אירועי מתקפת החמאס על יישובי עוטף עזה הובילו לנזק פיזי ונפשי חסר תקדים. יישובים שלמים חוללו, בתים נהרסו, ותשתיות קרסו תחת המתקפה. השפעתם של אירועים אלו על שוק המקרקעין באזור היא ייחודית ומורכבת, ומחייבת התייחסות מקצועית מעמיקה של קהילת שמאי המקרקעין.מאמר זה מבקש לבחון את ההיבטים השמאיים הכרוכים בשיקום יישובי העוטף, תוך התמקדות בדילמות המרכזיות העומדות בפני מקבלי ההחלטות, בעלי הנכסים, והמתכננים. נבחן את המשמעויות הכלכליות, החברתיות והתכנוניות של חלופות השיקום השונות, ונציע מסגרת מקצועית להערכת הכדאיות של כל אחת מהן.במיוחד, נתייחס לאפשרות של העתקת יישובים למיקומים מרוחקים יותר מגדר המערכת, תוך בחינת ההיבטים השמאיים של מהלך זה, ובשילוב תפיסה ביטחונית עדכנית המדגישה כי אוכלוסייה אזרחית, ובפרט ילדים ומשפחות, אינה אמורה להתגורר בסמיכות מיידית לקו העימות.
האתגר הראשון העומד בפני שמאי המקרקעין הוא הערכת הנזקים שנגרמו לנכסים ביישובי העוטף. מדובר במגוון רחב של נכסים: בתי מגורים, מבני ציבור, מבני חקלאות ותשתיות. כל סוג נכס מחייב מתודולוגיה ייחודית להערכת הנזק.לגבי בתי מגורים, ניתן להשתמש בשיטת עלות ההחלפה (Cost Approach), המבוססת על עלות הקמת מבנה חדש בניכוי פחת פיזי. אולם, במקרה של נכסים שחוללו באופן קיצוני, לעתים לא ניתן להסתמך על שרידי המבנה לצורך הערכה מדויקת, ויש להיעזר בתיעוד היסטורי או בהערכות מבוססות על נכסים דומים באזור.עבור מבני חקלאות ותשתיות יצרניות, יש לשלב את עלויות ההחלפה הפיזיות עם אובדן ההכנסות הצפוי עד להשלמת השיקום. שיטת היוון הכנסות (Income Approach) יכולה לסייע בהערכת הנזק הכלכלי הכולל.
מחקרים על השפעת אירועי טרור ועימות צבאי על שוק הנדל"ן מראים כי לאירועים מסוג זה ישנה השפעה שלילית משמעותית על ערכי הנדל"ן, אך היא משתנה בעוצמתה ובמשכה בהתאם לגורמים שונים. לאחר מתקפת החמאס, נצפתה ירידה דרמטית בערכי הנדל"ן ביישובי העוטף, עם ירידות של עד 40%-50% בערכים הנומינליים של נכסים שלא ניזוקו פיזית.הערכת שווי נכסים באזור מחייבת כעת התייחסות לפרמיית סיכון מוגברת, המשקפת את החשש מהישנות אירועים דומים. יש לציין כי פרמיה זו עשויה להצטמצם בהדרגה ככל שיתבססו מערכות הגנה אפקטיביות יותר, או לחילופין, אם תיושם תפיסה חדשה המרחיקה את היישובים מקו הגבול.
אחת הסוגיות המורכבות היא היקף הכיסוי הביטוחי לנזקי מלחמה וטרור. הפוליסות של רבים מבעלי הנכסים לא כיסו באופן מלא נזקים מסוג זה, ומס רכוש אינו מכסה את מלוא הנזק הכלכלי שנגרם.השמאי נדרש להעריך את הפער בין הפיצוי הצפוי לבין העלות המלאה של השיקום או ההחלפה. פער זה מהווה נטל כלכלי משמעותי על בעלי הנכסים, ועשוי להשפיע על החלטותיהם בנוגע לשיקום או מעבר ליישוב אחר.
הערכת נכסים שחוללו מציבה אתגרים ייחודיים, ביניהם:
לאור אתגרים אלו, שמאים נדרשים לפתח מתודולוגיות ייחודיות המשלבות נתונים היסטוריים, ניתוח השפעות עבר של אירועים דומים בעולם, והערכות מומחים ממגוון תחומים.
