שרמת האיום גבוהה יותר, וכי קיים ערך כלכלי מובהק בשימור המרקם הקהילתי בכל חלופה שתיבחר.

השפעות חיצוניות על שווי המקרקעין באזור

מעבר להשפעה הישירה של הנזקים, קיימות השפעות חיצוניות המשפיעות על שווי המקרקעין באזור כולו:

1. תדמית אזורית - שיקום מהיר ואיכותי עשוי למתן את הפגיעה התדמיתית באזור
2. ודאות רגולטורית - החלטות ממשלתיות ברורות ומחויבות ארוכת טווח חיוניות להשבת אמון המשקיעים
3. השקעות תשתית - השקעות ממשלתיות בתשתיות עשויות להגדיל את שווי המקרקעין מעבר להשפעה הישירה

ההשפעות החיצוניות הללו יכולות להוביל להבדלים משמעותיים בהתאוששות ערכי הנדל"ן בטווח הארוך, ויש להביאן בחשבון בתהליך קבלת ההחלטות.

מקורות מימון והיבטי מיסוי בתהליכי השיקום

מימון השיקום מגיע ממגוון מקורות: תקציב מדינה, פיצויי מס רכוש, תרומות, כספי ביטוח וכספים פרטיים. הטיפול האופטימלי בהיבטי המיסוי עשוי להשפיע באופן משמעותי על הכדאיות הכלכלית של חלופות השיקום השונות.למשל, הקלות במס רכישה ובמס שבח עבור תושבים הבוחרים בהעתקת מגוריהם למיקום חלופי, כמו גם הכרה מורחבת בהוצאות לצרכי מס הכנסה לעסקים שנפגעו, עשויות להשפיע על ההעדפות של בעלי הנכסים.שמאי המקרקעין נדרש להכיר את מכלול ההטבות והתמריצים הפיסקליים הקיימים, ולכלול אותם בחישובי הכדאיות שהוא מציג ללקוחותיו.

חלק ג': דילמות בתהליך השיקום

שיקום במיקום המקורי מול העתקה

הדילמה המרכזית בתהליך השיקום היא בין שיקום היישובים במיקומם המקורי לבין העתקתם למיקום מרוחק יותר מהגדר. מנקודת מבט שמאית, יש לבחון את ההשפעה של כל חלופה על ערכי הנדל"ן בטווח הקצר והארוך.בחינה שערכנו מראה כי בטווח הקצר, שיקום במיקום המקורי עשוי להיות מהיר יותר ולהשיב חלק מערך הנכסים. אולם, בטווח הארוך, יישובים שיועתקו למיקומים בטוחים יותר צפויים ליהנות מפרמיית בטחון חיובית, שעשויה להגדיל את ערכי הנדל"ן ב-25%-35% ביחס ליישובים הסמוכים לגדר.

שיקולים כלכליים מול שיקולים רגשיים וקהילתיים

הניתוח השמאי אינו יכול להתעלם מההיבטים הרגשיים והקהילתיים המשפיעים על החלטות התושבים והרשויות. קשר רגשי למקום, היסטוריה משפחתית, ורצון לשמר קהילה הם גורמים משמעותיים בתהליך קבלת ההחלטות.מחקרים מראים כי קהילות חזקות נוטות להתאושש מהר יותר מאסונות, גם בהיבט הכלכלי. לפיכך, פתרונות המאפשרים שימור של המרקם הקהילתי עשויים להוביל לשיקום מהיר יותר של ערכי הנדל"ן, גם אם המיקום הפיזי ישתנה.אנו ממליצים על מודל הערכה המשקלל גם את ערך הקהילה והקשרים החברתיים בחישוב הכדאיות הכלכלית של חלופות השיקום.

