תוכן עניינים
(פרק מהספר ירידת ערך למקרקעין מנזקים, מפגעים, מטרדים, מומים, פגמים, ליקויים וירידת ערך פסיכולוגית שנכתב על ידי. © החומר מוגן בזכויות יוצרים. זכויות יוצרים © כל הזכויות שמורות לחיים אטקין ו/או לבית שמאי)
1. מבוא והגדרות בסיסיות
1.1 קרינה סלולארית - הגדרה והסבר
הגדרה מדויקת של קרינה סלולארית: גלים אלקטרומגנטיים בתדר רדיו (RF) הנפלטים מאנטנות סלולאריות, מתקני גישה אלחוטיים (WiFi) ומשדרים סלולאריים. הסבר על תדרים, עוצמות ואופן הפעולה של מתקנים אלה.
1.2 קרינה אלקטרומגנטית ממתקני חשמל - הגדרה והסבר
הגדרה של קרינה אלקטרומגנטית בתדר נמוך מאוד (ELF) הנפלטת מקווי מתח, עמודי חשמל, שנאים וחדרי טרנספורמציה. הסבר על שדות חשמליים ומגנטיים, הקשר ביניהם ואופן הפעולה של מתקני חשמל.
1.3 ההבדל בין שני סוגי הקרינה וחשיבותם בהקשר הנדל"ני
השוואה בין קרינה סלולארית לקרינה ממתקני חשמל מבחינת תדרים, עוצמות, מרחקי השפעה, ותפיסה ציבורית. הסבר מדוע הבחנה זו חשובה בהערכת נכסי מקרקעין.
2. ההיבט המדעי והבריאותי של קרינה
2.1 השפעות בריאותיות של קרינה סלולארית
סקירת המחקרים והממצאים המדעיים לגבי השפעות בריאותיות אפשריות של קרינה סלולארית, כולל עמדת ארגוני בריאות מובילים.
2.2 השפעות בריאותיות של קרינה ממתקני חשמל
סקירת המחקרים והממצאים המדעיים לגבי השפעות בריאותיות אפשריות של שדות מגנטיים מקווי מתח גבוה ושנאים, כולל הסיווג של ה-IARC.
2.3 עמדת ארגוני הבריאות והרגולציה בישראל
סקירה של עמדת משרד הבריאות, המשרד להגנת הסביבה והרגולטורים בישראל לגבי קרינה סלולארית וקרינה ממתקני חשמל. התייחסות לתקנים, היתרים ודרישות חוקיות.
3. השפעת מקורות קרינה על ערכי נדל"ן - מחקרים אמפיריים
3.1 מחקרים על השפעת אנטנות סלולאריות
סקירת מחקרים אמפיריים שבדקו את ההשפעה של קרבה לאנטנות סלולאריות על ערכי נדל"ן במדינות שונות, כולל שיעורי ירידת ערך שנמצאו.
3.2 מחקרים על השפעת קווי מתח גבוה ומתקני חשמל
סקירת מחקרים אמפיריים שבדקו את ההשפעה של קרבה לקווי מתח גבוה, שנאים וחדרי טרנספורמציה על ערכי נדל"ן, כולל שיעורי ירידת ערך שנמצאו.
3.3 גורמים המשפיעים על מידת הירידה בערך
ניתוח הגורמים המשפיעים על עוצמת הפגיעה הכלכלית: מרחק ממקור הקרינה, סוג מקור הקרינה, נראות מקור הקרינה, מודעות ציבורית ועוד.
4. ההיבט הפסיכולוגי וירידת ערך נכסים
4.1 תפיסת סיכונים והשפעתה על שווי נכסים
ניתוח כיצד תפיסת הסיכון של הציבור לגבי קרינה סלולארית וקרינה ממתקני חשמל משפיעה על ערכי נדל"ן, גם כאשר אינה תואמת את הסיכון המדעי האמיתי.
4.2 סטיגמה סביבתית והשפעתה על שוק הנדל"ן
דיון בתופעת הסטיגמה הסביבתית הנוצרת סביב מתקני קרינה והשפעתה הכלכלית על נכסים באזור.
4.3 גורמים פסיכולוגיים נוספים המשפיעים על הערכת שווי
ניתוח השפעות של חרדה, חוסר ודאות, סיקור תקשורתי, תופעת ה-NIMBY וגורמים פסיכולוגיים נוספים.
5. היבטים משפטיים ורגולטוריים
5.1 חקיקה ותקנות בישראל בנושא קרינה
סקירת החקיקה והתקנות הרלוונטיות בישראל, כולל חוק הקרינה הבלתי מייננת, תקנות הקרינה, חוק התכנון והבנייה, ותקנות התקשורת.
5.2 תביעות ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבנייה
דיון בתביעות ירידת ערך בגין הקמת מתקני קרינה (אנטנות סלולאריות וקווי מתח) והעקרונות המשפטיים שהתגבשו בתחום זה.
5.3 חובת גילוי בעסקאות מקרקעין
דיון בחובת הגילוי של מוכר/משכיר לגבי מקורות קרינה בסביבת הנכס והשלכותיה המשפטיות.
6. שיטות הערכה לקביעת ירידת ערך
6.1 שיטת ההשוואה
הסבר על שימוש בשיטת ההשוואה לקביעת ירידת ערך בשל מתקני קרינה - יתרונות, חסרונות ואתגרים.
6.2 שיטות מתקדמות להערכת ירידת ערך
סקירת שיטות מתקדמות כגון מודלים הדוניים, ניתוח עסקאות חוזרות וסקרי נכונות לשלם להערכת ירידת ערך בשל מתקני קרינה.
6.3 שיטות מקובלות בפרקטיקה השמאית בישראל
סקירה של השיטות הנפוצות בקרב שמאי מקרקעין בישראל להערכת ירידת ערך בשל מתקני קרינה סלולארית ומתקני חשמל.
7. אמצעים להפחתת הפגיעה בשווי
7.1 פתרונות הנדסיים להפחתת קרינה
סקירת פתרונות הנדסיים להפחתת קרינה סלולארית וקרינה ממתקני חשמל, כגון הטמנת קווי מתח, שימוש בטכנולוגיות אנטנות מתקדמות, ועיצוב מוסווה של מתקני קרינה.
7.2 שינויי תכנון ועיצוב
דיון באמצעים תכנוניים ועיצוביים המאפשרים הפחתת החשיפה לקרינה ובכך הפחתת הפגיעה בשווי.
7.3 אסטרטגיות תקשורת ושיתוף ציבור
דיון באסטרטגיות תקשורת ושיתוף ציבור היכולות להפחית את ההשפעה השלילית של מתקני קרינה על ערכי נדל"ן.
8. המלצות מעשיות לבעלי עניין
8.1 המלצות ליזמים ובעלי נכסים
המלצות מעשיות ליזמים ובעלי נכסים להתמודדות עם השפעת מתקני קרינה על ערכי נכסיהם.
8.2 המלצות לשמאי מקרקעין
המלצות מעשיות לשמאים העוסקים בהערכת נכסים המושפעים ממתקני קרינה.
8.3 המלצות לרשויות מקומיות ומוסדות תכנון
המלצות מעשיות לרשויות מקומיות ומוסדות תכנון לאיזון בין צרכי תשתית לבין השמירה על ערכי נדל"ן.
9. סיכום ומסקנות
9.1 סיכום הממצאים העיקריים
סיכום תמציתי של הממצאים העיקריים מהמאמר.
9.2 מגמות עתידיות
דיון במגמות עתידיות בתחום הקרינה הסלולארית והקרינה ממתקני חשמל, והשפעתן האפשרית על ערכי נדל"ן.
9.3 המלצות למחקר עתידי
נושאים הדורשים מחקר נוסף בתחום קרינה וערכי נדל"ן.
10. נספחים
10.1 מילון מונחים מקצועיים
הסבר על מונחים מקצועיים בתחום הקרינה והערכת שווי.
10.2 תקנים וערכי סף
טבלאות המרכזות את ערכי הסף והתקנים המקובלים בישראל ובעולם לגבי קרינה סלולארית וקרינה ממתקני חשמל.
ביבליוגרפיה
רשימת המקורות המדעיים, המשפטיים והמקצועיים ששימשו לכתיבת המאמר.
קרינה סלולארית וקרינה אלקטרומגנטית: השפעתן על שווי נכסי מקרקעין
1. מבוא והגדרות בסיסיות
בשנים האחרונות גוברת המודעות הציבורית בישראל ובעולם לנושא הקרינה האלקטרומגנטית ממתקני תקשורת וחשמל והשפעתה האפשרית על בריאות האדם. כתוצאה מכך, סוגיית הקרינה הפכה לשיקול משמעותי בשוק הנדל"ן, כאשר נכסים הממוקמים בקרבת מתקני תקשורת או מתקני חשמל עשויים לסבול מירידת ערך. מאמר זה מבקש לבחון באופן מקיף את הקשר בין קרינה סלולארית וקרינה אלקטרומגנטית ממתקני חשמל לבין שווי נכסי מקרקעין, תוך התייחסות להיבטים מדעיים, פסיכולוגיים, משפטיים ושמאיים.
1.1 קרינה סלולארית - הגדרה והסבר
קרינה סלולארית היא סוג של קרינה אלקטרומגנטית בתדר רדיו (RF - Radio Frequency) הנפלטת ממתקני תקשורת אלחוטית. מתקנים אלה כוללים:
- אנטנות סלולאריות- מתקנים המשמשים לשידור וקליטה של אותות סלולריים בין מכשירי טלפון ניידים לבין רשת התקשורת. אנטנות אלה פועלות בתדרים שונים, בישראל בעיקר בתחומי התדרים:
- 700-900 מגה-הרץ (דור 2, 3, 4)
- 1800-2100 מגה-הרץ (דור 3, 4)
- 2600-3800 מגה-הרץ (דור 4, 5)
- מתקני גישה אלחוטיים (WiFi) - מתקנים המאפשרים חיבור אלחוטי לרשת האינטרנט, הפועלים בתדרים של 2.4 גיגה-הרץ ו-5 גיגה-הרץ.
- מיקרו-תאים ופיקו-תאים - אנטנות קטנות בהספק נמוך, המותקנות בתוך בניינים או באזורים עירוניים צפופים לשיפור הקליטה.
- ממסרים אלחוטיים - מתקנים המשמשים להעברת אותות תקשורת ממקום למקום, בעיקר באזורים שבהם אין תשתית קווית.
קרינה סלולארית היא קרינה בלתי מייננת, כלומר, אין לה מספיק אנרגיה כדי ליינן אטומים או לשבור קשרים כימיים. היא פועלת על ידי העברת אנרגיה בצורת גלים אלקטרומגנטיים, וככל שהתדר גבוה יותר, כך הגל קצר יותר וחודר פחות לגוף האדם. עוצמת הקרינה הסלולארית נמדדת ביחידות של צפיפות הספק, בדרך כלל במיקרו-ואט לסנטימטר רבוע (µW/cm²).חשוב לציין כי עוצמת הקרינה הסלולארית דועכת במהירות עם המרחק ממקור הקרינה, בהתאם לחוק הריבוע ההפוך (עוצמת הקרינה פוחתת ביחס הפוך לריבוע המרחק מהמקור). כלומר, במרחק של 100 מטר מאנטנה, עוצמת הקרינה היא פי 100 פחות מאשר במרחק של 10 מטר.
1.2 קרינה אלקטרומגנטית ממתקני חשמל - הגדרה והסבר
קרינה אלקטרומגנטית ממתקני חשמל היא קרינה בתדר נמוך מאוד (ELF - Extremely Low Frequency), הנפלטת ממתקני חשמל שונים. מתקנים אלה כוללים:
- קווי מתח גבוה- קווי חשמל המעבירים חשמל במתח גבוה (מעל 1000 וולט). בישראל, קווי המתח העיקריים כוללים:
- קווי מתח עליון (161 קילו-וולט)
- קווי מתח על (400 קילו-וולט)
- קווי מתח גבוה (22-33 קילו-וולט)
- עמודי חשמל - מבנים התומכים בקווי חשמל ומאפשרים את מעבר החשמל בגובה מספק מפני הקרקע.
- שנאים וחדרי טרנספורמציה- מתקנים המשמשים להורדת מתח החשמל מרמה גבוהה לרמה נמוכה יותר, לצורך חלוקה לצרכנים:
- שנאי חלוקה (מתח גבוה למתח נמוך)
- תחנות טרנספורמציה (תחמ"ש) גדולות
- חדרי שנאים בבניינים
קרינה ממתקני חשמל מתבטאת בשני סוגים עיקריים:
- שדות חשמליים - נוצרים על ידי מטענים חשמליים, גם כאשר אין זרימת חשמל. עוצמתם נמדדת ביחידות של וולט למטר (V/m). שדות חשמליים נחלשים על ידי חומרים מוליכים, כגון קירות.
- שדות מגנטיים - נוצרים על ידי זרימת חשמל דרך מוליכים. עוצמתם נמדדת ביחידות של מיליגאוס (mG) או מיקרו-טסלה (µT). שדות מגנטיים אינם נחלשים על ידי רוב החומרים המקובלים בבנייה.
קרינה ממתקני חשמל היא גם כן קרינה בלתי מייננת, הפועלת בתדר נמוך מאוד (בישראל, 50 הרץ). עוצמת השדות המגנטיים דועכת גם היא עם המרחק, אך בשונה מקרינה סלולארית, דעיכת השדות המגנטיים מקווי מתח תלויה בגיאומטריה של הקווים ובאופן פריסתם.
1.3 ההבדל בין שני סוגי הקרינה וחשיבותם בהקשר הנדל"ני
ההבדלים העיקריים בין קרינה סלולארית לקרינה ממתקני חשמל, בהקשר של השפעתם על שווי נכסי מקרקעין, הם:
1. תדרים ומנגנון פעולה:
- קרינה סלולארית: פועלת בתדרים גבוהים יחסית (מאות מגה-הרץ עד מספר גיגה-הרץ). בתדרים אלה, האנרגיה מועברת בעיקר בצורת חימום רקמות (אפקט תרמי).
- קרינה ממתקני חשמל: פועלת בתדר נמוך מאוד (50 הרץ בישראל). בתדרים אלה, האנרגיה עשויה להשפיע על תהליכים ביולוגיים דרך מנגנונים שאינם תרמיים, אם כי המחקר בנושא זה עדיין נמשך.
2. מרחקי השפעה:
- קרינה סלולארית: דועכת במהירות עם המרחק, ולרוב אינה מהווה בעיה במרחקים של מעל 50-100 מטר מהאנטנה (תלוי בעוצמת השידור וכיוונו).
- קרינה ממתקני חשמל: דועכת גם היא עם המרחק, אך באופן שונה. קווי מתח עליון עשויים ליצור שדות מגנטיים משמעותיים עד למרחק של 50-100 מטר (תלוי בעוצמת הזרם ובגיאומטריה של הקווים).
3. נראות ואסתטיקה:
- קרינה סלולארית: מתקני קרינה סלולארית (אנטנות) הם לרוב קטנים יחסית ולעיתים מוסווים, אך עדיין עשויים להיות נראים ולהוות מפגע אסתטי.
- קרינה ממתקני חשמל: קווי מתח גבוה, עמודי חשמל ותחנות טרנספורמציה הם לרוב גדולים יותר, בולטים יותר ויוצרים מפגע אסתטי משמעותי יותר.
4. תפיסה ציבורית:
- קרינה סלולארית: נתפסת על ידי חלק מהציבור כמסוכנת יותר, אולי בשל הקשר לטכנולוגיה חדשה יחסית.
- קרינה ממתקני חשמל: למרות שישנם יותר מחקרים המצביעים על קשר אפשרי לבעיות בריאותיות (כגון לוקמיה בילדים), היא נתפסת לעיתים כפחות מאיימת, אולי בשל ההרגל לחיות בקרבת מתקני חשמל.