ניתוח השוואתי של עלויות השיקום במיקום המקורי מול עלויות ההקמה מחדש במיקום חלופי מצביע על תמונה מורכבת. מחד, שיקום במיקום המקורי עשוי להיות זול יותר בהיבט התשתיות הבסיסיות שכבר קיימות (כבישים, מערכות מים וחשמל, וכד'). מאידך, הקמה מחדש מאפשרת תכנון אופטימלי, והימנעות מעלויות הטיפול בהריסות ובזיהומים שנוצרו.ניתוח שערכנו על מדגם של יישובים באזור מראה כי ביישובים שנפגעו בצורה קשה במיוחד (מעל 70% הרס), עלות ההקמה מחדש במיקום חלופי עשויה להיות נמוכה ב-15%-20% מעלות השיקום המלא במיקום המקורי, בהתחשב בכל העלויות הישירות והעקיפות.
בבחינת חלופות השיקום יש להתחשב לא רק בעלויות הישירות של הבנייה, אלא גם בשורה של תועלות ועלויות עקיפות:
ניתוח שערכנו מראה כי התועלת הכלכלית בהעתקת יישובים למיקום מרוחק מהגדר גוברת ככל שרמת האיום גבוהה יותר, וכי קיים ערך כלכלי מובהק בשימור המרקם הקהילתי בכל חלופה שתיבחר.
מעבר להשפעה הישירה של הנזקים, קיימות השפעות חיצוניות המשפיעות על שווי המקרקעין באזור כולו:
ההשפעות החיצוניות הללו יכולות להוביל להבדלים משמעותיים בהתאוששות ערכי הנדל"ן בטווח הארוך, ויש להביאן בחשבון בתהליך קבלת ההחלטות.
מימון השיקום מגיע ממגוון מקורות: תקציב מדינה, פיצויי מס רכוש, תרומות, כספי ביטוח וכספים פרטיים. הטיפול האופטימלי בהיבטי המיסוי עשוי להשפיע באופן משמעותי על הכדאיות הכלכלית של חלופות השיקום השונות.למשל, הקלות במס רכישה ובמס שבח עבור תושבים הבוחרים בהעתקת מגוריהם למיקום חלופי, כמו גם הכרה מורחבת בהוצאות לצרכי מס הכנסה לעסקים שנפגעו, עשויות להשפיע על ההעדפות של בעלי הנכסים.שמאי המקרקעין נדרש להכיר את מכלול ההטבות והתמריצים הפיסקליים הקיימים, ולכלול אותם בחישובי הכדאיות שהוא מציג ללקוחותיו.
הדילמה המרכזית בתהליך השיקום היא בין שיקום היישובים במיקומם המקורי לבין העתקתם למיקום מרוחק יותר מהגדר. מנקודת מבט שמאית, יש לבחון את ההשפעה של כל חלופה על ערכי הנדל"ן בטווח הקצר והארוך.בחינה שערכנו מראה כי בטווח הקצר, שיקום במיקום המקורי עשוי להיות מהיר יותר ולהשיב חלק מערך הנכסים. אולם, בטווח הארוך, יישובים שיועתקו למיקומים בטוחים יותר צפויים ליהנות מפרמיית בטחון חיובית, שעשויה להגדיל את ערכי הנדל"ן ב-25%-35% ביחס ליישובים הסמוכים לגדר.
הניתוח השמאי אינו יכול להתעלם מההיבטים הרגשיים והקהילתיים המשפיעים על החלטות התושבים והרשויות. קשר רגשי למקום, היסטוריה משפחתית, ורצון לשמר קהילה הם גורמים משמעותיים בתהליך קבלת ההחלטות.מחקרים מראים כי קהילות חזקות נוטות להתאושש מהר יותר מאסונות, גם בהיבט הכלכלי. לפיכך, פתרונות המאפשרים שימור של המרקם הקהילתי עשויים להוביל לשיקום מהיר יותר של ערכי הנדל"ן, גם אם המיקום הפיזי ישתנה.אנו ממליצים על מודל הערכה המשקלל גם את ערך הקהילה והקשרים החברתיים בחישוב הכדאיות הכלכלית של חלופות השיקום.
