ืืฉืืจ ืืืงืืืืื ืืืขืจืืช ืืื ืงืืืช: ืืื ืืขืืืืช ืืืขืจืืช ืฉืืื ืืกืื ืืช ืืช ืืืฆืืืืช ืืคืื ื ืกืืช ืฉื ืืฉืจืื
ืืฉืืจ ืืืงืืืืื ืืฉืืืื ืืืขืจืืช ืืื ืงืืืช ืืืฉืจืืืืช: ื ืืชืื ืืืงืืจืชื ืฉื ืืืื ืืืช ืืืฉืจืื - ืื ืงืืจื ืืฉืืชืืืืืื ืืืืืืืื ืืื ืืืืจ ืืฉืืื.
"ืืื ืงืื ืืืฉืจืื ืขื ืืงืืืืื ืฉืืืื ืื ื - LTV ืืืฉื ืืคื LTP, ืืื ืืื ืืืืืืช ืืืื ืืื ืื ืืืืฉ. ืื ืืขื ืืงื ืืืืืืืช ืืคื ืืืืจ ืืื ืืคื ืฉืืื. ืืืฉืช "ืฉืืืคืื ืืืขืชืงืช ืืืืจืื" ืืืืฉืช "ืืกืคืจ ืืืื ื ืืืจื ืื ื ืืืจื ืืืจืืช ืืื" ืืจืื ืืื ืงืื ืืืืง ืืฉืื ืชืืืช ืืคื ืืืืจ ืืื ืื ืืืืงื ืืืืื ื ืืืืืืช ืฉื ืืขืกืงืืืช" - ืืืื ืืืงืื, ืฉืืื ืืงืจืงืขืื, ืื ืืืกื ืืืืงืจ ื ืื"ื, ืืืืจ ืืกืคืจ ืืกืคืจ ืืืขืช ื ืื"ื
ืืืฆื ืื ืืืื: ืืฉืืื ืงืื ืืืืื ืฉืื ืขืืจืืืื
ืืืขืจืืช ืืื ืงืืืช ืืืฉืจืืืืช ืืชืืืืืช ืืืื ืขื ืชืืคืขื ืืืืืื ืฉื ืืงืืืืื ืฉืืืื ื ืจืื. ืืฆื ืื ื ืืืข ืืคืขืจ ืืืืชื ืืื ืืฉืืื ืืืืืชื ืฉื ื ืืกื ืืืืืื ืืืื ืืกืืืืื ืฉืืืขื ืงื ืืืฉืื ืชืืืช. ืฉืืจืฉ ืืืฉืืจ ื ืขืืฅ ืืืืืืฅ ืขืืืืจ ืฉื ืืืฉืืช ืฉืืืืช ืืขืืืชืืืช ืืชืงืืคืช ืขืืืืช ืืืืืจืื.
ืืืขืื ืืืจืืืืช: ืืืืื ืืื "ืฉืืื" ื"ืืืืจ"
LTV ืืื LTP โ ืืืืื ื ืืงืจืืืืช
ืืขืื ืฉืืืก LTV (Loan to Value) ืืืืจ ืืืชืืกืก ืขื ืฉืืื ืืืืื ืขืฆืืื, ืืื ืงืื ืืฉืชืืฉื ืืคืืขื ื-LTP (Loan to Price) โ ืืืืืจ, ืืืฉืื ืืช ืืืืก ืืคื ืืืืจ ืืขืกืงื ืืคืืขื.
- LTV ืืืืชื: ืืขืจืืช ืฉืืื ืฉืืืืช ืืงืฆืืขืืช, ืืืืืืงืืืืืช, ืืืืืกืกืช ืขื ื ืืชืื ืคืื ืืื ืืื ืฉื ืื ืืก.
- LTP: ืืืืืจ ืืคืืขื ืฉืฉืืื, ืฉื ืงืืข ืคืขืืื ืจืืืช ืืื ืงืฉืจ ืืขืจื ืืืืืื.
ืฉืืืืช ืฉืืืืืช ืืงืืืืช ืฉืืืืืื ืืืฉืืจ
1. ืืืฉืช "ืฉืืคืื ืืืขืชืงืช ืืืืจืื"
ืืขืชืงืช ื ืชืื ื ืขืกืงืืืช ืงืืืืืช ืืืกืืก ืืฉืืืืช ืืืฉืืช, ืืืื ืืืชืืฉื ืืฉืื ื ืืืืชื ืืื ืื ืืกืื, ืืฆืจื ืฉืืื ืฉืืง ืื ืืคื ืืื ืจืืืื.