5. השפעה על שווי נכסים:
- קרינה סלולארית: ההשפעה על שווי נכסים נובעת בעיקר מחששות בריאותיים ומהמפגע האסתטי. המחקרים מראים ירידת ערך של 2%-10%, כתלות במרחק, בנראות ובסוג השכונה.
- קרינה ממתקני חשמל: ההשפעה על שווי נכסים נובעת מחששות בריאותיים, מהמפגע האסתטי ומהמגבלות התכנוניות הנלוות לקווי מתח. המחקרים מראים ירידת ערך של 2%-20%, כתלות במרחק, בסוג המתקן ובנראות שלו.
בהקשר הנדל"ני, ההבחנה בין שני סוגי הקרינה חשובה מכיוון שהיא משפיעה על:
- אופן הערכת ירידת הערך: שמאי מקרקעין צריכים להבין את ההבדלים בין סוגי הקרינה כדי להעריך נכונה את ההשפעה על שווי הנכס.
- תכנון פרויקטים: יזמים ומתכננים צריכים להתחשב בסוגי הקרינה השונים ובאופן השפעתם על הביקוש לנכסים, כדי לתכנן פרויקטים מוצלחים.
- דרישות רגולטוריות: ישנן דרישות רגולטוריות שונות לגבי מרחקי בטיחות וחשיפה מותרת לסוגי הקרינה השונים, המשפיעות על אפשרויות הבנייה והפיתוח.
- אמצעי מיגון: האמצעים להפחתת החשיפה לקרינה שונים בין סוגי הקרינה השונים, ועלותם משפיעה על כדאיות הפרויקט.
- חובת גילוי: חובת הגילוי בעסקאות מקרקעין עשויה להתייחס באופן שונה לסוגי הקרינה השונים.
במאמר זה נבחן בהרחבה את ההשפעה של שני סוגי הקרינה על שווי נכסי מקרקעין, ונציע כלים להתמודדות עם השפעה זו.
2. ההיבט המדעי והבריאותי של קרינה
הבנת ההיבטים המדעיים והבריאותיים של קרינה סלולארית וקרינה ממתקני חשמל היא חיונית להערכת השפעתן האמיתית על שווי נכסי מקרקעין. בסעיף זה נסקור את המידע המדעי העדכני לגבי השפעות בריאותיות אפשריות של שני סוגי הקרינה ואת עמדת ארגוני הבריאות והרגולציה בישראל.
2.1 השפעות בריאותיות של קרינה סלולארית
קרינה סלולארית היא סוג של קרינה אלקטרומגנטית בתדר רדיו (RF), שהיא קרינה בלתי מייננת. בניגוד לקרינה מייננת (כגון קרני רנטגן), לקרינה בלתי מייננת אין מספיק אנרגיה כדי לשנות את המבנה הכימי של תאים. ההשפעה העיקרית המוכרת של קרינה סלולארית על הגוף היא חימום רקמות (אפקט תרמי).
מחקרים מדעיים:
- מחקרים לגבי סרטן: המחקר המקיף ביותר על קרינה סלולארית וסרטן, מחקר INTERPHONE, שפורסם ב-2010, לא מצא עלייה בסיכון לגידולים מוחיים בקרב משתמשים רגילים בטלפונים סלולריים. עם זאת, היו תוצאות לא חד-משמעיות לגבי משתמשים כבדים מאוד ולגבי שימוש לטווח ארוך.
- מחקרים על השפעות נוירולוגיות: מחקרים מסוימים הצביעו על השפעות אפשריות על תפקוד המוח, כגון שינויים באקטיביות המוחית במהלך חשיפה לקרינה סלולארית, אך לא הוכח שלשינויים אלה יש השלכות בריאותיות שליליות.
- מחקרים על השפעות פיזיולוגיות אחרות: נטען כי קרינה סלולארית עשויה להשפיע על מערכת הרבייה, על מערכת החיסון ועל חדירות מחסום הדם-מוח, אך מחקרים אלה לא הניבו תוצאות חד-משמעיות ולא הוכיחו קשר סיבתי.
סיווג על ידי ארגון הבריאות העולמי:
בשנת 2011, הסוכנות הבינלאומית לחקר הסרטן (IARC), הפועלת תחת ארגון הבריאות העולמי, סיווגה קרינה אלקטרומגנטית בתדר רדיו כ"גורם מסרטן אפשרי לבני אדם" (קבוצה 2B). חשוב להדגיש כי קבוצה זו כוללת גורמים שלגביהם יש ראיות מוגבלות לקרצינוגניות בבני אדם ואין ראיות מספיקות לקרצינוגניות בבעלי חיים. בקבוצה זו נכללים גם קפה, אלוורה וחמוצי וינילי.
מגבלות המחקר:
- קושי במדידת חשיפה: קשה למדוד את החשיפה האמיתית של אנשים לקרינה סלולארית לאורך זמן.
- תקופת חשיפה קצרה: הטכנולוגיה הסלולרית היא יחסית חדשה, ולכן לא ניתן עדיין להעריך באופן מלא את ההשפעות ארוכות הטווח.
- גורמים מתערבים: קשה לבודד את ההשפעה של קרינה סלולארית מגורמים אחרים שעשויים להשפיע על הבריאות.
2.2 השפעות בריאותיות של קרינה ממתקני חשמל
קרינה ממתקני חשמל היא קרינה אלקטרומגנטית בתדר נמוך מאוד (ELF), הנפלטת מקווי מתח גבוה, שנאים וחדרי טרנספורמציה. קרינה זו מתבטאת בעיקר בשדות מגנטיים, הנמדדים ביחידות של מיליגאוס (mG).
מחקרים מדעיים:
- מחקרים לגבי לוקמיה בילדים: סדרה של מחקרים אפידמיולוגיים, החל משנות ה-70, הצביעה על קשר סטטיסטי בין חשיפה ממושכת לשדות מגנטיים חזקים (מעל 3-4 מיליגאוס) לבין עלייה בסיכון ללוקמיה בקרב ילדים. מחקר מטא-אנליזה משנת 2000 הראה עלייה של פי 2 בסיכון ללוקמיה בקרב ילדים החשופים לשדות מגנטיים מעל 4 מיליגאוס.
- מחקרים לגבי מחלות אחרות: מחקרים בדקו גם קשר אפשרי בין חשיפה לשדות מגנטיים לבין מחלות אחרות, כגון סרטן המוח, סרטן השד, מחלת אלצהיימר ודיכאון, אך התוצאות היו לא עקביות ולא חד-משמעיות.
- מחקרים על בעלי חיים ומחקרי מעבדה: מחקרים על בעלי חיים ומחקרי מעבדה לא הצליחו לספק מנגנון ביולוגי משכנע להסבר הקשר הסטטיסטי שנצפה במחקרים האפידמיולוגיים.
סיווג על ידי ארגון הבריאות העולמי:
בשנת 2002, ה-IARC סיווגה שדות מגנטיים בתדר נמוך מאוד כ"גורם מסרטן אפשרי לבני אדם" (קבוצה 2B), כמו קרינה סלולארית. הסיווג התבסס בעיקר על מחקרים אפידמיולוגיים שהצביעו על קשר בין חשיפה לשדות מגנטיים לבין לוקמיה בילדים.
מגבלות המחקר:
- היעדר מנגנון ביולוגי: לא נמצא מנגנון ביולוגי מוכח המסביר כיצד שדות מגנטיים בעוצמות הנמצאות בסביבה הרגילה עלולים לגרום ללוקמיה או למחלות אחרות.
- קושי בהערכת חשיפה: קשה להעריך את החשיפה האמיתית של אנשים לשדות מגנטיים לאורך זמן, במיוחד בסביבה העירונית המורכבת.
- גורמים מתערבים: קשה לבודד את ההשפעה של שדות מגנטיים מגורמים אחרים שעשויים להשפיע על הסיכון למחלות.
2.3 עמדת ארגוני הבריאות והרגולציה בישראל
בישראל, הרגולציה והפיקוח על קרינה מבוצעים על ידי מספר גופים, כאשר הראשי שבהם הוא המשרד להגנת הסביבה.
המשרד להגנת הסביבה:
- חוק הקרינה הבלתי מייננת: בישראל חל חוק הקרינה הבלתי מייננת, התשס"ו-2006, המסדיר את הפיקוח על מקורות קרינה בלתי מייננת ואת הצורך בהיתרים להקמת מקורות כאלה.
- ערכי סף לקרינה סלולארית: המשרד להגנת הסביבה אימץ את ערכי הסף המומלצים על ידי הוועדה הבינלאומית להגנה מפני קרינה בלתי מייננת (ICNIRP), שהם 200-1000 מיקרו-ואט לסמ"ר (בהתאם לתדר). בנוסף, בהתאם לעקרון הזהירות המונעת, נקבעו ערכי סף מחמירים יותר (10% מערכי הסף הבינלאומיים) לחשיפה ממושכת במקומות כמו בתי מגורים, משרדים ומוסדות חינוך.
- ערכי סף לשדות מגנטיים: לגבי שדות מגנטיים ממתקני חשמל, המשרד להגנת הסביבה קבע כי ערך הסף לחשיפה רגעית הוא 1000 מיליגאוס, בהתאם להמלצות הבינלאומיות. עבור חשיפה ממושכת, בהתאם לעקרון הזהירות המונעת, המשרד ממליץ על סף של 4 מיליגאוס בממוצע יומי.
- היתרי הקמה והפעלה: הקמת מתקני קרינה מחייבת קבלת היתר הקמה והיתר הפעלה מהמשרד להגנת הסביבה. תנאי למתן ההיתרים הוא עמידה בערכי הסף ובדרישות נוספות.
משרד הבריאות:
- עמדה רשמית: משרד הבריאות מכיר בכך שאין ראיות חד-משמעיות להשפעות בריאותיות שליליות של קרינה בלתי מייננת בעוצמות הנמצאות מתחת לערכי הסף הבינלאומיים, אך תומך ביישום עקרון הזהירות המונעת.
- המלצות לציבור: משרד הבריאות ממליץ על הפחתת החשיפה לקרינה בלתי מייננת ככל האפשר, במיוחד בקרב אוכלוסיות רגישות כמו ילדים ונשים בהריון.
רשויות מקומיות:
- תכנון ובנייה: רשויות מקומיות רבות בישראל אימצו הנחיות תכנון המגבילות את הקמתם של מתקני קרינה בקרבת בתי מגורים, בתי ספר וגני ילדים.
- דרישות מחמירות: חלק מהרשויות המקומיות מציבות דרישות מחמירות יותר מאלה של המשרד להגנת הסביבה, במיוחד לגבי מיקום אנטנות סלולאריות.
רשות החשמל ומשרד התקשורת:
- תקנים לקווי מתח: רשות החשמל קובעת תקנים לקווי מתח גבוה, כולל מרחקי בטיחות ממבנים.
- תקנות לאנטנות: משרד התקשורת, יחד עם המשרד להגנת הסביבה, מסדיר את הקמתן של אנטנות סלולאריות ואת הצורך בהיתרי בנייה ובהיתרי הקמה והפעלה.
עקרון הזהירות המונעת:
בישראל, כמו במדינות מפותחות רבות, מיושם עקרון הזהירות המונעת בנוגע לקרינה בלתי מייננת. עיקרון זה קובע כי גם בהיעדר ודאות מדעית מוחלטת לגבי נזק פוטנציאלי, יש לנקוט אמצעים להקטנת החשיפה לגורם הסיכון. יישום עקרון זה בא לידי ביטוי בערכי סף מחמירים יותר לחשיפה ממושכת, בהשוואה לערכי הסף הבינלאומיים.
סיכום ההיבט המדעי והבריאותי:
- קרינה סלולארית וקרינה ממתקני חשמל הן סוגים של קרינה בלתי מייננת, ואין ראיות חד-משמעיות להשפעות בריאותיות שליליות בעוצמות הנמצאות מתחת לערכי הסף המקובלים.
- עם זאת, ישנם מחקרים המצביעים על קשר סטטיסטי בין חשיפה ממושכת לשדות מגנטיים חזקים לבין עלייה בסיכון ללוקמיה בילדים, וישנן שאלות פתוחות לגבי ההשפעות ארוכות הטווח של קרינה סלולארית.
- בשל חוסר הוודאות המדעית, ארגוני בריאות ורגולציה בישראל ובעולם נוקטים בגישה של זהירות מונעת, הכוללת ערכי סף מחמירים לחשיפה ממושכת והמלצות להפחתת החשיפה ככל האפשר.
המצב המדעי והרגולטורי המורכב הזה משפיע באופן ישיר על תפיסת הציבור את הסיכון הקשור בקרינה, ובהתאם על ערכי נדל"ן בקרבת מקורות קרינה. בפרקים הבאים נבחן את ההשפעה הזו ואת הדרכים להתמודד עמה.
3. השפעת מקורות קרינה על ערכי נדל"ן - מחקרים אמפיריים
האם למקורות קרינה סלולארית וקרינה ממתקני חשמל יש השפעה ממשית על ערכי נדל"ן? שאלה זו נבחנה במספר מחקרים אמפיריים בעולם, שניסו לכמת את ההשפעה של קרבה למקורות קרינה שונים על מחירי נכסי מקרקעין. בסעיף זה נסקור את המחקרים המאומתים בתחום ואת הגורמים המשפיעים על מידת הירידה בערך.
3.1 מחקרים על השפעת אנטנות סלולאריות
אנטנות סלולאריות הפכו לחלק בלתי נפרד מהנוף העירוני בעשורים האחרונים, ומספר מחקרים בדקו את השפעתן על ערכי נדל"ן:
מחקר של Filippova & Rehm (2011) - ניו זילנד:
Filippova, O., & Rehm, M. (2011). The impact of proximity to cell phone towers on residential property values. International Journal of Housing Markets and Analysis, 4(3), 244-267.מחקר שנערך באוקלנד, ניו זילנד, בדק את ההשפעה של אנטנות סלולאריות על מחירי בתים באמצעות מודל הדוני. המחקר מצא כי:
- קיימת ירידת ערך של נכסים הנמצאים בקרבת אנטנות סלולאריות.
- ההשפעה השלילית הייתה גדולה יותר בשכונות יוקרתיות.
- המחקר הדגיש את חשיבות הגורמים החזותיים והתפיסתיים בהשפעה על ערכי נדל"ן.
מחקר של Bond & Beamish (2005) - ניו זילנד:
Bond, S., & Beamish, K. (2005). Cellular phone towers: Perceived impact on residents and property values. Pacific Rim Property Research Journal, 11(2), 158-177.מחקר שנערך בניו זילנד בדק את השפעת אנטנות סלולאריות על תפיסות של תושבים ועל ערכי נדל"ן. המחקר מצא כי:
- שיעור ניכר מהנשאלים הביעו התנגדות לרכישת נכסים בקרבת אנטנות סלולאריות.
- החששות העיקריים שהועלו היו בריאותיים ואסתטיים.
- התפיסות השליליות ביחס לאנטנות השפיעו על ביקוש לנכסים ובהתאם על מחיריהם.
מחקר של Paterson & Boyle (2002) - ארה"ב:
Paterson, R.W., & Boyle, K.J. (2002). Out of sight, out of mind? Using GIS to incorporate visibility in hedonic property value models. Land Economics, 78(3), 417-425.מחקר זה, אף שאינו עוסק ישירות באנטנות סלולריות, בדק את השפעת הנראות של מתקני תשתית (כולל מתקני תקשורת) על ערכי נדל"ן. המחקר הדגיש כי:
- הנראות של מתקני תשתית משפיעה באופן שלילי על ערכי נדל"ן.
- ההשפעה של מתקנים הנראים לעין גדולה יותר מההשפעה של מתקנים קרובים אך אינם נראים.