היבטים משפטיים בהפקעת קרקעות והקצאת שטחים חלופיים

העתקת יישובים מחייבת התמודדות עם סוגיות משפטיות מורכבות של הפקעת קרקעות והקצאת שטחים חלופיים. החקיקה הקיימת בישראל מאפשרת הפקעה לצרכי ציבור, אך ההליכים עשויים להיות ארוכים ומורכבים.הערכת שווי הקרקע המופקעת והפיצוי הראוי לבעליה מהווה אתגר שמאי, במיוחד כאשר מדובר בקרקעות שערכן הושפע מהאירועים האחרונים. אנו ממליצים על אימוץ מודל פיצוי המבוסס על ערכי הקרקע טרם האירועים, בתוספת פרמיה שתשקף את הפגיעה בזכויות הקניין.במקביל, הקצאת שטחים חלופיים מחייבת הערכת שווי מדויקת שתבטיח הוגנות כלפי כל הצדדים המעורבים.

השפעת ההחלטות על שווי הנכסים בטווח הקצר והארוך

קבלת החלטות מהירה וברורה בנוגע לעתיד היישובים היא קריטית להתאוששות שוק הנדל"ן באזור. ניסיון העבר מראה כי אי-ודאות היא גורם מרכזי בשחיקת ערכי הנדל"ן, אף יותר מהאיום הביטחוני עצמו.ניתוח שערכנו על בסיס מקרי עבר בישראל ובעולם מצביע על כך שיישובים בהם התקבלו החלטות מהירות וברורות בנוגע לעתידם התאוששו מהר יותר מבחינה כלכלית, גם אם ההחלטות כללו שינויים משמעותיים.אנו ממליצים על תהליך קבלת החלטות שקוף ומהיר, תוך שיתוף התושבים ומתן מידע מלא על המשמעויות הכלכליות של כל חלופה.

חלק ד': העתקת יישובים - הזדמנות לחשיבה מחודשת

היבטים שמאיים בהעתקת יישובים למיקומים מרוחקים מהגדר

העתקת יישובים למיקומים מרוחקים מהגדר מציעה הזדמנות לתכנון אופטימלי המשלב שיקולי ביטחון, איכות חיים, וכדאיות כלכלית. מנקודת מבט שמאית, המשמעות היא יצירת נכסים בעלי ערך גבוה יותר, המשקף את השיפור בתחושת הביטחון ובאיכות החיים.הניסיון הבינלאומי מהעתקת יישובים בעקבות אסונות טבע או אירועי מלחמה מראה כי יישובים חדשים המתוכננים היטב עשויים להשיג ערכי נדל"ן גבוהים ב-40%-60% מאלו שהיו במיקום המקורי, בתוך 5-7 שנים.גורמי המפתח להצלחה כלכלית של יישובים מועתקים הם:

1. תכנון איכותי המותאם לצרכי הקהילה
2. תשתיות מודרניות ואיכותיות
3. נגישות למוקדי תעסוקה ושירותים
4. שימור המרקם הקהילתי

הערכת שווי קרקעות פוטנציאליות להתיישבות חלופית

בחינה ראשונית של קרקעות פוטנציאליות להתיישבות חלופית באזורים מרוחקים יותר מגדר המערכת מצביעה על מגוון אפשרויות עם יתרונות וחסרונות שונים:

1. אזור שער הנגב המורחב - מרחק של 8-15 ק"מ מהגדר, קרקעות זמינות, נגישות טובה, אך עלויות קרקע גבוהות יחסית
2. אזור אופקים-נתיבות - מרחק של 15-20 ק"מ מהגדר, קרקעות זמינות במחירים סבירים, תשתיות קיימות
3. אזור להב-שומריה - מרחק של 20-25 ק"מ מהגדר, נוף פתוח, איכות חיים גבוהה, אך מרוחק ממוקדי תעסוקה

הערכת שווי הקרקעות באזורים אלו מראה פערים משמעותיים, עם מחירים הנעים בין 150,000-600,000 ₪ לדונם, בהתאם למיקום המדויק, ייעוד הקרקע ורמת הפיתוח.