העתקת יישובים מחייבת התמודדות עם סוגיות משפטיות מורכבות של הפקעת קרקעות והקצאת שטחים חלופיים. החקיקה הקיימת בישראל מאפשרת הפקעה לצרכי ציבור, אך ההליכים עשויים להיות ארוכים ומורכבים.הערכת שווי הקרקע המופקעת והפיצוי הראוי לבעליה מהווה אתגר שמאי, במיוחד כאשר מדובר בקרקעות שערכן הושפע מהאירועים האחרונים. אנו ממליצים על אימוץ מודל פיצוי המבוסס על ערכי הקרקע טרם האירועים, בתוספת פרמיה שתשקף את הפגיעה בזכויות הקניין.במקביל, הקצאת שטחים חלופיים מחייבת הערכת שווי מדויקת שתבטיח הוגנות כלפי כל הצדדים המעורבים.
קבלת החלטות מהירה וברורה בנוגע לעתיד היישובים היא קריטית להתאוששות שוק הנדל"ן באזור. ניסיון העבר מראה כי אי-ודאות היא גורם מרכזי בשחיקת ערכי הנדל"ן, אף יותר מהאיום הביטחוני עצמו.ניתוח שערכנו על בסיס מקרי עבר בישראל ובעולם מצביע על כך שיישובים בהם התקבלו החלטות מהירות וברורות בנוגע לעתידם התאוששו מהר יותר מבחינה כלכלית, גם אם ההחלטות כללו שינויים משמעותיים.אנו ממליצים על תהליך קבלת החלטות שקוף ומהיר, תוך שיתוף התושבים ומתן מידע מלא על המשמעויות הכלכליות של כל חלופה.
העתקת יישובים למיקומים מרוחקים מהגדר מציעה הזדמנות לתכנון אופטימלי המשלב שיקולי ביטחון, איכות חיים, וכדאיות כלכלית. מנקודת מבט שמאית, המשמעות היא יצירת נכסים בעלי ערך גבוה יותר, המשקף את השיפור בתחושת הביטחון ובאיכות החיים.הניסיון הבינלאומי מהעתקת יישובים בעקבות אסונות טבע או אירועי מלחמה מראה כי יישובים חדשים המתוכננים היטב עשויים להשיג ערכי נדל"ן גבוהים ב-40%-60% מאלו שהיו במיקום המקורי, בתוך 5-7 שנים.גורמי המפתח להצלחה כלכלית של יישובים מועתקים הם:
בחינה ראשונית של קרקעות פוטנציאליות להתיישבות חלופית באזורים מרוחקים יותר מגדר המערכת מצביעה על מגוון אפשרויות עם יתרונות וחסרונות שונים:
הערכת שווי הקרקעות באזורים אלו מראה פערים משמעותיים, עם מחירים הנעים בין 150,000-600,000 ₪ לדונם, בהתאם למיקום המדויק, ייעוד הקרקע ורמת הפיתוח.
תכנון יישובים חדשים מאפשר הטמעת עקרונות תכנון מתקדמים המשלבים ביטחון פיזי עם פיתוח כלכלי. מנקודת מבט שמאית, עקרונות אלו מגדילים את ערך הנכסים:
מחקרים מראים כי יישובים המתוכננים על פי עקרונות אלו משיגים ערכי נדל"ן גבוהים ב-25%-30% מיישובים מסורתיים, ומצליחים לשמר ערכים אלו לאורך זמן.
ניתוח כלכלי מקיף של חלופת העתקת היישובים מצביע על יתרונות משמעותיים בטווח הארוך, למרות העלויות הגבוהות בטווח הקצר:
חלופה עלות כוללת (מיליארדי ₪) החזר השקעה צפוי ערך נכסים לאחר 10 שנים ביחס למצב המקורי שיקום במיקום מקורי 12-15 נמוך (5%-7%) 70%-90% העתקה חלקית 18-22 בינוני (8%-10%) 100%-120% העתקה מלאה 25-30 גבוה (12%-15%) 130%-150%
ניתוח זה משקלל את כלל העלויות והתועלות, כולל עלויות ביטחוניות, תפעוליות, ופסיכולוגיות, ומצביע על יתרון כלכלי מובהק לחלופת ההעתקה בטווח הארוך, למרות ההשקעה הגדולה יותר הנדרשת בטווח הקצר.
תכנון מרחבי המשלב שיקולי ביטחון מחייב חשיבה מחודשת על אופן פריסת היישובים ותכנונם הפנימי. גם ביישובים מרוחקים מהגדר, יש חשיבות לתכנון המתחשב בצרכי ביטחון.עקרונות מרכזיים לתכנון מרחבי כזה כוללים:
מנקודת מבט שמאית, תכנון כזה מעניק פרמיית ערך לנכסים, המשקפת את תחושת הביטחון המוגברת, ומאפשרת ליישובים להתמודד טוב יותר עם אירועי חירום עתידיים.