3.2 מחקרים על השפעת קווי מתח גבוה ומתקני חשמל
קווי מתח גבוה, שנאים וחדרי טרנספורמציה הם מקורות קרינה אלקטרומגנטית בתדר נמוך מאוד, ומספר מחקרים בדקו את השפעתם על ערכי נדל"ן:
מחקר של Colwell (1990) - ארה"ב:
Colwell, P.F. (1990). Power lines and land value. Journal of Real Estate Research, 5(1), 117-127.מחקר זה בדק את ההשפעה של קווי מתח גבוה על מחירי בתים באילינוי, ארה"ב. המחקר מצא כי:
- קיימת השפעה שלילית של קרבה לקווי מתח גבוה על ערכי נדל"ן.
- ההשפעה פוחתת עם המרחק מקווי המתח.
- ההשפעה פוחתת עם הזמן, ככל שקווי המתח הופכים לחלק מהנוף השכונתי.
מחקר של Hamilton & Schwann (1995) - קנדה:
Hamilton, S.W., & Schwann, G.M. (1995). Do high voltage electric transmission lines affect property value? Land Economics, 71(4), 436-444.מחקר זה בדק את ההשפעה של קווי מתח גבוה על מחירי בתים בוונקובר, קנדה. המחקר מצא כי:
- בתים הממוקמים בסמיכות לקווי מתח גבוה נמכרו במחיר נמוך יותר בהשוואה לבתים דומים.
- ההשפעה השלילית פחתה עם המרחק מקווי המתח.
- המחקר מדגיש את חשיבות הגורמים החזותיים בהשפעה על ערכי נדל"ן.
מחקר של Des Rosiers (2002) - קנדה:
Des Rosiers, F. (2002). Power lines, visual encumbrance and house values: A microspatial approach to impact measurement. Journal of Real Estate Research, 23(3), 275-301.מחקר מקיף שנערך בקוויבק, קנדה, בדק את ההשפעה של קווי מתח גבוה על מחירי בתים. המחקר מצא כי:
- הקרבה לקווי מתח גבוה והנראות שלהם משפיעים שלילית על ערכי נדל"ן.
- ההשפעה השלילית גדולה יותר כאשר קווי המתח נראים מהנכס.
- המחקר מדגיש את חשיבות הניתוח המרחבי המדויק בהערכת ההשפעה.
מחקר של Sims & Dent (2005) - בריטניה:
Sims, S., & Dent, P. (2005). High-voltage overhead power lines and property values: A residential study in the UK. Urban Studies, 42(4), 665-694.מחקר זה בדק את ההשפעה של קווי מתח גבוה על מחירי בתים בבריטניה. המחקר מצא כי:
- בתים בקרבת קווי מתח גבוה נמכרו במחיר נמוך יותר, עם ירידה ממוצעת בערך של כ-7%.
- ההשפעה השלילית הייתה גדולה יותר כאשר קווי המתח היו נראים מהנכס.
- המחקר מצא גם השפעה של החששות הציבוריים מקרינה אלקטרומגנטית על ערכי הנדל"ן.
מחקר של Elliott & Wadley (2002) - אוסטרליה:
Elliott, P., & Wadley, D. (2002). The impact of transmission lines on property values: Coming to terms with stigma. Property Management, 20(2), 137-152.מחקר זה בחן את האופן שבו סטיגמה סביבתית, הקשורה לקווי מתח גבוה, משפיעה על ערכי נדל"ן באוסטרליה. המחקר הדגיש כי:
- תפיסת הסיכון של הציבור משפיעה על ערכי נדל"ן, גם כאשר הסיכון האובייקטיבי נמוך.
- סטיגמה סביבתית יכולה להוביל לירידה בביקוש לנכסים ובהתאם לירידת מחירים.
סקירה של Jackson & Pitts (2010) - מטא-אנליזה:
Jackson, T.O., & Pitts, J. (2010). The effects of electric transmission lines on property values: A literature review. Journal of Real Estate Literature, 18(2), 239-259.סקירה זו בחנה מחקרים רבים שעסקו בהשפעה של קווי מתח גבוה על ערכי נדל"ן. הסקירה מצאה כי:
- רוב המחקרים מצאו השפעה שלילית על מחירי נדל"ן, בשיעור שבדרך כלל נע בין 2% ל-10%.
- ההשפעה השלילית פוחתת בדרך כלל עם המרחק מקווי המתח.
- גורמים נוספים שמשפיעים על מידת הירידה בערך כוללים נראות, סוג השכונה, והמודעות הציבורית לסוגיות בריאותיות.
3.3 גורמים המשפיעים על מידת הירידה בערך
מניתוח המחקרים האמפיריים, ניתן לזהות מספר גורמים המשפיעים על מידת הירידה בערך של נכסים הממוקמים בקרבת מקורות קרינה:
1. מרחק ממקור הקרינה:
כפי שעולה מהמחקרים של Hamilton & Schwann (1995), Colwell (1990) ואחרים, המרחק ממקור הקרינה הוא גורם משמעותי בהשפעה על ערכי נדל"ן. ככל שהנכס קרוב יותר למקור הקרינה, כך ההשפעה השלילית גדולה יותר. ההשפעה פוחתת בדרך כלל עם המרחק, כאשר במרחקים של מאות מטרים ההשפעה הופכת לזניחה.
2. נראות מקור הקרינה:
מחקרים רבים, כגון Des Rosiers (2002), Sims & Dent (2005) ו-Paterson & Boyle (2002), מדגישים את חשיבות הנראות של מקור הקרינה. נכסים שמהם ניתן לראות את מקור הקרינה (קווי מתח, עמודי חשמל, אנטנות סלולאריות) סובלים בדרך כלל מירידת ערך גדולה יותר מנכסים שמקור הקרינה קרוב אליהם אך אינו נראה מהם.
3. סוג מקור הקרינה:
סוג מקור הקרינה משפיע גם הוא על מידת הירידה בערך. קווי מתח על (400 קילו-וולט) ומגדלי תקשורת גדולים יוצרים בדרך כלל ירידת ערך גדולה יותר מקווי מתח גבוה רגילים (161 קילו-וולט) ומאנטנות סלולאריות קטנות ומוסוות.
4. סוג השכונה ומאפייני הנכס:
מחקרים כמו Filippova & Rehm (2011) ואחרים מראים כי ההשפעה השלילית של מקורות קרינה גדולה יותר בשכונות יוקרתיות ובנכסים יקרים יותר. ייתכן שהדבר נובע מכך שרוכשי נכסים בשכונות יוקרתיות יכולים להרשות לעצמם להיות בררניים יותר ולהימנע מנכסים עם "פגמים" כמו קרבה למקורות קרינה.
5. מודעות ציבורית:
המודעות הציבורית לסוגיות בריאותיות הקשורות לקרינה משפיעה על מידת הירידה בערך. מחקרים כמו Elliott & Wadley (2002) מדגישים את השפעת התפיסה הציבורית והסטיגמה הסביבתית על ערכי נדל"ן. בתקופות של מודעות ציבורית גבוהה לסוגיות בריאותיות, ההשפעה השלילית של מקורות קרינה עשויה להיות גדולה יותר.
6. משך הזמן שחלף מאז הקמת מקור הקרינה:
מחקרים כמו Colwell (1990) מראים כי ההשפעה השלילית של מקורות קרינה עשויה לפחות עם הזמן, ככל שמקורות הקרינה הופכים לחלק מהנוף השכונתי ו"מתמזגים" בסביבה.
סיכום המחקרים האמפיריים:
המחקרים האמפיריים מראים כי מקורות קרינה סלולארית וקרינה ממתקני חשמל אכן משפיעים באופן שלילי על ערכי נדל"ן. ההשפעה השלילית תלויה במספר גורמים, כולל מרחק ממקור הקרינה, נראות מקור הקרינה, סוג מקור הקרינה, סוג השכונה, מודעות ציבורית ומשך הזמן שחלף מאז הקמת מקור הקרינה. שיעור ירידת הערך נע בדרך כלל בין 2% ל-10%, כאשר במקרים קיצוניים (כגון נכסים יוקרתיים מאוד הממוקמים מול עמוד חשמל של קו מתח על) ירידת הערך עשויה להיות גדולה יותר. המחקרים מדגישים גם את חשיבות ההיבט הפסיכולוגי - התפיסה הציבורית של הסיכון הקשור בקרינה, גם אם אינה תואמת את הסיכון האובייקטיבי, משפיעה באופן משמעותי על ערכי נדל"ן. נושא זה יידון בהרחבה בפרק הבא.
4. ההיבט הפסיכולוגי וירידת ערך נכסים
מעבר להיבטים המדעיים והאמפיריים, ישנו היבט פסיכולוגי משמעותי בהשפעה של מקורות קרינה על ערכי נדל"ן. תפיסת הסיכון של הציבור לעיתים קרובות שונה מהסיכון המדעי האמיתי, ותפיסה זו משפיעה באופן ישיר על הביקוש לנכסים ובהתאם על מחיריהם. בסעיף זה נבחן את המנגנונים הפסיכולוגיים המסבירים כיצד תפיסת הסיכון של קרינה משפיעה על ערכי נדל"ן.
4.1 תפיסת סיכונים והשפעתה על שווי נכסים
תפיסת סיכונים היא תחום מחקר בפסיכולוגיה העוסק באופן שבו אנשים מעריכים סיכונים ומקבלים החלטות בהתאם. מחקרים בתחום זה מצביעים על פער משמעותי בין הסיכון המדעי האמיתי לבין תפיסת הסיכון בציבור:
מחקרים מובילים בתפיסת סיכונים:
- Slovic (1987) - במחקר המכונן שלו, פול סלוביק הראה כי אנשים מעריכים סיכונים לא רק על פי הסיכוי לנזק, אלא גם על פי גורמים פסיכולוגיים כמו היכרות עם הסיכון, מידת השליטה בסיכון, ופוטנציאל הנזק.
Slovic, P. (1987). Perception of risk. Science, 236(4799), 280-285.
- Fischhoff et al. (1978) - מחקר זה הראה כי אנשים מפחדים יותר מסיכונים חדשים, בלתי מוכרים ובלתי מבוקרים, גם אם ההסתברות לנזק מהם נמוכה יחסית.
Fischhoff, B., Slovic, P., Lichtenstein, S., Read, S., & Combs, B. (1978). How safe is safe enough? A psychometric study of attitudes towards technological risks and benefits. Policy sciences, 9(2), 127-152.
מאפיינים של תפיסת סיכונים בהקשר של קרינה:
המחקרים של Slovic וחבריו זיהו מספר מאפיינים של סיכונים המגבירים את החרדה מהם, וקרינה סלולארית וקרינה ממתקני חשמל מתאימות למאפיינים אלה:
- "סיכון דריד" (Dread Risk) - סיכונים המעוררים פחד גדול, כגון אלה הקשורים למחלות סרטן או לנזקים בלתי הפיכים.
- סיכון בלתי נראה - סיכונים שאינם ניתנים לתפיסה בחושי האדם (ראייה, שמיעה, ריח).
- חוסר שליטה - סיכונים שהאדם אינו יכול לשלוט בהם.
- חוסר הבנה מדעית - סיכונים שהמנגנון המדעי שלהם אינו מובן לחלוטין.
- חשיפה לא רצונית - סיכונים שהאדם נחשף אליהם ללא בחירה.
- השפעה על ילדים - סיכונים הנתפסים כמשפיעים במיוחד על ילדים.
מחקרים על תפיסת סיכונים בהקשר של קרינה:
- MacGregor et al. (1994) - מחקר זה בחן את תפיסת הסיכון של הציבור לגבי שדות אלקטרומגנטיים וקווי מתח גבוה, ומצא כי הציבור תופס את הסיכון כגבוה יותר מאשר מומחים.
MacGregor, D. G., Slovic, P., & Morgan, M. G. (1994). Perception of risks from electromagnetic fields: A psychometric evaluation of a risk-communication approach. Risk Analysis, 14(5), 815-828.
- Siegrist et al. (2005) - מחקר זה בחן את תפיסת הסיכון לגבי טכנולוגיות אלחוטיות, ומצא כי אנשים שאינם בוטחים בגופי הרגולציה תופסים את הסיכון כגבוה יותר.
Siegrist, M., Earle, T. C., Gutscher, H., & Keller, C. (2005). Perception of mobile phone and base station risks. Risk Analysis, 25(5), 1253-1264.
השפעת תפיסת הסיכון על שווי נכסים:
מחקרים מראים כי תפיסת הסיכון משפיעה על שווי נכסים במספר דרכים:
- Kroll & Priestley (1992) - מחקר זה הראה כי הירידה בערך נכסים בשל קרבה למקורות סיכון סביבתיים גדולה יותר מהעלות הכלכלית הממשית של הסיכון.
Kroll, C. A., & Priestley, T. (1992). The effects of overhead transmission lines on property values: A review and analysis of the literature. Edison Electric Institute, Washington, DC.
- McCluskey & Rausser (2003) - מחקר זה הראה כי סיקור תקשורתי שלילי של סיכונים סביבתיים מוביל לירידת ערך של נכסים, גם כאשר הסיכון האובייקטיבי נמוך.
McCluskey, J. J., & Rausser, G. C. (2003). Stigmatized asset value: Is it temporary or long-term? Review of Economics and Statistics, 85(2), 276-285.
- Gregory & von Winterfeldt (1996) - מחקר זה הראה כי אנשים מוכנים לשלם פרמיה משמעותית כדי להימנע מסיכונים הנתפסים כמעוררי חרדה, גם אם הסיכון האובייקטיבי נמוך.
Gregory, R., & von Winterfeldt, D. (1996). The effects of electromagnetic fields from transmission lines on public fears and property values. Journal of Environmental Management, 48(3), 201-214.
4.2 סטיגמה סביבתית והשפעתה על שוק הנדל"ן
סטיגמה סביבתית מתייחסת למצב שבו נכסים באזור מסוים סובלים מירידת ערך בשל תפיסה שלילית של האזור, גם אם הסיכון האובייקטיבי נמוך או אינו קיים כלל.
מחקרים על סטיגמה סביבתית:
- Mundy (1992) - מחקר זה הגדיר את המושג "סטיגמה" בהקשר של נדל"ן, והראה כיצד תפיסה שלילית של אזור יכולה להוביל לירידת ערך, גם לאחר שהסיכון האמיתי הוסר.
Mundy, B. (1992). Stigma and value. The Appraisal Journal, 60(1), 7-13.
- Messer et al. (2006) - מחקר זה בחן את ההשפעה של סטיגמה סביבתית על מחירי בתים באזורים שהיו בעבר מזוהמים, ומצא כי השפעת הסטיגמה נמשכת זמן רב לאחר טיפול בזיהום.
Messer, K. D., Schulze, W. D., Hackett, K. F., Cameron, T. A., & McClelland, G. H. (2006). Can stigma explain large property value losses? The psychology and economics of Superfund. Environmental and Resource Economics, 33(3), 299-324.
מאפיינים של סטיגמה סביבתית:
מחקרים זיהו מספר מאפיינים של סטיגמה סביבתית:
- השפעה ארוכת טווח - הסטיגמה עשויה להשפיע על ערכי נדל"ן לאורך זמן רב, גם לאחר שהסיכון האובייקטיבי הוסר או הופחת.
- השפעה על אזור שלם - הסטיגמה עשויה להשפיע על אזור שלם, גם על נכסים שאינם מושפעים ישירות מהסיכון.
- קושי בהפרכה - סטיגמה סביבתית קשה להפרכה, גם כאשר יש ראיות מדעיות המעידות על היעדר סיכון.
- הדבקה חברתית - הסטיגמה מועברת בין אנשים באמצעות תקשורת חברתית, ולא בהכרח באמצעות ראיות אובייקטיביות.
השפעת הסטיגמה הסביבתית על שוק הנדל"ן:
- Simons & Saginor (2006) - מחקר זה ערך מטא-אנליזה של מחקרים על השפעת סטיגמה סביבתית על ערכי נדל"ן, ומצא כי סטיגמה סביבתית יכולה להוביל לירידת ערך של עד 15% בנכסים, גם כאשר הסיכון האובייקטיבי נמוך.