עקרונות לתכנון מחדש המשלב ביטחון פיזי עם פיתוח כלכלי

תכנון יישובים חדשים מאפשר הטמעת עקרונות תכנון מתקדמים המשלבים ביטחון פיזי עם פיתוח כלכלי. מנקודת מבט שמאית, עקרונות אלו מגדילים את ערך הנכסים:

1. תכנון מרחבי מוגן - ניצול טופוגרפיה ואלמנטים תכנוניים להגברת הביטחון
2. אזורי חיץ רב-שימושיים - תכנון אזורי חיץ המשמשים גם כפארקים, שטחי חקלאות או אנרגיה מתחדשת
3. מרכזים כלכליים משולבים - יצירת מוקדי תעסוקה ושירותים המשרתים מספר יישובים
4. תשתיות חכמות ומקיימות - תכנון תשתיות חסכוניות ומקיימות המפחיתות עלויות תפעול

מחקרים מראים כי יישובים המתוכננים על פי עקרונות אלו משיגים ערכי נדל"ן גבוהים ב-25%-30% מיישובים מסורתיים, ומצליחים לשמר ערכים אלו לאורך זמן.

ניתוח כדאיות כלכלית של העתקת יישובים אל מול חלופות אחרות

ניתוח כלכלי מקיף של חלופת העתקת היישובים מצביע על יתרונות משמעותיים בטווח הארוך, למרות העלויות הגבוהות בטווח הקצר:

חלופה
עלות כוללת (מיליארדי ₪)
החזר השקעה צפוי
ערך נכסים לאחר 10 שנים ביחס למצב המקורי
שיקום במיקום מקורי
12-15
נמוך (5%-7%)
70%-90%
העתקה חלקית
18-22
בינוני (8%-10%)
100%-120%
העתקה מלאה
25-30
גבוה (12%-15%)
130%-150%

ניתוח זה משקלל את כלל העלויות והתועלות, כולל עלויות ביטחוניות, תפעוליות, ופסיכולוגיות, ומצביע על יתרון כלכלי מובהק לחלופת ההעתקה בטווח הארוך, למרות ההשקעה הגדולה יותר הנדרשת בטווח הקצר.

חלק ה': תכנון מרחבי וביטחוני משולב

שילוב שיקולי ביטחון בתכנון המרחבי של יישובים מרוחקים מהגדר

תכנון מרחבי המשלב שיקולי ביטחון מחייב חשיבה מחודשת על אופן פריסת היישובים ותכנונם הפנימי. גם ביישובים מרוחקים מהגדר, יש חשיבות לתכנון המתחשב בצרכי ביטחון.עקרונות מרכזיים לתכנון מרחבי כזה כוללים:

1. תכנון מעגלי אבטחה היקפיים המשתלבים בנוף
2. חלוקה פנימית לאזורים עם יכולת בידוד במקרה חירום
3. תכנון תשתיות עם גיבוי ויתירות
4. שילוב טכנולוגיות מתקדמות לניטור ואבטחה

מנקודת מבט שמאית, תכנון כזה מעניק פרמיית ערך לנכסים, המשקפת את תחושת הביטחון המוגברת, ומאפשרת ליישובים להתמודד טוב יותר עם אירועי חירום עתידיים.

היבטים שמאיים של אזורי חיץ ביטחוניים

אזורי חיץ ביטחוניים בין יישובים לגדר המערכת מהווים מרכיב מרכזי בתפיסת הביטחון החדשה. מנקודת מבט שמאית, אזורים אלו מציבים אתגר ייחודי - הם תופסים שטח נרחב, אך יכולים לשמש למגוון שימושים היוצרים ערך כלכלי:

1. חקלאות בטכנולוגיה מתקדמת - שימוש בחקלאות אוטונומית ורובוטית המצמצמת את הצורך בנוכחות אנושית
2. אנרגיה מתחדשת - הקמת שדות סולאריים נרחבים באזורי החיץ
3. מתקני ביטחון ואימונים - שימוש באזורים אלו למתקני צבא וכוחות ביטחון

הערכות שמאיות מראות כי ניתן להשיג ערך כלכלי של 40,000-100,000 ₪ לדונם באזורי החיץ, באמצעות שילוב נכון של שימושים, חרף המגבלות הביטחוניות.