2. ืืืฉืช "ืืืื ื ืืืจื ืืืจื ืืื"
ืืชืืกืกืืช ืืืคืจืืช ืขื ืืืืจื ืขืกืงืืืช ืกืืืืืช, ืืืื ืืืืื ืื ืื ืจืืืื ืืืืช, ืฉืืงืคื ืชืคืืกื ืฉืืืื ืฉืืฉืืง ืชืืื ืฆืืืง โ ืื ืืฉืืจืืจ ืฉืืื ืืืขื.
ืืฉืืืืช ืืืฉืืจ
ื. ืืฉืืคื ืืกืืืื ืืฉืจืื ืืขืจืืชื
- ืืจืืืช ืืืืจืื ืืืฉืคืช ืืช ืืื ืงืื ืืื ืฉืืืืืืืช ืืื ื ืืืกืืช ืืช ืืชืจืช ืืืื.
- ืืืืืื ืขืชืืืืื ืืืืืื ืืืคืกืืื ืืืืืืื ืืืฆืืจื ืืืคืจืฉืืช ืืื ืืฉืืขืืชืืืช.
ื. ืงืืฉื ืืืืฉ ืืืืืืช
- ืืจืืืช ืืืืจืื ืขืืืื ืืืคืื ืืช ืืืืืฉ ืื ืืกืื ืืคืขืืื ืืกืจืช ืชืืืืช.
- ืืชืืฆืื: ืืจืืื ืืืืื ืืช ืืืขืจืืช ืืคืื ื ืกืืช, ืืฉืฉ ืืคื ื ืคืื ืืงื ืืฉืืง ืืืื.
ืืฉื ืฉืืืชื ืืืื ื ืืืืืืืช ืฉื ืฉืืื
ืืื ืงืื ืื ืืืฆืขื ืืช ืืืืงืืช ืืฉืืื ืื ืืจืฉืืช:
- ืื ืืื ื ืคืืื ืฆืืื ืืื ืกื.
- ืื ื ืืชืื ืชืืืืืช ืฉืืง ืื ืชืจืืืฉื ืงืืฆืื.
- ืื ืืืงื ืืช ืืืืืช ืืืืืจ ืืืืืชืืช ืฉื ืืืืื.
- ืื ืืื ื ืชืฉืืืืช ืืืืืืืช ืืขืืืช ืจืืืืช ืืืฉืื ืชื.
ืืืงืื ืื ืืื โ ืืืจื ื"ืฉืืื ืฉืืง" ืฉืืืืกืก ืขื ืืืืจ ืื ืืคื.
ืืืืืื ืืชืืงืื: ืฉืืืืฅ ืืืจืื ืื
ืืืืื ืืฉืืืืฆืจื:
- ืฉืืื ืขืฆืืื ืืืื.
- ืืืืืืช LTV ื ืืงืฉืืช (80%).
- ืืชืืกืกืืช ืขื ืฉืืื ืืืื, ืื ืขื ืืืืจ.
ืืืืื ืืืจืื ื:
- ืืืฉ ืขื ืชืฉืืื ืืืืืืช.
- ืืืืงืืช ืืฆืืืืช ืคืื ื ืกืืช ืฉื ืืืืื.
- ืืจืืฉืืช ืืื ืขืฆืื ืืฉืืขืืชืืืช (20โ30%).
- ืืชืขืืืืช ืืขืืืืช ืืืืช ืืืืืจืื ืืฆืืจืื ืืขืจืื.
ืืืืฆืืช ืืืื ืืืช ืืืฉืจืื
1. ืืืจื ืืืขืจืืืช ืฉืืื ืขืฆืืืืืช
ืืฉ ืืืกืืจ ืขื ืืื ืงืื ืืืฉืจ ืืฉืื ืชืืืช ืืคื ืืืืจ ืขืกืงื ืืืื.
2. ื ืืชืื ืืืืื ืืขืืืง ืืื ืขืกืงื
- ืืืื ืช ืคืืื ืฆืืื ืืื ืกื, ืืืงืื, ืชืืจืืื ืืืืื ืื.
- ืืืฉืื ืืืก ืฉืืื-ืชืฉืืื ืืื ืจืืืืช ืืืฉืื ืชื.
3. ืฉืงืืคืืช ืจืืืืืืจืืช ืืืื
- ืคืจืกืื ืฉืืืืช ืืฆืืืืจ.
- ืจืืืืฆืื ืืจืืจื ืฉื ืืชืืืืืืืืืช ืืฉืืื.
4. ืฉืื ืื ืชืจืืืช ื ืืืื ืืกืืืื ืื ืืื ืงืื
- ืืืืืื ืืืขืจืืืื ืืจืืืืช ืขืจื ืขืชืืืืืช.
- ืืขืจืืืช ืืชืจืขื ืืืงืืืืช.