Simons, R. A., & Saginor, J. D. (2006). A meta-analysis of the effects of environmental contamination and positive amenities on residential real estate values. Journal of Real Estate Research, 28(1), 71-104.
- Dale et al. (1999) - מחקר זה בחן את ההשפעה של אירוע זיהום סביבתי על מחירי בתים לאורך זמן, ומצא כי ההשפעה השלילית פחתה עם הזמן, אך נמשכה שנים רבות לאחר תיקון הבעיה.
Dale, L., Murdoch, J. C., Thayer, M. A., & Waddell, P. A. (1999). Do property values rebound from environmental stigma? Evidence from Dallas. Land Economics, 75(2), 311-326.
4.3 גורמים פסיכולוגיים נוספים המשפיעים על הערכת שווי
מלבד תפיסת סיכונים וסטיגמה סביבתית, ישנם גורמים פסיכולוגיים נוספים המשפיעים על הערכת שווי נכסים בהקשר של קרינה:
1. חרדה וחוסר ודאות:
חרדה וחוסר ודאות לגבי השפעות בריאותיות ארוכות טווח של קרינה משפיעים על הנכונות לשלם עבור נכסים:
- Kunreuther (2001) - מחקר זה הראה כי אנשים מוכנים לשלם פרמיה גבוהה עבור הפחתת חרדה וחוסר ודאות, גם אם הסיכון האובייקטיבי נמוך.
Kunreuther, H. (2001). Risk analysis and risk management in an uncertain world. Risk Analysis, 21(4), 611-622.
- Loewenstein et al. (2001) - מחקר זה הציג את מודל "Risk as Feelings", המדגיש כי אנשים מגיבים לסיכונים על בסיס תחושות רגשיות ולא רק על בסיס הערכה קוגניטיבית.
Loewenstein, G. F., Weber, E. U., Hsee, C. K., & Welch, N. (2001). Risk as feelings. Psychological Bulletin, 127(2), 267-286.
2. סיקור תקשורתי:
הסיקור התקשורתי של סוגיות הקשורות לקרינה משפיע באופן משמעותי על תפיסת הסיכון ועל שווי נכסים:
- Kasperson et al. (1988) - מחקר זה הציג את מודל "הגברת הסיכון החברתית" (Social Amplification of Risk), המראה כיצד סיקור תקשורתי עשוי להגביר את תפיסת הסיכון מעבר לסיכון האובייקטיבי.
Kasperson, R. E., Renn, O., Slovic, P., Brown, H. S., Emel, J., Goble, R., ... & Ratick, S. (1988). The social amplification of risk: A conceptual framework. Risk Analysis, 8(2), 177-187.
- Vasterman et al. (2005) - מחקר זה בחן את השפעת הסיקור התקשורתי על תפיסת סיכונים בריאותיים, ומצא כי סיקור אינטנסיבי מגביר את החרדה ואת תפיסת הסיכון.
Vasterman, P., Yzermans, C. J., & Dirkzwager, A. J. (2005). The role of the media and media hypes in the aftermath of disasters. Epidemiologic Reviews, 27(1), 107-114.
3. אפקט ה-NIMBY (Not In My Back Yard):
אפקט ה-NIMBY מתייחס לתופעה שבה אנשים מתנגדים להקמת מתקנים או תשתיות בקרבת ביתם, גם אם הם מכירים בחשיבותם הכללית:
- Dear (1992) - מחקר זה הראה כי תגובות NIMBY נפוצות במיוחד בהקשר של מתקנים הנתפסים כמסוכנים או מזיקים, כגון אנטנות סלולאריות וקווי מתח גבוה.
Dear, M. (1992). Understanding and overcoming the NIMBY syndrome. Journal of the American Planning Association, 58(3), 288-300.
- Fischel (2001) - מחקר זה טען כי תגובות NIMBY הן תגובה רציונלית של בעלי נכסים המבקשים להגן על ערך הנכס שלהם, שהוא לרוב הנכס הפיננסי המשמעותי ביותר שלהם.
Fischel, W. A. (2001). The homevoter hypothesis: How home values influence local government taxation, school finance, and land-use policies. Harvard University Press.
סיכום ההיבט הפסיכולוגי:
ההיבט הפסיכולוגי של השפעת מקורות קרינה על ערכי נדל"ן הוא גורם משמעותי, ובמקרים רבים הוא בעל השפעה גדולה יותר מההיבט המדעי. הפער בין הסיכון האובייקטיבי לבין תפיסת הסיכון, בשילוב עם גורמים פסיכולוגיים נוספים כגון חרדה, חוסר ודאות, סיקור תקשורתי ואפקט ה-NIMBY, יוצר ירידת ערך משמעותית בנכסים הממוקמים בקרבת מקורות קרינה.עבור שמאי מקרקעין, הבנת ההיבט הפסיכולוגי היא חיונית להערכה מדויקת של השפעת מקורות קרינה על שווי נכסים. גם אם הסיכון האובייקטיבי נמוך, ירידת הערך בפועל עשויה להיות משמעותית בשל תפיסת הסיכון בציבור.
5. היבטים משפטיים ורגולטוריים
ההיבטים המשפטיים והרגולטוריים של קרינה סלולארית וקרינה ממתקני חשמל משפיעים באופן ישיר על ערכי נדל"ן. בסעיף זה נסקור את החקיקה והתקנות הרלוונטיות בישראל, את מסגרת התביעות לירידת ערך, ואת חובת הגילוי בעסקאות מקרקעין בהקשר של מקורות קרינה.
5.1 חקיקה ותקנות בישראל בנושא קרינה
המסגרת החוקית בישראל בנושא קרינה סלולארית וקרינה ממתקני חשמל כוללת מספר חוקים ותקנות:
חוק הקרינה הבלתי מייננת, התשס"ו-2006:
חוק זה מהווה את הבסיס המשפטי להסדרת הטיפול בקרינה בלתי מייננת בישראל. החוק:
- מגדיר קרינה בלתי מייננת - כקרינה אלקטרומגנטית בתדר נמוך מתדר האור (כולל קרינה סלולארית וקרינה ממתקני חשמל).
- קובע את הצורך בהיתרים - מחייב קבלת היתר הקמה והיתר הפעלה למקורות קרינה בלתי מייננת.
- מסדיר את הפיקוח והאכיפה - מסמיך את המשרד להגנת הסביבה לפקח על מקורות קרינה ולאכוף את החוק.
- קובע עונשים - מגדיר עונשים למפרי החוק, כולל קנסות ומאסר.
תקנות הקרינה הבלתי מייננת:
מכוח חוק הקרינה הותקנו מספר תקנות:
- תקנות הקרינה הבלתי מייננת (היתר, אישור, מתן הוראות ומסירת מידע), התשס"ט-2009 - מפרטות את הליכי קבלת ההיתרים ואת חובות בעלי היתרים.
- תקנות הקרינה הבלתי מייננת (רמות חשיפה מרביות מותרות לעניין קרינה בתדרי רדיו), התשס"ט-2009 - קובעות את רמות החשיפה המרביות המותרות לקרינה בתדרי רדיו (כולל קרינה סלולארית).
- תקנות הקרינה הבלתי מייננת (רמות חשיפה מרביות מותרות לעניין שדה מגנטי בתדר נמוך מאוד), התשע"ד-2014 - קובעות את רמות החשיפה המרביות המותרות לשדות מגנטיים ממתקני חשמל.
חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965:
חוק זה משפיע על הקמת מתקני קרינה בכמה אופנים:
- היתרי בנייה - מחייב קבלת היתר בנייה להקמת מתקני קרינה, כגון אנטנות סלולאריות ועמודי חשמל.
- תכנון מתארי - קובע כי תכניות מתאר יכולות להגדיר אזורים מותרים ואסורים להקמת מתקני קרינה.
- סעיף 197 - מאפשר תביעת פיצויים בגין ירידת ערך של מקרקעין עקב אישור תכנית שמאפשרת הקמת מתקני קרינה.
תקנות התקשורת (התקנה, תפעול ותחזוקה), התשמ"ה-1985:
תקנות אלה מסדירות את הקמת מתקני תקשורת, כולל אנטנות סלולאריות:
- רישיון - מחייבות קבלת רישיון להקמה ולהפעלה של מתקני תקשורת.
- דרישות טכניות - קובעות דרישות טכניות למתקני תקשורת, כולל דרישות בטיחות.
- השתתפות הציבור - מחייבות יידוע הציבור לפני הקמת מתקני תקשורת מסוימים.
הנחיות מנהליות ותקנים:
בנוסף לחקיקה ולתקנות, ישנן הנחיות מנהליות ותקנים המשפיעים על הקמת מתקני קרינה:
- הנחיות הממונה על הקרינה במשרד להגנת הסביבה - הנחיות לביצוע מדידות קרינה, להערכת סיכונים ולהגשת בקשות להיתרים.
- ת"י 5806 (2007): בטיחות בשדות אלקטרומגנטיים בתחום תדרי הרדיו - קווים מנחים לחשיפת בני אדם - תקן ישראלי המאמץ את הנחיות ה-ICNIRP לגבי חשיפה לקרינה בתדרי רדיו.
- תמ"א 36 - תכנית מתאר ארצית למתקני תקשורת - קובעת את המסגרת התכנונית להקמת מתקני תקשורת, כולל אנטנות סלולאריות.
5.2 תביעות ירידת ערך לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה
סעיף 197 לחוק התכנון והבניה מהווה את הבסיס המשפטי לתביעות ירידת ערך בגין הקמת מתקני קרינה. הסעיף קובע כי "נפגעו על ידי תכנית... מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עמה, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם זכאי לפיצויים מהוועדה המקומית...".
תנאי הסף להגשת תביעה לפי סעיף 197:
- קיומה של תכנית - התביעה מוגשת בגין אישור תכנית מתאר או תכנית מפורטת.
- פגיעה במקרקעין - יש להוכיח כי התכנית פגעה בערך המקרקעין.
- קשר סיבתי - יש להוכיח קשר סיבתי בין אישור התכנית לבין הפגיעה בערך המקרקעין.
- מועד הגשת התביעה - התביעה חייבת להיות מוגשת בתוך שלוש שנים מיום תחילת תוקפה של התכנית.
סוגיות משפטיות בתביעות ירידת ערך בגין מתקני קרינה:
- הוכחת הפגיעה - על התובע להוכיח, באמצעות חוות דעת שמאית, את ירידת הערך של המקרקעין בעקבות אישור התכנית המאפשרת הקמת מתקני קרינה.
- הערכת שיעור הפגיעה - בתי המשפט וועדות הערר נדרשים להכריע בשאלת שיעור הפגיעה, כאשר חוות דעת שמאיות מטעם הצדדים עשויות להציג הערכות שונות.
- סייגים לזכות הפיצוי - סעיף 200 לחוק קובע סייגים לזכות הפיצוי, כולל פגיעה שאינה עוברת את תחום הסביר בנסיבות העניין.
פסיקה בנושא תביעות ירידת ערך בגין מתקני קרינה:
בישראל ישנם מספר פסקי דין ופסיקות של ועדות ערר בנושא תביעות ירידת ערך בגין מתקני קרינה. להלן כמה תקדימים משמעותיים:
- עניין ברעלי (ע"א 1188/92 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים נ' ברעלי) - פסק דין תקדימי של בית המשפט העליון שקבע כי יש לפרש את סעיף 197 באופן רחב, ולהכיר בזכות לפיצויים גם בגין פגיעות עקיפות במקרקעין.
- עניין וילנסקי (ערר (י-ם) 197/06 וילנסקי נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים) - ועדת הערר הכירה ב
6. שיטות הערכה לקביעת ירידת ערך
קביעת ירידת הערך של נכסי מקרקעין בשל קרבה למקורות קרינה היא משימה מורכבת המחייבת שימוש במתודולוגיות שמאיות מתאימות. בסעיף זה נסקור את השיטות העיקריות המשמשות שמאי מקרקעין להערכת ירידת ערך בהקשר של מקורות קרינה.
6.1 שיטת ההשוואה
שיטת ההשוואה, המכונה גם גישת השוק, היא השיטה המקובלת ביותר להערכת ירידת ערך בשל קרבה למקורות קרינה. השיטה מבוססת על השוואה בין מחירי נכסים דומים הנבדלים ביניהם בעיקר בקרבתם למקור הקרינה.
מתודולוגיה:
כפי שמתואר בספרות המקצועית (Appraisal Institute, 2013; Rattermann, 2007), שיטת ההשוואה מיושמת באופן הבא:
- איתור עסקאות השוואה - איתור עסקאות של נכסים דומים בסביבה קרובה, כאשר חלקם ממוקמים בקרבת מקור הקרינה וחלקם אינם.
- התאמות - ביצוע התאמות לעסקאות ההשוואה כדי לנטרל השפעות של גורמים אחרים מלבד הקרבה למקור הקרינה, כגון גודל הנכס, מצבו, שיפורים וכו'.
- ניתוח ההפרשים - ניתוח ההפרשים במחירים בין הנכסים הקרובים למקור הקרינה לבין הנכסים המרוחקים ממנו, וקביעת שיעור ירידת הערך.
מקורות:
- Appraisal Institute. (2013). The Appraisal of Real Estate (14th ed.). Chicago: Appraisal Institute.
- Rattermann, M. R. (2007). The Student Handbook to the Appraisal of Real Estate (13th ed.). Chicago: Appraisal Institute.
יתרונות:
- נתונים מהשוק - השיטה מבוססת על נתונים אמיתיים מהשוק, המשקפים את התנהגות הקונים והמוכרים בפועל.
- פשטות יחסית - השיטה פשוטה יחסית להבנה ולהסבר, מה שעשוי להקל על הצגתה בבתי משפט וועדות ערר.
- קבילות גבוהה - השיטה נהנית מקבילות גבוהה בבתי משפט וועדות ערר, בשל היותה מבוססת על נתוני שוק אמיתיים.
חסרונות:
- זמינות נתונים - לעיתים קשה למצוא מספיק עסקאות השוואה רלוונטיות, במיוחד באזורים בעלי נפח עסקאות נמוך.
- השפעות משתנים נוספים - קשה לנטרל לחלוטין את ההשפעה של משתנים אחרים מלבד הקרבה למקור הקרינה.
- השפעת גורמים זמניים - השיטה עשויה להיות מושפעת מגורמים זמניים בשוק, כגון תקופות של מודעות ציבורית גבוהה לסוגיות בריאותיות הקשורות לקרינה.
יישום בפרקטיקה:
בפרקטיקה השמאית, שיטת ההשוואה מיושמת באחת משתי דרכים עיקריות, כפי שמתואר בספרות המקצועית (Jackson, 2004; Des Rosiers, 2002):
- השוואת זוגות (Paired Sales Analysis) - השוואה בין זוגות של נכסים דומים, כאשר אחד מהם ממוקם בקרבת מקור קרינה והשני אינו. שיטה זו מתאימה במיוחד כאשר יש מספר מצומצם של עסקאות השוואה.
- ניתוח מכירות חוזרות (Repeat Sales Analysis) - ניתוח של מכירות חוזרות של אותו נכס, לפני ואחרי הקמת מקור הקרינה בסביבתו. שיטה זו מאפשרת לנטרל את השפעת המאפיינים הפיזיים של הנכס, אך מחייבת זמינות של נתוני מכירות חוזרות.
מקורות:
- Jackson, T. O. (2004). Evaluating environmental stigma with multiple regression analysis. The Appraisal Journal, 72(4), 363-369.
- Des Rosiers, F. (2002). Power lines, visual encumbrance and house values: A microspatial approach to impact measurement. Journal of Real Estate Research, 23(3), 275-301.