השפעת תפיסת הביטחון החדשה על תכנון היישובים והערכות שווי

תפיסת הביטחון החדשה, המדגישה כי משפחות וילדים אינם אמורים להתגורר בסמיכות לגדר, משנה באופן מהותי את הפרדיגמה התכנונית של יישובי העוטף. השינוי הזה משפיע ישירות על הערכות השווי של נכסים קיימים ועתידיים באזור.ניתוח שערכנו מצביע על כך שאימוץ תפיסת ביטחון זו יוביל להערכות שווי גבוהות יותר בטווח הארוך, תוך הסטת מוקד הפיתוח מאזורים צמודי גדר לאזורים מרוחקים יותר, במעגל של 15-25 ק"מ מהגבול.זו הזדמנות לנצל את המשבר הנוכחי ליצירת מרחב התיישבותי בטוח ובר-קיימא יותר, המשלב את צרכי הביטחון עם איכות חיים ופיתוח כלכלי.

ניתוח עלות-תועלת של פתרונות הגנה מרחביים

פתרונות הגנה מרחביים מתקדמים כוללים מגוון אמצעים, החל ממכשולים פיזיים ועד למערכות התרעה וניטור מתקדמות. ניתוח עלות-תועלת של פתרונות אלו מראה כי השקעה של 3-5 מיליארד ₪ במעטפת הגנה מתקדמת עשויה להוביל לעליית ערך של 20%-25% בנכסי המגורים באזור.פתרונות מרחביים כגון "מרחבים מוגנים קהילתיים" - אזורים שלמים המתוכננים עם מיגון מובנה ויכולות התגוננות - מציעים איזון טוב בין עלות להשפעה על ערכי הנדל"ן. ערכם של נכסים בתוך מרחבים כאלה נוטה להיות יציב יותר גם בתקופות של מתיחות ביטחונית.מבחינה שמאית, יש להביא בחשבון את ההשפעה המצטברת של מספר שכבות הגנה, כאשר כל שכבה תורמת לעליית ערך הנכסים בשיעור פוחת. המשמעות היא שיש לבחור בתמהיל האופטימלי של אמצעי הגנה, המשיא את היחס בין עלות ההשקעה לבין תוספת הערך לנכסים.

חלק ו': היבטים חברתיים-כלכליים

השפעת ההעתקה על הקהילה ועל שווי הנכסים

הקשר בין חוסן קהילתי לבין שווי נכסים הוא הדוק ומשמעותי, במיוחד באזורי פריפריה. ניסיון העבר בפרויקטים של העתקת יישובים מראה כי שימור המרקם הקהילתי הוא גורם מפתח בשמירה ובטיפוח ערכי הנדל"ן.קהילות שהועתקו כיחידה שלמה, תוך שמירה על מוסדות ציבור ורשתות חברתיות, הצליחו להשיג ערכי נדל"ן גבוהים ב-30%-40% ביחס לקהילות שהתפרקו בתהליך ההעתקה.מבחינה שמאית, יש לכמת את "ערך הקהילה" כחלק מהערכת הנכסים ביישובים המועתקים. ערך זה משקף את הביקוש המוגבר לנכסים הנובע מהרצון להשתייך לקהילה מגובשת, ומהווה נכס משמעותי גם אם אינו מופיע בספרי החשבונות.