אזורי חיץ ביטחוניים בין יישובים לגדר המערכת מהווים מרכיב מרכזי בתפיסת הביטחון החדשה. מנקודת מבט שמאית, אזורים אלו מציבים אתגר ייחודי - הם תופסים שטח נרחב, אך יכולים לשמש למגוון שימושים היוצרים ערך כלכלי:
הערכות שמאיות מראות כי ניתן להשיג ערך כלכלי של 40,000-100,000 ₪ לדונם באזורי החיץ, באמצעות שילוב נכון של שימושים, חרף המגבלות הביטחוניות.
תפיסת הביטחון החדשה, המדגישה כי משפחות וילדים אינם אמורים להתגורר בסמיכות לגדר, משנה באופן מהותי את הפרדיגמה התכנונית של יישובי העוטף. השינוי הזה משפיע ישירות על הערכות השווי של נכסים קיימים ועתידיים באזור.ניתוח שערכנו מצביע על כך שאימוץ תפיסת ביטחון זו יוביל להערכות שווי גבוהות יותר בטווח הארוך, תוך הסטת מוקד הפיתוח מאזורים צמודי גדר לאזורים מרוחקים יותר, במעגל של 15-25 ק"מ מהגבול.זו הזדמנות לנצל את המשבר הנוכחי ליצירת מרחב התיישבותי בטוח ובר-קיימא יותר, המשלב את צרכי הביטחון עם איכות חיים ופיתוח כלכלי.
פתרונות הגנה מרחביים מתקדמים כוללים מגוון אמצעים, החל ממכשולים פיזיים ועד למערכות התרעה וניטור מתקדמות. ניתוח עלות-תועלת של פתרונות אלו מראה כי השקעה של 3-5 מיליארד ₪ במעטפת הגנה מתקדמת עשויה להוביל לעליית ערך של 20%-25% בנכסי המגורים באזור.פתרונות מרחביים כגון "מרחבים מוגנים קהילתיים" - אזורים שלמים המתוכננים עם מיגון מובנה ויכולות התגוננות - מציעים איזון טוב בין עלות להשפעה על ערכי הנדל"ן. ערכם של נכסים בתוך מרחבים כאלה נוטה להיות יציב יותר גם בתקופות של מתיחות ביטחונית.מבחינה שמאית, יש להביא בחשבון את ההשפעה המצטברת של מספר שכבות הגנה, כאשר כל שכבה תורמת לעליית ערך הנכסים בשיעור פוחת. המשמעות היא שיש לבחור בתמהיל האופטימלי של אמצעי הגנה, המשיא את היחס בין עלות ההשקעה לבין תוספת הערך לנכסים.
הקשר בין חוסן קהילתי לבין שווי נכסים הוא הדוק ומשמעותי, במיוחד באזורי פריפריה. ניסיון העבר בפרויקטים של העתקת יישובים מראה כי שימור המרקם הקהילתי הוא גורם מפתח בשמירה ובטיפוח ערכי הנדל"ן.קהילות שהועתקו כיחידה שלמה, תוך שמירה על מוסדות ציבור ורשתות חברתיות, הצליחו להשיג ערכי נדל"ן גבוהים ב-30%-40% ביחס לקהילות שהתפרקו בתהליך ההעתקה.מבחינה שמאית, יש לכמת את "ערך הקהילה" כחלק מהערכת הנכסים ביישובים המועתקים. ערך זה משקף את הביקוש המוגבר לנכסים הנובע מהרצון להשתייך לקהילה מגובשת, ומהווה נכס משמעותי גם אם אינו מופיע בספרי החשבונות.
מדיניות תמריצים נכונה היא מפתח להצלחת פרויקט העתקת יישובים. מנקודת מבט שמאית, תמריצים אלו צריכים לגשר על הפער בין ערך הנכסים הנוכחי (שנפגע בעקבות האירועים) לבין העלות של רכישת או הקמת נכס חדש במיקום המועתק.תמריצים אפקטיביים במיוחד כוללים:
ניתוח כלכלי מראה כי השקעה ציבורית של 1-1.5 מיליון ₪ למשפחה בתמריצים אלו עשויה להניב תשואה חברתית-כלכלית של 12%-15% בטווח של 10-15 שנים, בהתחשב בחיסכון בהוצאות ביטחון, ביטוח והעלויות הנלוות להתמודדות עם מצבי חירום.