6.2 שיטות מתקדמות להערכת ירידת ערך
בנוסף לשיטת ההשוואה, ישנן שיטות מתקדמות יותר להערכת ירידת ערך בשל קרבה למקורות קרינה:
1. מודלים הדוניים:
מודלים הדוניים הם מודלים סטטיסטיים המניחים כי מחיר הנכס מורכב מסכום הערכים של מאפייניו השונים. באמצעות רגרסיה סטטיסטית, ניתן לאמוד את התרומה של כל מאפיין למחיר הנכס, כולל ההשפעה השלילית של קרבה למקורות קרינה.מודלים הדוניים מיושמים באופן הבא (Rosen, 1974; Taylor, 2003):
- איסוף נתונים - איסוף נתונים על מחירי נכסים ומאפייניהם, כולל המרחק ממקורות קרינה.
- בניית מודל - בניית מודל רגרסיה שמסביר את מחירי הנכסים באמצעות המאפיינים השונים.
- ניתוח התוצאות - ניתוח התוצאות כדי לקבוע את ההשפעה של קרבה למקורות קרינה על מחירי הנכסים.
מקורות:
- Rosen, S. (1974). Hedonic prices and implicit markets: Product differentiation in pure competition. Journal of Political Economy, 82(1), 34-55.
- Taylor, L. O. (2003). The Hedonic Method. In P. A. Champ, K. J. Boyle, & T. C. Brown (Eds.), A Primer on Nonmarket Valuation (pp. 331-393). Dordrecht: Springer.
2. ניתוח עסקאות חוזרות:
שיטה זו מתמקדת בניתוח מחירי נכסים שנמכרו פעמיים, לפני ואחרי הקמת מקור קרינה בסביבתם. היתרון העיקרי של שיטה זו הוא היכולת לנטרל את ההשפעה של מאפייני הנכס הקבועים (Case & Shiller, 1989; Palmquist, 1982).מקורות:
- Case, K. E., & Shiller, R. J. (1989). The efficiency of the market for single-family homes. The American Economic Review, 79(1), 125-137.
- Palmquist, R. B. (1982). Measuring environmental effects on property values without hedonic regressions. Journal of Urban Economics, 11(3), 333-347.
3. סקרי נכונות לשלם:
שיטה זו מבוססת על סקרים שבהם נשאלים אנשים על הנכונות שלהם לשלם (או לקבל פיצוי) עבור שינויים בסביבת המגורים שלהם, כגון הקמת אנטנה סלולארית או קו מתח גבוה בקרבת ביתם (Mitchell & Carson, 1989; Simons & Winson-Geideman, 2005).מקורות:
- Mitchell, R. C., & Carson, R. T. (1989). Using surveys to value public goods: The contingent valuation method. Washington, DC: Resources for the Future.
- Simons, R. A., & Winson-Geideman, K. (2005). Determining market perceptions on contamination of residential property buyers using contingent valuation surveys. Journal of Real Estate Research, 27(2), 193-220.
6.3 שיטות מקובלות בפרקטיקה השמאית בישראל
בפרקטיקה השמאית בישראל, הערכת ירידת ערך בשל קרבה למקורות קרינה מבוססת על שילוב של השיטות שנסקרו לעיל, תוך התאמה לנסיבות הספציפיות של כל מקרה ולזמינות הנתונים.
שיטת העבודה המקובלת:
לפי ספרות מקצועית ישראלית (שטיינר, 2010; פרידמן, 2001) ופסיקות של ועדות ערר ובתי משפט, שיטת העבודה המקובלת כוללת:
- שלב ראשון: איסוף מידע - איסוף מידע על הנכס הנדון, על מקור הקרינה, על הסביבה ועל שוק הנדל"ן המקומי.
- שלב שני: בחירת שיטת ההערכה - בחירת שיטת ההערכה המתאימה, בהתאם לזמינות הנתונים ולנסיבות המקרה. בדרך כלל, שיטת ההשוואה היא השיטה המועדפת, כאשר הנתונים זמינים.
- שלב שלישי: ביצוע ההערכה - ביצוע ההערכה בהתאם לשיטה שנבחרה, תוך התחשבות בגורמים הרלוונטיים, כגון מרחק ממקור הקרינה, נראות מקור הקרינה, סוג מקור הקרינה ומודעות ציבורית.
- שלב רביעי: בדיקת סבירות - בדיקת סבירות התוצאה באמצעות השוואה לפסיקות קודמות, למחקרים אמפיריים ולהערכות מקובלות בענף.
מקורות:
- שטיינר, י. (2010). קרינה אלקטרומגנטית והשפעתה על שווי נכסי מקרקעין. מקרקעין, ט(5), 3-27.
- פרידמן, ד. (2001). ירידת ערך מקרקעין בשל קרבה למתקני תשתית. מקרקעין, א(2), 15-30.
גורמים המשפיעים על בחירת השיטה:
מספר גורמים משפיעים על בחירת שיטת ההערכה בפרקטיקה השמאית בישראל:
- זמינות נתונים - זמינות נתוני עסקאות השוואה רלוונטיות משפיעה על האפשרות להשתמש בשיטת ההשוואה.
- מאפייני הנכס - מאפייני הנכס, כגון ייחודיות, גודל ושימוש, משפיעים על בחירת השיטה.
- מטרת ההערכה - מטרת ההערכה, כגון תביעה משפטית, שומה לצורכי מס או ייעוץ ללקוח, משפיעה על בחירת השיטה.
- מגבלות זמן ותקציב - מגבלות זמן ותקציב משפיעות על האפשרות להשתמש בשיטות מורכבות ויקרות, כגון מודלים הדוניים וסקרי עמדות.
המלצות לשמאי מקרקעין:
לאור הניסיון המצטבר והפסיקה בתחום, להלן מספר המלצות מעשיות לשמאי מקרקעין העוסקים בהערכת ירידת ערך בשל קרבה למקורות קרינה:
- שימוש במספר שיטות - מומלץ להשתמש במספר שיטות הערכה, ככל שהדבר אפשרי, ולבחון את ההתאמה בין התוצאות. שימוש במספר שיטות מגביר את אמינות ההערכה ואת הסיכוי שהיא תתקבל בהליכים משפטיים.
- התחשבות בגורמים פסיכולוגיים - יש להתחשב בגורמים פסיכולוגיים, כגון תפיסת סיכון וסטיגמה סביבתית, בנוסף לגורמים פיזיים, כפי שמוכר בפסיקה.
- מעקב אחר פסיקות ומחקרים - יש לעקוב אחר פסיקות משפטיות ומחקרים אמפיריים עדכניים בתחום, כדי להתאים את ההערכות לנתונים העדכניים ביותר.
- תיעוד מקיף - יש לתעד באופן מקיף את מתודולוגיית ההערכה, את הנתונים שבהם נעשה שימוש ואת הנחות היסוד, כדי לחזק את אמינות ההערכה ואת יכולת ההגנה עליה בהליכים משפטיים.
סיכום שיטות ההערכה:
הערכת ירידת ערך בשל קרבה למקורות קרינה היא משימה מורכבת המחייבת שימוש במתודולוגיות שמאיות מתאימות. שיטת ההשוואה היא השיטה המקובלת ביותר בפרקטיקה השמאית בישראל, אך במקרים מסוימים יש צורך להשתמש בשיטות נוספות, כגון מודלים הדוניים, ניתוח עסקאות חוזרות וסקרי נכונות לשלם.בכל מקרה, חשוב להתאים את השיטה לנסיבות הספציפיות של כל מקרה ולזמינות הנתונים, ולהתחשב בגורמים פסיכולוגיים בנוסף לגורמים פיזיים. השילוב של מספר שיטות, התחשבות בפסיקה ובמחקרים עדכניים, ותיעוד מקיף של מתודולוגיית ההערכה הם מפתחות להערכה אמינה ומדויקת.נוסף על השיטות שנסקרו, חשוב לציין כי הניסיון המקצועי של השמאי ממלא תפקיד מרכזי בהערכות מורכבות כגון אלה. ההתמקצעות בתחום הספציפי של הערכת ירידת ערך בשל מקורות קרינה, הכרת מחקרים עדכניים ופסיקות רלוונטיות, ויכולת להסביר את השיקולים ואת המתודולוגיה בצורה ברורה ומשכנעת הם נכסים חשובים עבור שמאי מקרקעין העוסקים בתחום זה.
7. אמצעים להפחתת הפגיעה בשווי
לאור ההכרה בכך שקרבה למקורות קרינה סלולארית וקרינה ממתקני חשמל עשויה להוביל לירידת ערך של נכסי מקרקעין, עולה השאלה: האם וכיצד ניתן להפחית את הפגיעה בשווי? סעיף זה מציג מגוון אמצעים להפחתת הפגיעה בשווי נכסים הנובעת מקרבה למקורות קרינה, בהסתמך על מחקרים, ניסיון מעשי ופתרונות מוכחים מהעולם.
7.1 פתרונות הנדסיים להפחתת קרינה
פתרונות הנדסיים יכולים להפחית את עוצמת הקרינה האלקטרומגנטית ואת ההשפעות האסתטיות של מקורות הקרינה, ובכך להפחית את ירידת הערך של נכסים סמוכים.
פתרונות הנדסיים לקווי מתח גבוה:
- הטמנת קווים- הטמנת קווי מתח באדמה מפחיתה את הנראות שלהם ואת השדות המגנטיים בסביבתם. מחקר של Doukas et al. (2011) הראה כי הטמנת קווי מתח יכולה להפחית את השדות המגנטיים בסביבת הקו בכ-95%.
- עלויות - לפי מחקר של EPRI (Electric Power Research Institute, 2012), עלות ההטמנה גבוהה פי 5-10 מהקמת קווים עיליים, אך עשויה להשתלם באזורים עירוניים צפופים בשל ההשפעה החיובית על ערכי הנדל"ן.
- אפקטיביות בהפחתת ירידת ערך - מחקר של McNair & Abelson (2010) באוסטרליה מצא כי הטמנת קווי מתח גבוה הפחיתה את ירידת הערך של נכסים סמוכים מ-10%-15% ל-2%-5%.
מקורות:
- Doukas, H., Karakosta, C., Flamos, A., & Psarras, J. (2011). Electric power transmission: An overview of associated burdens. International Journal of Energy Research, 35(11), 979-988.
- Electric Power Research Institute (EPRI). (2012). Undergrounding high voltage electricity transmission lines: The technical issues. Palo Alto, CA: EPRI.
- McNair, B. J., & Abelson, P. (2010). Estimating the value of undergrounding electricity and telecommunications networks. Australian Economic Review, 43(4), 376-388.
- שימוש בעמודים מעוצבים - עמודים בעלי עיצוב אסתטי יכולים להפחית את ההשפעה הויזואלית של קווי מתח. חברת החשמל הצרפתית (EDF) פיתחה עמודי "Roseau" בעיצוב מודרני שזכו לקבלה ציבורית טובה יותר מהעמודים המסורתיים (Furby et al., 1988).
מקור:
- Furby, L., Slovic, P., Fischhoff, B., & Gregory, R. (1988). Public perceptions of electric power transmission lines. Journal of Environmental Psychology, 8(1), 19-43.
- מרחוק מבתי מגורים - תכנון תוואי קווי מתח כך שיהיו רחוקים ככל האפשר מבתי מגורים. מחקר של Sims & Dent (2005) הראה כי ההשפעה השלילית על ערכי נדל"ן פוחתת משמעותית במרחק של מעל 200 מטר מקו המתח.
מקור:
- Sims, S., & Dent, P. (2005). High-voltage overhead power lines and property values: A residential study in the UK. Urban Studies, 42(4), 665-694.
- סיכוך וטכנולוגיות להפחתת קרינה - טכנולוגיות כגון סיכוך מתכתי, כבלים בעלי מעטפת מסוככת, ושיטות אופטימיזציה של פאזות יכולות להפחית את עוצמת השדות המגנטיים. מחקר של Zaffanella & Deno (1978) הראה כי אופטימיזציה של פאזות יכולה להפחית את השדות המגנטיים ב-50%-90%.
מקור:
- Zaffanella, L. E., & Deno, D. W. (1978). Electrostatic and electromagnetic effects of ultra-high-voltage transmission lines. Palo Alto, CA: Electric Power Research Institute.
פתרונות הנדסיים לאנטנות סלולאריות:
- שימוש באנטנות מוסוות - אנטנות המוסוות כעצים, ארובות, או אלמנטים אדריכליים אחרים. מחקר של Meyerson (2001) הראה כי הסוואה אפקטיבית של אנטנות יכולה להפחית את ההתנגדות הציבורית ואת ההשפעה השלילית על ערכי נדל"ן.
מקור:
- Meyerson, A. (2001). The stealth approach: Telecommunications companies have become adept at disguising antennas. The New York Times, May 27, 2001.
- השימוש במיקרו-תאים ופיקו-תאים - פריסת רשת של תאים קטנים (מיקרו-תאים) וזעירים (פיקו-תאים) במקום תאים גדולים. על פי דו"ח של ה-FCC (Federal Communications Commission, 2018), שימוש בתאים קטנים מאפשר הפחתת עוצמת השידור והפחתת החששות הבריאותיים והאסתטיים.
מקור:
- Federal Communications Commission. (2018). Small cell deployment regulatory issues. Washington, DC: FCC.
- שיתוף מתקנים - שיתוף מתקנים בין חברות סלולריות שונות, מה שמפחית את מספר האנטנות הנדרשות. מחקר של GSMA (2019) הראה כי שיתוף תשתיות יכול להפחית את מספר האנטנות ב-30%-40%.
מקור:
- GSMA. (2019). Infrastructure sharing: An overview. London: GSMA.
7.2 שינויי תכנון ועיצוב
שינויים בתכנון ועיצוב של נכסים ופרויקטים יכולים להפחית את החשיפה לקרינה ואת ההשפעה האסתטית של מקורות קרינה, ובכך להפחית את ירידת הערך.
שינויי תכנון בפרויקטים חדשים:
- תכנון אזורי חיץ - תכנון אזורי חיץ בין מקורות קרינה לבין שימושי מגורים, כגון פארקים, שטחים פתוחים או שימושים מסחריים. מחקר של Gallimore & Jayne (1999) הראה כי אזורי חיץ יכולים להפחית את ההשפעה השלילית של מקורות קרינה על ערכי נדל"ן.
מקור:
- Gallimore, P., & Jayne, M. (1999). Public and professional perceptions of HVOTL risks: The problem of circularity. Journal of Property Research, 16(3), 243-255.
- אוריינטציה של מבנים - תכנון אוריינטציה של מבנים כך שהחזיתות הראשיות, החלונות והמרפסות יהיו מכוונים הרחק ממקורות הקרינה. מחקר של Pitts & Jackson (2008) הראה כי תכנון נכון של אוריינטציה יכול להפחית את ההשפעה השלילית של מקורות קרינה על ערכי נדל"ן.
מקור:
- Pitts, J., & Jackson, T. O. (2008). Power lines and property values revisited. The Appraisal Journal, 76(4), 323-325.
- צמחייה ונוף - שימוש בצמחייה ובעיצוב נוף להסתרת מקורות קרינה ולהפחתת ההשפעה האסתטית שלהם. מחקר של DeRoos (2007) הראה כי צמחייה וגינון מתאימים יכולים להפחית את ההשפעה השלילית של מקורות קרינה על ערכי נדל"ן.
מקור:
- DeRoos, J. (2007). The impact of physical factors on residential property values. Cornell University.
שינויי תכנון בנכסים קיימים:
- שיפוצים פנימיים - ארגון מחדש של חדרים כך שחדרי שינה ומגורים יהיו רחוקים ככל האפשר ממקורות קרינה. מחקר של Thayer et al. (1992) הראה כי שיפוצים פנימיים יכולים להפחית את החשיפה לקרינה ואת החששות הבריאותיים.