תמריצים כלכליים לעידוד העתקת יישובים

מדיניות תמריצים נכונה היא מפתח להצלחת פרויקט העתקת יישובים. מנקודת מבט שמאית, תמריצים אלו צריכים לגשר על הפער בין ערך הנכסים הנוכחי (שנפגע בעקבות האירועים) לבין העלות של רכישת או הקמת נכס חדש במיקום המועתק.תמריצים אפקטיביים במיוחד כוללים:

1. מענקי העתקה דיפרנציאליים - המותאמים לערך הנכס המקורי ולמצבו
2. הלוואות בתנאים מועדפים - עם ריבית נמוכה ותקופת החזר ארוכה
3. הקלות במיסוי - פטור ממס שבח ומס רכישה בעת רכישת נכס חלופי
4. סבסוד הוצאות פיתוח - הפחתת עלויות הפיתוח ביישובים החדשים

ניתוח כלכלי מראה כי השקעה ציבורית של 1-1.5 מיליון ₪ למשפחה בתמריצים אלו עשויה להניב תשואה חברתית-כלכלית של 12%-15% בטווח של 10-15 שנים, בהתחשב בחיסכון בהוצאות ביטחון, ביטוח והעלויות הנלוות להתמודדות עם מצבי חירום.

חלופות פיצוי והשפעתן על קבלת החלטות של בעלי נכסים

מודל הפיצוי שיאומץ ישפיע באופן מכריע על החלטות בעלי הנכסים בנוגע לעתידם. מנקודת מבט שמאית, יש להבחין בין מספר חלופות פיצוי:

1. פיצוי לפי ערך השוק טרם האירועים - מבטיח הוגנות, אך עלול להיות יקר
2. פיצוי לפי עלות הקמה/רכישה של נכס חלופי - מבטיח המשכיות אך מורכב להערכה
3. פיצוי משולב עם תמריצים להעתקה - ממנף את כספי הפיצוי להשגת יעדי מדיניות

ניתוח שערכנו מצביע על כך שמודל פיצוי אופטימלי יכלול פיצוי בסיסי בגובה 80%-90% מערך הנכס טרם האירועים, בתוספת תמריצים משמעותיים למעבר ליישובים המועתקים, כך שהתועלת הכלכלית הכוללת למעבר תעלה על 100% מערך הנכס המקורי.חשוב לציין כי שקיפות ובהירות במודל הפיצוי הן קריטיות להפחתת אי-הוודאות ולאפשר לבעלי הנכסים לקבל החלטות מושכלות.

אמדן עלויות חברתיות והטמעתן בחישובי כדאיות

העלויות החברתיות הנלוות להחלטות בנוגע לשיקום או העתקת יישובים הן משמעותיות, אך קשות לכימות. מנקודת מבט שמאית, יש לפתח מתודולוגיות שיאפשרו לכלול עלויות אלו בחישובי הכדאיות:

1. אובדן הון חברתי - הערך הכלכלי של רשתות חברתיות ויחסי אמון בקהילה
2. עלויות פסיכולוגיות - השפעת הטראומה והשינוי על בריאות נפשית ואיכות חיים
3. עלויות הסתגלות - הקשיים הכלכליים והחברתיים בבניית חיים במקום חדש

מחקרים מראים כי העלות החברתית של פירוק קהילות ואובדן הון חברתי עשויה להגיע לעשרות אחוזים מערך הנכסים הפיזיים. לפיכך, פתרונות המשמרים את הקהילה כיחידה אחת עשויים להיות כדאיים יותר כלכלית, גם אם העלות הישירה שלהם גבוהה יותר.אנו ממליצים על מודל הערכה המשקלל "מדד חוסן קהילתי" כחלק מחישובי הכדאיות, כך שהחלטות יתבססו על תמונה כלכלית מלאה ולא רק על עלויות ישירות.

סיכום והמלצות

עקרונות מנחים להערכות שווי במצבי משבר

לאור הניסיון שנצבר באירועי העוטף, ניתן לגבש מספר עקרונות מנחים להערכות שווי בעת משבר ביטחוני:

1. גישת בסיס-התאמה - הערכת שווי על בסיס ערכים טרום המשבר, עם התאמות מבוססות נתונים
2. ניתוח רב-תרחישי - הערכת הנכסים תחת מספר תרחישי התאוששות והתפתחות
3. שיקלול הביטחון כמרכיב בשווי - כימות השפעת הביטחון על ערכי הנדל"ן בטווח הארוך
4. התחשבות בהיבטים קהילתיים - הכללת ערך הקהילה והמרקם החברתי בהערכות

אימוץ עקרונות אלו יאפשר הערכות שווי מדויקות יותר, שיתמכו בתהליכי קבלת החלטות מושכלים יותר.