- ืชืืืื ืืืืกืก ืืืืืช ืืฉืจืื ืืื ืืืืื ืืืืงืฃ ืืืืืืืืช.
ืกืืืื
ืืืฉืืจ ืื ืืืื ื ืืืข ืืืฉื ืืกืืื: ืืื ืื ืฉืืืืจ ืฉืืง ืืื ืฉืืื ืืืืื. ืืขืจืืช ืืืฉืจืื ืืืฉืจืืืืช ื ืฉืืชื ืืืฉืืืืช ืืืืืืช ืื ืืคืืืช โ ืื ืืฉืคืช ืืขืช ืืกืืืื ืืืฉื. ืืืจื ืืคืชืจืื ืืืืืืช ืืืคื ืชืคืืกืชื: ืืืจื ืืฉืืืืช ืฉืืจื ืืช, ืืฉืจืื ืืืืกืก ืกืืืื, ืืืงืจื ืจืืืืืืจืืช ืืืืงื. ืืคืขืื ืขืืฉืื โ ืืคื ื ืฉืืืฉืืื ืชืชืคืืฆืฅ ืืืืจื.
ืืฉืืจ ืืืงืืืืื ืืฉืืืื / The Negative Equity Crisis
ืขืืจืืช | English |
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ืืืฆื ืื ืืืื: ืืฉืืื ืงืื ืืืืื ืฉืื ืขืืจืืืื ืืืขืจืืช ืืื ืงืืืช ืืืฉืจืืืืช ืืชืืืืืช ืืืื ืขื ืชืืคืขื ืืืืืื ืฉื ืืงืืืืื ืฉืืืื ื ืจืื... | The Current State: When Banks Realize They're Naked Israel's banking system is currently facing a troubling phenomenonโwidespread negative equity... |
ืืืขืื ืืืจืืืืช: ืืืืื ืืื "ืฉืืื" ื"ืืืืจ" ืืขืื ืฉืืืก LTV ืืืืจ ืืืชืืกืก ืขื ืฉืืื ืืืืื ืขืฆืืื, ืืื ืงืื ืืฉืชืืฉื ืืคืืขื ื-LTP... | The Core Issue: Confusing โValueโ with โPriceโ While LTV should rely on independent economic valuation, banks in practice used LTP... |
ืฉืืืืช ืฉืืืืืช ืืงืืืืช ืฉืืืืืื ืืืฉืืจ 1. ืืืฉืช "ืฉืืคืื ืืืขืชืงืช ืืืืจืื" 2. ืืืฉืช "ืืื ืฉืืื ืืฉืื" | Flawed Valuation Practices That Fueled the Crisis 1. โCopy-Paste Pricingโ 2. โWhat the Neighbor Paidโ |
ืืฉืืืืช ืืืฉืืจ - ืืฉืืคืช ืืื ืงืื ืืกืืืื - ืงืืฉื ืืืืืืฉ ืืืืืืช - ืืืืื ืืืื | Consequences of the Crisis - Exposure to risk - Difficulty realizing collateral - Loss of trust |
ืืฉื ืฉืืืชื ืืืื ืช ืฉืืื ืืืืื ืื ืืืฆืขื ื ืืชืืืื ื ืืจืฉืื, ืืกืชืืืืช ืขื ืืืืจืื ืื ืืคืืื. | A Systemic Failure to Understand Economic Value No proper analysis performed; reliance on inflated prices. |
ืืืืืื ืืชืืงืื: ืฉืืืืฅ ืืืจืื ืื ืฉืืืืฅ โ ืฉืืื ืขืฆืืื, ืืืืืช LTV, ื ืืชืืง ืืื ืืืืจ ืืฉืืื. ืืจืื ืื โ ืืืฉ ืขื ืชืฉืืื, ืืื ืขืฆืื ืืืื. | Reform Models: Switzerland & Germany Switzerland โ Independent appraisers, LTV cap, separation of price and value. Germany โ Focus on yield, high equity requirements. |
ืืืืฆืืช ืืืฉืจืื - ืืืฉืื ืฉืืื ืืืืชื ืืืื - ื ืืชืื ืืืืื ืืขืืืง - ืฉืงืืคืืช ืจืืืืืืจืืช - ืฉืื ืื ืชืจืืืช ืกืืืื | Recommendations for Israel - True value-based calculations - Deep economic analysis - Regulatory transparency - Risk culture reform |
ืกืืืื ืืฉ ืืืืืจ ืืฉืืืืช ืฉืืจื ืืช ืืืืืกืกืช ืกืืืื โ ืืคื ื ืฉืืืืขื ืชืชืคืืฆืฅ. | Conclusion A return to conservative, risk-based valuation is requiredโbefore the bubble bursts. |