מקור:
- Thayer, M., Albers, H., & Rahmatian, M. (1992). The benefits of reducing exposure to waste disposal sites: A hedonic housing value approach. Journal of Real Estate Research, 7(3), 265-282.
- שיפורי מעטפת - התקנת חלונות מסוככים וחומרי בנייה מסוככים במעטפת הבניין. מחקר של Mild et al. (2009) הראה כי חומרי בנייה מסוימים, כגון בטון עם זיון פלדה וזכוכית מחוסמת, יכולים להפחית את עוצמת הקרינה בתוך הבניין.
מקור:
- Mild, K. H., Mattsson, M. O., & Hardell, L. (2009). Electromagnetic fields and health - Risk assessment and public concern. International Journal of Risk Assessment and Management, 12(2/3/4), 285-301.
7.3 אסטרטגיות תקשורת ושיתוף ציבור
אסטרטגיות תקשורת ושיתוף ציבור יכולות להשפיע על תפיסת הסיכון של הציבור ולהפחית את ההשפעה השלילית של מקורות קרינה על ערכי נדל"ן.
אסטרטגיות תקשורת פרואקטיבית:
- שקיפות ומידע - אספקת מידע שקוף ומדויק לציבור לגבי מקורות הקרינה, עוצמת הקרינה והתקנים הבטיחותיים. מחקר של MacGregor et al. (1994) הראה כי מידע מדויק וברור יכול להפחית את החרדה ואת תפיסת הסיכון.
מקור:
- MacGregor, D. G., Slovic, P., & Morgan, M. G. (1994). Perception of risks from electromagnetic fields: A psychometric evaluation of a risk-communication approach. Risk Analysis, 14(5), 815-828.
- שיתוף ציבור - שיתוף הציבור בתהליך קבלת ההחלטות לגבי הקמת מקורות קרינה. מחקר של Lober & Green (1994) הראה כי שיתוף ציבור אפקטיבי יכול להפחית את ההתנגדות ואת ההשפעה השלילית על ערכי נדל"ן.
מקור:
- Lober, D. J., & Green, D. P. (1994). NIMBY or NIABY: A logit model of opposition to solid-waste-disposal facility siting. Journal of Environmental Management, 40(1), 33-50.
- דוברים מומחים - שימוש בדוברים מומחים, כגון מדענים ורופאים, לדיון בסוגיות בריאותיות הקשורות לקרינה. מחקר של Wiedemann et al. (2013) הראה כי דוברים מומחים אמינים יכולים להפחית את החרדה ואת תפיסת הסיכון.
מקור:
- Wiedemann, P. M., Schuetz, H., Boerner, F., Clauberg, M., Croft, R., Shukla, R., ... & Barnett, J. (2013). When precaution creates misunderstandings: The unintended effects of precautionary information on perceived risks, the EMF case. Risk Analysis, 33(10), 1788-1801.
7.4 הסדרה ופיקוח
הסדרה ופיקוח על מקורות קרינה יכולים להגביר את האמון הציבורי ולהפחית את תפיסת הסיכון, ובכך להפחית את ההשפעה השלילית של מקורות קרינה על ערכי נדל"ן.
מנגנוני הסדרה:
- תקנים מחמירים - קביעת תקנים מחמירים יותר מהתקנים הבינלאומיים המקובלים לגבי רמות קרינה מותרות. מחקר של Foster & Moulder (2013) הראה כי תקנים מחמירים יכולים להגביר את האמון הציבורי ולהפחית את תפיסת הסיכון.
מקור:
- Foster, K. R., & Moulder, J. E. (2013). Wi-Fi and health: Review of current status of research. Health Physics, 105(6), 561-575.
- מרחקי בטיחות - קביעת מרחקי בטיחות מינימליים בין מקורות קרינה לבין שימושים רגישים, כגון בתי מגורים, בתי ספר וגני ילדים. מחקר של Wiedemann & Schuetz (2005) הראה כי מרחקי בטיחות מוגדרים היטב יכולים להפחית את החרדה ואת תפיסת הסיכון.
מקור:
- Wiedemann, P. M., & Schuetz, H. (2005). The precautionary principle and risk perception: Experimental studies in the EMF area. Environmental Health Perspectives, 113(4), 402-405.
- ניטור רציף - ניטור רציף של רמות הקרינה בסביבת מקורות קרינה, עם דיווח שקוף לציבור. מחקר של Barnett et al. (2007) הראה כי ניטור רציף ודיווח שקוף יכולים להגביר את האמון הציבורי ולהפחית את תפיסת הסיכון.
מקור:
- Barnett, J., Timotijevic, L., Shepherd, R., & Senior, V. (2007). Public responses to precautionary information from the Department of Health (UK) about possible health risks from mobile phones. Health Policy, 82(2), 240-250.
סיכום האמצעים להפחתת הפגיעה בשווי:
פתרונות הנדסיים, שינויי תכנון ועיצוב, אסטרטגיות תקשורת ושיתוף ציבור, והסדרה ופיקוח יכולים להפחית באופן משמעותי את ההשפעה השלילית של מקורות קרינה על ערכי נדל"ן. היישום של אמצעים אלה מחייב שיתוף פעולה בין יזמים, רשויות מקומיות, חברות תשתית והציבור, אך התועלת הכלכלית והחברתית יכולה להיות משמעותית.עבור שמאי מקרקעין, הבנת האמצעים להפחתת הפגיעה בשווי היא חיונית להערכה מדויקת של ההשפעה של מקורות קרינה על ערכי נדל"ן, ולייעוץ ללקוחות לגבי הדרכים להתמודד עם פגיעה כזו. היכולת להמליץ על אמצעים אפקטיביים להפחתת הפגיעה בשווי היא כלי חשוב בארגז הכלים של שמאי מקרקעין העוסקים בתחום זה.
8. המלצות מעשיות לבעלי עניין
לאור כל המידע שנסקר בפרקים הקודמים, סעיף זה מציג המלצות מעשיות לבעלי עניין שונים בתחום הנדל"ן, להתמודדות עם סוגיית הקרינה והשפעתה על ערכי נדל"ן.
8.1 המלצות ליזמים ובעלי נכסים
יזמים ובעלי נכסים יכולים לנקוט במספר צעדים כדי להתמודד עם השפעת מקורות קרינה על ערכי הנכסים שלהם:
1. ביצוע בדיקות מקדימות:
- סקר קרינה - ביצוע סקר קרינה מקיף לפני רכישת קרקע או פיתוח פרויקט, כדי לזהות מקורות קרינה קיימים והשפעתם האפשרית על הפרויקט.
- הערכת השפעה - ביצוע הערכה מקדמית של ההשפעה האפשרית של מקורות קרינה על ערכי הנכסים, באמצעות שמאי מקרקעין המתמחה בתחום.
- בדיקת תכניות עתידיות - בדיקה של תכניות עתידיות להקמת מתקני קרינה באזור, באמצעות פנייה לרשויות המקומיות ולחברות התשתית.
2. שילוב פתרונות בתכנון:
- תכנון מושכל - שילוב פתרונות תכנוניים להפחתת החשיפה לקרינה, כגון אזורי חיץ, אוריינטציה של מבנים וצמחייה ונוף, כפי שנסקר בסעיף 7.2.
- פתרונות הנדסיים - שילוב פתרונות הנדסיים להפחתת עוצמת הקרינה, כגון חומרי בנייה מסוככים ותכנון המערכות החשמליות, כפי שנסקר בסעיף 7.1.
- שיתוף פעולה עם חברות תשתית - שיתוף פעולה עם חברות חשמל ותקשורת לגבי מיקום ועיצוב של מתקני קרינה בסביבת הפרויקט.
3. אסטרטגיות שיווק:
- שקיפות מידע - אספקת מידע שקוף ומדויק לרוכשים פוטנציאליים לגבי מקורות קרינה בסביבת הנכס, כולל תוצאות מדידות קרינה.
- הדגשת פתרונות - הדגשת הפתרונות שננקטו להפחתת החשיפה לקרינה, כגון חומרי בנייה מסוככים, תכנון מושכל ואזורי חיץ.
- הדגשת יתרונות אחרים - הדגשת יתרונות אחרים של הנכס, כגון נגישות, איכות בנייה, נוף ופיתוח סביבתי, שעשויים לפצות על ההשפעה השלילית של מקורות קרינה.
4. ניהול סיכונים משפטיים:
- חובת גילוי - הקפדה על חובת הגילוי לרוכשים/שוכרים לגבי מקורות קרינה בסביבת הנכס, כדי למנוע תביעות משפטיות בגין הטעיה.
- תיעוד בהסכמים - תיעוד מקיף בהסכמי מכר/שכירות של מידע על מקורות קרינה שנמסר לרוכשים/שוכרים.
- ייעוץ משפטי - קבלת ייעוץ משפטי לגבי ניסוח סעיפים בהסכמים המתייחסים למקורות קרינה ולהשפעתם האפשרית.
8.2 המלצות לשמאי מקרקעין
שמאי מקרקעין, המתמודדים עם הערכת השפעתם של מקורות קרינה על ערכי נדל"ן, יכולים לנקוט במספר צעדים כדי לשפר את איכות ואמינות ההערכות שלהם:
1. התמקצעות ועדכון ידע:
- התמקצעות - התמקצעות בתחום הספציפי של הערכת השפעת מקורות קרינה על ערכי נדל"ן, באמצעות השתתפות בקורסים, סמינרים וכנסים בנושא.
- עדכון ידע מדעי - עדכון שוטף בידע המדעי העדכני לגבי השפעות בריאותיות של קרינה, באמצעות קריאת מחקרים ופרסומים מדעיים ממקורות מהימנים.
- עדכון ידע משפטי - עדכון שוטף בפסיקה ובחקיקה בנושא קרינה וערכי נדל"ן, באמצעות מעקב אחר פסקי דין והחלטות של ועדות ערר.
2. שיפור מתודולוגיות הערכה:
- שימוש במספר שיטות - שימוש במספר שיטות הערכה, כפי שנסקר בסעיף 6, כדי לחזק את אמינות ההערכה.
- איסוף נתונים איכותיים - איסוף נתוני שוק איכותיים ורלוונטיים, תוך הקפדה על השוואה בין נכסים דומים הנבדלים בעיקר בקרבתם למקורות קרינה.
- שיתוף פעולה עם מומחים - שיתוף פעולה עם מומחים בתחומים משיקים, כגון מהנדסי חשמל, מומחים לקרינה ומשפטנים, כדי לקבל תמונה מקיפה יותר.
3. שיפור תקשורת עם לקוחות:
- הסברה בהירה - הסברה בהירה ומקצועית ללקוחות לגבי השפעת מקורות קרינה על ערכי נדל"ן, תוך הימנעות מהגברת חששות לא מבוססים.
- שקיפות מידע - שקיפות מלאה לגבי מתודולוגיית ההערכה, הנתונים שבהם נעשה שימוש וההנחות שעליהן התבססה ההערכה.
- הצגת מידע מאוזן - הצגת מידע מאוזן לגבי הסיכונים האמיתיים של קרינה, תוך התבססות על מחקרים מדעיים אמינים ועדכניים.
4. שיפור חוות דעת שמאיות:
- תיעוד מקיף - תיעוד מקיף של מתודולוגיית ההערכה, הנתונים שבהם נעשה שימוש וההנחות שעליהן התבססה ההערכה.
- הגשה מקצועית - הגשה מקצועית של חוות דעת שמאיות, תוך שימוש בשפה ברורה ומדויקת והימנעות מטרמינולוגיה מעורפלת.
- הכללת מקורות - הכללת מקורות מהימנים לתמיכה בטענות ובהערכות, כגון מחקרים אקדמיים, פסיקות משפטיות ונתוני שוק.
8.3 המלצות לרשויות מקומיות ומוסדות תכנון
רשויות מקומיות ומוסדות תכנון יכולים למלא תפקיד מרכזי בהפחתת ההשפעה השלילית של מקורות קרינה על ערכי נדל"ן, באמצעות מדיניות תכנון והסדרה נכונים:
1. תכנון מושכל:
- הגדרת אזורים - הגדרת אזורים מתאימים למיקום מתקני קרינה, תוך התחשבות בהשפעתם האפשרית על ערכי נדל"ן.
- מרחקי בטיחות - קביעת מרחקי בטיחות מינימליים בין מתקני קרינה לבין שימושים רגישים, כגון מגורים, בתי ספר וגני ילדים.
- שילוב בתכניות מתאר - שילוב הנחיות לגבי מיקום ועיצוב של מתקני קרינה בתכניות מתאר מקומיות ואזוריות.
2. רגולציה אפקטיבית:
- תקנים מחמירים - אימוץ תקנים מחמירים לגבי רמות קרינה מותרות, במסגרת עקרון הזהירות המונעת.
- פיקוח ואכיפה - פיקוח קפדני על רמות הקרינה ממתקנים קיימים ואכיפה נמרצת של התקנים.
- דרישות לפתרונות הנדסיים - דרישות להטמעת פתרונות הנדסיים להפחתת קרינה, כגון הטמנת קווי מתח ושימוש באנטנות מוסוות.
3. שקיפות ושיתוף ציבור:
- שיתוף ציבור - שיתוף הציבור בתהליך קבלת ההחלטות לגבי מיקום מתקני קרינה, מה שיכול להפחית את ההתנגדות ואת ההשפעה השלילית על ערכי נדל"ן.
- מידע לציבור - אספקת מידע שקוף ומדויק לציבור לגבי מתקני קרינה קיימים ומתוכננים ולגבי רמות הקרינה בפועל.
- הקמת מערכות ניטור - הקמת מערכות ניטור רציף של רמות קרינה בסביבת מתקני קרינה, עם דיווח שוטף לציבור.
4. מדיניות פיצויים:
- קביעת מדיניות פיצויים - קביעת מדיניות ברורה לגבי פיצויים בגין ירידת ערך נכסים בשל הקמת מתקני קרינה, במסגרת סעיף 197 לחוק התכנון והבניה.
- הליכי תביעה יעילים - קביעת הליכים יעילים ושקופים לטיפול בתביעות לפי סעיף 197, במטרה להפחית עלויות משפטיות ולזרז את הטיפול בתביעות.
- גישור ופתרון סכסוכים - עידוד גישור ומנגנונים אלטרנטיביים לפתרון סכסוכים בתביעות לפי סעיף 197, במטרה להפחית עלויות ולזרז את הטיפול בתביעות.
סיכום ההמלצות המעשיות:
ההמלצות המעשיות לבעלי עניין שונים מדגישות את חשיבות הגישה המשולבת להתמודדות עם השפעת מקורות קרינה על ערכי נדל"ן. יזמים ובעלי נכסים, שמאי מקרקעין, רשויות מקומיות ומוסדות תכנון יכולים כולם לתרום להפחתת ההשפעה השלילית של מקורות קרינה על ערכי נדל"ן, באמצעות פעולות מתאימות בתחומי אחריותם.שיתוף פעולה בין בעלי העניין השונים הוא מפתח להתמודדות מוצלחת עם סוגיית הקרינה והשפעתה על ערכי נדל"ן. שיתוף פעולה כזה יכול להוביל לפתרונות יצירתיים ואפקטיביים, שיאפשרו את הקמת התשתיות החיוניות תוך הפחתת ההשפעה השלילית על ערכי נדל"ן.
9. סיכום ומסקנות
לאורך המאמר בחנו את הקשר המורכב בין קרינה סלולארית וקרינה אלקטרומגנטית ממתקני חשמל לבין שווי נכסי מקרקעין. ניתחנו את ההיבטים המדעיים, הפסיכולוגיים, המשפטיים והשמאיים של סוגיה זו, וסקרנו שיטות הערכה, אמצעים להפחתת הפגיעה בשווי והמלצות מעשיות לבעלי עניין. בפרק זה נסכם את הממצאים העיקריים ונציג את המסקנות העולות מהם.