המלצות לקובעי מדיניות בנוגע לשיקום או העתקת יישובים

על בסיס הניתוחים השמאיים שערכנו, אנו ממליצים לקובעי המדיניות:

1. אימוץ גישת "המעגלים"- הגדרת מעגלים מהגדר, עם מדיניות דיפרנציאלית לכל מעגל:
   • מעגל ראשון (0-5 ק"מ) - העתקת יישובים מגורים, והסבה לשימושים ביטחוניים וחקלאות מתקדמת
   • מעגל שני (5-10 ק"מ) - שיקום עם מיגון מוגבר או העתקה בהתאם לבחירת התושבים
   • מעגל שלישי (10-20 ק"מ) - שיקום במיקום המקורי עם השקעה בפתרונות ביטחון קהילתיים
2. מודל פיצוי גמיש - שיאפשר לתושבים לבחור בין מספר חלופות, תוך העדפה לפתרונות המשמרים את הקהילה
3. הקמת רשות ייעודית לשיקום והעתקה - גוף אחד שירכז את הטיפול בכל ההיבטים, יפשט את התהליכים ויקצר לוחות זמנים
4. השקעה מוקדמת בתשתיות - פיתוח מוקדם של תשתיות ביישובים החלופיים, להדגמת המחויבות הממשלתית ולהפחתת אי-הוודאות

כלים שמאיים לתמיכה בקבלת החלטות

שמאי המקרקעין יכולים לתרום משמעותית לתהליך קבלת ההחלטות באמצעות פיתוח וישום כלים ייעודיים:

1. מודל הערכת "שווי עתידי" תחת חלופות שונות - כלי להשוואת פוטנציאל ערך הנכסים תחת חלופות השיקום השונות
2. מתודולוגיית הערכת "עלות-תועלת מורחבת" - הכוללת גם היבטים לא-מוניטריים כגון ביטחון, קהילתיות ואיכות חיים
3. מפות "רגישות שמאית" - זיהוי אזורים בעלי פוטנציאל ערך גבוה בהתחשב בשיקולי ביטחון ואיכות חיים
4. מדד "חוסן נדל"ני" - הערכת עמידות ערכי הנדל"ן לאירועי משבר עתידיים תחת חלופות תכנון שונות

שימוש בכלים אלו יאפשר לבעלי הנכסים ולקובעי המדיניות להבין טוב יותר את ההשלכות הכלכליות ארוכות הטווח של החלטותיהם.

כיווני מחקר עתידיים

אירועי העוטף מהווים הזדמנות למחקר שמאי מעמיק בתחומים שטרם נחקרו דיים:

1. כימות השפעת הביטחון על ערכי נדל"ן - פיתוח מתודולוגיות לכימות מדויק יותר של השפעת גורמי סיכון ביטחוניים
2. מודלים לחיזוי התאוששות שוק הנדל"ן לאחר אירועי משבר - זיהוי הגורמים המשפיעים על משך וקצב ההתאוששות
3. תפקיד הקהילה בשימור ערכי נדל"ן - מחקר מעמיק על הקשר בין הון חברתי לבין ערכי נדל"ן
4. אסטרטגיות מיטביות להקצאת משאבים בשיקום ובהעתקת יישובים - זיהוי ההשקעות המניבות את התשואה הגבוהה ביותר במונחי ערכי נדל"ן

מחקרים אלו יתרמו לא רק להתמודדות עם המשבר הנוכחי, אלא גם ליכולתנו להתמודד טוב יותר עם אירועים עתידיים.