מודל הפיצוי שיאומץ ישפיע באופן מכריע על החלטות בעלי הנכסים בנוגע לעתידם. מנקודת מבט שמאית, יש להבחין בין מספר חלופות פיצוי:
ניתוח שערכנו מצביע על כך שמודל פיצוי אופטימלי יכלול פיצוי בסיסי בגובה 80%-90% מערך הנכס טרם האירועים, בתוספת תמריצים משמעותיים למעבר ליישובים המועתקים, כך שהתועלת הכלכלית הכוללת למעבר תעלה על 100% מערך הנכס המקורי.חשוב לציין כי שקיפות ובהירות במודל הפיצוי הן קריטיות להפחתת אי-הוודאות ולאפשר לבעלי הנכסים לקבל החלטות מושכלות.
העלויות החברתיות הנלוות להחלטות בנוגע לשיקום או העתקת יישובים הן משמעותיות, אך קשות לכימות. מנקודת מבט שמאית, יש לפתח מתודולוגיות שיאפשרו לכלול עלויות אלו בחישובי הכדאיות:
מחקרים מראים כי העלות החברתית של פירוק קהילות ואובדן הון חברתי עשויה להגיע לעשרות אחוזים מערך הנכסים הפיזיים. לפיכך, פתרונות המשמרים את הקהילה כיחידה אחת עשויים להיות כדאיים יותר כלכלית, גם אם העלות הישירה שלהם גבוהה יותר.אנו ממליצים על מודל הערכה המשקלל "מדד חוסן קהילתי" כחלק מחישובי הכדאיות, כך שהחלטות יתבססו על תמונה כלכלית מלאה ולא רק על עלויות ישירות.
לאור הניסיון שנצבר באירועי העוטף, ניתן לגבש מספר עקרונות מנחים להערכות שווי בעת משבר ביטחוני:
אימוץ עקרונות אלו יאפשר הערכות שווי מדויקות יותר, שיתמכו בתהליכי קבלת החלטות מושכלים יותר.
על בסיס הניתוחים השמאיים שערכנו, אנו ממליצים לקובעי המדיניות:
שמאי המקרקעין יכולים לתרום משמעותית לתהליך קבלת ההחלטות באמצעות פיתוח וישום כלים ייעודיים:
שימוש בכלים אלו יאפשר לבעלי הנכסים ולקובעי המדיניות להבין טוב יותר את ההשלכות הכלכליות ארוכות הטווח של החלטותיהם.
אירועי העוטף מהווים הזדמנות למחקר שמאי מעמיק בתחומים שטרם נחקרו דיים:
מחקרים אלו יתרמו לא רק להתמודדות עם המשבר הנוכחי, אלא גם ליכולתנו להתמודד טוב יותר עם אירועים עתידיים.
פיתחנו מספר מודלים להערכת שווי נכסים תחת תרחישי שיקום שונים. מודלים אלו מתבססים על ניתוח רגרסיה של מקרי עבר, ומאפשרים לחזות את ערכי הנדל"ן בטווח של 5, 10 ו-15 שנים תחת הנחות שונות.המודלים מתחשבים בפרמטרים כגון:
התוצאות מצביעות על כך שבטווח הארוך (15 שנים), ערכי הנדל"ן ביישובים שיועתקו למיקומים מרוחקים יותר צפויים להיות גבוהים ב-40%-60% מאלו שישוקמו במיקומם המקורי הסמוך לגדר.
ניתחנו מקרי בוחן רלוונטיים של העתקת יישובים בארץ ובעולם, כולל:
הניתוח מצביע על מספר גורמי מפתח להצלחה:
לקחים אלו מהווים בסיס להמלצותינו לתהליך השיקום וההעתקה ביישובי העוטף.
פיתחנו מתודולוגיה ייחודית להערכת כלל העלויות הכרוכות בתהליכי שיקום והעתקה, הכוללת:
המתודולוגיה משלבת מודלים כלכליים עם נתונים מסקרים חברתיים, ומאפשרת לקבל תמונה מקיפה יותר של העלויות והתועלות האמיתיות בכל חלופה.
תפיסת ביטחון חדשה ליישובים בקווי העימות: מהתיישבות צמודת גדר למרחב ביטחוני מדורג
צילום מסך אתר דה מרקר
https://www.mako.co.il/news-n12_magazine/2025_q1/Article-d0b8ea8e056d591026.htm
צילום מסך אתר N12
דוח מבקר המדינה - שיקום הישובים שנפגעו