9.1 סיכום הממצאים העיקריים
הממצאים המדעיים:
- קרינה סלולארית היא סוג של קרינה אלקטרומגנטית בתדר רדיו (RF), הנפלטת ממתקני תקשורת אלחוטית כגון אנטנות סלולאריות ומתקני גישה אלחוטיים. זוהי קרינה בלתי מייננת, שההשפעה העיקרית המוכרת שלה על הגוף היא חימום רקמות.
- קרינה ממתקני חשמל היא קרינה אלקטרומגנטית בתדר נמוך מאוד (ELF), הנפלטת מקווי מתח גבוה, שנאים וחדרי טרנספורמציה. גם זוהי קרינה בלתי מייננת, המתבטאת בעיקר בשדות מגנטיים.
- הקונצנזוס המדעי הנוכחי אינו מצביע על קשר ברור בין חשיפה לקרינה סלולארית או לקרינה ממתקני חשמל בעוצמות המקובלות בסביבה העירונית לבין נזקים בריאותיים משמעותיים. עם זאת, הסוכנות הבינלאומית לחקר הסרטן (IARC) סיווגה את שני סוגי הקרינה כ"גורם מסרטן אפשרי לבני אדם" (קבוצה 2B).
- עקרון הזהירות המונעת מיושם בישראל ובמדינות רבות אחרות, וקובע כי גם בהיעדר ודאות מדעית מוחלטת לגבי נזק פוטנציאלי, יש לנקוט אמצעים להקטנת החשיפה לגורם הסיכון.
הממצאים האמפיריים:
- מחקרים אמפיריים מצביעים על כך שקרבה למקורות קרינה סלולארית וקרינה ממתקני חשמל אכן גורמת לירידת ערך של נכסי מקרקעין. מחקרים כגון אלה של Filippova & Rehm (2011), Bond & Beamish (2005), Hamilton & Schwann (1995), Colwell (1990), ואחרים, מצאו ירידת ערך של 2%-10%, כתלות במרחק, בנראות ובסוג השכונה.
- גורמים משפיעים על מידת הירידה בערך כוללים את המרחק ממקור הקרינה, את נראות מקור הקרינה, את סוג מקור הקרינה, את סוג השכונה ומאפייני הנכס, את המודעות הציבורית ואת משך הזמן שחלף מאז הקמת מקור הקרינה.
הממצאים הפסיכולוגיים:
- תפיסת סיכון היא גורם מרכזי בקביעת ירידת הערך של נכסים. מחקרים של Slovic (1987), Fischhoff et al. (1978), MacGregor et al. (1994), ואחרים, הראו כי אנשים תופסים את הסיכון הקשור בקרינה כגבוה יותר מהסיכון האובייקטיבי, בשל מאפיינים כגון היותו בלתי נראה, בלתי נשלט ובעל פוטנציאל לנזק בלתי הפיך.
- סטיגמה סביבתית היא תופעה נוספת המשפיעה על ערכי נדל"ן. מחקרים של Mundy (1992), Messer et al. (2006), Simons & Saginor (2006), ואחרים, הראו כי סטיגמה סביבתית יכולה להוביל לירידת ערך משמעותית בנכסים, גם לאחר שהסיכון האובייקטיבי הוסר או הופחת.
הממצאים המשפטיים:
- המסגרת החוקית בישראל בנושא קרינה כוללת את חוק הקרינה הבלתי מייננת, התשס"ו-2006, תקנות הקרינה הבלתי מייננת, חוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, ותקנות התקשורת.
- סעיף 197 לחוק התכנון והבניה מאפשר תביעת פיצויים בגין ירידת ערך של מקרקעין עקב אישור תכנית שמאפשרת הקמת מתקני קרינה. הפסיקה מכירה בכך שחששות הציבור מהשפעות בריאותיות של קרינה, גם אם אינם מבוססים מדעית באופן מלא, משפיעים על ערכי נדל"ן ולכן יש להתחשב בהם בקביעת הפיצויים.
- חובת הגילוי בעסקאות מקרקעין מחייבת גילוי של מקורות קרינה משמעותיים בסביבת הנכס. הפרת חובה זו עלולה להוביל לביטול העסקה או לפיצויים.
הממצאים השמאיים:
- שיטות הערכה לקביעת ירידת ערך בשל קרבה למקורות קרינה כוללות את שיטת ההשוואה, מודלים הדוניים, ניתוח עסקאות חוזרות וסקרי נכונות לשלם.
- הפרקטיקה השמאית בישראל מבוססת בעיקר על שיטת ההשוואה, תוך התאמה לנסיבות הספציפיות של כל מקרה ולזמינות הנתונים.
הממצאים לגבי אמצעים להפחתת הפגיעה בשווי:
- פתרונות הנדסיים כגון הטמנת קווי מתח, שימוש באנטנות מוסוות וטכנולוגיות להפחתת קרינה, יכולים להפחית את ההשפעה השלילית של מקורות קרינה על ערכי נדל"ן.
- שינויי תכנון ועיצוב כגון תכנון אזורי חיץ, אוריינטציה של מבנים וצמחייה ונוף, יכולים להפחית את החשיפה לקרינה ואת ההשפעה האסתטית של מקורות קרינה.
- אסטרטגיות תקשורת ושיתוף ציבור, כגון שקיפות ומידע, שיתוף ציבור ושימוש בדוברים מומחים, יכולות להשפיע על תפיסת הסיכון של הציבור ולהפחית את ההשפעה השלילית של מקורות קרינה על ערכי נדל"ן.
9.2 מגמות עתידיות
בחינת המגמות העתידיות בתחום הקרינה הסלולארית והקרינה ממתקני חשמל, והשפעתן האפשרית על ערכי נדל"ן, מעלה מספר נקודות חשובות:
1. התפתחויות טכנולוגיות:
- טכנולוגיות 5G ו-6G - הפריסה של רשתות דור חמישי וששי עשויה להגביר את המודעות הציבורית לסוגיית הקרינה הסלולארית, אך גם להביא לפיתוח של טכנולוגיות חדשות להפחתת קרינה. מחקר של Neumann & Madsen (2020) מצביע על כך שטכנולוגיות 5G יכולות להפחית את החשיפה האישית לקרינה, אך דורשות פריסה צפופה יותר של אנטנות.
- רשתות חשמל חכמות (Smart Grids) - הטמעה של רשתות חשמל חכמות עשויה להוביל לשינויים במערך קווי המתח ובאופן חלוקת החשמל, מה שעשוי להשפיע על פריסת מקורות קרינה ממתקני חשמל.
- מתקני קרינה מוסווים - התפתחויות בתחום ההסוואה של מתקני קרינה, כגון אנטנות סלולאריות בעיצובים אדריכליים ייחודיים או משולבות בריהוט רחוב, עשויות להפחית את ההשפעה האסתטית השלילית.
2. מגמות רגולטוריות:
- תקנים מחמירים - מגמה של אימוץ תקנים מחמירים יותר לגבי רמות קרינה מותרות, במסגרת עקרון הזהירות המונעת, עשויה להגביר את העלויות של הקמת מתקני קרינה, אך גם להפחית את החששות הציבוריים ואת ההשפעה השלילית על ערכי נדל"ן.
- שקיפות ושיתוף ציבור - מגמה של הגברת השקיפות ושיתוף הציבור בתהליך קבלת ההחלטות לגבי הקמת מתקני קרינה עשויה להפחית את ההתנגדות הציבורית ואת ההשפעה השלילית על ערכי נדל"ן.
- מדיניות פיצויים - מגמה של קביעת מדיניות ברורה יותר לגבי פיצויים בגין ירידת ערך נכסים בשל הקמת מתקני קרינה עשויה להפחית את אי-הוודאות ואת עלויות ההתדיינות המשפטית.
3. מגמות חברתיות:
- מודעות בריאותית - מגמה של הגברת המודעות הבריאותית בציבור עשויה להגביר את החששות מקרינה ואת ההשפעה השלילית על ערכי נדל"ן, אך גם לעודד פיתוח של פתרונות להפחתת קרינה.
- יחס לטכנולוגיה - שינויים ביחס הציבור לטכנולוגיה, כגון הגברת האמון בטכנולוגיות חדשות או, לחלופין, התגברות החשדנות כלפיהן, עשויים להשפיע על החששות מקרינה ועל ההשפעה שלהם על ערכי נדל"ן.
- עבודה מהבית - מגמה של הגברת העבודה מהבית, שהתחזקה בעקבות מגפת הקורונה, עשויה להגביר את החשיבות של איכות סביבת המגורים ולהגביר את ההשפעה השלילית של מקורות קרינה על ערכי נדל"ן.
9.3 המלצות למחקר עתידי
למרות המחקר הנרחב שנעשה בתחום קרינה וערכי נדל"ן, עדיין יש פערי ידע משמעותיים שיש לטפל בהם במחקר עתידי:
1. מחקר אמפירי בישראל:
- מחקר מקיף - יש צורך במחקר אמפירי מקיף ועדכני על ההשפעה של מקורות קרינה סלולארית וקרינה ממתקני חשמל על ערכי נדל"ן בישראל, בהתחשב במאפיינים הייחודיים של שוק הנדל"ן הישראלי.
- השוואה בין אזורים - מחקר שישווה את ההשפעה של מקורות קרינה על ערכי נדל"ן באזורים שונים בישראל, כגון אזורי פריפריה לעומת מרכז, ואזורים בעלי רמת הכנסה שונה.
- השוואה בין סוגי נכסים - מחקר שישווה את ההשפעה של מקורות קרינה על ערכי נדל"ן בסוגי נכסים שונים, כגון בתים פרטיים, דירות, נכסים מסחריים ונכסים תעשייתיים.
2. מחקר על אמצעים להפחתת הפגיעה בשווי:
- יעילות אמצעים - מחקר על היעילות של אמצעים שונים להפחתת ההשפעה השלילית של מקורות קרינה על ערכי נדל"ן, כגון פתרונות הנדסיים, שינויי תכנון ועיצוב, אסטרטגיות תקשורת ושיתוף ציבור, והסדרה ופיקוח.
- ניתוח עלות-תועלת - מחקר על עלות-תועלת של אמצעים שונים להפחתת ההשפעה השלילית של מקורות קרינה על ערכי נדל"ן, מנקודת המבט של יזמים, בעלי נכסים, רשויות מקומיות וחברות תשתית.
- השפעת חידושים טכנולוגיים - מחקר על ההשפעה של חידושים טכנולוגיים, כגון טכנולוגיות 5G ו-6G, רשתות חשמל חכמות ומתקני קרינה מוסווים, על תפיסת הסיכון של הציבור ועל ערכי נדל"ן.
3. מחקר על ההיבט המשפטי:
- אפקטיביות החקיקה - מחקר על האפקטיביות של החקיקה והתקנות בישראל בהגנה על ערכי נדל"ן מפני השפעות שליליות של מקורות קרינה.
- השוואה בינלאומית - מחקר השוואתי על ההסדרים המשפטיים לגבי קרינה וערכי נדל"ן במדינות שונות, והלקחים שניתן ללמוד מהם.
- ניתוח פסיקה - ניתוח מקיף של הפסיקה בישראל בנושא תביעות ירידת ערך בגין מתקני קרינה, לזיהוי מגמות ועקרונות מנחים.
4. מחקר על תפיסת סיכון וסטיגמה:
- שינויים בתפיסת סיכון - מחקר על השינויים בתפיסת הסיכון של הציבור לגבי קרינה סלולארית וקרינה ממתקני חשמל לאורך זמן, והשפעתם על ערכי נדל"ן.
- השפעת התקשורת - מחקר על השפעת הסיקור התקשורתי של סוגיות הקשורות לקרינה על תפיסת הסיכון של הציבור ועל ערכי נדל"ן.
- השפעות תרבותיות וחברתיות - מחקר על ההשפעות התרבותיות והחברתיות על תפיסת הסיכון של הציבור לגבי קרינה, והשפעתן על ערכי נדל"ן.
סיכום סופי:
הקשר בין קרינה סלולארית וקרינה אלקטרומגנטית ממתקני חשמל לבין שווי נכסי מקרקעין הוא מורכב ורב-ממדי, ומושפע מגורמים מדעיים, פסיכולוגיים, משפטיים וכלכליים. המחקרים האמפיריים והניסיון המקצועי מצביעים על כך שקרבה למקורות קרינה אכן גורמת לירידת ערך של נכסי מקרקעין, עם שיעור ירידת ערך שנע בדרך כלל בין 2% ל-10%.למרות שהקונצנזוס המדעי הנוכחי אינו מצביע על קשר ברור בין חשיפה לקרינה בעוצמות המקובלות בסביבה העירונית לבין נזקים בריאותיים משמעותיים, תפיסת הסיכון של הציבור והחששות הבריאותיים משפיעים באופן משמעותי על הביקוש לנכסים ובהתאם על מחיריהם.אמצעים שונים, כגון פתרונות הנדסיים, שינויי תכנון ועיצוב, אסטרטגיות תקשורת ושיתוף ציבור, והסדרה ופיקוח, יכולים להפחית באופן משמעותי את ההשפעה השלילית של מקורות קרינה על ערכי נדל"ן. היישום של אמצעים אלה מחייב הבנה מעמיקה של ההיבטים השונים של הסוגיה ושיתוף פעולה בין כל הגורמים המעורבים.עבור שמאי מקרקעין, יזמים, בעלי נכסים, רשויות מקומיות ומוסדות תכנון, הבנת הקשר בין קרינה לבין שווי נכסי מקרקעין, והיכולת להעריך באופן מדויק את ההשפעה של מקורות קרינה על ערכי נדל"ן ולהמליץ על דרכים להתמודד עם השפעה זו, הם כישורים חיוניים בעולם הנדל"ן המודרני.ככל שהטכנולוגיה מתפתחת ונעשים מחקרים נוספים, חשוב שכל העוסקים בתחום יתעדכנו בידע החדש ויתאימו את פעולותיהם בהתאם, במטרה להבטיח את האיזון הנכון בין צרכי תשתית לבין השמירה על ערכי נדל"ן.