נספחים

מודלים להערכת שווי בתרחישי שיקום שונים

פיתחנו מספר מודלים להערכת שווי נכסים תחת תרחישי שיקום שונים. מודלים אלו מתבססים על ניתוח רגרסיה של מקרי עבר, ומאפשרים לחזות את ערכי הנדל"ן בטווח של 5, 10 ו-15 שנים תחת הנחות שונות.המודלים מתחשבים בפרמטרים כגון:

• מרחק מהגדר
• רמת המיגון הפיזי
• קיום מערכות התרעה מתקדמות
• שימור המרקם הקהילתי
• השקעה בתשתיות ציבוריות

התוצאות מצביעות על כך שבטווח הארוך (15 שנים), ערכי הנדל"ן ביישובים שיועתקו למיקומים מרוחקים יותר צפויים להיות גבוהים ב-40%-60% מאלו שישוקמו במיקומם המקורי הסמוך לגדר.

ניתוח השוואתי של מקרי בוחן בארץ ובעולם

ניתחנו מקרי בוחן רלוונטיים של העתקת יישובים בארץ ובעולם, כולל:

• פינוי גוש קטיף וצפון השומרון
• העתקת יישובים באזורי אסון טבע ביפן
• שיקום אזורים שנפגעו ממלחמה בקרואטיה ובבוסניה
• שיקום יישובים באזורי קונפליקט בדרום קוריאה

הניתוח מצביע על מספר גורמי מפתח להצלחה:

1. מעורבות התושבים בתכנון
2. שקיפות ובהירות במודל הפיצוי
3. שימור מסגרות קהילתיות
4. לוחות זמנים ריאליים אך מוגדרים היטב
5. מחויבות ממשלתית ארוכת טווח

לקחים אלו מהווים בסיס להמלצותינו לתהליך השיקום וההעתקה ביישובי העוטף.

מתודולוגיה להערכת עלויות ישירות ועקיפות בתהליכי שיקום והעתקה

פיתחנו מתודולוגיה ייחודית להערכת כלל העלויות הכרוכות בתהליכי שיקום והעתקה, הכוללת:

1. עלויות ישירות:
   • בנייה ותשתיות
   • פיצויים והטבות
   • תכנון וניהול הפרויקט
2. עלויות עקיפות:
   • אובדן הכנסות בתקופת המעבר
   • עלויות מימון
   • עלויות פסיכולוגיות וחברתיות מכומתות
3. חיסכון עתידי:
   • הפחתה בעלויות ביטחון
   • חיסכון בעלויות שיקום עתידיות
   • שיפור בפריון הנובע מסביבת חיים בטוחה יותר

המתודולוגיה משלבת מודלים כלכליים עם נתונים מסקרים חברתיים, ומאפשרת לקבל תמונה מקיפה יותר של העלויות והתועלות האמיתיות בכל חלופה.

תפיסת ביטחון חדשה ליישובים בקווי העימות: מהתיישבות צמודת גדר למרחב ביטחוני מדורג

חסרי בית - סדרה בכאן 11

ארוכה הדרך לשיקום: רק 8% מתושבי מטולה חזרו, 48% מכלל הצפון

 תפיסת ביטחון חדשה ליישובים בקווי העימות: מהתיישבות צמודת גדר למרחב ביטחוני מדורג

הם חלמו על בית פרטי ביישוב כפרי - ונשארו בלי חשמל ומדרכות

https://www.themarker.com/realestate/2025-03-28/ty-article-magazine/.highlight/00000195-d673-da7e-adb7-fffb21ad0000

צילום מסך אתר דה מרקר

                                  https://www.mako.co.il/news-n12_magazine/2025_q1/Article-d0b8ea8e056d591026.htm

צילום מסך אתר N12

דוח מבקר המדינה - שיקום הישובים שנפגעו 

השגרה המבצעית בהגנת הגבול בפיקוד הצפון - ביקורת בזק