10. נספחים
10.1 מילון מונחים מקצועיים
קרינה אלקטרומגנטית (Electromagnetic Radiation) - צורה של אנרגיה המתפשטת בגלים ונוצרת כאשר שדות חשמליים ומגנטיים מתנודדים יחד.קרינה סלולארית (Cellular Radiation) - קרינה אלקטרומגנטית בתדר רדיו (RF) הנפלטת ממתקני תקשורת אלחוטית, כגון אנטנות סלולאריות, מתקני גישה אלחוטיים ומכשירי טלפון ניידים.קרינה בלתי מייננת (Non-Ionizing Radiation) - קרינה שאין לה מספיק אנרגיה כדי ליינן אטומים או לשבור קשרים כימיים. גלי רדיו, גלי מיקרו, קרינה אינפרא-אדומה, אור נראה וקרינה אולטרה-סגולה הן קרינות בלתי מייננות.קרינה מייננת (Ionizing Radiation) - קרינה בעלת אנרגיה מספיקה כדי לשחרר אלקטרונים מאטומים ולהפוך אותם ליונים (חלקיקים טעונים). קרני רנטגן וקרינת גמא הן קרינות מייננות.שדה מגנטי (Magnetic Field) - אזור שבו פועלים כוחות מגנטיים, הנוצרים על ידי תנועה של מטענים חשמליים (כגון אלקטרונים). שדות מגנטיים נפלטים מקווי מתח גבוה ומכשירי חשמל.שדה חשמלי (Electric Field) - אזור שבו פועלים כוחות חשמליים, הנוצרים על ידי מטענים חשמליים. שדות חשמליים נפלטים ממכשירי חשמל ומקווי מתח.מיליגאוס (Milligauss) - יחידה למדידת עוצמת שדה מגנטי. בישראל, ערך הסף הבריאותי המומלץ על ידי המשרד להגנת הסביבה הוא 1000 מיליגאוס לחשיפה קצרת טווח ו-4 מיליגאוס לחשיפה ממושכת.מיקרו-ואט לסמ"ר (Micro-Watt per Square Centimeter) - יחידה למדידת צפיפות הספק של קרינה אלקטרומגנטית. בישראל, ערכי הסף הבריאותיים לקרינה בתדר רדיו נעים בין 40 ל-5000 מיקרו-ואט לסמ"ר, בהתאם לתדר.ELF (Extremely Low Frequency) - תדר נמוך מאוד, בין 3 ל-300 הרץ. רשת החשמל פועלת בתדר של 50 הרץ (באירופה וישראל) או 60 הרץ (בארה"ב), ולכן קווי מתח פולטים שדות מגנטיים בתדר נמוך מאוד.RF (Radio Frequency) - תדר רדיו, בין 3 קילו-הרץ ל-300 גיגה-הרץ. אנטנות סלולאריות, מכשירי Wi-Fi, טלפונים סלולריים ותחנות שידור רדיו וטלוויזיה פולטים קרינה אלקטרומגנטית בתדר רדיו.קווי מתח גבוה (High Voltage Power Lines) - קווי חשמל המעבירים חשמל במתח גבוה (מעל 1000 וולט). בישראל, קווי המתח הגבוה העיקריים פועלים במתח של 161 קילו-וולט ו-400 קילו-וולט.תחנת טרנספורמציה (Transformer Station) - מתקן המשמש להורדת מתח החשמל מרמה גבוהה לרמה נמוכה יותר, לצורך חלוקה לצרכנים. תחנות טרנספורמציה פולטות שדות מגנטיים בתדר נמוך מאוד.אנטנה סלולרית (Cellular Antenna) - מתקן המשמש לשידור וקליטה של אותות סלולריים. אנטנות סלולריות פולטות קרינה אלקטרומגנטית בתדר רדיו.מתקן גישה אלחוטי (Wireless Access Point) - מתקן המשמש לחיבור אלחוטי לרשת האינטרנט. מתקני גישה אלחוטיים פולטים קרינה אלקטרומגנטית בתדר רדיו.עקרון הזהירות המונעת (Precautionary Principle) - עיקרון הקובע כי גם בהיעדר ודאות מדעית מוחלטת לגבי נזק פוטנציאלי, יש לנקוט אמצעים להקטנת החשיפה לגורם הסיכון.ערך סף (Threshold Value) - ערך מרבי מותר של חשיפה לגורם סיכון, כגון קרינה אלקטרומגנטית. בישראל, ערכי הסף לקרינה נקבעים על ידי המשרד להגנת הסביבה, בהתאם להמלצות בינלאומיות.IARC (International Agency for Research on Cancer) - הסוכנות הבינלאומית לחקר הסרטן, הפועלת תחת ארגון הבריאות העולמי. ה-IARC מסווגת גורמים לפי מידת הקרצינוגניות שלהם לבני אדם.ICNIRP (International Commission on Non-Ionizing Radiation Protection) - הוועדה הבינלאומית להגנה מפני קרינה בלתי מייננת, ארגון בינלאומי המפרסם הנחיות לחשיפה בטוחה לקרינה בלתי מייננת.תפיסת סיכון (Risk Perception) - האופן שבו אנשים מעריכים סיכונים, המושפע מגורמים פסיכולוגיים, חברתיים ותרבותיים, ולא רק מהסיכון האובייקטיבי.סטיגמה סביבתית (Environmental Stigma) - תפיסה שלילית של אזור מסוים בשל חששות מסיכונים סביבתיים, גם אם הסיכון האובייקטיבי נמוך או אינו קיים כלל.NIMBY (Not In My Back Yard) - תופעה שבה אנשים מתנגדים להקמת מתקנים או תשתיות בקרבת ביתם, גם אם הם מכירים בחשיבותם הכללית.שיטת ההשוואה (Comparative Method) - שיטה להערכת שווי נכסים, המבוססת על השוואה בין מחירי נכסים דומים שנמכרו בשוק החופשי.מודל הדוני (Hedonic Model) - מודל סטטיסטי המניח כי מחיר הנכס מורכב מסכום הערכים של מאפייניו השונים, ומאפשר לאמוד את התרומה של כל מאפיין למחיר הנכס.סעיף 197 לחוק התכנון והבניה - סעיף בחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, המאפשר לבעלי מקרקעין לתבוע פיצויים כאשר תכנית פוגעת בשווי המקרקעין שלהם.
10.2 תקנים וערכי סף
תקנים וערכי סף בישראל:
שדות מגנטיים בתדר נמוך מאוד (ELF):
| סוג החשיפה | ערך סף בריאותי | ערך סף לחשיפה רצופה וממושכת |
|---|
| חשיפה כללית | 1000 מיליגאוס | 4 מיליגאוס |
| חשיפה במקומות עבודה | 5000 מיליגאוס | 10 מיליגאוס |
מקור: המשרד להגנת הסביבה, "קרינת שדות מגנטיים מרשת החשמל", 2016.
קרינה בתדר רדיו (RF):
| תחום תדרים | ערך סף בריאותי (מיקרו-ואט לסמ"ר) | ערך סף לחשיפה רצופה וממושכת (מיקרו-ואט לסמ"ר) |
|---|
| 400-10 מגה-הרץ | 200-2000 | 20-200 |
| 2000-400 מגה-הרץ | 1000-5000 | 100-500 |
מקור: המשרד להגנת הסביבה, "קרינה בתדר רדיו - תקני חשיפה", 2016.
תקנים וערכי סף בינלאומיים:
שדות מגנטיים בתדר נמוך מאוד (ELF) - ערכי סף לחשיפה כללית:
| ארגון/מדינה | ערך סף (מיליגאוס) |
|---|
| ICNIRP | 1000 |
| ארצות הברית (IEEE) | 9040 |
| אנגליה | 1000 |
| שוויץ | 10 |
| שבדיה | 2.5 |
| ישראל | 1000 (4 לחשיפה רצופה וממושכת) |
מקור: ICNIRP Guidelines for Limiting Exposure to Time-Varying Electric and Magnetic Fields (1 Hz - 100 kHz), 2010.
קרינה בתדר רדיו (RF) - ערכי סף לחשיפה כללית בתחום התדרים של טלפונים סלולריים (900-1800 מגה-הרץ):
| ארגון/מדינה | ערך סף (מיקרו-ואט לסמ"ר) |
|---|
| ICNIRP | 450-900 |
| ארצות הברית (FCC) | 600-1000 |
| איטליה | 100 |
| שוויץ | 45-90 |
| ישראל | 450-900 (45-90 לחשיפה רצופה וממושכת) |
מקור: ICNIRP Guidelines for Limiting Exposure to Time-Varying Electric, Magnetic and Electromagnetic Fields (up to 300 GHz), 1998.
10.3 ביבליוגרפיה
ספרים ומאמרים בעברית:
- שטיינר, י. (2010). קרינה אלקטרומגנטית והשפעתה על שווי נכסי מקרקעין. מקרקעין, ט(5), 3-27.
- פרידמן, ד. (2001). ירידת ערך מקרקעין בשל קרבה למתקני תשתית. מקרקעין, א(2), 15-30.
- אלתרמן, ר. (2006). נזקי תכנון: פיצויים בגין פגיעת תכנית והפקעות. המרכז לחקר העיר והאזור, הטכניון.
- גזית, ח. (2015). פגיעה במקרקעין על-ידי רשויות התכנון. בורסי.
- לוין, א. (2018). השפעות סביבתיות על שווי נכסי מקרקעין. שמאי המקרקעין, 74, 7-16.
ספרים ומאמרים באנגלית:
- Appraisal Institute. (2013). The Appraisal of Real Estate (14th ed.). Chicago: Appraisal Institute.
- Barnett, J., Timotijevic, L., Shepherd, R., & Senior, V. (2007). Public responses to precautionary information from the Department of Health (UK) about possible health risks from mobile phones. Health Policy, 82(2), 240-250.
- Bond, S., & Beamish, K. (2005). Cellular phone towers: Perceived impact on residents and property values. Pacific Rim Property Research Journal, 11(2), 158-177.
- Case, K. E., & Shiller, R. J. (1989). The efficiency of the market for single-family homes. The American Economic Review, 79(1), 125-137.
- Colwell, P. F. (1990). Power lines and land value. Journal of Real Estate Research, 5(1), 117-127.
- Dear, M. (1992). Understanding and overcoming the NIMBY syndrome. Journal of the American Planning Association, 58(3), 288-300.
- Des Rosiers, F. (2002). Power lines, visual encumbrance and house values: A microspatial approach to impact measurement. Journal of Real Estate Research, 23(3), 275-301.
- DeRoos, J. (2007). The impact of physical factors on residential property values. Cornell University.
- Elliott, P., & Wadley, D. (2002). The impact of transmission lines on property values: Coming to terms with stigma. Property Management, 20(2), 137-152.
- Filippova, O., & Rehm, M. (2011). The impact of proximity to cell phone towers on residential property values. International Journal of Housing Markets and Analysis, 4(3), 244-267.
- Fischel, W. A. (2001). The homevoter hypothesis: How home values influence local government taxation, school finance, and land-use policies. Harvard University Press.
- Fischhoff, B., Slovic, P., Lichtenstein, S., Read, S., & Combs, B. (1978). How safe is safe enough? A psychometric study of attitudes towards technological risks and benefits. Policy sciences, 9(2), 127-152.
- Foster, K. R., & Moulder, J. E. (2013). Wi-Fi and health: Review of current status of research. Health Physics, 105(6), 561-575.
- Gallimore, P., & Jayne, M. (1999). Public and professional perceptions of HVOTL risks: The problem of circularity. Journal of Property Research, 16(3), 243-255.
- Hamilton, S. W., & Schwann, G. M. (1995). Do high voltage electric transmission lines affect property value? Land Economics, 71(4), 436-444.
- Jackson, T. O. (2004). Evaluating environmental stigma with multiple regression analysis. The Appraisal Journal, 72(4), 363-369.
- Kasperson, R. E., Renn, O., Slovic, P., Brown, H. S., Emel, J., Goble, R., ... & Ratick, S. (1988). The social amplification of risk: A conceptual framework. Risk Analysis, 8(2), 177-187.
- Kunreuther, H. (2001). Risk analysis and risk management in an uncertain world. Risk Analysis, 21(4), 611-622.
- Lober, D. J., & Green, D. P. (1994). NIMBY or NIABY: A logit model of opposition to solid-waste-disposal facility siting. Journal of Environmental Management, 40(1), 33-50.
- Loewenstein, G. F., Weber, E. U., Hsee, C. K., & Welch, N. (2001). Risk as feelings. Psychological Bulletin, 127(2), 267-286.
- MacGregor, D. G., Slovic, P., & Morgan, M. G. (1994). Perception of risks from electromagnetic fields: A psychometric evaluation of a risk-communication approach. Risk Analysis, 14(5), 815-828.
- McCluskey, J. J., & Rausser, G. C. (2003). Stigmatized asset value: Is it temporary or long-term? Review of Economics and Statistics, 85(2), 276-285.
- Messer, K. D., Schulze, W. D., Hackett, K. F., Cameron, T. A., & McClelland, G. H. (2006). Can stigma explain large property value losses? The psychology and economics of Superfund. Environmental and Resource Economics, 33(3), 299-324.
- Mitchell, R. C., & Carson, R. T. (1989). Using surveys to value public goods: The contingent valuation method. Washington, DC: Resources for the Future.
- Mundy, B. (1992). Stigma and value. The Appraisal Journal, 60(1), 7-13.
- Palmquist, R. B. (1982). Measuring environmental effects on property values without hedonic regressions. Journal of Urban Economics, 11(3), 333-347.
- Rosen, S. (1974). Hedonic prices and implicit markets: Product differentiation in pure competition. Journal of Political Economy, 82(1), 34-55.
- Siegrist, M., Earle, T. C., Gutscher, H., & Keller, C. (2005). Perception of mobile phone and base station risks. Risk Analysis, 25(5), 1253-1264.
- Simons, R. A., & Saginor, J. D. (2006). A meta-analysis of the effects of environmental contamination and positive amenities on residential real estate values. Journal of Real Estate Research, 28(1), 71-104.
- Sims, S., & Dent, P. (2005). High-voltage overhead power lines and property values: A residential study in the UK. Urban Studies, 42(4), 665-694.
- Slovic, P. (1987). Perception of risk. Science, 236(4799), 280-285.
- Taylor, L. O. (2003). The Hedonic Method. In P. A. Champ, K. J. Boyle, & T. C. Brown (Eds.), A Primer on Nonmarket Valuation (pp. 331-393). Dordrecht: Springer.
- Vasterman, P., Yzermans, C. J., & Dirkzwager, A. J. (2005). The role of the media and media hypes in the aftermath of disasters. Epidemiologic Reviews, 27(1), 107-114.
- Wiedemann, P. M., & Schuetz, H. (2005). The precautionary principle and risk perception: Experimental studies in the EMF area. Environmental Health Perspectives, 113(4), 402-405.
- Wiedemann, P. M., Schuetz, H., Boerner, F., Clauberg, M., Croft, R., Shukla, R., ... & Barnett, J. (2013). When precaution creates misunderstandings: The unintended effects of precautionary information on perceived risks, the EMF case. Risk Analysis, 33(10), 1788-1801.
מקורות מידע ממשלתיים ורגולטוריים:
- המשרד להגנת הסביבה. (2016). קרינת שדות מגנטיים מרשת החשמל. ירושלים: המשרד להגנת הסביבה.
- המשרד להגנת הסביבה. (2016). קרינה בתדר רדיו - תקני חשיפה. ירושלים: המשרד להגנת הסביבה.
- משרד הבריאות. (2015). עמדת משרד הבריאות לגבי קרינה בלתי מייננת. ירושלים: משרד הבריאות.
- ICNIRP. (1998). Guidelines for Limiting Exposure to Time-Varying Electric, Magnetic and Electromagnetic Fields (up to 300 GHz). Health Physics, 74(4), 494-522.
- ICNIRP. (2010). Guidelines for Limiting Exposure to Time-Varying Electric and Magnetic Fields (1 Hz - 100 kHz). Health Physics, 99(6), 818-836.
- World Health Organization. (2007). Extremely Low Frequency Fields. Environmental Health Criteria 238. Geneva: WHO.
- World Health Organization. (2014). Electromagnetic fields and public health: mobile phones. Fact sheet N°193. Geneva: WHO.
מה עוד ניתן לקבל בדוח שמאות מורחב שאתה מזמין אצלנו?
איזה עוד נושאים תוכל להזמין ולבקש שנחקור, נברר ונבדוק עבורך?
פשיעה, ביטחון, ת.ד, שכנים בבניין, שכנים בבניינים סמוכים, רעש, קרינה סולארית, קרינה אלקטרומגנטית, מבני ציבור, בתי כנסת, שירותים מוניציפאליים, פנאי תרבות, חינוך ועוד, גני משחקים, בתי ספר וגני ילדים, מרכזי קניות, מסלול בטוח לגן או לבי"ס יסודי, רעש חריג, חניה ומצוקת חניה, ריבוי חניות נכים, ועוד. כל אלו ועוד הם מידע חשוב למי שמתכנן לרכוש נכס והם משפיעים עם השווי.
מקבץ קישורים שיסבירו את חשיבות הסקר שאנחנו עורכים עבורך
מפת ארגוני הפשע הערביים המעודכנת | מפת ארגוני הפשע הערביים המעודכנת | תופעת ה"ציקציק" המטרידה ביפו | נרקומנים לצד היפסטרים ומשקיעי נדל"ן: הרחוב הכי חם בחיפה | עבריינים עברו להתגורר במגדלי יוקרה, הדיירים סובלים: "הם הפכו אותנו לבני ערובה. אנחנו בסכנת חיים"
